アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[284: マンコミュファンさん]

>>282
客観的証明？
あんたのいってることは

みんなが「そのきつねうどんは熱そうだから気をつけてお食べ」といってるのに
「じゃ温度計持ってきて計ってその温度でやけどするかどうか証明しろ」

といってるのと同じだよ。

少なくともあなたに発言するなという資格はありませんよ。
そういうならご自分で掲示板お作りになればどうですか。
気に入らない発言は消せますし。

[285: 匿名さん]

しかるべき責任などと言い出したら、例えば、補修で済ませたが結局後日問題が起こった場合（地震による被害、資産価値の低下など）には、補修を主張した人はしかるべき責任を負担してもらうという言い方もできますね。
別にそうしろというわけではありません。
そんなことを言い出したらお互い様できりがないですから、メリットとデメリット、それからアパの経営状態などの資料を集めて議論をし、意見をまとめることでしょう。
一番まとまりやすいのは補修＋慰謝料 or 買い取りの線なのかなあ、とは思います。

[286: 入居済み住民さん]

そもそも、行政にも責任があるのでは、
次回ＡＰＡによる説明会のときに、行政
の担当者にも参加させて責任所在について
明確にしてはどうか？

[287: 匿名さん]

>>284
そのきつねうどんとやらは非公開で見た人はAPAの役員や取引銀行などごく一部しかいないので、熱そうかどうかなど判断できないのですよ。
なのになぜかこの掲示板ではAPAが破綻するかのように断言する人がよく出てくるので、みなさん不思議に思うのは当然だし客観的証明も当然求められるでしょうね。

まあ、APAが買い戻しをするとしても、そのマンションはもう一度販売するか、でなければ賃貸マンションとして所有するのでしょうから、一時的に支出はあるとしても実際にはそんなにダメージはないと思いますよ。

[288: 匿名さん]

＞２８５さんに同意。

ほんと、アパの財務状況が明らかになってない今、アパの言い分の「補修」をそのまましてしまうのは、納得がいきません。

きちんと、住民同士が議論する場を管理組合が設け、早急に方向を決めるべきだ。
一体、今度、いつ住民説明会が開催されるのだろうか？？

一番まとまりやすいのは補修＋慰謝料 or 買い取りの線なのかなあ、とは思います
その通りだと思います。

勝手に補修で話をまとめないで欲しい。

[289: マンコミュファンさん]

>>287
そこまで信用しないなら
ご自分でお調べになったらどうですか？
調査会社に依頼するもよいし、
素人でも手を尽くせばある程度のことはわかりますよ。

あと、きつねうどんは非公開ではありませんよ。
秘密結社でないのですから
財務諸表見るまでもなくアヤシさ満載だったから私はやめたのです。
それが感じられませんでしたか？
感じられないからお買いになったのでしょうけど

アヤシさの一例として
地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？
それも35年にわたってですよ。
保険会社でも地震保険で1000万程度しかでないんですよ。
私はこれに対する明確な説明を求めたがはぐらかすばかりだった。

最後にこのスレで補修で纏まったってそうなるとも限らんし
まあ、意見一つとしてみればいいのでは
入居者同士の情報交換なら住民板かクローズドの掲示板でどうぞ

[290: 匿名さん]

>>289
あやしいというのと、破綻懸念があるというのは、似ていますが違う話なんですがね。
その程度のことを混同しているようでは信用しないほうがいいでしょう。

素人でもある程度は調べられるでしょうから、それを見て判断するのが一番ですね。
この掲示板のうさんくさい書き込みで判断する人は多分いないと思います。
アパをアヤシさ満載というあなたが、ご自分の書き込みのアヤシさに気がつかないのはとても残念なことです。

[291: 近所をよく知る人]

何もわかってないねえ。
もうすぐわかるよ。

[292: マンコミュファンさん]

>>290
そんなストレートに書きませんよ。訴えられますからね
それくらいのこともわかりませんか？

私は逃げることも可能ですから早く終わらせた方がいいですよ。
買取や建替と非現実的なこといって何も取れないより
無駄な労力かけずに取れるだけとったらどうですか？
といってるだけでけす。

私をアヤシイというあなたが
アパのアヤシサに気づかず、
何千万円ものお買い物をされたとは残念というかなんというか。。。
私のカキコを疑うくらいの用心深さが契約の前にあれば良かったですね。

