ジオグランデ宝塚山手台（阪急宝塚山手台マンション）

[匿名はん]

空気がよく眺望もよく駅から歩ける距離でマンションを探していたところここを目にしました。
まだ値段がわからないのですが、このあたりの事で情報、何でもいいので、教えてください。

http://www.yamatedai.net/ms/index.html
前スレ


正式名称（ジオグランデ宝塚山手台）にスレタイを変更させて頂きました。

所在地：兵庫県宝塚市山手台東1-4-438(地番)
交通：阪急宝塚線｢山本｣駅徒歩8分
　　　　阪急宝塚線｢山本｣駅バス約2分停歩1分

[51: 匿名はん]

グランデと名を付けているので内装など少し頑張っているのでしょうか？
価格気になります。まだでしょうか？

[52: 匿名はん]

私も本物件検討しております。以下の点でちょっと残念です。
検討されている方、色々教えてください。
・水周り以外直床（高級というなら二重床＋防音材が良かった）
・南側がペア、複層ガラスではない（ハイサッシなのでかなり熱効率が落ちそう？）
・ダブル配筋ではなさそう（営業さんに確認はしていません、資料からの推測です）
・床スラブに小梁が少なく、重量衝撃音が大きそう
・換気設備が自然吸気（機械式ではない、広い住戸で換気性能が十分取れる？）
価格は南向き100m2-4LDKの中層階で4500万くらいだったと思うのですが、
この値段であれば、もう少しマンションの基本性能を頑張って欲しかったなぁと
思ってしまいます。
後、下記の点でも物件として気になっています。
・11〜12月にかけて、建築変更を申請している（何が原因なんでしょうか？）
・設計会社と施工会社が一緒、監査会社もなさそう（設計監査できるのだろうか？）

ただ、教育環境と眺望を両立した物件で、キッチン、バスなど、設備質感は
気に入っています。共用設備も絶対的に不要なものはないですし、ハードセキュリティ
にも好感は持っています。
申し込みまで少し間があるのですが、悩ましい限りです。

[53: 匿名はん]

ホームページで見て設備や建具などのデザインがいいなと思っておりました。
52さんのご指摘箇所は確かに気になりますね。
ただ、あの場所だと土地造成にも費用はかかるでしょうし、目に見える箇所を重視
ならば、そういうところをカットしていくのでしょね。

[54: 匿名はん]

次に山手台で建てる物件は、外断熱、100年コンクリート、ダブル配筋、二重床二重天井、総真空ガラス（or総Low-E複層ガラス）にしてほしいものです。外観デザインよりも基本性能のほうが住むにあたっては大事ですよね。頑張ってください。

[55: 匿名はん]

この値段だからこそ、それを求めるのは不可能でしょ。
高額な物件でもハイサッシか二重床までで、外断熱なんてありえません。
一流を求めるのは理想ですが、本当に住まいを探す上では妥協は必要だと思います。
いっぱい悩んで下さい。
（52さんはおそらく私が購入した本と同じものを持っているんでしょうね。書かれている内容は、私の本の内容とそっくりでした。）

[56: 匿名はん]

皆さん勉強されていますね。
すごいです。

[57: 匿名はん]

>>55

業者さんですか？

公団（UR都市機構）の賃貸物件でも、最近の新築物件は総LOW-eガラスやダブル配筋
なんて珍しくありませんよ。個人経営の賃貸アパートですらRC外断熱がではじめています。
外断熱だと価格は1割アップ程度はするでしょうが、耐久性や住み心地は大幅アップ
しますからね。

広告をうちまくってその部分にコストをかけて儲けるのも大事でしょうが、良心的な
業者なら宣伝よりもあとからリフォームで解決できない基本的な構造にお金をかけるのが
顧客に対して最も優先してやるべきことでしょう。

[58: 匿名はん]

利益を追求するのが企業です

[59: 匿名はん]

<<３５
売布神社の山手に計画がある噂。。。
もし噂が本当なら、ジオは見送ろうかなあと思います。

[60: 匿名はん]

あくまで噂です。何度も頓挫しているようです。
もともとは負債3600億円で倒産したあの「朝日住建」が開発予定で所有していた土地のようです。

[61: 匿名はん]

