アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[224: 匿名さん]

見ているよ、だから自社に不利な書き込みがあったりすると削除依頼をしている。

[225: 匿名さん]

>>222
>なら、資産整理してホテル事業を分離する。
>というのが私の考えるシナリオだが
>それ以上に厳しい状態かもしれない。

上場企業ならそういうことも可能かもしれないが、未上場で、代表者などが金融機関や、施工業者などに個人保証しているだろうから、そう簡単な話ではないのではないだろうか？

[226: 匿名さん]

アパの財務について関連スレッドに記事がありました。

No.636 by 匿名さん 2007/03/06(火) 12:42
金利上昇局面なので、負債総額だけでも気になる記事です↓

アパグループの連結有利子負債は５７０億円に達し、明らかな「過剰債務状態」にあるという
http://outlaws.air-nifty.com/news/2007/03/post_de07.html

しかも、同グループはＳＰＣ（特定目的会社）を１０社以上抱えており、その分を含めると負債は
さらに膨れ上がる可能性があるようだ。

同記事はアパグループ各社の決算期のズレにも注目。
これを利用した「決算操作」などの疑惑を指摘している。

[227: 匿名はん]

パンフレット等で耐震対策ができているなどと、販売当初に言っていたものと違うものを引渡しているのだから、買戻し（購入した額で）をするのは当たり前ではないでしょうか？今回の場合買主には過失はないですし（事前の調査不足などと言っている方がおられますが、それは過失には全くなりません。）、法的には契約不履行で買い戻しをしてもらうのは十分認められます。違約・損害賠償金についてはどこまで可能かは分かりませんが、少なくとも買い戻しをしてもらうことによって費用的にも大きなマイナスはなくなるのではないでしょうか。（購入した額で買い戻してもらうのが前提ですが。）建替えするにしてもアパが建築もしくは段取りをするような物件には多くの方が住む気にはなれないでしょう。補修だけで納得される方はそのまま所有されればいいと思いますし、多くの入居者は納得できないでしょうから、その場合は買い戻しをしてもらうということにしてそれぞれで分けて対応していった方が、スムーズな様な気がします。

[228: 匿名さん]

昨日、この掲示板を知りました。耐震偽装問題が発覚しご苦労の多いことと思います。
我が家は、アパの現在調査中物件。管理組合より、個人的な問い合わせは禁止ということで
結果待ちです。まだ結果待ちという物件が多い中、早く対応できることは有利だと思います。
我が家の結果が出た頃には、果たして交渉できる状態なのだろうかと不安です。
個人的な意見ですが、問題がないのが一番です。
ただ問題があった場合は、家族の生活環境を考えると住みながら補修ですが、安全性や音などの
問題もあり転居は仕方ないでしょう。長いローンを組んで、問題のある修理物件を買ったのでは
ないですし、一生住まうのであれば修理でいいのかもしれませんが、売却などをする場合は
修理物件の価値はいかがなものかと疑問を持ちます。新築時と同じ状態で建て替えをするのが
当たり前、建て替えられた後に、売却したい人は売却すればいい。一番正論なような気がしますが
その間、手間や時間や環境、最悪の場合は、お亡くなりになられる方もいらっしゃる方もいらっしゃるかもしれないということを考えれば、あまり長い時間を費やすことはできないとも思います。
問題は山積です。早く問題が解決され、笑顔で過ごされますことを願っています。

[229: 匿名はん]

>>220
なおこの場合においては、アパの補修ホテルに宿泊されている方に、
このホテルが補修物件とわかった上で宿泊されているかも一人ひとりに確認を取らないといけません

アパが、もし補修マンションであっても一般人にとっては抵抗がなく価値が下がらないと言うのなら、こちらが宿泊者にホテルが補修であることを告知することは価値が下がらない行為であり、不法行為でも何でもありません。
もしアパが、こちらが宿泊者に知らせることをマンションの利用客の減少を招く行為であるといおうものなら、アパの主張「補修でも価値が下がらない」を自ら否定することになります。

