アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[464: 周辺住民さん]

>463
『社員』乙 !

[465: マンコミュファンさん]

>>460
「住民同士」の裁判はやめた方がいいということ。
どちらが勝っても負けても不毛だ。

アパ相手の裁判はまた別の話。

[466: 匿名]

補修工事だと、後々、大規模修繕の時とかにトラブルが発生してくるような気がするのですが・・・
正直アパとは縁を切りたいし。

[467: 匿名さん]

>>466
あ、その可能性ありますね。
補修工事が原因で、不具合が、、、って感じで。

[468: 匿名]

そう、補強のために何か付け足すわけだから、
その分、修繕の時にもお金がたくさんかかるような気がするのですが・・・

[469: 匿名さん]

姉歯事件では
シノケンは即座に買取ったので
評価が上がりました

[470: 匿名はん]

建築よろず相談ネットワーク
http://www.shou.co.jp/yorozu/naibu/consult.htm

[471: マンコミュファンさん]

地方版の扱いでした

耐震偽装：アパが補強計画書　三条市に提出　／新潟
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070602-00000137-mailo-l15

三条市は１日、田村水落設計による耐震強度の偽造が発覚したマンション「
アパガーデンズ東三条ウエストコート」について、
建築主のアパグループが補強工事の是正計画書を同市に提出したと明らかにした。
　同市によると、同社は先月１６日、
補強工事後の耐震強度が基準値の１を超えて
１・０３〜１・０５となる新しい構造計算書を提出。
さらに２５日に同計画書を提出した。
計画では１〜２階部分の壁や柱の増強が中心で、
工期は３〜４カ月の見込み。少なくとも１世帯が工事中に移転する必要があるが、
費用はすべて同社が負担するという。
　市は同社に対し、補強工事の内容が適正かどうか、
日本建築防災協会の審査を受けるよう指導した。
同社は適正と判定されれば補強工事に着手する見込み。
また建設中に強度不足が発覚した同イーストコートについては、別に是正計画を立てるという。

[472: マンコミュファンさん]

補修だと買取だという前にもう一度調べた方がいいんじゃね。
補修派も買取派も再検証に力入れた方がいいよ

【トラブル】横浜の構造計算偽造マンション、強度再検証結果は市算定値よりも7割減
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070601/508160/

構造計算書偽造マンションの一つ「グランドベイ横浜」（横浜市鶴見区）の耐震強度が、
偽造発覚時の横浜市の検証では0.63だったのに対し、
その後の耐震診断では0.21以下になった。
住民の依頼で診断した設計事務所の都市建築事務所（東京・渋谷）が、このほど明らかにした。
同事務所によると、耐震壁について市と異なる解釈をとったほか、
現地調査でわかったコンクリートの状態も反映させた結果、
強度は市の検証結果より約7割低いという結論を得た。

[473: 匿名さん]

>>472
やっぱり、建て替えしか安心できないのじゃないだろうか。

[474: 匿名さん]

グランドベイ横浜
新築で７０００万円以上した物件が、２６００万円位で出ているようですが、今後はそれでも売れないのでは？

[475: 匿名さん]

姉歯物件、再開発で高層ビルに　ＧＳ茅場町

http://www.asahi.com/housing/news/TKY200705290467.html

2007年05月30日

　姉歯秀次元建築士による構造計算書の偽造で、耐震強度が「０．４１」とされた東京都中央区のマンション「グランドステージ（ＧＳ）茅場町」（１３階建て、３６戸）が、再開発事業として隣接のテナントビル（８階）と共同で高層ビルに建て替えられることになった。住民、テナントビル、区が合意したもので、これまでと同じ広さが確保でき、居住環境も良くなる。建て替え対象１１マンションで、再開発事業による再建は初めて。

写真建て替え計画がまとまったグランドステージ茅場町（中央のマンション）。左側の黒っぽいビルと一体で再建する＝東京都中央区で、本社ヘリから

　計画では、ＧＳ茅場町とテナントビルの敷地計約１０００平方メートルに２０階建ての再開発ビルを建てる。下層階はオフィスなどにあて、９階以上がマンション部分で、各階に３戸ずつ入居する。

