ジオグランデ宝塚山手台（阪急宝塚山手台マンション）

[匿名はん]

空気がよく眺望もよく駅から歩ける距離でマンションを探していたところここを目にしました。
まだ値段がわからないのですが、このあたりの事で情報、何でもいいので、教えてください。

http://www.yamatedai.net/ms/index.html
前スレ


正式名称（ジオグランデ宝塚山手台）にスレタイを変更させて頂きました。

所在地：兵庫県宝塚市山手台東1-4-438(地番)
交通：阪急宝塚線｢山本｣駅徒歩8分
　　　　阪急宝塚線｢山本｣駅バス約2分停歩1分

[42: 匿名はん]

中山台ニュータウンの桜台の上のほうは閑静すぎるほど閑静ですよ。異様なぐらい。

山手台は山手台や中山五月台、桜台住民の下界へのアクセス経路になっているので
どうしてもメインストリート沿いは交通量が多いでしょうね。

ただ、通りから少し奥まった所はごく近所の住民以外のクルマはとおりませんから
ひじょうに閑静です。ジオグランデが出来るところは、眺望と駅までの徒歩アクセスを
両立した便利な場所ではありますが、通勤時間帯の閑静さは若干落ちるでしょうね。
学校がまん前にありますから休み時間などは音が聞こえてくる可能性もあります。
ただし夜は静かだと思います。

[43: 匿名はん]

http://www05.city.takarazuka.hyogo.jp/mwiisaptk/explanation/tosikeikak...
ここで宝塚市の都市計画図を見ることが出来ます。
山手台は、今回ジオグランデ山手台が出来る場所以外も一種中高層になっている箇所がありますので
今後もマンションが続々と建つ可能性があります。幹線道路沿いじゃない場所にも
出来ると思われますので今回の物件の立地が・・・という方は待ったほうが良いかもしれません。

[44: 匿名はん]

>43さん
ほんまですね。マンションこれからもいっぱい建つかもと思うと、希少価値がないような気もしてきました。でも、環境いいところだしあんまり安すぎても・・・。難しいところですね。

[45: FPマン]

山本は基本的に戸建のエリアです。旧長尾村エリアは宝塚というよりも伊丹・川西の経済圏で植木屋さんの町です。特別なブランド力はありません。山に挟まれた谷間の立地。道路騒音。駅から坂道で利便性が低い。宝塚エリー・ラビスタ・グランドメゾン宝塚中山手が１〜３割しか売れてない現状を考えると占有面積１００平米３千万円前後（坪あたり１００万円前後）ぐらいの価格でないと、竣工完売は難しいのではないでしょうか。（競合物件はいよいよ売れなくなってしまいますが・・・）

[46: 匿名はん]

駅からあれだけ近くて緩やかな南斜面のニュータウンは阪神間でも他にはありませんよ。
その点と、大阪平野や海を見渡せる眺望、街並みの美しさをどうとるかで山手台の評価が
変わってきそうですね。

[47: 匿名はん]

それと山手台は宅地の小出し分譲が好調のようですから、安売りはしないと思います。
ジオグランデがすぐに完売するかどうかは私にはなんともいえませんが・・・

[48: 匿名はん]

＞No.45
宝塚エリー・ラビスタ・グランドメゾン宝塚中山手が１〜３割しか売れてない？なんてホントに本当？

[49: 匿名はん]

http://www.yamatedai.net/ms/landplan.html

CG画像がアップデートされたようです。

[50: 匿名はん]

>>48
嘘っぽいですよね。ただどれも一長一短だと思います。

レフィナス：眺望は最高だが駅遠、治安良好、街並みが綺麗
宝塚エリー：リバーサイドで開放感有り、平地で自転車が便利、駅遠、クリーンセンター＆高圧線近すぎ
グランドメゾン宝塚中山：駅からまぁまぁ近い、高圧線近すぎ
エフスタイル：駅から近い、眺望良好
ジオグランデ山手台：駅から近い、眺望良好、街並みが綺麗

[51: 匿名はん]

グランデと名を付けているので内装など少し頑張っているのでしょうか？
価格気になります。まだでしょうか？

[52: 匿名はん]

私も本物件検討しております。以下の点でちょっと残念です。
検討されている方、色々教えてください。
・水周り以外直床（高級というなら二重床＋防音材が良かった）
・南側がペア、複層ガラスではない（ハイサッシなのでかなり熱効率が落ちそう？）
・ダブル配筋ではなさそう（営業さんに確認はしていません、資料からの推測です）
・床スラブに小梁が少なく、重量衝撃音が大きそう
・換気設備が自然吸気（機械式ではない、広い住戸で換気性能が十分取れる？）
価格は南向き100m2-4LDKの中層階で4500万くらいだったと思うのですが、
この値段であれば、もう少しマンションの基本性能を頑張って欲しかったなぁと
思ってしまいます。
後、下記の点でも物件として気になっています。
・11〜12月にかけて、建築変更を申請している（何が原因なんでしょうか？）
・設計会社と施工会社が一緒、監査会社もなさそう（設計監査できるのだろうか？）

ただ、教育環境と眺望を両立した物件で、キッチン、バスなど、設備質感は
気に入っています。共用設備も絶対的に不要なものはないですし、ハードセキュリティ
にも好感は持っています。
申し込みまで少し間があるのですが、悩ましい限りです。

[53: 匿名はん]

ホームページで見て設備や建具などのデザインがいいなと思っておりました。
52さんのご指摘箇所は確かに気になりますね。
ただ、あの場所だと土地造成にも費用はかかるでしょうし、目に見える箇所を重視
ならば、そういうところをカットしていくのでしょね。

[54: 匿名はん]

次に山手台で建てる物件は、外断熱、100年コンクリート、ダブル配筋、二重床二重天井、総真空ガラス（or総Low-E複層ガラス）にしてほしいものです。外観デザインよりも基本性能のほうが住むにあたっては大事ですよね。頑張ってください。

[55: 匿名はん]

この値段だからこそ、それを求めるのは不可能でしょ。
高額な物件でもハイサッシか二重床までで、外断熱なんてありえません。
一流を求めるのは理想ですが、本当に住まいを探す上では妥協は必要だと思います。
いっぱい悩んで下さい。
（52さんはおそらく私が購入した本と同じものを持っているんでしょうね。書かれている内容は、私の本の内容とそっくりでした。）

[56: 匿名はん]

皆さん勉強されていますね。
すごいです。

[57: 匿名はん]

>>55

業者さんですか？

公団（UR都市機構）の賃貸物件でも、最近の新築物件は総LOW-eガラスやダブル配筋
なんて珍しくありませんよ。個人経営の賃貸アパートですらRC外断熱がではじめています。
外断熱だと価格は1割アップ程度はするでしょうが、耐久性や住み心地は大幅アップ
しますからね。

広告をうちまくってその部分にコストをかけて儲けるのも大事でしょうが、良心的な
業者なら宣伝よりもあとからリフォームで解決できない基本的な構造にお金をかけるのが
顧客に対して最も優先してやるべきことでしょう。

[58: 匿名はん]

利益を追求するのが企業です

[59: 匿名はん]

<<３５
売布神社の山手に計画がある噂。。。
もし噂が本当なら、ジオは見送ろうかなあと思います。

[60: 匿名はん]

あくまで噂です。何度も頓挫しているようです。
もともとは負債3600億円で倒産したあの「朝日住建」が開発予定で所有していた土地のようです。

[61: 匿名はん]

ジオグランデ山手台の坪単価はだいたい決定しているのでしょうか？
値段知っている方は是非教えてください