[293: 匿名さん]

なんで嫌味なこというんだろうか？

[294: 匿名はん]

>>289
＞＞地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？
それが出来ないほどの客観的状況で地震元値買取保証しているならば明らかな詐欺ですよ。
出来るからその証拠を書面化して発行しているのでは？

[295: 入居済み住民さん]

２８９さんはもう入ってこないでいいですよ☆
特に２９２のカキコはちょっとケンカ売ってるのかなとしか思えない。
何千万の買い物して残念とか、ちょっと言いすぎじゃないですか？ちょっと目にあまります。
ちなみに地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？といいますが、
保険会社が保証するんですか？？保険と保証って一緒ですか？？そんな保険あります？？
地震保険はありますよね。保証を保険会社がやりますかね？？

[296: マンコミュファンさん]

>>295
喧嘩売ってきたのは290の方だよ。
それと同じことを言ったまで。削除依頼するなら290も一緒にね。

保証でも保険でも
要はお金が出るかでないでしょ？
財務諸表の公表義務もない非上場企業の数百万-数千万円の35年間保証に
いったいどれだけの支払い確実性や意味があるのか？
生活の根幹に関わる保証をそんなものに頼っていいんですか？
保証あってもこちらはそれに対する担保も取れないんですよ

それにこのアパの保証は
アパが修繕や管理を行い続けることが前提。
大規模修繕を他社に依頼したり、管理会社変えたりすると保証が消える。
つまり、アパの言うなりに大規模修繕や管理を続けないと
この保証の対象にはならない。
これはアパの担当者に確認した。

それでもアヤシくないですか。
反論くださるなら内容に対してください。
言葉尻捕まえて反論してる暇あったら、
もう少しご自分たちの状況を考えた方がいいですよ
ここで私を論破したところで1円にもなりませんよ。

[297: 296]

私も言い過ぎた面はあったかもしれんな
それは謝る。ごめんなさい。削除依頼するなり好きにすればよい
でも嘘は書いてないからな。

前にみれたアパ告発サイトも消えてるところが多いし
ちょっとでもヒントになればとおもて遠回しに書いてきたけど
確かにアヤシかったな。それは認めよう。
一人でも役に立つ人がいればそれでいい。

だいたいの話には私か誰かが触れてるしな。
あとはせいぜい早く終わらせることやな。長引くとロクなことない

[298: 匿名さん]

いずれにしても、若葉・成田だけの損害でも、300百億とも400億とも言われてるから
苦しい状態に間違いはないと思います。
正直、よく持ちこたえてるなぁって思います。

[299: 匿名さん]

論破してどうこうじゃなくて、掲示板の根拠不明な書き込みにまどわされずに、自分たちで資料を集めて自分たちで考えて決めましょう、ってことでしょ。
それが当然だしそれでいいじゃないですか。

ここをAPAの人が見ているのはほぼ間違いないだろうと思いますし、そうしたらAPAの人が、APAの負担が少なくなるように誘導しようとするのではないかと思うのも当たり前です。

実際にそういう人がいるかどうかわかりませんが、どっちにしても自分たちで考えて決めればそれでよしです。

[300: あ]

あ

[301: 匿名]

ここかなぁ？

http://news21.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/news2/1169702246/1-100

[302: 近所をよく知る人]

もうすぐわかるよ。
いい会社だからね〜。

[303: 近所をよく知る人]

＞前にみれたアパ告発サイトも消えてるところが多いし

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/

[304: 匿名さん]

部外者ですが、もし役に立てば。

帝国データバンクの調査報告書という会社の経営状態などをリサーチしたものがあるのですが、アパマンションの調査報告書はH19.4.25付の調査報告書があるようです。決算はH19/1期まで収録。アパ本体はH19.2.6の調査報告書があり、H18/2期決算まで収録。
私は中身は見ていませんが、アパの支払い能力を知る上で参考になると思います。
住民の皆さんでなんとか手に入れてみるといいと思いますよ。

[305: マンコミュファンさん]

>>277
このような解決策はどうでしょう？
まず、中規模地震で破損がおこる事を緊急避難的にアパによる補修を受け入れるが、その補修が終わり改めて②③④⑤⑥のアパとの話し合いを管理組合が代表して住民と話し合いをする。
一時に全てを決めるのではなく順を決めてアパと話し合ってみては如何でしょうか。