　１戸当たりの追加負担は３０００万円前後になる見通しだが、広さはこれまでと同じ約１００平方メートルが確保できる。単独での建て替えに比べて、高層階になるために見晴らしが良くなるなど住環境面でのメリットがある。

　個人の施工による第１種再開発事業で、総事業費２０億〜３０億円のうち２〜３割が国などの補助対象となる見通し。空き地などを設ける総合設計制度を活用することで、ビルの高さや容積率が緩和され、大型の建物の建設が可能になる。再開発事業のため、転売には一定の制約がある。

　震度５強の揺れで倒壊の恐れがあるとされる耐震強度「０．５」を下回ったＧＳ茅場町は、敷地が５６０平方メートルと狭いうえにＬ字形で、三方をビルに囲まれている。現在の敷地で建て替えると、高さ制限や容積率などから現在よりも、各戸の広さは約２割程度減る。このため、昨夏から住民、隣接ビル、中央区が調整を進めてきた。

　今後は建設業者を決め、本格設計に入る。順調に進めば来年中に解体し、３年後に完成の予定だ。

　住民のひとりは「追加負担は高額で二重ローンが大変。しかし、中途半端な建て替えをするより、安全で夢の持てる建物をというのが全住民の希望だ」と話している。

　姉歯元建築士の耐震偽装で、国が建て替え支援の対象としたマンションは１１棟。「ＧＳ茅場町」と「ＧＳ藤沢」（神奈川県）を除く９棟で再建案がまとまっている。

[476: 匿名ちゃん]

＞４２３　　
ちょっとここを見ていなかったので、、おそくなりましたが
あなたはいったい誰の見方？

買い取り、建て替えは個人でしろ！ってことで、
マンション住民のほとんどが、補修を望んでる？ってことですか？

そうじゃないでしょ？
もう、５〜６件の住民さんが退去されてます。
知ってますか？

どういう交渉をしているかはわかりませんが、
早く住人通しの話し合いをして結論を出しませんか？

その時点で、いろいろな選択肢があってもいいでしょ？
あなたはその選択肢が1つしかない！！って言ってるよね？？

アパの関係者さんですか？

自分は周りの人からいろいろと情報を
交換するようにがんばってます。。。
いろんな意見があることは間違いないです。。

アナタの意見を押しつけるまねだけは、しないでください。。

[477: 匿名さん]

倒産したヒューざー物件なら、建て替えも自費でしなくてはならないだろうが、アパはまだ倒産していないのだから、アパに建て替えを求めていく方が、個人に資産価値にも大きく関係してくるのではないでしょうか？

[478: マンコミュファンさん]

>>474
建て替え確定なら3000万追い銭しても安い買い物だな。
キャッシュ持ってる人限定だが

[479: 匿名]

萱場町だったら、建替えたら賃貸に出してもいいし、転売だってすぐにできるよ。

[480: 区分所有者かつ住人]

初めて書き込みいたします。
＞４７６さん、４２３さん
アンケートの結果が閲覧できるようになりましたが、もうご覧になりましたか？
私は一応全部目を通しました。
４２３さんの言うような「改修さえしてもらえたら」と言う意見より、
「立替」「買戻し＋諸費用」「改修＋損害賠償」が圧倒的に多いようです。
断固戦う、個人でも訴訟を起こす。と言った意見も多くありました。
他のマンションの訴訟事例を添付している方も居られました。
「慰謝料」に関しては個人で対応すべきとの意見もありましたが…

私も「改修さえ」と言うのは筋違いだと思います。
違法建築だから、行政の指導により改善すると言うのは対行政に対する義務であり、
改修をしたからと言って、住民に対する義務をはたしたとはいえません。
違法建築に嘘の証明書を付け、「地震に強い、安心」を謳い文句に、
騙して販売したのですから、販売自体を白紙に戻すことがもっとも早道な解決方法では
ないでしょうか。
もちろん、それでもアパの偽装マンションに住みたいという方(立地が気に入った、
高齢でもう転居は無理、もう直ぐ出産で今すぐの転居は無理といった意見もありました)
には補修した上で損害賠償して貰えばよいと思います。