[230: 匿名はん]

皆さんにお伺いします。
仮に自主的な再調査を実施した場合
その費用は、確実にアパが負担してくれるの保証はあるのでしょうか？
訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
建替・買取・損害賠償に応じられるだけの資金力が果たしてアパにあるのでしょうか？
仮に訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
仮に訴訟になった場合、損害賠償請求ならともかく立替を求める場合等であれば、
住人全員の意見統一が必要なのでは？
このスレを見るに、補修のみを希望されている人も少なからずいるのでは意見統一は
可能なのでしょうか？
『ない袖は振れない』という結果になることを十分考慮に入れた上で、
今後の対応につき慎重に時間を十分にかけて協議すべきだと思います。

[231: 匿名はん]

立替だけでなく、買取についても、一部の住人だけに
認められるということは裁判上難しいのではないだろうか？
結局のところ、住民全員の立替あるいは買取を望む意思統一
が必要となってくると思う。
そう考えると、一部住人の中には、補修のみを希望し立替・買取
を望まない人もいる現状では、立替あるいは買取の方向で請求
すののは非常に困難を極めると思う。

[232: マンション投資家さん]

仮に訴訟をしたとしても、最低でも４〜５年はかかる
と思います。その間に、不具合箇所を支える他の
（不具合でない）箇所にもひずみが出てくるかもしてないし
、仮に訴訟で勝ったとしても、そのときにアパが健在している
とも限らないです。
いったいどうすればいいものか。。。。。
この際、購入価格の1/2〜1/3程度で転売でもしようかと考えてしまいます。
（幸いにも投資目的で購入したので）
もっとも買い手がつけばの話ですが。。。。。

[233: マンコミュファンさん]

>>225
一般論ですがね。

Ａというマンション分譲会社があって
耐震偽装マンションを売って、
買い戻しや補償を求められ、新規の分譲も滞り困ってます。

そのＡ社の社長の奥さんが経営するホテル運営会社Ｂ社があります。
こちら順調に経営を続けてます。
Ａ社とＢ社は非上場のワンマン会社です

そのＡ社にお金を貸しているＣ銀行があります。
Ｃ銀行は担保を取ってますが
このままだとＡ社向けの融資は不良債権になって
Ｃ銀行は困ります。（少なくともＣ銀行担当者の成績には響きます）

そこでＣ銀行とＡ社は協議の上、
Ｂ社にＡ社のめぼしい資産を売却します。
その資金はＤ銀行に融資させます（担保付き金利高め）
Ｂ社から受け取った資産代金をＡ社は
Ｃ銀行に返済。

Ａ社　　負債だけを残して倒産→実質、補償や債務から逃れられる。
Ｂ社　　Ａ社の優良資産を引き継ぎ事業継続
Ｃ銀行　Ａ社向け融資を回収。
Ｄ銀行　Ｂ社向けの新規融資で儲かる

損するのはＡ社に補修などの債権を持つ個人だけ

あくまで一般論ですよ。実際はもっと複雑な手法とるでしょうが。

[234: 銀行関係者]

アパの財務諸表を分析するに、残念ながら、どう転んでも、
買取・建替は不可能だと想定されます。
万一買取・建替を実施したとすると、全戸数完了の前に
破綻してしまうと思います。
財閥系企業等のよほど、大きな企業でない限り、建替・買取
に耐えられるだけの資金力はないと思います。
この点、アパだけが例外なわけではありません。
こればかりは、いくらアパに過失があろうとなかろうと
どうしようもないことだと思います。
また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。
となると、補修しか方法はないと自ずと見えてきます。
その補修についても、満足がいく補修ができるかどうかです。
建物が完成してしまっている状態では、物理的に補修の手を付けることが
できない箇所もあるでしょうし、中には補修によって、住居専用面積が
変更（縮減）になる住戸も発生するように思われます。
ちなみに、このマンションは天然温泉付であるため、補修が
通常のマンション比べ、複雑であり時間もかかると思われます。
このようなケースでは、最終的には、住人と事業主（アパ）の話し合い
によって対応を進めていくものですが、住人の希望通りとならない
ことが多分にありえます。
また転売も不可能となれば、残された住人はかなりの苦痛を強いられます。
しかし、これはマンション購入に関して付きまとう、最大のリスクの１つです。
マンションを購入する以上、多かれ少なかれ覚悟するべき内容です。
そのリスクを最小限にするためにも、自己の責任において、
十分な検討を実施するべであると考えます。

