ジークレフ新神戸タワー

[匿名はん]

今日の朝日新聞に「新神戸駅前神戸製鋼が42階建ての超高層マンションを建設すると発表した。」
って記事があったけどどうかな。
最上階は標高+建物高さで神戸一高さが高いそうです。
来年の秋から販売を始めるそうです。完成は2008年12月。
価格も2500万円台から1億1000万円台で最多価格は4500万円だそうです。

来年の秋販売だったらまだ詳しい情報ないかな？
誰か知ってる人いない？



所在地：兵庫県神戸市中央区熊内町7-6-2・3・4
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「新神戸」駅 徒歩2分
　　　　山陽新幹線「新神戸」駅 徒歩2分

※正式名称がジークレフ新神戸タワーと決定しているようですので
　スレタイを【神戸最高峰！】神戸製鋼の新神戸超高層マンションから
　ジークレフ新神戸タワーに修正させて頂きました。

[1090: マンション投資家さん]

北野町は人気ありますが、一般的にフラワーロード以東は人気がなくなってしまうのが現状です。
15万（共益費込み）までが相場でしょう。ただし空室率を気にされないのであればもう少し高値をつけてもいいかと思います。

[1091: 購入検討中さん]

ここはいくらぐらいで貸せますか。５０㎡　１LDK　北向き
　　　　　　　　いかがでしょうか。

[1092: 匿名さん]

今日建設現場に行ってきました。ちょうど一日の作業が終わりの時でしたが、職人さんが明るく警備の人に挨拶していたし、東側から中をのぞくと資材とか整理されていたので、安心しました。このまま無事にいい建物が出来てくれればと思います。

[1093: 匿名さん]

ここの建物の出来はきっといいと思います。
登山が趣味なので老後はこちらにへ移ろうかと思っています。
未来のご近所さん、そのときはよろしく。

[1094: マンション投資家さん]

1089さん、 1091さん　想定賃料は住友不動産でも設定しているようです。タワーマンションは階数、眺望で付加価値を持たす事が出来ますので、大阪市の物件（55平米2LDK、30階）を販売会社設定賃料＋5万円で運用しています。

賃料は近隣相場と成約率を参考に設定されますが、当物件としては神戸芸術センターレジデンス（2008/1月竣工）の賃貸状況が参考になると思います。
東向き49平米　 ８階〜１４階　146,000〜152,000
北西向き55平米　８階〜１４階　160,000〜175,000
西向き74平米　 ８階〜１４階　255,000〜270,000

これら３タイプの部屋は各階１室づつで計２１室ですが、現時点で２０室賃貸可能（現空）だそうです。竣工後直ちに賃貸募集されていたかは判りませんし、一概に短絡的な評価も出来ませんが、最も賃貸需要の多い３月〜４月を経ても空室ということは、設定賃料が需要にマッチしていないか、需要がほとんど無い地域であるかのどちらかという可能性があります。

タワーマンション以外の55〜60平米物件の当地相場である12万円前後だと需要はあると思いますが、投資効率から考えると、はたして好条件と言えるでしょうか？
但し、来年9月時点で新築タワーマンションであること、駅近であること、熊内町アドレスであると言うこと、階数／眺望次第で12万円よりは高い賃料設定は可能かとは思いますが、神戸芸術センターレジデンスの賃料が上限ではないかと思います。

また当物件を投資用として購入される方もいると思います。１割くらいの賃貸率ならば健全な実需主体のマンションと俗に言われていますので、最低30室程度は賃貸募集が出てくると考えて良いと思います。いろんな部屋タイプに分かれるとは思いますが、シングル、DINKSを狙った40〜60平米物件が需要も供給も厚いところなので、ジークレフ新神戸タワー内での競争も考慮し、賃料設定を検討されてはと思います。

[1095: 匿名さん]

投資・資産運用スレ立てました。
1094さんの情報等参考になる内容だと思いますので、ご活用できればと思います。

[1096: マンション投資家さん]

一言だけ言わせて欲しい、

芸術センターと同じ家賃がとれるはずがない

[1097: 匿名さん]

