プレティナージュ苦楽園

[憩いの広場]

「楽〔RAKU〕スタイル」名鉄不×長谷工
団塊世代をはじめとするアクティブシニア層をメインターゲットとし、
都心居住のニーズに応えたオリジナルマンション「楽〔RAKU〕スタイル」を開発しました。

第２号である（仮称）「プレティナージュ苦楽園」は阪急甲陽線「苦楽園口」駅徒歩約２分、
阪急神戸線「夙川」駅徒歩約９分の夙川公園に程近い、風光明媚な立地条件に誕生します。
総戸数は62戸を予定。時期は現段階で不明。

所在地：兵庫県西宮市南越木岩町21番（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩2分
　　　　阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩9分

[22: 匿名はん]

見に行きましたが、周辺がずいぶんとゴミゴミしていて、隘路が多い印象でした。建物自体は結構良いと感じましたが、苦楽園の駅南ってあんなに雑然とした小さな戸建てが密集しているエリアなのですね。支線の駅近と言う点をどれだけbuy-in出来るかでしょうか。

[23: 匿名さん]

このマンションが駅近と感じられる方々は素晴らしい！！
普通に歩けば苦楽園口駅まで約１５分。車なら問題なし。
住環境は悪くないし、買い物も便利だし・・・。
しかしここでこの価格と間取りと駐車場ではやや高いかな。
隣のタイムスに停めたくなるね。

[24: 匿名さん]

↑
間違えて投稿しました。
すみません。

[25: 匿名さん]

ここのホームページの動きが重いのを何とかして欲しい。ストレスで見るのを諦めました。パソコンのせいかな？皆さんどうですか？

[26: 物件比較中さん]

↑25さん
確かに、遅いですね^^;
そして情報も遅い。
確かな情報、正確な情報、伝えるべき情報を出していないのに、
９月中の契約スケジュールが組まれていて、
それだけが早くてせわしない感じですね。
（情報が遅いのはHPだけでなく、まだパンフも出来ていないみたい）
やはり、階高や、床下、戸境壁、いろいろ設計・施工のもろもろも
知ってから考えたいのに、購入者の立場を考慮しない業者かもしれない。
ちょっと二の足踏んでいます。
より情報をお持ちの方、是非教えて下さい！！

[27: 匿名はん]

住宅情報マンションズ見ました。
直近競合物件？購入者ですが、高いですね！！
5890万（81.29㎡）〜1億6800万（154.75㎡）
坪単価＠240万〜＠359万！！
正直買っといてよかったと思いました。

[28: 匿名さん]

この物件に競合物件ありましたっけ？
思っていたとおりの値段ですね・・・
でも駅近は魅力的です
ここを逃すともう次はないような気がします

[29: 匿名はん]

随分思い上がった発言ですね。
老婆心ながら無駄に販売遅らせるだけ遅らせて
客を舐めて高値で大コケされませんように。

[30: 匿名はん]

結局、２や３のレスあたりを真に受けて、名鉄か長谷工か知らないが
近隣の新築よりも販売を遅らせて高値で売ってやろうと言う魂胆ですか。

まあ、でも野村の芦屋駅前同様、意外と売れるかもな。
私自身はこの場所にはあまり魅力感じないが（暗い、電車の音、大規模）
とりまさに近いのも嬉しいような嬉しくないような印象・・・
あと、長谷工施工物件は私は不安なので買いたくありません。

[31: 匿名さん]

とりまさ・・・ぷぷ

[32: 匿名はん]

とりまさを笑うようじゃ近隣住民ではないな。
大天寿司ならえらいとでも言ったら笑うよ。

[33: 匿名さん]

どなたか、モデルルーム行かれた検討中の方いらっしゃいますか?
都合が合わなくて、行けなくて。

[34: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
オプションは特殊で凝っていますが・・・
まず、天井は低いです。
かつ、お風呂の仕様はイケてません。
でも、作りはしっかりしてそうです。
立地はいいですが、建物の骨格もよさそうですが、どうでしょう〜？

[35: 匿名さん]

立地が良いので予想はしていたが
少し高いな。

[36: 匿名さん]

一年前に分譲できたものを一年寝かせて高値で販売。酒じゃあるまいし。

[37: 匿名さん]

他に情報ありますか？

[38: 匿名はん]

8mも鉄杭打っても、地盤が砂礫だらけだから耐震性能3段階で1。

ボイドスラブだわ、天井低いわ、明らかに無理して建ててる感じ。

仕様は完全に御年寄り使用だしね。戸数多いし。駐車場だけかな。

[39: 匿名さん]

第一期分譲、結構進んでるみたいですね
億越えの部屋しか残って無いみたい

立地はいいけど・・・
足踏みします

[40: 匿名さん]

うそを書くのはなぜ？

[41: 匿名さん]

他には？

[42: 匿名はん]

>>41
総戸数62戸で第1期20戸なんだっけ？

今第1期先着が3戸だから、仮に残り売れてたとしても
まだ最低45戸はあるよ。（残り売れてるかどうかも判らんが。）

あーゆー、3戸しか残ってませんよ、しかも高額帯ですみたいな
売り方はウソと言われても仕方ないよな。

高級感を演出しようとしてるんだろうか。あの立地、地盤で。
引戸つけりゃそれで楽スタイルってか。原価何十万の話だな。

これでどう？

[43: 匿名さん]