[235: 匿名はん]

>また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
>方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
>一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。

そんなことはないでしょう。例えば
http://www.shizushin.com/local_social/20070425000000000011.htm
のように補修＋買取という実例があります

ALL or notingの議論を前提に、統一的な意見を求めることに無理がある

[236: 匿名さん]

買取を希望する人の分だけ買い取ると、後々どんなトラブルが起こるのでしょうか。
希望しなかった人が文句を言うはずはないし（言ってもトラブルには発展しない）。
それに、買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。

[237: 銀行関係者さん]

235さん
確かに、補修＋買取という実例がありますが、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
一度、財務諸表を勉強してみてはいかがですか。
236さん
人の心は変わりやすいもので、最初は買取は希望
しないと言っていても、後になってやっぱり私も
という人も少なからずいりと思います。
そういうことを考えると、企業サイドからすれば、
このような事例では、個別対応はまず行いません。
２３５さんの事例のように、最悪全住戸から買取
申請されてもいいと思える覚悟及び資金力があれば
別ですが、先ほども申し上げましたとおり、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
あなたも、一度、財務諸表の基本を勉強してみてはいかがですか。

[238: マンコミュファンさん]

>>235
前にも書いたけどトーカイは
上場会社でマンション分譲は主たる事業でないから
買い取りという決断も出来た。

アパはここで買い取りなんていうたら全国で買い取り求められる。
さらに非上場で株価や上場維持の気にしなくても良い
それ以前に無い袖は振れぬのである。

「補修+買取」ていうのは事実上「買取」と同じ事。
みんなどちらか選べといわれれば買い取り選ぶでしょ。
234さんは大変いいことおっしゃっている。

[239: 匿名はん]

＞買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。
一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ。
それを十分に理解しているからこそ、ＡＰＡは買取はしないと思うよ。
これだけ、マンションの供給数が増えていることだし、このマンションが他のマンション
に比べて、抜きん出て有利な点というのも見当たらないしね。

[240: 236ですが]

>>237
窓口を一本化するという意味での個別対応しない、はありますが、個々の契約ですから個別対応は当然ありますよ。
それから財務諸表については、何年も前ですが幸運にも税理士試験に通ったので、財務諸表さえ見せてもらえれば分析できますよ。非上場企業なのでちょっと見当たりませんが。

ところで銀行関係者とのことですが、ＡＰＡの財務諸表を見たということは担当者ですか？
それでは、ＡＰＡのキャッシュアウトは、いくら余裕があったとしてもぜひ避けたいでしょうね。

[241: マンコミュファンさん]

補修といっても
アパにやらせるのではなく
管理組合が選定した業者にイニシアチブをとらせて実行し
その代金をアパに出させるといった方法を要求するのがベストと思う。

建て替えだ、買い取りだと非現実的なことをいってると
何も進まず、そのうちアパが逃げ出すよ。

[242: 236ですが]

>>239
＞一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ
つまり今の所有者が将来売ろうとしても売れない、ということですか？
であればなおさら買取を求める声が大きくなるのではないでしょうか。

[243: 匿名はん]

このスレをみて、批判覚悟での率直な意見だが、
非常に高価な買い物をしているにもかかわらず、
事前調査が非常に甘い方が多数おられるようですな。
法的にはＡＰＡの責任かもしてないが、
ＡＰＡが破綻した場合等、極論すると購入者の自己責任
といわざるを得ないように感じますが。

[244: マンコミュファンさん]

