プレティナージュ苦楽園

[憩いの広場]

「楽〔RAKU〕スタイル」名鉄不×長谷工
団塊世代をはじめとするアクティブシニア層をメインターゲットとし、
都心居住のニーズに応えたオリジナルマンション「楽〔RAKU〕スタイル」を開発しました。

第２号である（仮称）「プレティナージュ苦楽園」は阪急甲陽線「苦楽園口」駅徒歩約２分、
阪急神戸線「夙川」駅徒歩約９分の夙川公園に程近い、風光明媚な立地条件に誕生します。
総戸数は62戸を予定。時期は現段階で不明。

所在地：兵庫県西宮市南越木岩町21番（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩2分
　　　　阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩9分

[42: 匿名はん]

>>41
総戸数62戸で第1期20戸なんだっけ？

今第1期先着が3戸だから、仮に残り売れてたとしても
まだ最低45戸はあるよ。（残り売れてるかどうかも判らんが。）

あーゆー、3戸しか残ってませんよ、しかも高額帯ですみたいな
売り方はウソと言われても仕方ないよな。

高級感を演出しようとしてるんだろうか。あの立地、地盤で。
引戸つけりゃそれで楽スタイルってか。原価何十万の話だな。

これでどう？

[43: 匿名さん]

プレティナージュ苦楽園のＭＲってどこにあるか
ご存知の方いらっしゃいますか？

[44: 匿名はん]

ネット繋がってるなら自分で調べたら？営業？

[45: 匿名さん]

>>42

あの地盤？

[46: 匿名はん]

>>38に書いてる。

8mも鉄杭打っても、地盤が砂礫だらけだから耐震性能3段階で1。

[47: 匿名]

京都のプレティナージュを検討した者ですが、HPに詳細が載った頃には高い中でもお買い得と思える部屋はすべてうまっていました。
そして9月末で完売と表示され、いよいよ苦楽園が募集開始。

「京都は完売」と高らかにうたっています。

こんなものでしょうか？マンション業界って。

[48: 匿名はん]

京都を検討した人が苦楽園を検討するってか

ここもネガ以外は営業の書き込みばっかだな

[49: 匿名はん]

http://www.gsj.jp/Pub/News/pdf/1995/02/95_02_05.pdf
http://www.nishi.or.jp/~boutai/04jisin/06tisitu/tisitu.pdf

これ見たら普通は買いたくなくなりますよね・・・
ひじょうに脆い沖積層です。

[50: サラリーマンさん]

この物件に関係無く一般的に苦楽園口の一帯から西側にかけては、地盤がひじょうによろしくないですからね。永住には向かないですよね。

http://ohta-geo.com/morido/tyuusyutu/tyuusyutu.html
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

同じ町内でも、切土の高台で地盤の良い場所と、谷を埋めて盛土（見た目は平地）になっている地域が多くありますので要注意です。沼や溜池埋め立てた場所や谷埋め盛土の場所は宅地としては最も避けたい最低ランクですから、マンションにせよ戸建て用の土地にせよ買う前に昔どういう場所だったかきちんと調べたほうがいいです。

[51: ビギナーさん]

不動産屋やマンションデベロッパーの口車にのせられない為にも、土地やマンション購入時の旧版地図、旧版地形図、現在の10mメッシュの高密地形図、昔の航空写真、宅地造成の地盤図（盛土、切土のデータ）、地質図、土地条件図、防災マップの閲覧は必須ですな。

[52: ＭＴ]

しかしここ１−２年の夙川、芦屋の価格は異常。苦楽園駅前で平米約１００万？？、ちょっと前までは半分の価格の物件が売れ残ってディスカウントしまくっていたのに。。この物件が完売したらすごい。というか買う人がすごい。

[53: 匿名はん]