プレティナージュ苦楽園のＭＲってどこにあるか
ご存知の方いらっしゃいますか？

[44: 匿名はん]

ネット繋がってるなら自分で調べたら？営業？

[45: 匿名さん]

>>42

あの地盤？

[46: 匿名はん]

>>38に書いてる。

8mも鉄杭打っても、地盤が砂礫だらけだから耐震性能3段階で1。

[47: 匿名]

京都のプレティナージュを検討した者ですが、HPに詳細が載った頃には高い中でもお買い得と思える部屋はすべてうまっていました。
そして9月末で完売と表示され、いよいよ苦楽園が募集開始。

「京都は完売」と高らかにうたっています。

こんなものでしょうか？マンション業界って。

[48: 匿名はん]

京都を検討した人が苦楽園を検討するってか

ここもネガ以外は営業の書き込みばっかだな

[49: 匿名はん]

http://www.gsj.jp/Pub/News/pdf/1995/02/95_02_05.pdf
http://www.nishi.or.jp/~boutai/04jisin/06tisitu/tisitu.pdf

これ見たら普通は買いたくなくなりますよね・・・
ひじょうに脆い沖積層です。

[50: サラリーマンさん]

この物件に関係無く一般的に苦楽園口の一帯から西側にかけては、地盤がひじょうによろしくないですからね。永住には向かないですよね。

http://ohta-geo.com/morido/tyuusyutu/tyuusyutu.html
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

同じ町内でも、切土の高台で地盤の良い場所と、谷を埋めて盛土（見た目は平地）になっている地域が多くありますので要注意です。沼や溜池埋め立てた場所や谷埋め盛土の場所は宅地としては最も避けたい最低ランクですから、マンションにせよ戸建て用の土地にせよ買う前に昔どういう場所だったかきちんと調べたほうがいいです。

[51: ビギナーさん]

不動産屋やマンションデベロッパーの口車にのせられない為にも、土地やマンション購入時の旧版地図、旧版地形図、現在の10mメッシュの高密地形図、昔の航空写真、宅地造成の地盤図（盛土、切土のデータ）、地質図、土地条件図、防災マップの閲覧は必須ですな。

[52: ＭＴ]

しかしここ１−２年の夙川、芦屋の価格は異常。苦楽園駅前で平米約１００万？？、ちょっと前までは半分の価格の物件が売れ残ってディスカウントしまくっていたのに。。この物件が完売したらすごい。というか買う人がすごい。

[53: 匿名はん]

平均坪単価が３３０ってことはないでしょ、さすがに。
販売側が売ろうと画策してる部屋が単価が高くてそれぐらいとは思うが。
単価が半分だと、香枦園あたりまでいかないとさすがになかったっしょ。
まあ、夙川でも芦屋でも住吉でも高額物件（高級物件）は大体250ライン。
最近はそっから上げようとしてるけど、さあ上がるかどうか。

まあ、土地値自体が倍は行かなくても1.5倍ぐらいは平気でいってるから
底値との比較で。しょうがない面もありますわ。関西なんてまだまし。
中古もマトモなのはドンドンはけてなくなってるし。

[54: ご近所さん]

物件ホームページには１０４平米で９９８０万なので坪３３０ですね。
５０００万出せば香枦園まで行かなくても苦楽園で１００平米は確かに３年前は買えましたね。雲井、殿山以外で坪３００万以上の物件は破格と思いますが。最近の価格を見ると住む人が変わってきたのでしょうね。いずれ岡本・摂津本山のように大阪からの移住組みと転勤族の町になるのでしょうか。

[55: 匿名はん]

ですから、それは第一期の売れ残りで、販売側が売りたい部屋の
坪単価ですよね。平均だと200後半でそこまではいかないと思います。
全く擁護するつもりもありませんが。

雲井も地所以降分譲ないですが、兼北が計画地看板出してますね。
兼北だってのがかなり微妙ですが。
場所も雲井・殿山自体道路付けは今一歩のところは多いですが、
（逆にだから静かなんでしょうが）計画地はさすがに酷すぎます。

岡本や住吉のように土地はないですけどね。地主も渋ちんで占い師。

[56: 匿名さん]

いずれにしても高い

[57: 匿名さん]

今の阪神間はプチバブルで経済合理性に乏しい状況になっていますね。
言うまでも無く弾けますから、今は業者の鴨になってはいけない買わざるべき時期です。

[58: 匿名さん]

57さんの仰るとおりです。
地盤も脆弱で安普請のこのマンションが、こんな＊＊高い価格で販売されているなんて＊＊＊＊しい。すぐに弾けて、価格改定せざるを得ない時期が到来するでしょう。
「プレティナージュ」なんて、舌を噛みそうなネーミングもヘンテコですし。
そのうち、「売れてぃ無ーじゅ」に成ってたりして（笑）

[59: 匿名はん]