[481: 匿名はん]

>騙して販売したのですから、販売自体を白紙に戻すことがもっとも早道な解決方法では
>ないでしょうか。
判決出るまでに何年かかるかなぁ。５年？１０年？

[482: 匿名さん]

＞＞４８０さんの意見に私も共感できます。
個別に対応といいますが、管理組合できちんと話をして方向性をいくつかにわけてまとめるべきだと思います。何もアパに対する要求を１つにしないといけないわけではありませんし。
そもそもこれだけの日数がたっているのに、毎週のように１Ｆで色々役員の方が集まってるが、住人で話し合いってないんでしょうか？

[483: 匿名さん]

>>480
今は裁判も早く結審する方向に向かっているから、もう少し早いと思う。
３年ぐらいじゃないかな。

[484: 匿名さん]

断固戦う、個人でも訴訟を起こす方
●訴訟費用（弁護士費用）にいくらかかるかご存知ですか？
●訴訟結審までにどれくらいの時間がかかるかご存知ですか？
　（ましてや、控訴、上告となった場合）
●過去の事例等を検証した上で、本当に勝訴する見込みが
　本当にありますか？
●訴訟している最中にアパの経営状態が悪くなった場合
　どう考えているのですか？

個人レベルで訴訟することについて異論を申し上げるつもりは
全くありませんが、マンションの管理組合から費用を捻出する
ことだけは絶対に反対です。

[485: 匿名さん]

>>484
>●訴訟費用（弁護士費用）にいくらかかるかご存知ですか？
いくらぐらいですか？
>●訴訟結審までにどれくらいの時間がかかるかご存知ですか？
どれくらいですか？
>●過去の事例等を検証した上で、本当に勝訴する見込みが
　本当にありますか？
具体的な例はどれですか？
>●訴訟している最中にアパの経営状態が悪くなった場合
　どう考えているのですか？
それは、アパの経営努力によることで、役員でないとどうこうすることはできないと思いますが。
また、ようなことを考えていても話は進まないと思いますが。

[486: 匿名ちゃん]

>484

あなたは、そういった脅しとも取れる発言をよく書けますね？

現時点で、何もアパがやりやすいように、
選択肢を狭める必要はないんじゃないですか？
柔軟な考え方ができないほど、あなたは子供なのですか？

それとも・・アパの回し者？アパ関係者ですか？

アパの関係者か、そうでは無いかぐらい答えてえてくれませんか？

[487: 入居済み住民さん]

まずは、アパに早急に補修作業を行ってもらい、安全に住めるマンションにする事が第一目的だとおもう。ただし、補修作業を行う事によって、付加価値が付く補修作業とする。例えば「制震構造に改修」このことで、マンションとしての資産価値は上がると思う。それと平行して、補償交渉も行って行けば良いでしょう。補修作業が終わった時点で、それでも退去したいのなら、それは個人でアパと交渉するしかない。付加価値が付くことで売却もしやすくなると思う。

「補修」も単に神戸市が指摘した５００箇所に対してではなく、全専用居住区に立ちって調査した結果を基に、「改修・補修作業」を行うよう、アパに申し入れるべきだ思います。

ただ、管理組合の対応が遅すぎる、耐震疑惑が判明した時点で、臨時の総会を招集する作業に入るべきだったと思う。日曜にも役員会を行っていた様子だか、何を話し合っているのかさっぱり判らん。
神戸市・アパの説明会の議事録すら未だに開示されてないし。

[488: 匿名さん]

>>487
でも付加価値って言っても、１度耐震強度偽装マンションってレッテルが付いた以上、建て替え以外で、付加価値をつけて売却って、なかなか難しいと思う。
中古物件を買おうという新しい購入者は、何もいわく付きのマンションじゃない、真っ当なマンションを買うと思う。
永住するなら、良いかもしれないが、それ以外の人には、本当に不利益な話だと思う。
場所も三宮だから、神戸中の人がその存在を分かるマンションだし。
しかも、今は永住するつもりの方でも、将来条件がかわり、売却、引っ越し、と言う事もあるかもしれないから、やはり堂々と売却できるマンションに建て替えしてもらうか、買取ってもらう方が、将来にわたり安心できると思う。