平均坪単価が３３０ってことはないでしょ、さすがに。
販売側が売ろうと画策してる部屋が単価が高くてそれぐらいとは思うが。
単価が半分だと、香枦園あたりまでいかないとさすがになかったっしょ。
まあ、夙川でも芦屋でも住吉でも高額物件（高級物件）は大体250ライン。
最近はそっから上げようとしてるけど、さあ上がるかどうか。

まあ、土地値自体が倍は行かなくても1.5倍ぐらいは平気でいってるから
底値との比較で。しょうがない面もありますわ。関西なんてまだまし。
中古もマトモなのはドンドンはけてなくなってるし。

[54: ご近所さん]

物件ホームページには１０４平米で９９８０万なので坪３３０ですね。
５０００万出せば香枦園まで行かなくても苦楽園で１００平米は確かに３年前は買えましたね。雲井、殿山以外で坪３００万以上の物件は破格と思いますが。最近の価格を見ると住む人が変わってきたのでしょうね。いずれ岡本・摂津本山のように大阪からの移住組みと転勤族の町になるのでしょうか。

[55: 匿名はん]

ですから、それは第一期の売れ残りで、販売側が売りたい部屋の
坪単価ですよね。平均だと200後半でそこまではいかないと思います。
全く擁護するつもりもありませんが。

雲井も地所以降分譲ないですが、兼北が計画地看板出してますね。
兼北だってのがかなり微妙ですが。
場所も雲井・殿山自体道路付けは今一歩のところは多いですが、
（逆にだから静かなんでしょうが）計画地はさすがに酷すぎます。

岡本や住吉のように土地はないですけどね。地主も渋ちんで占い師。

[56: 匿名さん]

いずれにしても高い

[57: 匿名さん]

今の阪神間はプチバブルで経済合理性に乏しい状況になっていますね。
言うまでも無く弾けますから、今は業者の鴨になってはいけない買わざるべき時期です。

[58: 匿名さん]

57さんの仰るとおりです。
地盤も脆弱で安普請のこのマンションが、こんな＊＊高い価格で販売されているなんて＊＊＊＊しい。すぐに弾けて、価格改定せざるを得ない時期が到来するでしょう。
「プレティナージュ」なんて、舌を噛みそうなネーミングもヘンテコですし。
そのうち、「売れてぃ無ーじゅ」に成ってたりして（笑）

[59: 匿名はん]

経済合理性に合わないのは、地場の小金持ち以下の話。
阪神間なんて東京にくれべれば十分過ぎるほど安い。

ただ、この物件は高いと思う。

[60: 匿名はん]

あと、安普請かどうかは私は知らない。
一応遮音材入り二重床二重天井で、スラブもまずまずだった印象。
ただ、モデルルームいった人が天井低いと言ってたので、戸数稼ごうと
効率重視した結果なのは事実なんだろう。せこい。

でも多分総額的に安い部屋はそこそこ売れるように思う。何となく勘で。

[61: ご近所さん]

東京に比べれば安い？経済が違うから当たり前と思いますが。青森に比べると高いと言っているようなものなのに、このような感覚の方が最近の破格物件を買っている間は価格も下がらないので、地元購入希望者には困ったもんです。

[62: 匿名はん]

家賃相場や土地のポテンシャルから考えてもじゅうぶん今は割高だが。
苦楽園口ごときのしかも地質も場所も悪いマンションでこの坪単価はまともな金持ちは相手にしないでしょう。オーキッドコートが建った時に「あんなもん買う奴アホや」といってる知人（もちろんキャッシュで余裕で買える人です）がいましたが、金持ちはシビアで経済感覚が鋭いんですよ。

[63: 匿名はん]

東京の新築物件の想定賃料による利回り水準と勘案した場合に
関西は相対的にまだ安いと言ってるだけです。絶対額もしれてるし。

ただ、マーケットは弱いので、地場のケチケチ感覚ですから
おっしゃるとおりそんなに上がりはしないでしょう。
たださんざん下がってた水準に又下がるという期待も
ピントがずれていると思います。

