アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[484: 匿名さん]

断固戦う、個人でも訴訟を起こす方
●訴訟費用（弁護士費用）にいくらかかるかご存知ですか？
●訴訟結審までにどれくらいの時間がかかるかご存知ですか？
　（ましてや、控訴、上告となった場合）
●過去の事例等を検証した上で、本当に勝訴する見込みが
　本当にありますか？
●訴訟している最中にアパの経営状態が悪くなった場合
　どう考えているのですか？

個人レベルで訴訟することについて異論を申し上げるつもりは
全くありませんが、マンションの管理組合から費用を捻出する
ことだけは絶対に反対です。

[485: 匿名さん]

>>484
>●訴訟費用（弁護士費用）にいくらかかるかご存知ですか？
いくらぐらいですか？
>●訴訟結審までにどれくらいの時間がかかるかご存知ですか？
どれくらいですか？
>●過去の事例等を検証した上で、本当に勝訴する見込みが
　本当にありますか？
具体的な例はどれですか？
>●訴訟している最中にアパの経営状態が悪くなった場合
　どう考えているのですか？
それは、アパの経営努力によることで、役員でないとどうこうすることはできないと思いますが。
また、ようなことを考えていても話は進まないと思いますが。

[486: 匿名ちゃん]

>484

あなたは、そういった脅しとも取れる発言をよく書けますね？

現時点で、何もアパがやりやすいように、
選択肢を狭める必要はないんじゃないですか？
柔軟な考え方ができないほど、あなたは子供なのですか？

それとも・・アパの回し者？アパ関係者ですか？

アパの関係者か、そうでは無いかぐらい答えてえてくれませんか？

[487: 入居済み住民さん]

まずは、アパに早急に補修作業を行ってもらい、安全に住めるマンションにする事が第一目的だとおもう。ただし、補修作業を行う事によって、付加価値が付く補修作業とする。例えば「制震構造に改修」このことで、マンションとしての資産価値は上がると思う。それと平行して、補償交渉も行って行けば良いでしょう。補修作業が終わった時点で、それでも退去したいのなら、それは個人でアパと交渉するしかない。付加価値が付くことで売却もしやすくなると思う。

「補修」も単に神戸市が指摘した５００箇所に対してではなく、全専用居住区に立ちって調査した結果を基に、「改修・補修作業」を行うよう、アパに申し入れるべきだ思います。

ただ、管理組合の対応が遅すぎる、耐震疑惑が判明した時点で、臨時の総会を招集する作業に入るべきだったと思う。日曜にも役員会を行っていた様子だか、何を話し合っているのかさっぱり判らん。
神戸市・アパの説明会の議事録すら未だに開示されてないし。

[488: 匿名さん]

>>487
でも付加価値って言っても、１度耐震強度偽装マンションってレッテルが付いた以上、建て替え以外で、付加価値をつけて売却って、なかなか難しいと思う。
中古物件を買おうという新しい購入者は、何もいわく付きのマンションじゃない、真っ当なマンションを買うと思う。
永住するなら、良いかもしれないが、それ以外の人には、本当に不利益な話だと思う。
場所も三宮だから、神戸中の人がその存在を分かるマンションだし。
しかも、今は永住するつもりの方でも、将来条件がかわり、売却、引っ越し、と言う事もあるかもしれないから、やはり堂々と売却できるマンションに建て替えしてもらうか、買取ってもらう方が、将来にわたり安心できると思う。

[489: 匿名ちゃん]

＞487さん
＞補修作業が終わった時点で、それでも退去したいのなら、それは個人でアパと交渉するしかない

これは、アパ側は認めないでしょうねぇ・・・
補修前に同時進行でで話を進めていかなければ
いざ補修作業がはじまったら、もうむりかもしれない。。
そのへんも考えると難しいですね。

＞「補修」も単に神戸市が指摘した５００箇所に対してではなく、
　　全専用居住区に立ちって調査した結果を基に、「改修・補修作業」
　　を行うよう、アパに申し入れるべきだ思います。

これは大間違い、、神戸市が指摘した500カ所というのは、
一部のミス?偽装？によって、プログラム上NGとでた箇所の数であり、
500カ所全部補修するわけではないそうです。。
たとえば10カ所の不具合を改修すれば、
かかる圧力などの分散でプログラム上は
NGが500カ所すべてがクリアされOKとなるということです。。。