[306: 匿名さん]

冷静なご意見。そうですよね。すぐに決定するべきものでもないし。

[307: 匿名]

でも、この程度の強度不足であれば、補修で十分法的には対応できます。

[308: 入居済み住民さん]

>>307
この程度の強度不足でないアパのホテルも、補強で十分法的には対応できます。
アパホテルも補修によって完全に瑕疵が修復されたという扱いですが

どのような意図に基づく書き込みか？あなたの真意を測りかねます。

[309: 匿名]

アパが補強工事をしてしまえば、違法建築にはならないので、その後慰謝料の請求や買取の裁判をやっても、勝ち目はないということですよね。

[310: 匿名ちゃん]

すごい発言が、ありますねぇ。。
建て替え、買い取りを要求する人に、
アパがつぶれたときに補償しろだぁ?

根本が違うでしょ？？


まずは住人どうしで、決定、、多数決でしょうが・・・
それに納得しない人をいかに説得するかとかを
真剣に考えるのが先決で、ここで脅し文句を言うのは
すごく腹立たしいことです。。

ただ補修が最良の選択だとしても、
精神的に耐えられない人もいますよね？
（前回の話し合いの時に発言されてましたよね？）

その人たちのために、買い取り相応の対応は
希望してもいいんじゃないでしょうか？

そうじゃないと、ますますややこしくなりそうなんだけど・・
そう思いませんか？？

[311: 匿名さん]

まぁまぁ。
ここの書込みについては、
なるほどと思うものは参考にして、
そうでないものは無視すればいいでしょう。
結局、住民の主張は住民で決めるのだから。

[312: 匿名ちゃん]

>311さん
そのとおりです。。住民が決めるんです。。
その住民のうちの何人かが、ここで横暴とも思える発言があるもので、、

まぁ、、しっかり考えなきゃいけないのは自分も含めてですが、、
住民の対策チームを募集されていましたが、、
ここでいろいろ言ってる人は、そこに参加するのでしょうかねぇ?

是非参加してもらいたいものです。。

[313: マンコミュファンさん]

>>309
耐震補修した後は違法建築物にはならないでしょうが、補修をしない前の（違法状態で）売買をしていた事が宅建業法？（消費者保護法？？）に抵触するのでアパが補修だけで話し合いを打ち切ることは出来ないと思われます。
「緊急避難で補修をしてその後に詳細な話し合いをする」と言う双方の承諾（勿論論書面化）があるならば、それをほかすことはないでしょう。

[314: 匿名さん]

>>313
その書面だと、「話し合いをする」ことは義務になりますが、逆に言えば、
話し合えばそれでアパは義務を果たしたことになりかねません。
もし慰謝料・買取交渉を後回しにするなら、アパが逃げられないような書面、逃げたら訴訟できるような書面を作らないといけません。弁護士などの専門家に相談して作ったほうがいいと思います。
行政にも、その場合どう対応するかを確認しておいたほうがいいですね。
今なら行政はアパに勧告している状態ですが、補修が終われば行政は関わりませんと言われるとかなり弱くなりますし。
そういう危険性をなくすには後回しにしないのが一番だとは思いますが、もしそうするならそこまで考えたほうがいいです。

[315: 匿名はん]

色々ご意見出てるけどもしアパが破綻すれば、
全て無駄骨になるんだね。
又、今後の対応が交渉によって進む以上、
明らかにアパ側に主導権があるね。
交渉といっても、相当な時間・労力がかかるね。
弁護士を通して交渉する場合、その費用はかなりの
ものになるね。（訴訟ではないから、弁護士費用を
アパに負担させるわけにもいかないしね。）
交渉をやめて訴訟になったとしても莫大な時間・労力
がかかるよね。
更には、完全に住民に有利な判決が出るとも
限らないしね。
今年も熱い夏になりそうだ。

[316: 匿名さん]

このマンションの東隣に近接している
マンションが、風水上の、いわゆる
「良い気」の流れを塞いでしまっているような
気がしてなりません。

[317: 匿名はん]