まあ、20万も出しゃそこそこいいとこ住めるし、賃貸でもいいんじゃね。
関西のばやい。

[64: 匿名はん]

繰り返しですが、この物件の価格が妥当といってるわけではありません。
ここは場所・物の割に高いと思います。

[65: 匿名はん]

東京と比べる意味がありません。
東京圏の経済規模は大阪圏（京阪神）の経済規模の4倍以上であり
高額納税者や富裕層の人数も5倍以上なのですから、競争率の関係で
利便性の良い人気地区が、関西より遥かに高くなるのは当然です。
アメリカの割高な土地を、ニューヨークと比べるとまだまだ安いと
いっているぐらい愚かな事です。

それに東京のマンションも底値の倍にはなってやいませんぜ。
この辺は本当に下手したら倍になってるｗ

[66: 購入検討中さん]

雲井町にマンション計画あるのですか？？

どのあたりでしょうか。

そんなに大きな土地、あのへんあったかしら・・。
道が狭いので、車の通行や駐車場の出入りなんかをめぐって、周辺住民から反対されないのかな・・。

一戸建て用の土地は、雲井・殿山・相生あたりでも最近ぽつぽつ出ていますが、40/100で坪160〜180という価格帯になってますね。
40/100でまともに家建てようと思うと、あのあたりは道路幅が狭く、セットバックが必要なことを考えると、最低でも55坪は必要ですから、土地だけで1億近くは必要ですね。

雲井でマンションだと、どのくらいの坪単価になるんだか・・

[67: 匿名さん]

東京の都心部では、分譲坪単価が例えば300弱が600になったり
普通にありますよ。ご存じないのに適当におっしゃらないほうが。

あと、エリアごとのプレミアムの問題はあっても、利回り自体は
相互勘案できるものです。
常識です。

雲井の計画は、とあるお屋敷（屋敷ばっかだが）の裏というか上です。
本当にご興味あるなら街自体狭いから歩いてみてください。
それか兼北に聞けば早いだろうけど。教えてくれるか知りませんが。

[68: 匿名はん]

>>65
名古屋と福岡と比べてみたことはありますか？
その地場の感覚、ぶっちゃけて言えば体たらく振りが
凋落を生んでると理解されたほうがいいと思いますよ。
多分に意識と言うか、経済観念、根性の問題もあります。
高ければいいと申しているわけではありませんが。
不動産は安くなればいいというものでもありません。

[69: ご近所さん]

苦楽園口あたりの家賃相場
築5年100㎡で家賃20万ほど　新築物件の相場は最新相場で30坪1億？

東京の閑静な高級住宅地の家賃相場
例えば東五反田（池田山）
築5年100㎡で家賃50万ほど　新築物件の相場は30坪1.5億ほど

どう考えても苦楽園で「坪300万」は家賃相場から考えると高すぎます。
ありえません。

[70: 近所をよく知る人]

本日、郵便受けに本物件のモデルルームご招待状が入ってました。
本状をご持参すると「サンタ・マリア・ノヴィラ 香りのプロダクツ」プレゼントだそうで。
どんな品なのかは興味はありますが。

内容ですがエントランスや外観完成予定図、マンション平面図がのってました。
さすがに最上階の部屋は広そうですね。

あと、周辺雰囲気写真が
「夙川公園」「石垣」「夙川公園」「ラ・グルメゾン」「夙川公園」
と3/6枚が夙川公園な事で
この土地のウリを的確に表現していると言えるかもー…ですｗ

[71: 匿名はん]

>>67は逃亡しました。

[72: 匿名はん]