>>243
それはすべてが終わったあとに
購入者さんが自己責任として受け止める事であって
今の段階で外野がガタガタ言うことでない。
せっかくこういう掲示板があるんだから
購入者さんはいい方向が見つければいいし
今探してる人は参考になればいいと思う。

国や市に賠償しろとか言い始めたら別ですがね。

[245: 匿名はん]

補修が一番合理的やって！

[246: 匿名さん]

建替え・買取を徹底要求→名古屋・三条も「じゃ、うちも！」
ゴタゴタしてるうちにアパ倒産→ヒューザ住民の二の舞

このようになる懸念が一番心配です。

[247: 匿名さん]

建替え・買取　ハイリスクハイリターン
補修　　　　　ローリスクローリターン

補修＋迷惑料ふんだくるが落とし処じゃないですかね。
長引かすのは得策じゃないかも。

[248: 匿名はん]

246さんの言うとおり。

[249: 匿名はん]

強度不足について、住民に責任は無いけど、
ＡＰＡの財務状況確認して（まぁ想像つきますが）
建替え・買取の余力が無いと判明しても建替え・買取要求を続け
ＡＰＡに倒産されて結局補修すら自腹になったという場合は
自己責任といわれてしまうのでしょうか？

[250: マンコミュファンさん]

1戸につき直接間接入れて500万補償したとしても
全部で12億5000万近くになります。

これだけでもアパには厳しいと思う。
当然他物件もありますからね。

財務諸表出させて、払えそうにないとわかったら破産申し立てたらどうだ。
それか全体の補償額決めて
社長個人やグループ会社に連帯保証させるのもいいかもね。
それでもとりっぱぐれる可能性は高いと感じるけど

[251: マンコミュファンさん]

>>249
いわれるでしょうね、、、、悲しいけれど
そうなる前に打つ手はあると思うけど

[252: 匿名はん]

厳しいジレンマですね。
アパが倒産したら名古屋・三条の住民にも大きな影響が。
名古屋・三条の住民達は複雑な心境でこのスレ見てるかもしれません。
突き詰めていくとやっぱり国が悪いのかぁ。。。

[253: 匿名はん]

残念だけど、世帯数が多いマンションでは
意思の統一の時間がかかるため、後手後手
に回ると思う。
だからこそ早々にＡＰＡが提出した補修案
にて手を打つのが最良の案だ。
皆さん、辛いけど現実を直視しようよ。
断固建て替え・買取を請求している間に
ＡＰＡが破綻した場合、断固建て替え・買取を
請求した人たちは、代わりに補修費用を負担してくれるの？
もし負担できないのなら、非現実的な主張は控えて
いただきたい。
高い理想（希望）を持つことも大事だが、この場合
は、その高い希望がすべてを駄目にする。
辛いけどこれが現実だよ。

[254: 匿名さん]

マンション事業の粗利は20％くらいと言われています。
4000万円のマンションで言えば800万円が儲けになるわけです。
500万円程度なら負担できても不思議はありません。

アパが負担できないと言い出したら、財務諸表を出させて精査して最大限の負担をさせればよいでしょう。
当然ですが代表者の個人資産も含めてのことです。

[255: 匿名さん]

ＡＰＡの財務状況確認してからでないと話は進まないですね
それから生かさぬ様殺さぬ様上手い落とし処を探らないと。

[256: マンコミュファンさん]

>>254
粗利はその通りだけど
それはこれからもマンションが売れ続けるという前提だからね。
それに莫大な借入金とその金利の前では焼け石に水だ。

さっさと補修計画出させて実行することかな、
補修計画出せると言うことは一応払えるということだから

[257: 匿名はん]

富山県が田村水落設計の一級建築士事務所登録を取り消す

水落氏は免許取り消し後も代表取締役専務に留任していた。県建築住宅課建築指導係によると、もし同氏が役員ではなく従業員ならば、田村水落設計の処分は最も重い場合でも一年間の営業停止だった。
http://news.fresheye.com/topic/6015737/10000/

[258: 匿名さん]