ジオグランデ山手台の坪単価はだいたい決定しているのでしょうか？
値段知っている方は是非教えてください

[62: 匿名はん]

真中の棟で、4800万、105mm2、5Fくらいだったかと。
記憶違いならスマソ。

[63: 匿名はん]

→４８（宝塚エリー・ラビスタ・グランドメゾン宝塚中山手が１〜３割しか売れてない？なんてホントに本当？）
どうやら本当です。ちなみにグランドメゾンは入居済ですが、営業のいないときは車がまばらにしか止まってません。

[64: 匿名はん]

62さんの追加で
東側の棟で、4600万、104mm2、5Fくらいでした。

[65: 匿名はん]

真中と東側の棟は広めの部屋が多いですが
西側は80m2台が多いので3500万台だったかと。

[66: 匿名はん]

情報ありがとうございます。坪単価140〜150といったところでしょうか。
中々強気の値段ですね。
中山のエフスタイル宝塚と比べると割高のような気がします。
エフスタイル宝塚もジオグランデ山手台も最寄駅からの距離は
似たようなものですが、実際に生活に便利なのはエフスタイル宝塚
のほうではないでしょうか。

エフスタイル宝塚
→駅からの道は狭いがメイン通りより入り込んだ立地なので閑静
→JRも利用可能
→徒歩圏に沢山スーパーがある
→眺望の方向が甲山、六甲方面で大阪平野のほうは見渡せない
→公立小中学校が遠い

ジオグランデ山手台
→道は立派で綺麗だけどメイン通りで交通量が多く閑静さは今一
→JRは利用不可
→外観がゴージャス
→ニュータウンで街並みが統一化されており綺麗
→南斜面で眺望の方向が良く眺めのスケールが大きい
→公立小中学校が近い

こんな感じでしょうか。

[67: 匿名はん]

こんなん考えている時が一番楽しいね。

[68: 匿名はん]

64&65です。
エフスタイルはJRが使えるのが魅力なのですが、
私はジオグランデに惹かれております。

[69: 匿名はん]

やたらエフスタイルと比べていますが、駅徒歩圏内ならグランディア山本とか中山のハイネスクラウズとか川西市だけど雲雀丘花屋敷アインスもあるのでは？！
やはり山手台ニュータウン雰囲気は最高ですよね。。。。

[70: 匿名はん]

エフスタイルとジオ、将来貸すとしたらどちらの方がかりてがあるとおもいますか？

[71: 匿名はん]

学校が綺麗で近いジオグランデ山手台かな。
でもエフスタイルも生活が便利な場所なので借り手はつくと思います。
まぁでも新築物件は利回り悪すぎですので、貸す事をメインに考えて買うのは
馬鹿げていると思います。

[72: 匿名はん]

貸したいなら、駅近か都市部。あとは71さんの言うとおり。

[73: 匿名はん]

長尾小学校横にマンション用地があるので南側の眺望がなくなるのが気に入りません。この場所で目の前が建物なんて・・・・・

[74: 匿名はん]

http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm
山手台の造成が長らく停滞していた理由は、幸福銀行の問題が関係しています。

[75: 匿名はん]

スレが2個に？

[76: 匿名はん]

今日から販売かな。
初日の客足や売れ行きはどんなもんでしょう。

[77: 匿名はん]

今日見学に行ってきました。
ジオグランデと言う事で期待していたのですが、期待感が高すぎたのか普通のマンションに見えました。
山手台に位置していますが、山手台の入り口に位置しているためニュータウンの雰囲気はそれほどないです。
帰りに現地を車でまわってみましたが、南の一戸建て群は山手台のニュータウンではないためそれほど見た目はよくないです。
あと販売員の人は結構強引な感じがしました。
表を見る限り売れているので強気なんでしょうね

[78: 匿名はん]

そうなんですよね。
駅から歩ける長所があるかわりに、山手台とはいっても入口であるがゆえに
ニュータウンの整然とした閑静な雰囲気はありませんよね。

[79: 匿名はん]

→７７
売れてないのであせっているのかもしれません。

[80: 匿名はん]

山手台の戸建、秋以降にまた始まるようですね。どのあたりなのか気になります。

[81: 匿名はん]

>80

積水からは3月にあるみたいですね。
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/yamatedai/index.html

[82: 匿名はん]