不動産投資資金が狙うエリアがいくら東京圏を出て地方に流れているとはいえ、67さんの仰るような坪価格倍増なんて事は東京都心にある程度ユニークでしょう。苦楽園、夙川、雲井町あたりでそれが起きてるとは思いませんね。
地域住民としては、住民が増えて活気が出るのは歓迎ですが、おかしな連中は避けたいものです。あるていど価格が高ければ少しは低辺をハツルことは出来るかもしれませんが、日本人限定にして暴力団関係の方を除いても、昨今お金持＝まともな連中という図式が成り立たないのは悲しい事です。
値段があえば買うかもしれません。でも、億を超えると考えますね。

山手幹線が芦屋川までは来年開通して、夙川駅南のビル再開発が完了すると街も変わってしまうかもしれませんね。　今後、相続関係で手放す旧住民も増えるでしょうから、小さめの物件は雲井町あたりでも出てきそうな気もします。　事実、不動産屋さんの開発担当の方が時折ツテを頼って回ってこられますよ。

[73: 匿名はん]

あ、この物件も見ました。あそこは少し中に入っていますし、周囲が分筆された小さめの戸建てが多いですから、雑然と感じる方もおられるかもしれませんね。

土地の形状からか、あまり好みの間取りが無かったのが残念でした。
地盤だの何だの仰っておられる方もおられますが、私はあまり気にしません。買うなら隠居場所なので、投機に使用するわけではないので、どうでも良いです。あるいて買物するのがお好きで、あまり大阪くんだりまででない向きには良いとこですよ。

[74: 匿名はん]

そういえば、夙川のあの焼肉屋さんの横の残ってた奴は売れたのでしょうかね。少し値をあげておられたと思いますが。。。

[75: 匿名さん]

＞74
まだ売れてません。昨日DMがきましたよ。
売れ残りなのに2億になってました。

[76: ガベノ城]

東京の都市、都市圏としての異常性は
http://www.crec.jp/katudou/tokyo.pdf
この資料を読むと、一般の方でも大筋で理解できるかもしれません。
住宅事情も含め東京の常識を他に持ちこんだり、メガロポリス東京でしか通用しないセオリーを地方・田舎（もちろん苦楽園口なども含みます）に強引にあてはめて都合良く考えようとしたりする比較行為のは、愚か極まりないと言えるでしょう。

ところで、老舗大企業勤めの高学歴サラリーマンが1馬力だけでは買えない高額の住宅（マンションにせよ土地に建てる戸建てにせよ）に関しては

・サラ金
・暴力団幹部
・利権成金（同和、在日関係）
・土地成金、土地転がし
・芸能人（河原乞食）
・プロスポーツ選手（特に世間知らずで常識に欠け教養も無いヤキブタ）
・マスゴミ、電通関係者
・層化、新興宗○関係者
・パチンコ、風俗
・葬儀、肉、革、ゴミ、解体、人材派遣
・教材販売、マルチ商法、健康食品、美容整形、悪徳歯科医

が普通よりは桁違いに多いです。特に億を超えるとその傾向は如実です。
その事についてデベロッパーなど不動産業界では「あそこは民度が高い」と言う便利な業界用語を使うのです。

[77: 近所をよく知る人]

東京と比べて安い云々というのは確かに＊＊げていますね。
メガロポリス東京圏は世界的に見ても良くも悪くも特殊な異常すぎる都市圏ですから。

苦楽園も含め関西の物件を、名古屋や福岡、仙台など地方都市で似たような
立地、似たような環境と比べて安いだの高いだのと比較するならまだわかります。

[78: 匿名はん]

苦楽園駅近、100㎡、築5年だと、20では借りれんだろ。いくらなんでも。
積水の桜町あたりだと30にはなる。
かたや池田山でも長者丸でも松涛でも神山でも元麻布でも、
マトモなデベのマトモな物件ならそんな賃料や価格では買えない借りれない。

1低専だから結果的に守られてるような側面もあるが、ファンドなり
投資・アクイジション担当からすれば、東京だからメトロポリスで
どうとか、そんなこと考えてないよ。利回りさえ合って売り物なら買う。
大阪だろうが名古屋だろうが仙台だろうが、東京だろうが基本一緒。