１０９３さん。私も、緑が近いタワーを探していました。（田舎者なので）あと大阪へ通うとき、JR・阪急・阪神どれでも使えることがポイントです。昨日は、クラウンプラザのエレベーターを拝借し、眺望を確認したら、対岸の和泉山脈までよく見えましたよ。こちらこそよろしくお願いします。

[1098: 購入検討中さん]

１０９４さま、大変貴重な情報・意見ありがとうございました。
わたしも、芸術センターの空室率には、正直がっかりしておおります。
賃料設定価格以外の原因などがありましたら、教えて下さい。
また、最近、大阪、神戸の各地でタワーマンションの建設ラッシュ・予定などがありますが、
需要は、どんなもんですか？
タワーマンションを選別するときの秘訣などありましたら、教えて下さい。
ご指導お願いします。

購入目的は自宅兼ＳＯＨＯです。独身です。

[1099: 購入検討中さん]

実際には階数、眺望は賃料に反映できるのでしょうか。
スカイラウンジなどの共有設備があるのも、反映されますか。

[1100: 匿名さん]

芸術センターって、立つ前からあの場所であの賃料って・・・と思っていましたが、２０／２１が空室ですか・・・！
９５％以上の空室率、、、別に損をするために建てる人はいないと思うのでまじめに考えて建てられたのかと思うのですが、どのような考えであのような物件を建てられたのか、一度でいいので拝聴してみたいと前から思っていましたが。

[1101: 匿名さん]

賃貸では少し難しいな・・・ここは・・・

[1102: いつか買いたいさん]

20/21って…もう少し需要を探るべく家賃を落とさないんだろうか？

[1103: スカイラウンジ]

販売戸数 33戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,210万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

[1104: 物件比較中さん]

１１０１さん
何故ここは賃貸が難しいのですか？

[1105: 地元不動産業者さん]

賃貸の場合は、階数・眺望・管理会社(物件を任せる業者)により２〜３万は変動しますが、芸術センターを基準５０〜８０㎡の家賃ですとジークレフはマイナス３万から７万位までで考えたら良いでしょう。新築のタワーですので最初はそこそこの賃料で付くと思います。２〜５年で数万下げて後は保証金と入居審査を調整しながらじりじりと下がります。ライオンズ・ルネ居留地、トアロードはすでに賃貸で出していますしアーバンライフタワーもかなりの数が賃貸で出ますので２〜３年後は余り期待できないでしょう。特に１Ｌの場合、他の部屋より少し条件抑えて審査を厳しく堅い長く住んでくれそうな入居者を選ぶか審査緩めて保証金も押さえ引きを大きくし水商売・外国人・小さな子供のいる母子家庭・事務所・カップル・＊＊＊？・訳ありＯｋと回転させ何でもこいで行ってしまうか。どちらにしても数年後に空きが出た場合は後者の方向に行かざるおえないと思います。最初の契約者がすぐに解約されないことを祈るしかありません。１度賃貸の状況を調べられることをお勧めします。

[1106: 購入検討中さん]

最低１８万円（管理費込み）で将来も安定的に貸せますか。
（６５㎡）
新神戸駅近い、免震で安全、ホテル並の雰囲気です。
ターゲットは、医者、弁護士、会社役員などを想定しています。
また、資産価値は他と比較してどうでしょうか。
よろしくお願いします

[1107: 匿名さん]

＞１１０６　ターゲットは、医者、弁護士、会社役員などを想定
想定されたターゲットの人達ならば、
既に、（賃貸ではなく）売買契約に至っており、自分の所有物にしてしまっているよ！

[1108: 地元不動産業者さん]

１１０６さん　お気持ちは理解できます貸主としても理想です。もちろん契約者の中には医者〜といらっしゃると思いますが、医者＝金持ち→賃貸より購入の考えは何とも、、、否定はしたくないので置いといて、、、
まず法人向けの窓口の業者に任せる、法人限定などと入居審査を厳しくする代わりに家賃は少し抑えて保障金は気持ち高めに設定。初回の契約は１８万程度でも行けないこともないですが、他の賃料設定を見てから出ないと何とも言えませんね。他が出す前に出来るだけ早い内に賃貸『新築　未入居　タワーＭ　神戸一望　ホテルライクな暮らし〜』など出せば２０万超えも期待できるかも。