現在、アパ側はどのように補修・改修するか、
独自に設計士を探しているみたいです。。

管理組合さんはがんばってらっしゃるんでしょうが・・・（期待を含め）
やってることが、表に出てこないことが、住人が不安になっている原因です。

あと、勝手にアンケートの集計をしているみたいですが、
うその集計結果を出さないでください。。。

あのアンケートの中身を見た人ならわかりますよね？？

＞４８８さん
４８８さんのいうとおりだと思います。。
ただ、お年寄りも含め、精神的、肉体的に「もう引っ越しは勘弁」って
言う人もいることも事実です。。

やっぱり、お金で解決するしかないのでしょうかねぇ？

[490: 匿名さん]

>>472さんのリンクを、もう１度読み直すべきだと思う。

補修だと買取だという前にもう一度調べた方がいいんじゃね。
補修派も買取派も再検証に力入れた方がいいよ

【トラブル】横浜の構造計算偽造マンション、強度再検証結果は市算定値よりも7割減
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070601/508160/

構造計算書偽造マンションの一つ「グランドベイ横浜」（横浜市鶴見区）の耐震強度が、
偽造発覚時の横浜市の検証では0.63だったのに対し、
その後の耐震診断では0.21以下になった。
住民の依頼で診断した設計事務所の都市建築事務所（東京・渋谷）が、このほど明らかにした。
同事務所によると、耐震壁について市と異なる解釈をとったほか、
現地調査でわかったコンクリートの状態も反映させた結果、
強度は市の検証結果より約7割低いという結論を得た。

[491: 入居済み住民さん]

>>490さん

これは構想計算のやり方、ソフトによって値が変わるって事ですか？
それなら、神戸市が出した数値もし信頼出来ないって事になる訳ですかね？
じゃあ、何が一体正しいんですか？
単に不安を投げかけるだけじゃなくて、もっと、ちゃんとした意見を言ってくださいよ！

単に住民の不安を駆り立てて、楽しんでる、オタが＊＊ですか

[492: 匿名さん]

法令に従った場合、解除が認められるのか？
民法570条を適用するとすれば、解除できるのは、「契約の目的を
達することができない場合」のみであり、
ＡＰＡが補修する以上、本件はこれに該当するようには思えない
民法635条を適用するとすれば、建物についてはいかなる場合でも
解除できない
錯誤無効による主張も、判例上、本件においては限りなく不可能であろう
上記のごとく、解除権が認められないなら、解除と類似効果を生じさせる
買取・建替も無理なのではないか？
ＡＰＡが自ら買取・建替を実施するといっているのなら別だが
買取・建替を請求する方は、何を根拠に勝算をもっているのか？
希望と現実（落としどころ）は往々にして差異があるもの
希望だけが先行しすぎ、結果との差異に落胆しないよう、最悪の
場合を想定することも必要かと考える次第である

[493: 銀行関係者さん]

ＡＰＡが拠出する補修費用に加えて、
各住居の2〜3000万円の追加出資、
及び１階部分を改修し、テナント
（遊戯施設、飲食店、スパー銭湯等）
とする前提での前払いテナント料等に基づく
再建計画は如何なものか？
場所柄、飲食店・遊技場にとっても好立地だと
思われるが。

[494: マンコミュファンさん]

>単に住民の不安を駆り立てて、楽しんでる、オタが＊＊ですか

よくそんなことがいえるなあ。
こういう事例もありますよといってる人に対して
自分のかんに障ったからといって罵倒しますか？

これくらいのことはソースを貼り付ければ住民で咀嚼できると思いましたが。。。
じゃあ、ちゃんと意見にして差し上げましょう

神戸市もアパも向こうに所属している人間或いは依頼した業者の出した数字で
住民側の立場に立って出た数字じゃないでしょ。（行政は住民の味方じゃない）
そんなものを元に話し合いするんですか？
少なくとも住民側に立ってくれる専門家の出した数字も交えて交渉するのが
得策だとおもいますがね。
数字出してくれた以上は話し合いの場に参加してくれますよ。
そら壁に穴開けなきゃいけないかもしれないし、お金もかかるかもしれませんが
安心を買うと思えば安いものでは？
その結果踏まえて、補修なり買取なりお決めになればいいのでは？
神戸市やアパ、この掲示板のいうことに振り回されてるようなので
セカンドオピニオンとったらどうですかといいたかったです。
こういうことなら484さんも管理組合から費用支出に納得されると思いますがね。

あと、この掲示板で自分の意見ににあわないと
アパの工作だなんだ、部外者の煽りだという人がいますが
IPまでしっかり記録している掲示板でアパの工作などあり得ない。
万が一ばれたら大変だからね。
部外者の煽りというのならとっとと削除依頼すればよい。
自分に合わない意見が嫌いならご自分で掲示板作って削除すればよい。