不思議なのは、公開されていないはずのAPAの財務状況を、「買い取りする力がない」「倒産してしまう」と決めつける人がいることですね。
もし関係者でないのなら超能力者でしょうか？

[259: 匿名さん]

なぜ、補修で我慢しないといけないのだろうか？？
マンション購入にリスクがあるのは分かるが、今回の場合想定外の事であり、住民にはなんら責任はないと思う。

財務状況を見て、おそらく無理だろうというのは仮定の話であって、きちんとアパ側にも買取等の希望の意思を伝え、概算を出してもらい本当に無理なのかアパに確認をとるべきだ。

耐震偽造はあってはならないこと。住民にはなんら過失はない。
住民が弱気になっていたら、アパの思うツボだ。

[260: 販売関係者さん]

258さんAPAのおよその財務状況も見当つかないなら、マンション買うのはお止め。
これくらいで超能力云々を持ち出すとは　学生さん？

[261: 匿名さん]

２５８さんや２５９さんの言う通り。
上場企業でもないし、財務情報も公開されていない中で、アパが苦しいといわれてる方々、なぜそんなに詳しいのですか？？
アパだって補修工事やりたくてしょうがないと思うし、それなりの妥協案を考えてるかもしれないじゃないですか？
関係者でもない方がうだうだ財務状況がどうたらこうたら発言しないでいいですよ。

[262: 匿名さん]

260！販売関係者さんなんですね。誠意みせてください。よろしくお願いします。あなたは売ったもんがちですね。勘弁してください。

[263: 匿名さん]

>>260
「およそ」の「見当」で言っているのなら、まるで参考になりませんね。
根拠があるなら流動性比率や内部留保、キャッシュフローなど具体的な数字をあげた上でアパが倒産しかねない理由／買い取り負担に耐えられない理由を述べてください。
学生さんでもあなたの言い草に騙されてはくれないと思いますよ。

[264: マンコミュファンさん]

参りましたね、削除基準ギリギリでお話してるんですが
具体的に書けるわけないやん

みんなＩＰ記録覚悟で知ってる限りの情報を
親切心でいってあげてるのに
周りが見えなくなってるのは仕方ないと思ってますが
参考にならないなんて、今頃アパは高笑いですよ
そこまで言うのなら建て替えでも買い取りでも好きにすればよろしいのでは？
たぶん、管理組合は補修で折れると思うよ。
無駄な労力使わずに先に進んで1円でも多く取れればいいと思ったけど
通じないようですね。

これから先は
入居者同士でＰＡＳＳ付き掲示板でやればいいんじゃないですか
身元晒す勇気のある人いるかどうかも不明ですが

どう転んでもいい教訓になりそうですから最後まで見ていたいと思います。

[265: 匿名はん]

http://www.sun-inet.or.jp/~tadaskai/tokusyu04.html
「問題は、この検査機関のミスについて監督者である市や県などの特定行政庁に対しても国家賠償法に基づいて公共団体の責任を問えるかについては問題のあるところですが、平成17年6月24日の最高裁判決やまた平成16年11月30日の横浜地裁判決などからは、この確認検査機関による確認手続きは、本来特定行政庁の建築主事が行う確認の事務と同様に地方公共団体の事務として行われたものだと解釈して、この欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体に賠償責任を求める事ができるとみられます。」
欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体にも責任があるようなので、アパに何らかの指導を申し出してみるのはどうでしょう？
仮にアパが倒産してもこのような判決があるのだから方公共団体に賠償責任を追求出来るようです。

[266: マンコミュファンさん]

＞ＡＰＡ関係者がこのスレを見ていたら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/res/65-93

過去ログ読みましたが、これだけ問題が表面化しているというのに、
問題に目をつぶり、うやむやにしようとする手法は同じですね。

[267: 匿名さん]

アパのような未上場の企業で、社長が全面に出てきている企業だから、財務内容は、社長か会計士ぐらいしか分からないだろう。
多分役員も借入金の内訳や金利等、細かくは教えられていないのでは？
だから、>>260さんの言われる事は、根拠がないと思う。