[1109: 購入検討中さん]

免震構造のタワマンの管理費、修繕積立費って10年後20年後・・・
と3倍以上に跳ね上がるそうですが本当ですか？
構造上、後々お金がかなりかかるって聞きましたが・・・？

[1110: 匿名さん]

タワマンの場合、管理費、修繕積立費は最初から他のマンションと比べても高額なのに、
年を追うごとにかなり高額になるのが通常のようです。

以前調べた物件では、（このジークレフがそうとは限りませんが、また階数にもよりますが）
１０年後あたりでは、管理費、修繕積立金の合計で十分にワンルームマンションが
借りられるほどの費用でした。

[1111: マンション投資家さん]

少し調べてみました
免震構造は立て揺れに弱い、しかし総合的に地震に強い構造といわれています。
また幅をとれない高層の建物に関しては現在では建築時に免震をすすめられるようです。
免震のデメリットはあとあと維持していくためにお金がかかってしまうことだそうです。
免震構造は管理費等も将来的に上がるのは仕方ないようですね。
管理費等の上昇を覚悟の上、免震タワーマンションを選びたいものです。

[1112: 匿名さん]

「超高層データ」で検索すると、タワーマンションの
建設状況が見られます。
ジークレフも20階くらいまで出来上がって
建物のイメージがわかります。不動産会社の
主観的な評価ではなくて
客観的な見た目評価はどんな感じでしょうか？

[1113: 購入検討中さん]

このマンションの立地や評判はどうなんでしょうか。
購入の検討中ですが皆さんの率直なご意見をお願いします。
他のタワーマンションと比べ売れ行きはどうなんでしょうか。
２９０戸中残３３戸と公表していますが実態はどうでしょうか。

[1114: 物件比較中さん]

1113様　売れ行きは同時期のタワーに比べると、遅れをとっていますね。
中心街から離れているせいでしょうか。タワーマンションを見るのが好きで
よくチェックしているのですが、
いろいろなタワーマンションの情報を比較すると、ここはまじめな感じがします。
細かいことを言いますと、建物の高さから階数を割ると一階当たりの高さが出ますが、
他のタワーと比較して高い方です。二重床・二重天井だからかと思います。
あとコンクリートの水セメント比は50％と55％のところがありますが、ここは50％
（低いほうがいいと書いてました）。
住宅性能評価は設計は取得し建設も取得予定。（検査の回数が多くなり、トラブルには第三機関が
利用できます。）
建てるのに3年継続してかかっています。（基礎を丁寧に作っているのか理由は定かではありませんが。）
機能的には、食洗機・ディスポーザー・トイレの手洗い設備など標準装備です。（この辺はほかではオプションにしているところもありますね。）
あとは24時間管理と免震・施工が清水・売主が地元の大手製鉄と関電と堅い感じがします。
ただ設備はトイレのウォシュレットがリモコンでなかったり、洗面所の扉が古臭い感じがしてフローリングも普通な感じがして高級感がないです。
そんなこんなで全体からすると、まじめな感じに思います。
ホームページには、契約者にだけ、建設状況を逐一（かな？）公開しているみたいですし。
いろんなタワーマンションのパンフを比較したら、いろいろ見えてくると思いますよ。

[1115: 匿名さん]

ここは立地面で色々言われてますが建物の仕様は他社の営業マンでも良いと言わせるくらい良いです。

[1116: スカイラウンジ]

33戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,210万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

[1117: 管理担当]

投稿が1000件を超えているので、次スレッドを作成してください。

[1118: 物件比較中さん]

確かに立地に関して色々と意見はありますが、雰囲気も良いですね。ＯＰが豊富なＭＲも良かったが、基本の内装が今ひとつで、浴室・洗面が狭いし古い感じがし今回は外しました。今は間取り変更やカラー選択も出来ないかったし惜しい物件ですね。ブリリアタワーで契約しようかと検討中。

[1119: 物件比較中さん]

ブリリアタワーは人気ありますね。内装がいいみたいですね。まだ物件資料はもらってませんが、
ジークレフとの違いは、ブリリアは37階建で高さが約119m。（ジークレフは42階で約150m）二重床・二重天井ではない。SI構造でない。ICカードセキュリティ採用などです。あと住宅性能評価はついていますか？（マンションDBというサイトで確認しました。間違ってたらすいません。）