ご自分の財産が危機にさらされてることはお察ししますが
もう少しいろんな意見に耳を傾けてはいかがでしょう。
この掲示板であなたの意見と異なる意見が大勢占めても
現実その通りにになるとも限らないですしね。

[495: 匿名さん]

グランドベイ横浜
1990年竣工のマンションの下落率が６８パーセント。
新築時７６００万円のマンションが、今２４３０万円。
これも、耐震偽装物件だったから。

[496: 匿名さん]

＞ぐだぐだ考えるより訴えたほうが早い。
＞最近の裁判所は消費者寄り

消費者契約法第４条第２項に基づき、購入者が売買代金の返還を求めて提訴。一審の東京地裁は昨年８月、不利益事実不告知を認定し、事業者に売買代金全額および遅延損害金の支払いを命じた。
http://www.ohmynews.co.jp/News.aspx?news_id=000000005214

中庭改修などでマンションの高級感が低下
住民への慰謝料支払い判決
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q2/532992/

[497: マンコミュファンさん]

>>496
東急のケースならまだしも
大京のケースだと弁護士費用引くといくら残るんだろう。
意地でやる分にはいいが、労力をお金に換算すると割に合わないと思う。
煽りでも工作でもなくそう思いませんか。

大京のケースでは
＞なお、東京地裁は2001年11月に住民側から提訴を受けた際、調停による事件の解決を試みた。
＞東京地裁の調停委員会は05年12月、
＞大京側が住民側に総額2000万円の解決金を支払う調停案を提示し、住民側は拒否した。

とあり、判決との差額200万のためいらぬ弁護士費用がかさんだだけ。
おまけにまだ控訴してる、
調停裁判やるにしても引き際が肝心。

[498: 匿名さん]

>>497
上場企業の場合、株主代表訴訟などのリスクがあるから、取締役は安易に建替えを、認められないが、アパは未上場の企業で、おそらく、代表者一族が株式の６７パーセントから５１パーセントを保持しているだろうから、株主代表訴訟の心配もないと思う。
だから、建て替えや、買い取りにおおじやすい、下地はあると思う。
それに未上場の企業ゆえに間接金融だから、裁判などの長期化でアパの信用が毀損するのを、融資している金融機関はいやがるだろうから、なおさら、早期解決のために、買い取りなどにお怖じやすいのではないかと思う。

[499: マンコミュファンさん]

>>498
ここだけならその可能性もあると思うけど
新潟とかでも同じケースで補修で話が進んでる現状ではね。

ここの皆さんは新潟三条の住民と連絡とってるのかな

あと3000万平均でも75億くらいの買い戻しでしょ。もっと高いか。
シノケンみたいに即買い戻すと宣言すれば宣伝効果あったと思うが
それが出来ないのはやはり負担が大きすぎるのか。

[500: 匿名はん]

ＡＰＡに味方するつもりはないが、
裁判はするだけ、損をするぞ。
建て替え、買い取りが認められることは
過去の判例、根拠十分を検証するに可能性
はゼロである。
その上、訴訟すれば、ＡＰＡとは事実上
敵対関係にたつので、ＡＰＡ側としても
超法規的対応をしようとしてももはや
できなくなる。
どんなことがあっても訴訟せずＡＰＡと
協議協議を重ねていくのが得策なのでは。

[501: 大手企業サラリーマンさん]

４９８さん
一般株主が一人でもいる以上代表訴訟リスクは変わりません。
代表訴訟の提起の用件は一株からでもｏｋです。
仮に裁判になった場合でも、必ずしも信用が毀損すると
思えません。むしろ、住人側の不合理な訴えに精神誠意
対応している企業との振る舞い等をして、逆境をチャンスに
しようとするかもしれません。

[502: 匿名はん]

このマンションすべてを、買い取りしようものなら
優に、150億はかかります。そのような資金が
ＡＰＡにあると思いますか？

[503: 匿名はん]

皆さんは来週のオプション会に
参加されますか。
私は主人共々参加します。
今から、色々検討していて
当日が楽しみです。

[504: 匿名さん]

>>502
未上場の企業だから、決算書などは見られないから分からないが、剰余金は、結構あると思う。
それに、このマンションを１５０億円で買い取っても、それを補修し、再販すれば、ある程度の資金は回収できるでしょう。
その間のつなぎ融資は、メインバンクがするでしょう。

[505: 匿名はん]