東京なんて関係ないんですっていう井の中の蛙の無知ぶり＆知ったかが
この現状を招いてる側面は少なからずある。
金を呼び込めないのは自慢出来る話ではない。

[79: 匿名はん]

戸建用地で言えば、底値は久出ヶ谷菊谷あたりで70〜80になったよ。
今は場所次第で120〜150はするから、1.5倍から倍になったと言っても
なんら不思議ではない。

香枦園のマンション単価が100〜120ぐらいだった頃も数年前にある。
地所の香枦園で場所はそんなにでも坪200ぐらいある。
倍になってないってのは現場見てないからだ。

[80: 匿名さん]

いずれにしても高すぎる

[81: 匿名はん]

あ、わかった！　野村の君だね！！

[82: 匿名はん]

樋○池付近に住む野村君はまさやの焼鳥がお好き

[83: 匿名はん]

まさやが好きなのは俺だよ笑
俺の知る限りでも結構いるが。
学生時代から皆で行ってたよ。

なんか招待状届いたけど、無駄に勿体ぶってるねここは。

[84: 匿名はん]

一瞬、購入しようかな？と検討していましたが、現物を見ると残念な部分が多く、早々に対象から外してしまいました。
また、あるルートから聞いた話なのですが、かなり苦戦しているとのことです。広告では反響が多く好調と煽っていますが、実は、からきし「売れてぃなーじゅ」だそうです。
線路沿いの場所ですし、そんなに勿体をつけるほどの場所（プレミア　premium感のある立地）には思えませんでした。昨今の地価高騰ブームに便乗した値段がpremiumなのでは？
うたい文句のプラチナ　platinumの輝きは、本当はメッキではなかろうか？
本質を知る人は、利回り勘定云々の理屈を披露したりしないのでは？
とりあえずアゲ　ageときます。

[85: 匿名はん]

本質を知る人も利回りは考慮に入れると思うが、ここは高い。
マイナス点が多いんだよ。
ノヴェッラのポプリ？くれたからって家は買わないよ。

[86: サラリーマンさん]

本質を知る人は自宅用にデベの新築分譲マンションなんて買わないｗ
ましてや利回りが関西ワーストの阪神間はありえない。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-brandkinki.pdf
中古の収益物件を大阪平野内に1棟買いはしても、阪神間に新築マンション区分所有はありえないｗ　戸建てはともかくマンションなら、阪神間は高めの賃貸に適当に住んだほうがいい。阪神間で区分所有（共同住宅）に手を出す奴は経済感覚に疎いバカ。デベの鴨予備軍ですと言っているようなもの。

[87: 匿名はん]

と、鉄筋を抜く野村が申しております。　車車車でフォー！！！

[88: 匿名はん]

その理屈だと、阪神間に戸建買うやつはもっとバカってことかいな。

[89: 匿名はん]

戸建は区分所有と違って、自分の家（負債）だから
効率や経済合理性うんぬんではなく趣味の世界ですね。
だから欲しい人は買っても良いと思います。

一方で分譲マンションの区分をローンで・・・というのは
決して買っているわけでもなく持家になるわけでもなく、
銀行の持ち物を３０年契約とかで賃貸しているわけですから
賃貸物件、利回り等と比較する必要が出てきます。

いわゆる分譲マンション、つまり共同住宅は、一括現金で
代金を支払っても自分の持家（共同ですから）ではありません。
管理費を払っていれば、住む権利があるというお墓の使用権
などと同じようなものですね。
ましてやローンで支払うというのは、イメージとしては家賃の
一括前払いをしてその借金を返済していくものに近いです。

[90: 匿名はん]

芦屋の駅前の奴でもよーくこの話してたよね、君。

[91: 匿名はん]

論理的に破綻してて何書いてるかわからなくなってる奴がいるな