[1120: 購入検討中さん]

ジークレフの2階には神鋼病院の人間ドッグが入るみたいですが
1階の店舗は何が入るのか決まったのでしょうか？

[1121: 物件比較中さん]

1120さんへ
１階の店舗はまだのようですね。
ここは新神戸駅にはちかいけどこの場所での店舗は
どうなんでしょうかね。
マンション販売が落ち込む中この立地で今の販売価格は適正なんでしょうかね。
ブリリアとジークレフを比べて価格、立地、構造、仕様を見てどちらに
軍配が上がりますか。（専門家のかたへ）

[1122: 近所をよく知る人]

ブリリアとは立地が違いすぎ比較になりません。
別荘感覚ならジークレフも良いかと思います。

[1123: 購入検討中さん]

立地で比較にならない理由はなんですか？

[1124: 物件比較中さん]

私は新神戸付近と元町付近、両方住んだことがありますが、新神戸にはもう住むことはないと思います
地下鉄、バスを利用するのが苦な私にとっては新神戸は不便の一言につきます

[1125: 物件比較中さん]

神戸に住んでる方は分かると思いますが、今は“新神戸”は微妙な場所ですね。15〜20年ほど前までの北野やOPAが元気だった頃までは良かったかも知れないです。私と不動産屋の知人と検討していました。２人とも中央区出身です。芸術センターが出来たことはかなりのプラス要素だが、もう北野や熊内に住むステイタスも無いし山の手は県庁以外は求めている方も少ないと思います。知人はブリリアかアーバンライフに決めそうですが、私は何となく活気が出て帰そうな「気配」に賭けるか迷ってます。1122さんと同じ“別荘感覚”なら○だと思います。

[1126: 購入検討中さん]

いろいろな考え方が伺えて参考になりました。ありがとうございます。私もマンションの立地はそこそこかなと思います。構造面、安心面はブリリアよりはいいのかなと考えています。自分なりに判断したいと思います。

[1127: 匿名さん]

ブリリアの方が微妙じゃない？ほぼ花隈だし、少し西行けば宇治川だし・・・中央区の中でも春日野道の次ぐらいに活気がないよ・・・？元町っていうイメージは皆無ですね。タワーの中では一番存在感薄い気がします。ライオンズとかトア山手は華やかさがあるし、ジークレフタワーは住環境とかは中央区でも悪いとこじゃないし、神戸の玄関だし。花隈色が強い以上、少なくとも新神戸に勝つのは難しいと思います。
あとは価格次第でしょうか？

[1128: 匿名さん]

花隈と新神戸を比べたらだめですよ
昔から花隈の方が間違いなく立地その他、何をとっても上です
神戸の方は皆ご存知かと思いますが・・・

[1129: 周辺住民さん]

フラワーロード以東は利便性がよくないです
また学区の評判も良くないようです

[1130: マンコミュファンさん]

>>1127
＞少し西行けば宇治川だし
すぐ横、生田川にいわれたくないな。

1125と1128が標準的神戸民の意見だな。

東京の人がセカンドハウスに買うのならジークレフでしょう。
住むならブリリア。
どちらが上とかでなくその立地の特性の問題。

[1131: 物件比較中さん]

場所だけに偏った意見が出ていますが、実際に住むのに大事な
要素として、マンション自体の特性もよく吟味すべきかなと
思います。その箱の中で暮らしていくのですし、それぞれの
ライフスタイルを考えれば、どのマンションも一長一短が
あります。明らかに欠陥マンションなら困りますので、決めようと
しているマンションがあるなら、建築中の現場を覘いてみる
のもひとつかなと思います。現場が整然としているところは、
現場監督がしっかりしている証拠だと、中堅のゼネコンの方から
お聞きしたことがあります。

[1132: 匿名さん]

＞１１２８さん

あなたこそご存知？花隈は昔遊郭だよ。
阪急花隈の少し西の「メルカロード宇治川」も歩いて見られました？
あとヤマ○ン組の存在も。よく歩いてらっしゃるよ。
六甲の本家より不安かと。
神戸の方は皆ご存知かと思いますが・・・