このような状況でつなぎ融資をメインバンク
がする保証はないと思いますよ。
また、買い取って再販するとなると、広告宣伝費
人件費、そのた要因を加味すると、とても150億どころの
騒ぎではないと思います。
また、この物件のみを、特別に優遇することも
ありえないと思われます。

[506: 匿名はん]

管理組合が集計した結果は果たして
本当に正しいのかな？？？？？
高齢等で、買い取り、建て替えを望まない
方々は知る限りもっとたくさんいるはず
なんですがね・・・・・・・
仮に１回でも情報を操作すると、以降の
信用が失墜するので十分注意しなければ
いけないのにね。

[507: 匿名さん]

>>505
つなぎ融資はするだろう。
そうでないと、アパ自身がおかしくなるのではないだろうか？

メインバンクがつなぎ融資におおじないということは、金融機関がもうその企業に見切りを付けるときでしょう。

もうその企業がまだ生きていくだけの力があると金融機関が感じたら、返済の可能性のあるつなぎ融資するし、
もしその企業が死ぬのなら、返済の見込みのない融資はしないだろう。

つまり、つなぎ融資されないということは、メインバンクがその企業を見放すときだろう。

[508: 匿名さん]

>>506
なぜ高齢者は、建て替えを望まないのですか？
高齢者でも、これから何十年も住む可能性のある、住居の安全性を軽視するとは思えないのですが？

[509: 匿名はん]

＞＞508
高齢者にとっての引越しのつらさが
あなたには理解できていないようですね。
あなたのような自分の尺度でしか考えることが
できない方が、もし同じマンションにいるかと
思うと、嘆かわしい限りです。

[510: 匿名はん]

メインバンクが訴訟以外の決定による
建て替え、買い取りを許さないのでは
ないかと思うよ。

[511: 入居済み住民さん]

早く補修を実施してもらって
落ち着きたいです。
ＡＰＡさんどうかよろしく頼みます。

[512: 匿名さん]

>>487さん
おもう。おもう。おもう。
お疲れさん

[513: 匿名さん]

>>４９８さん
株主代表訴訟→新会社法から、もう一度変更箇所もふくめてみられたほうがいいですよ。５１％以上なら安心？？未上場だから安心？？そんな時代ではありません。

[514: 匿名はん]

理事長含め管理組合ご一党さん
いい加減、しっかり対応してくれや
のらりくらりでは困まりまっせ
やるきないなら、早々に辞任しいや
代わりはたくさんいるきに

[515: 匿名はん]

４９８さん
あんたは法律の素人丸出し
格好わるいで

[516: マンコミュファンさん]

>>506
まあ、アンケート回ってきて
どれがいいとなれば、買取、建て替えがいいということになりますわな。
少し考えれば、また答えは違ってくると思いますが。
情報操作云々は考え過ぎかと。

確かに早く落ち着きたいという人は多いと思うので
アパ側の提案待ちでとりあえず、大きくいっておこうという人も多いかと。

[517: 匿名さん]

>>516
やはり１番早い解決方法は、アパとの契約解除でしょう。
補修や建て替えとなると時間がかかります。

契約解除で白紙の戻し、その資金で新たに新築あるいは中古物件を買い直せば、１番早く解決し、落ち着くことができると思います。

[518: 匿名さん]

同感です

[519: 匿名さん]

部外者ですが、質問です。
アパの神戸物件や、現在耐震偽装検査中の物件を
転勤などで賃貸に出したい場合は
販売会社に賃貸契約をしてくれるように
申し入れ可能でしょうか？
問題がなければ、転勤者用の賃貸契約会社は
沢山あるので、可能だと思います。
長期間空き部屋にすることは、無駄ですし
経済的にもローン+転居先の住居費は、無理。
サラリーマン家庭なら、どこでもありうる問題です。
どう考えられますか？
建て替え・買取など、結論が出せない間にも
発生する可能性のある問題です。
部外者ですが、最良の結果になるように願っています。

[520: 匿名さん]

>>519
建て替え、買い取り、契約解除、補修、どれも、結論が出るまで時間が掛かると思います。
ですから、
>経済的にもローン+転居先の住居費は、無理。
と言われても、解決するまでは、なんとか経済的に乗り切らなくてはならないと思います。

でもやはり、契約解除が１番早いでしょう。

[521: 匿名さん]

＞札幌スミ不の訴訟が参考になるのでは？

http://hedo.at.infoseek.co.jp/b/gisou4.htm

[522: 匿名さん]