[489: 匿名ちゃん]

＞487さん
＞補修作業が終わった時点で、それでも退去したいのなら、それは個人でアパと交渉するしかない

これは、アパ側は認めないでしょうねぇ・・・
補修前に同時進行でで話を進めていかなければ
いざ補修作業がはじまったら、もうむりかもしれない。。
そのへんも考えると難しいですね。

＞「補修」も単に神戸市が指摘した５００箇所に対してではなく、
　　全専用居住区に立ちって調査した結果を基に、「改修・補修作業」
　　を行うよう、アパに申し入れるべきだ思います。

これは大間違い、、神戸市が指摘した500カ所というのは、
一部のミス?偽装？によって、プログラム上NGとでた箇所の数であり、
500カ所全部補修するわけではないそうです。。
たとえば10カ所の不具合を改修すれば、
かかる圧力などの分散でプログラム上は
NGが500カ所すべてがクリアされOKとなるということです。。。

現在、アパ側はどのように補修・改修するか、
独自に設計士を探しているみたいです。。

管理組合さんはがんばってらっしゃるんでしょうが・・・（期待を含め）
やってることが、表に出てこないことが、住人が不安になっている原因です。

あと、勝手にアンケートの集計をしているみたいですが、
うその集計結果を出さないでください。。。

あのアンケートの中身を見た人ならわかりますよね？？

＞４８８さん
４８８さんのいうとおりだと思います。。
ただ、お年寄りも含め、精神的、肉体的に「もう引っ越しは勘弁」って
言う人もいることも事実です。。

やっぱり、お金で解決するしかないのでしょうかねぇ？

[490: 匿名さん]

>>472さんのリンクを、もう１度読み直すべきだと思う。

補修だと買取だという前にもう一度調べた方がいいんじゃね。
補修派も買取派も再検証に力入れた方がいいよ

【トラブル】横浜の構造計算偽造マンション、強度再検証結果は市算定値よりも7割減
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070601/508160/

構造計算書偽造マンションの一つ「グランドベイ横浜」（横浜市鶴見区）の耐震強度が、
偽造発覚時の横浜市の検証では0.63だったのに対し、
その後の耐震診断では0.21以下になった。
住民の依頼で診断した設計事務所の都市建築事務所（東京・渋谷）が、このほど明らかにした。
同事務所によると、耐震壁について市と異なる解釈をとったほか、
現地調査でわかったコンクリートの状態も反映させた結果、
強度は市の検証結果より約7割低いという結論を得た。

[491: 入居済み住民さん]

>>490さん

これは構想計算のやり方、ソフトによって値が変わるって事ですか？
それなら、神戸市が出した数値もし信頼出来ないって事になる訳ですかね？
じゃあ、何が一体正しいんですか？
単に不安を投げかけるだけじゃなくて、もっと、ちゃんとした意見を言ってくださいよ！

単に住民の不安を駆り立てて、楽しんでる、オタが＊＊ですか

[492: 匿名さん]

法令に従った場合、解除が認められるのか？
民法570条を適用するとすれば、解除できるのは、「契約の目的を
達することができない場合」のみであり、
ＡＰＡが補修する以上、本件はこれに該当するようには思えない
民法635条を適用するとすれば、建物についてはいかなる場合でも
解除できない
錯誤無効による主張も、判例上、本件においては限りなく不可能であろう
上記のごとく、解除権が認められないなら、解除と類似効果を生じさせる
買取・建替も無理なのではないか？
ＡＰＡが自ら買取・建替を実施するといっているのなら別だが
買取・建替を請求する方は、何を根拠に勝算をもっているのか？
希望と現実（落としどころ）は往々にして差異があるもの
希望だけが先行しすぎ、結果との差異に落胆しないよう、最悪の
場合を想定することも必要かと考える次第である

[493: 銀行関係者さん]

ＡＰＡが拠出する補修費用に加えて、
各住居の2〜3000万円の追加出資、
及び１階部分を改修し、テナント
（遊戯施設、飲食店、スパー銭湯等）
とする前提での前払いテナント料等に基づく
再建計画は如何なものか？
場所柄、飲食店・遊技場にとっても好立地だと
思われるが。