おんなじメーカーの建築条件付きの区画はならべてほしくないですよね。
とびとびにすればいいのに。

[83: 匿名はん]

>80さん
どこでそういう情報を仕入れるのですか？？

あと残されたのは駅から徒歩では厳しい上のほうしかないですよね。
販売センターの向かい側は先日造成しているのを見ましたが。

[84: 80]

>81さん
情報ありがとうございます。場所は駅からぎりぎり歩けそうなので魅力がありますね。ただ、上が積水だと高くなりそうだなー。

>83さん
阪急の山手台のＨＰ、担当者通信というところに書いてました。

[85: 匿名はん]

山手台は時代のニーズに合わなくなっているのではないでしょうか？最後まで販売するのは無理でしょう。ちゃんと植林して自然に帰してほしいものです。宝塚市もきちんと阪急さんに固定資産税課税して！

[86: 匿名はん]

山本の普段のお買物事情はどんな感じでしょうか？
駅前にはあまり、スーパー等はないのですかね。

[87: 匿名はん]

駅周辺の利便性は

中山寺、売布、中山＞山本、清荒神、雲雀丘

山本は駅から近いスーパーはコープだけかと。

[88: 匿名はん]

入居後しばらく長尾小学校の工事騒音→それから２年間ほど南側マンション新築工事騒音→それから２年ほど西側市営住宅（老人ホーム？）新築工事騒音→戸建の開発が終わるのは１０年後？２０年後？工事車両・ダンプカーの往来・・・
・・・・このマンションに静けさがおとずれるのはいつ・・・・

[89: 匿名はん]

マンション南の空き地（現在駐車場）には別のマンションが建つのは
ほんとうなのでしょうか？
モデルルームで質問した際には立てれないわけではないので、建つ可能性はありますと
営業の方は言ってましたけど・・・？

[90: 匿名はん]

阪急が所有しているのに無責任な説明ですね。

[91: 匿名はん]

という事は、
南向き（真ん中の棟）と東向き（駅に近い棟）の低層階の眺望は将来絶望的な状況になる・・・
真ん中の棟の正面には、ちょい先にあるお寺内のお墓がいっぱい目に付くし・・・
西向きの棟か南・東向きの棟だと上層階しかダメってわけや。

[94: 匿名はん]

らすかる
おすかる
けつ借る？

いや〜ん

[95: 匿名はん]

またモデルルームに行ってきたので報告
1次分譲は抽選になった部屋が７、８個あったみたい
流石ジオブランドと言ったところか

>>91
マンションは、将来建つ可能性は高いらしいが
真ん中の棟（センターコート）からは視界にすら入らんよ
場所的見ても、気になるのは東向きの棟の端の辺の住人くらいだろう

[96: ご近所さん]

テレビコマーシャルで集客したまではいいが、その後さっぱり・・・・
完売は難しい？

[97: 周辺住民さん]

テレビCMやってたんですか？知りませんでした。
毎日横を通るのですが、結構多い車がさらに工事車両で多くなって怖いです。。。
いい町になればいいけど、乱開発が不安。。

[98: 匿名はん]

http://www.kawaguchi-con.co.jp/sp2/takarazuka/index.html
山手台のお隣の中山台に凄い豪邸が立ち並ぶエリアがありますが、残り1区画が分譲されています。
このエリアはどんな人が住んでいるのでしょう。
山手台も今造成されている北のほうには、散歩時に目の保養になるような1区画平均200坪以上の
豪邸が立ち並ぶエリアを設定してほしいですね。私は買えませんが。

[99: 契約済みさん]

今日から、第2次分譲開始にむけてのモデルルームがオープンしましたね。
公式サイトもリニューアルしていい感じです。

ちなみに、自分は1次分譲で契約した者ですが、
今は、メニュープランやらフローリングの色やらで家族会議の真っ最中です^o^

後、ここを検討し始めた頃からずっとこのスレッドを見させて頂いてますが、
契約者の方の書き込みがなくて少し寂しいです。
優先と1次分譲で既に全戸数の6割以上売れたようですが、
販売好調の割にはここを見られている方は少ないのでしょうかね？

[100: 匿名さん]

優先と1次分譲で既に６割以上売れたとは、さすがジオブランド！
入居まで１年先で６割も売れているありえないほどの売れ行き。