経済合理性に合わないのは、地場の小金持ち以下の話。
阪神間なんて東京にくれべれば十分過ぎるほど安い。

ただ、この物件は高いと思う。

[60: 匿名はん]

あと、安普請かどうかは私は知らない。
一応遮音材入り二重床二重天井で、スラブもまずまずだった印象。
ただ、モデルルームいった人が天井低いと言ってたので、戸数稼ごうと
効率重視した結果なのは事実なんだろう。せこい。

でも多分総額的に安い部屋はそこそこ売れるように思う。何となく勘で。

[61: ご近所さん]

東京に比べれば安い？経済が違うから当たり前と思いますが。青森に比べると高いと言っているようなものなのに、このような感覚の方が最近の破格物件を買っている間は価格も下がらないので、地元購入希望者には困ったもんです。

[62: 匿名はん]

家賃相場や土地のポテンシャルから考えてもじゅうぶん今は割高だが。
苦楽園口ごときのしかも地質も場所も悪いマンションでこの坪単価はまともな金持ちは相手にしないでしょう。オーキッドコートが建った時に「あんなもん買う奴アホや」といってる知人（もちろんキャッシュで余裕で買える人です）がいましたが、金持ちはシビアで経済感覚が鋭いんですよ。

[63: 匿名はん]

東京の新築物件の想定賃料による利回り水準と勘案した場合に
関西は相対的にまだ安いと言ってるだけです。絶対額もしれてるし。

ただ、マーケットは弱いので、地場のケチケチ感覚ですから
おっしゃるとおりそんなに上がりはしないでしょう。
たださんざん下がってた水準に又下がるという期待も
ピントがずれていると思います。

まあ、20万も出しゃそこそこいいとこ住めるし、賃貸でもいいんじゃね。
関西のばやい。

[64: 匿名はん]

繰り返しですが、この物件の価格が妥当といってるわけではありません。
ここは場所・物の割に高いと思います。

[65: 匿名はん]

東京と比べる意味がありません。
東京圏の経済規模は大阪圏（京阪神）の経済規模の4倍以上であり
高額納税者や富裕層の人数も5倍以上なのですから、競争率の関係で
利便性の良い人気地区が、関西より遥かに高くなるのは当然です。
アメリカの割高な土地を、ニューヨークと比べるとまだまだ安いと
いっているぐらい愚かな事です。

それに東京のマンションも底値の倍にはなってやいませんぜ。
この辺は本当に下手したら倍になってるｗ

[66: 購入検討中さん]

雲井町にマンション計画あるのですか？？

どのあたりでしょうか。

そんなに大きな土地、あのへんあったかしら・・。
道が狭いので、車の通行や駐車場の出入りなんかをめぐって、周辺住民から反対されないのかな・・。

一戸建て用の土地は、雲井・殿山・相生あたりでも最近ぽつぽつ出ていますが、40/100で坪160〜180という価格帯になってますね。
40/100でまともに家建てようと思うと、あのあたりは道路幅が狭く、セットバックが必要なことを考えると、最低でも55坪は必要ですから、土地だけで1億近くは必要ですね。

雲井でマンションだと、どのくらいの坪単価になるんだか・・

[67: 匿名さん]

東京の都心部では、分譲坪単価が例えば300弱が600になったり
普通にありますよ。ご存じないのに適当におっしゃらないほうが。

あと、エリアごとのプレミアムの問題はあっても、利回り自体は
相互勘案できるものです。
常識です。

雲井の計画は、とあるお屋敷（屋敷ばっかだが）の裏というか上です。
本当にご興味あるなら街自体狭いから歩いてみてください。
それか兼北に聞けば早いだろうけど。教えてくれるか知りませんが。

[68: 匿名はん]

>>65
名古屋と福岡と比べてみたことはありますか？
その地場の感覚、ぶっちゃけて言えば体たらく振りが
凋落を生んでると理解されたほうがいいと思いますよ。
多分に意識と言うか、経済観念、根性の問題もあります。
高ければいいと申しているわけではありませんが。
不動産は安くなればいいというものでもありません。

[69: ご近所さん]

苦楽園口あたりの家賃相場
築5年100㎡で家賃20万ほど　新築物件の相場は最新相場で30坪1億？

東京の閑静な高級住宅地の家賃相場
例えば東五反田（池田山）
築5年100㎡で家賃50万ほど　新築物件の相場は30坪1.5億ほど

どう考えても苦楽園で「坪300万」は家賃相場から考えると高すぎます。
ありえません。

[70: 近所をよく知る人]

本日、郵便受けに本物件のモデルルームご招待状が入ってました。
本状をご持参すると「サンタ・マリア・ノヴィラ 香りのプロダクツ」プレゼントだそうで。
どんな品なのかは興味はありますが。

内容ですがエントランスや外観完成予定図、マンション平面図がのってました。
さすがに最上階の部屋は広そうですね。

あと、周辺雰囲気写真が
「夙川公園」「石垣」「夙川公園」「ラ・グルメゾン」「夙川公園」
と3/6枚が夙川公園な事で
この土地のウリを的確に表現していると言えるかもー…ですｗ

[71: 匿名はん]

>>67は逃亡しました。