＞フラワーロード以東は利便性がよくないです
以東って・・・おおざっぱすぎでは・・・？
生田川より以東って言いたいのかな？

なんかブリリアがはじまってかまた批判的なレス多くない？
レス見ても無理やりな意見多いし・・・花隈が良いとこって・・・東京の会社が書くからそういう意見になるのかな？元町駅に近いのは良いかなとは思うけど、ここを元町という人はいないよ。
今いえるのはライオンズタワーくらいじゃない？同じ元町って言っても土地の雰囲気が全然違う・・・。古い建物が多くて華やかさが皆無ですね。元町はJRより下が理想かな。大丸付近も雰囲気いいし。
ブリリアには残念ながらそのエリアではないかと。

１１３１さんの工事途中を見れるとか今の時点で意見するのは東京建物だからかな？
CMやってましたね。
良いことだとは思いますが、わざわざここの掲示板で言わなくても・・・物件の掲示板でたっぷりアピールしたらどうですか？
あっ・・・ブリリアの掲示板ははやってないからか。


なんかまたここも含めて不動産会社の陰湿な攻撃の場になってく・・・せめて自分の物件のとこでアピールポイントを書き込むのならまだちょっとだけ理解しますが・・・

[1133: マンコミュファンさん]

>>1128
なんか、なんでも業者に見える人が出てきましたね。

＞花隈は昔遊郭だよ。

今は風俗店はおろか、料亭までつぶれてマンションになってますが
問題でも？

＞六甲の本家より不安かと。

どういう点で不安かと
山健組がどうかしましたか？毎日抗争でもやってるんですかね？
神戸にいる限りどこにいてもやーさんはいますよ。
お近くの二宮町や神若通方面なんか、、、
まだ看板上げてる方がわかりやすくていいじゃない？

＞阪急花隈の少し西の「メルカロード宇治川」も歩いて見られました？

宇治川の商店街なんて歩いたらどうだっていうんだ？
生田川沿いの公園にホームレスやよくわからない人がうろうろしてるよりマシだと思うが
宇治川なんかブリリア住んでも一生近寄らないでも生活できるが
ジークレフ住むと生田川に近寄らないわけにいかないでしょ

この掲示板で削除にならない程度の論争するれば
新神戸の方が上ということになるかもしれませんがね

[1134: 匿名さん]

1128ですが何を根拠に私のことを業者と言ってるんですか？
かなり驚きました

一般論ですが花隈（元町）と新神戸は比べ物になりません
路線価から言っても花隈（元町）のほうがかなり高いです
学区も山の手小学校、こうべ小学校と評判も上です

新神戸に以前住んでいた私が言うので参考にしていただけたらと思います
あくまでも私個人の意見ですのでご了承ください

[1135: 匿名さん]

>>1133
この掲示板で削除にならない程度の論争するれば〜

↑気持ちよくわかります

>>1132
あなたこそご存知？〜

↑いろいろ言われてますが、花隈の歴史を語る前に
新神戸　生田川（新川）の歴史を語れますか？

地元の人間ならこんなことは神戸の常識です

[1136: 匿名はん]

この板にはブリリアの営業の書き込みが溢れてる (笑) 自分の物件の板でおやりになれば。

[1137: マンコミュファンさん]

本気でブリリア営業の書き込みで営業妨害と思うなら削除依頼すれば？

名指しで営業の書き込みなんていうと逆に営業妨害といわれても仕方ないよ。

どの物件にも一長一短あると理解できないのかな。
ブリリアは付近に生鮮食料品を買う店が皆無。ここはすぐそばにスーパーあるじゃないか

気に障る書き込みがあると何でも他社営業の工作と思うのは楽だけど
何の進歩もないな。営業の書き込みだろうがアンチだろうが情報には変わりないよ
最後に判断するのは各自だよ。

[1138: ブリっこ]

さまよう仔羊の為に一応ブリリアスレ作っておきました。
まあ他物件の方とも仲良く喧嘩しながらお互い吟味していかれたらどうでしょうか？
見てる者としては中身のある討論はおおいに参考になりますので…

[1139: ご近所さん]

ジークレフをいじめるのは止めて下さい