本訴訟で注目すべき点は原告が契約解除ではなく、消費者契約法による契約取消しを求めた点にあります。契約解除は目的物の瑕疵が重大であり、契約の目的を達成できない場合にできるとする考えがあります。この論理に立てば「軽微かつ短期間の補強工事を行うことにより、建築基準法の耐震基準を満たすことができ」という住友不動産の主張を法律論として展開する余地もあります。

恐らく原告が消費者契約法を主張した背景には、上記点を予め封じる狙いがあったものと思います。加えて消費者契約法違反で不動産売買代金の全額返還が認められた判決（東京地裁平成１８年８月３０日判決東急不動産消費者契約法違反訴訟）が出たことが追い風になったと思われます。

http://hedo.at.infoseek.co.jp/b/gisou4.htm

[523: 匿名はん]

１５０億ぽっち。。。

[524: マンコミュファンさん]

>>519
それは基本的に自己責任になるでしょうね。
まともなマンションでも借り手がつかないケースはあり得ますし。
あとでアパに損害賠償求めるとか考えられますが。。。

[525: 匿名さん]

今テレビで、グランドベイ横浜のことを、放送しています。
住民は別の設計事務所にも構造計算書を再検査してもらっているとのことです。
結果は日曜日に出るらしいです。

[526: マンコミュファンさん]

>>525
私も見たよ。
住民側検査は複数の事務所に依頼してやってるみたいですね。
いやはやスゴすぎ。そこまで念入れてやらないといけないのか。

[527: 匿名さん]

>>526
新潟や、名古屋のマンションのオーナーさんは、どのようになされるつもりなんでしょうね？

[528: 匿名さん]

>>５１９さん
可能かどうかという２者選択ならば可能でしょう。しかし、家賃保証は通常の８割程度でしょうし、みなさんはローン＋管理費＋修繕積立金と家賃ー仲介手数料（一般的に毎月５％あたり）とを比べるわけであり、そこでも今回の事件がなかったら・・・という考えがうまれるものです。なかなか、販売会社がいくらでもある＝借り手が見つかるではないのが現状ですし。
あと、はっきりいってアパでかりるくらいだったら少し北のＤグラフォート、フラワーロードの向こう側の居留地にあるマンションの方が格が高いし、まぁ無理でしょう。今回の件は致命的ですよ。

[529: 匿名さん]

↑
たしかに。三宮のあの周辺に一杯マンションがある中で、わざわざアパを選ぶ方はいないでしょう。
それに三宮で借りないといけない理由があるって事は転勤族の人達でしょ？？
つーことは法人契約でするわけだから、一般的には会社がいくらまでＯＫ！！って決済するんでしょうし、その上でこのマンションを選ぶ人っておるかねぇ？？おらんやろうね。

[530: 匿名]

アパは関連会社も含めて、１００％帽子おばちゃん夫妻の持ち株会社で、メインバンクは北陸銀行。っだったと思うけど、

[531: 匿名]

高崎も判明しましたね。これで総戸数、何戸？

[532: マンコミュファンさん]

分譲済みのみだとこれだけ？漏れあれば補足お願い
神戸249（アパタワーズ神戸三宮　）
高崎104（アパガーデンズ高崎駅前　14階建）
三条49（アパガーデンズ東三条ウエストコート　9階建）
名古屋102（アップルパレス丸の内　15階建）

買い戻し@3000万で150億以上　
補修するだけでも全体で10億はくだらないか

[533: 匿名さん]

高崎市のマンションでも耐震不足　アパグループ

6月6日17時8分配信 住宅新報

　国土交通省は６月６日、田村水落設計が構造計算を手掛けた分譲マンション「アパガーデンズ高崎駅前」（所在地＝群馬県高崎市八島町、総戸数104戸）で、耐震強度に不足があると発表した。建築主はアパグループのアパホーム、設計は山本勝建築設計室、施工はアパ建設、確認検査機関は日本ＥＲＩ。

　調査した高崎市によると、大規模地震時でも倒壊しないという基準はほぼ満たしているが（1.0の基準に対し最小値0.96）、柱、梁、耐震壁など一部の部材で、震度５程度の中規模地震時に要求される強度に不足があり、当該部材で損傷が生じる恐れがあるとした。

　また、確認申請時の構造計算書では、耐震壁として設定していた箇所が、構造図では地震力を負担しない壁と設定された箇所があることを指摘した。

　アパグループは、「速やかに管理組合と相談のうえ、補強工事を実施する」とコメントしている。

最終更新:6月6日17時8分
住宅新報
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070606-00000001-jsn-ind