[494: マンコミュファンさん]

>単に住民の不安を駆り立てて、楽しんでる、オタが＊＊ですか

よくそんなことがいえるなあ。
こういう事例もありますよといってる人に対して
自分のかんに障ったからといって罵倒しますか？

これくらいのことはソースを貼り付ければ住民で咀嚼できると思いましたが。。。
じゃあ、ちゃんと意見にして差し上げましょう

神戸市もアパも向こうに所属している人間或いは依頼した業者の出した数字で
住民側の立場に立って出た数字じゃないでしょ。（行政は住民の味方じゃない）
そんなものを元に話し合いするんですか？
少なくとも住民側に立ってくれる専門家の出した数字も交えて交渉するのが
得策だとおもいますがね。
数字出してくれた以上は話し合いの場に参加してくれますよ。
そら壁に穴開けなきゃいけないかもしれないし、お金もかかるかもしれませんが
安心を買うと思えば安いものでは？
その結果踏まえて、補修なり買取なりお決めになればいいのでは？
神戸市やアパ、この掲示板のいうことに振り回されてるようなので
セカンドオピニオンとったらどうですかといいたかったです。
こういうことなら484さんも管理組合から費用支出に納得されると思いますがね。

あと、この掲示板で自分の意見ににあわないと
アパの工作だなんだ、部外者の煽りだという人がいますが
IPまでしっかり記録している掲示板でアパの工作などあり得ない。
万が一ばれたら大変だからね。
部外者の煽りというのならとっとと削除依頼すればよい。
自分に合わない意見が嫌いならご自分で掲示板作って削除すればよい。

ご自分の財産が危機にさらされてることはお察ししますが
もう少しいろんな意見に耳を傾けてはいかがでしょう。
この掲示板であなたの意見と異なる意見が大勢占めても
現実その通りにになるとも限らないですしね。

[495: 匿名さん]

グランドベイ横浜
1990年竣工のマンションの下落率が６８パーセント。
新築時７６００万円のマンションが、今２４３０万円。
これも、耐震偽装物件だったから。

[496: 匿名さん]

＞ぐだぐだ考えるより訴えたほうが早い。
＞最近の裁判所は消費者寄り

消費者契約法第４条第２項に基づき、購入者が売買代金の返還を求めて提訴。一審の東京地裁は昨年８月、不利益事実不告知を認定し、事業者に売買代金全額および遅延損害金の支払いを命じた。
http://www.ohmynews.co.jp/News.aspx?news_id=000000005214

中庭改修などでマンションの高級感が低下
住民への慰謝料支払い判決
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q2/532992/

[497: マンコミュファンさん]

>>496
東急のケースならまだしも
大京のケースだと弁護士費用引くといくら残るんだろう。
意地でやる分にはいいが、労力をお金に換算すると割に合わないと思う。
煽りでも工作でもなくそう思いませんか。

大京のケースでは
＞なお、東京地裁は2001年11月に住民側から提訴を受けた際、調停による事件の解決を試みた。
＞東京地裁の調停委員会は05年12月、
＞大京側が住民側に総額2000万円の解決金を支払う調停案を提示し、住民側は拒否した。

とあり、判決との差額200万のためいらぬ弁護士費用がかさんだだけ。
おまけにまだ控訴してる、
調停裁判やるにしても引き際が肝心。

[498: 匿名さん]

>>497
上場企業の場合、株主代表訴訟などのリスクがあるから、取締役は安易に建替えを、認められないが、アパは未上場の企業で、おそらく、代表者一族が株式の６７パーセントから５１パーセントを保持しているだろうから、株主代表訴訟の心配もないと思う。
だから、建て替えや、買い取りにおおじやすい、下地はあると思う。
それに未上場の企業ゆえに間接金融だから、裁判などの長期化でアパの信用が毀損するのを、融資している金融機関はいやがるだろうから、なおさら、早期解決のために、買い取りなどにお怖じやすいのではないかと思う。

[499: マンコミュファンさん]