ここから先の話は根拠のない話なので
根拠にこだわるかたはスルー願います。

財務諸表の話が出てるけどその数字鵜呑みにするとエラい目に遭うよ。
「アパ　決算期　ズレ」ググってくれ。
決算期のズレを使った操作はどこでもよくある話。

http://kikko.cocolog-nifty.com/kikko/2007/01/post_cb4c.html
のビッグトークwの引用
＞来年開業予定のこのアパホテル〈横浜関内〉は
＞SPC（特定目的会社）による開発型の証券化方式で
＞ノンリコースファイナンスでの事業であり、
（中略）
＞昨年、赤坂本社隣接ビルもこの証券化の手法で取得しましたし、
＞江東区東雲の四十四階建てマンション事業もSPCで計画しています。

淀屋橋もＳＰＣでしたね。
要するにアパ本体には銀行の基準でお金貸せませんから
事業ごとに証券化や分譲前提のＳＰＣ作って、そこに出資や融資しましょう
もしアパが潰れても事業丸ごと担保に取ってるからとりっぱぐれないし
ノンリコースだから金利も高めというわけ。

アパにしても事業ごとにリスク限定されてるし、
本体の借金増えてないように見えるしね。＜ここポイント

証券化でホテルやれば、投資なしでどんどん売り上げは増えるけど
証券に対する配当支払もどんどん増える。借金なら貸せば終わりだがこれは永遠。

特別目的会社は証券化や分譲終わって出資者に配当すればおしまい。
あとの保証は共同売り主のアパ本社がするみたいにはなってるけどね。

要するに「持たざる経営」というか「持たなさすぎる経営」。
アパ本社というのは分譲時点で顕在化しないリスクを請け負う会社。
アパホテルは証券化した物件の収益を演出（支払い）するための会社というわけ。

マンションデベはどこでもリスク負うだけの会社かもしれないけど
ここの場合はそれが極端すぎる。
分譲終わった時点で実際に利益を手にした特別目的会社は配当して解散するわけだから。
三宮の場合はそうじゃないけどね。

今のようにリスクが顕在化したときのアパグループは脆いと思うよ。

[318: マンコミュファンさん]

>>314
そうですね。ふと思った提案だったのでフォローありがとうございます。
あくまでも補修は危険回避的な処置であって売り主側の誠意である買い取り等の交渉は双方が打ち切らずに続られる事が大前提です。
その補修の如何によっては補修だけで良いと思っていた買い主も買い取りを希望するやもしれませんし。
全国のアパMSの理事会にも意見を聞いてアパの今後を話し合わないとならなくなるのかも知れませんね。
いずれにしても、このMSだけの問題ではなく全国のアパMSにも派生する訳ですし、全国のアパMS理事会がここの事を気にとめて（直接は無関係でも）資産価値（ネームバリュー）に傷が付かないようにと全国のアパMS住人が総会等々で声を上げるのも一考かと思います。

[319: 匿名はん]

なんかなあ、非現実的正論が飛び交ってますが
一部でも買取となったらみんな買い取ってくれとなるでしょ。
たとえば補修のために特定の部屋を壊さないといけないとかなら別だが

精神的にどうこういう人は個々に話し合いなり裁判なりでやって貰わないと
管理組合の仕事の域超えてるし、収拾つかなくなるよ。

あと、いくら書面にして、住民側有利な内容でも
実現可能性が担保されないと意味ない。

弁護士入れてやってそれにかかる費用や労力と
それによって得られる結果が見合うものかをよく考えてやらないとね。

無関係のアパの住人は早く終わってくれと思ってると思うがなあ

[320: 匿名さん]

>>319さん
そうだなー
>無関係のアパの住人は早く終わってくれと思ってると思うがなあ
だから早く部屋を買い取ってくれたらいいだけですよ。
その上で、補修などをしてもらい、再販して下さって、御縁があればまた購入したらいいだけですよ。
アパはなぜもっとスマートに対応できないのんだろう？
そうすれば、弁護士の費用や労力も掛けなくてすむのに。

>あと、いくら書面にして、住民側有利な内容でも
>実現可能性が担保されないと意味ない。

これは、それに見合うだけのお金を法務局に拠託しておいてもらったらいいと思います。

[321: 匿名はん]

>>320
それが非現時的といってるんだが

＞アパはなぜもっとスマートに対応できないのんだろう？
＞そうすれば、弁護士の費用や労力も掛けなくてすむのに。

法的支払い責任、買取責任もないのにお金払いたくないからですよ
アパにすれば補償のこと思えば弁護士費用くらいしれている。
裁判持ちこん貰う方がごちゃごちゃ交渉するより楽と考えてるのでは？
確定判決でれば仕方ないから払いましょうと。
その時点で払えるかどうかは知らないけれど