[268: 匿名さん]

もっと社長が前面に出て
記者会見の場で今後の見通しを説明すべきだと思う。

[269: 匿名さん]

＞２６８さま
神戸物件以外の住民。
今日アパの社員（アパの社章あり）の方がいらしたので、マンション内共用部分に
ついて質問をしました。
道路上で、突然声をかけたのも悪かったけど、年配の男性なので、まだ調査中物件なら説明までする必要はないけれど「ご心配をおかけしています。」とか何か一言あってもいいと思ってしまった。
はじめて見た方だったけれど、主婦なんて、何もしらねーんだろうーよという感じ。
日頃、お世話になってる管理の方々など、ご親切な方が多いだけに、余計に感じたのかも
しれませんが・・・　突然失礼しました。

[270: 匿名はん]

>>268
雑誌ではあんなに良い事を言っているのに、自分が売ったマンションには無関心。
住人の前に出て直接謝罪や意見を述べて欲しいものです。
でも、また奥様が黒い涙を流して同情を誘ったりするのかもしれませんけど。
住人はその涙よりも、耐震補修してその後に希望者には購入価格で買い戻しする等の具体的な発言が欲しいのでは？
誌面だけではなく、実際にこの耐震偽装問題に対して男気を見せて貰いたいと思うのは私だけでしょうか？

[271: 匿名さん]

>>254さん
『財務諸表』なんて、少し見る角度を変えれば、変わってくるものですよ。例えば、資産として土地を持っていても、それを現金化するのには、手数料や税金がかかるでしょう。ましてや、現金かを急ぐと、売れる金額でも足下を見られ、安くしか売れない可能性が高いでしょう。
でも、帳簿上の金額は高いかもしれませんが。
それと含み益とかいいますが、それは工場などの長期所有物件ではあるかもしれませんが、アパなどのデベロッパーの販売用の土地には含み益なんてほとんどないでしょう。

それと、『代表者の個人資産も含めて』住民が契約したのは企業としてのアパ、代表者は個人的にアパのマンション購入者と個人保証をしていれば別だが、この場合代表者は関係ない話。

[272: 匿名はん]

国交省に
ERIの処分を求めては？

ERIの責任がはっきりすることは
住民にとってもアパにとっても
プラスになると思う。

[273: 匿名さん]

270さんへ、若葉、成田の工事がストップしている時でさえ何のコメントも無い。まして心配している契約者を無視するかのようにワールドカップ観戦へ行ってします。今年はイタリアだと聞いていますが、とにかく売ってしまった物、そして契約してしまっている物件はもう知りません。と言った感覚の持ち主だと思います。そして管理人といっても下請け会社の人だと思います。

[274: 匿名はん]

>>272
直接住民が処分をもとめるのではなく
被害住民→許認可した特定行政庁（>>265）→ERI　みたいな流れになるのでは？
ERIは「確認検査機関による確認手続きは、本来特定行政庁の建築主事が行う確認の事務と同様に地方公共団体の事務」を代わりに行ったのですから、住民の被害は特定行政庁が窓口となって（ERI)に損害賠償を求めるのが筋だと思います。

[275: 匿名さん]

先日の説明会できちんと補修すると
明言していたのだから、それでいいじゃない
ですか。もし、建て替え・買取等請求しているうちに
ＡＰＡが破綻してしまったら、建て替え・買取を請求
している人たちは、自己資金で補修してくださいよ。
そうでなければ、住人間で法的紛争に発展することも
あると思いますよ。

[276: 匿名さん]

ＡＰＡが破綻してしまったら名古屋三条の住民にもとばっちりが・・

[277: 匿名はん]