>>498
ここだけならその可能性もあると思うけど
新潟とかでも同じケースで補修で話が進んでる現状ではね。

ここの皆さんは新潟三条の住民と連絡とってるのかな

あと3000万平均でも75億くらいの買い戻しでしょ。もっと高いか。
シノケンみたいに即買い戻すと宣言すれば宣伝効果あったと思うが
それが出来ないのはやはり負担が大きすぎるのか。

[500: 匿名はん]

ＡＰＡに味方するつもりはないが、
裁判はするだけ、損をするぞ。
建て替え、買い取りが認められることは
過去の判例、根拠十分を検証するに可能性
はゼロである。
その上、訴訟すれば、ＡＰＡとは事実上
敵対関係にたつので、ＡＰＡ側としても
超法規的対応をしようとしてももはや
できなくなる。
どんなことがあっても訴訟せずＡＰＡと
協議協議を重ねていくのが得策なのでは。

[501: 大手企業サラリーマンさん]

４９８さん
一般株主が一人でもいる以上代表訴訟リスクは変わりません。
代表訴訟の提起の用件は一株からでもｏｋです。
仮に裁判になった場合でも、必ずしも信用が毀損すると
思えません。むしろ、住人側の不合理な訴えに精神誠意
対応している企業との振る舞い等をして、逆境をチャンスに
しようとするかもしれません。

[502: 匿名はん]

このマンションすべてを、買い取りしようものなら
優に、150億はかかります。そのような資金が
ＡＰＡにあると思いますか？

[503: 匿名はん]

皆さんは来週のオプション会に
参加されますか。
私は主人共々参加します。
今から、色々検討していて
当日が楽しみです。

[504: 匿名さん]

>>502
未上場の企業だから、決算書などは見られないから分からないが、剰余金は、結構あると思う。
それに、このマンションを１５０億円で買い取っても、それを補修し、再販すれば、ある程度の資金は回収できるでしょう。
その間のつなぎ融資は、メインバンクがするでしょう。

[505: 匿名はん]

このような状況でつなぎ融資をメインバンク
がする保証はないと思いますよ。
また、買い取って再販するとなると、広告宣伝費
人件費、そのた要因を加味すると、とても150億どころの
騒ぎではないと思います。
また、この物件のみを、特別に優遇することも
ありえないと思われます。

[506: 匿名はん]

管理組合が集計した結果は果たして
本当に正しいのかな？？？？？
高齢等で、買い取り、建て替えを望まない
方々は知る限りもっとたくさんいるはず
なんですがね・・・・・・・
仮に１回でも情報を操作すると、以降の
信用が失墜するので十分注意しなければ
いけないのにね。

[507: 匿名さん]

>>505
つなぎ融資はするだろう。
そうでないと、アパ自身がおかしくなるのではないだろうか？

メインバンクがつなぎ融資におおじないということは、金融機関がもうその企業に見切りを付けるときでしょう。

もうその企業がまだ生きていくだけの力があると金融機関が感じたら、返済の可能性のあるつなぎ融資するし、
もしその企業が死ぬのなら、返済の見込みのない融資はしないだろう。

つまり、つなぎ融資されないということは、メインバンクがその企業を見放すときだろう。

[508: 匿名さん]

>>506
なぜ高齢者は、建て替えを望まないのですか？
高齢者でも、これから何十年も住む可能性のある、住居の安全性を軽視するとは思えないのですが？

[509: 匿名はん]

＞＞508
高齢者にとっての引越しのつらさが
あなたには理解できていないようですね。
あなたのような自分の尺度でしか考えることが
できない方が、もし同じマンションにいるかと
思うと、嘆かわしい限りです。

[510: 匿名はん]

メインバンクが訴訟以外の決定による
建て替え、買い取りを許さないのでは
ないかと思うよ。

[511: 入居済み住民さん]

早く補修を実施してもらって
落ち着きたいです。
ＡＰＡさんどうかよろしく頼みます。

[512: 匿名さん]

>>487さん
おもう。おもう。おもう。
お疲れさん

[513: 匿名さん]

>>４９８さん
株主代表訴訟→新会社法から、もう一度変更箇所もふくめてみられたほうがいいですよ。５１％以上なら安心？？未上場だから安心？？そんな時代ではありません。