すでにアパは個人向けマンション分譲はあきらめたでしょう。
個人売るよりファンドに売った方が楽ですからね

＞これは、それに見合うだけのお金を法務局に拠託しておいてもらったらいいと思います。

供託ですねえ。でもそんなことアパはしてくれませんよ、残念ながら。
確定判決でも出れば別ですが

そんなことよりできるだけ早く、1円でも多く取って終結することが
住民最大の利益だと思いますよ

こんなこと言うとアパ側の工作といわれるでしょうが
アパ側の工作なら
裁判やれ、建て替え買取で徹底抗戦とあおるでしょうね。
なぜならその方が揉めてくれて逃げる時間稼ぎできますから

[322: 匿名さん]

>>317
証券化についてはあまり詳しくないようですね。
いくつか訂正しておきます。

＞アパ本体には銀行の基準でお金貸せませんから
＞もしアパが潰れても
例示のような開発型証券化の場合、倒産するかもしれないようなオリジネーターはスキームに入れません。むしろ信用力があると見た方がいいですね。

＞ノンリコースだから金利も高め
逆ですね。金利は安いです。その分メザニン部分の収益性が高いのでメザニンを出しているであろうアパは少ない資金で高収益をあげることが出来るのです。
これがアパがSPC方式を使う理由。

＞借金なら貸せば終わりだがこれは永遠
証券化だと期間は決まってますよ。永遠なんて証券化は存在しません。

＞マンションデベはどこでもリスク負うだけの会社かもしれないけど
＞ここの場合はそれが極端すぎる。
これも逆ですね。証券化することでリスクは外部に負担させることができます。
つまりアパはリスクを少なくしようとしている会社だと言えます。

[323: 匿名さん]

>>321さん。
と言う事は、アパはもうマンション事業から撤退するんでしょうね。
と言う事は、東三条の人や名古屋の人よりも早く、建て替えや、買い取りの訴訟を起こした方が有利になりますね。

[324: 匿名はん]

こう考えると訴訟がいいのかもね

[325: 匿名さん]

>>321
先日仙台で高層マンション事業を開始していますから、分譲マンション事業から撤退する気はなさそうですよ。
それに、今はファンドも住居系への投資は及び腰になってきましたから、ファンド売りだけではやっていけないでしょう。

[326: 匿名]

裁判を起こしても、アパ側は「被害者」というスタンスは変えないでしょうね。
あくまでも、水落の計算ミスによる強度不足であると主張すると思います。
購入者に対して誠意があるなら、静岡の会社のように、即刻買い取っているはず。
北海道の○友不動産の件のように、長期化する可能性は大だと思いますが。

[327: 匿名]

>>318　このMSだけの問題ではなく全国のアパMSにも派生する訳ですし、全国のアパMS理事会がここの事を気にとめて（直接は無関係でも）資産価値（ネームバリュー）に傷が付かないようにと全国のアパMS住人が総会等々で声を上げるのも一考かと思います。

東京のアップルタワーの鍵の引渡しがほとんど済んだ後に、こちらの発表がありましたが、
水落設計でない物件の購入者の方たちは、どうやら自分たちのことは全く心配していないようです。
このコミュニティーの掲示板を見ていただければ、分ると思いますが・・・・・

[328: 匿名はん]

>>326
最終的な責任は
建築主にあります。

[329: 匿名]

その最終的な責任を、取ってくれればいいけど・・・
それができるような会社なら、最初からこんなことにはなっていないだろうし。
あと何件出てくるかも心配です。

[330: 匿名]

あの大手でさえ、こんな状況です。

http://hokkaido.nikkansports.com/news/f-hn-tp6-20070216-157453.html

[331: 匿名さん]

↑
構造計算書偽造　浅沼　荻島
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3503/

[332: 被]

どちらにしろ動きがあるのは、アパの役員たちがイタリア旅行から帰ってきてからだと思います。
ここの住民の方たちだけは、泣き寝入りしないで頑張ってください。

[333: 匿名さん]

>>326
でも瑕疵担保責任は無過失でもアパにあるから、裁判ではアパが自分も被害者と主張しても、歌詞担保責任には関係ない話。