ヒューザーマンションの住人の方の
二の舞はごめんだぜ。
①補修のみを請求するもの
②補修+慰謝料を請求するもの
③建て替えを請求するもの
④建て替え+慰謝料を請求するもの
⑤買取を請求するもの
⑥買取+慰謝料を請求するもの
等、各住人の意思を記名式で明確
にし、仮に、③④⑤⑥に断固こだわって
いる間に、ＡＰＡが経営不振に陥った
場合は、しかるべき責任を負担して
もらうというのはどうでろうか？
③④⑤⑥に断固こだわる以上、ある程度の
覚悟においてこだわって欲しい。

[278: マンコミュファンさん]

この件が長引くと居住者同士の
雰囲気も悪くなりそうですね。
このスレをみるに、もう既に、
居住者同士で対立しているし・・

[279: 匿名さん]

何処まで住民で何処まで部外者か分らないな。
もしかして愉快犯的な部外者が悪意を持って
ヒューザの如くＡＰＡ破綻・マンション難民続出・テレビ大騒ぎ
の展開を狙って執拗に建替え・買取を煽ってる可能性も無きにしも非ず。
さらに住民間の揉め事を誘発し最悪の展開に導こうと＞愉快犯。

とにかく専門家に間に入ってもらい、ＡＰＡを調査し、
無難な落とし処を模索して欲しい。

[280: 匿名はん]

>>277
＞＞仮に、③④⑤⑥に断固こだわっている間に、ＡＰＡが経営不振に陥った場合は、しかるべき責任を負担してもらうというのはどうでろうか？
>>265　さんの投稿にもあるように「欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体に賠償責任を求める事ができるとみられます。」となっているので、その責任は住民ではなく特定行政庁の責任ですよ。
もしアパが破綻しても特定行政庁や建設会社等々にその責任が回るだけでしょう。

[281: マンコミュファンさん]

>>279
＞＞とにかく専門家に間に入ってもらい、ＡＰＡを調査し、無難な落とし処を模索して欲しい。
そうですね。その専門家はアパに告訴騒ぎを起こされた藤田氏が適任でしょう。

[282: 匿名さん]

>>277
「仮に、③④⑤⑥に断固こだわって
いる間に、ＡＰＡが経営不振に陥った
場合は、しかるべき責任を負担して
もらうというのはどうでろうか？」
その論が成り立つならば、経営不振の風説に惑わされて③④⑤⑥の交渉の権利を失うという事になります。
破綻すると客観的な証明がない以上、「ある程度の覚悟」などの発言はしない方がよろしいのではないか。

[283: マンコミュファンさん]

>>279
こんなところで煽っても誰も実際に乗らんよ。
いくら何でも考えすぎ
ここで揉め事誘発しなくてももう起こってるよ

セカンドハウスとか投資でとにかくややこしいことはごめんなので
さっさと終わって欲しい人から
30年以上ローン抱えて永住を考えている人まで
購入者の中の格差大きすぎ。
何のことだかさっぱりわからん人も含めれば、
理事長に白紙委任する人が過半数でしょ

>>280
アパ建設から一括発注（丸投げ）受けた大木建設はここの施工中に倒産してます。
国や市訴えたら基本的に支援してもらえなくなりますよね。
最後の手段ですかね。

アパ相手でも国や市相手でも裁判までやるなら管理組合じゃなくて
個人単位で考えないととてもじゃないけど纏まれない。

取れるのも補修の他に
引っ越し代+仮住まい代+トランクルーム代+迷惑料50万くらいが精一杯でしょう
（誘導やありませんで補修したらこの辺が相場かと）
専有面積が補修によって狭くなったらその分も補償してもらわないと。
狭くなるだけならいいけど住戸によっては窓がなくなったり
最悪、部屋ごとなくなるかも、それに対する補償もいるよね。
部屋がなくなるならその分補償してもらって逃げ出せるか。

[284: マンコミュファンさん]

>>282
客観的証明？
あんたのいってることは

みんなが「そのきつねうどんは熱そうだから気をつけてお食べ」といってるのに
「じゃ温度計持ってきて計ってその温度でやけどするかどうか証明しろ」

といってるのと同じだよ。

少なくともあなたに発言するなという資格はありませんよ。
そういうならご自分で掲示板お作りになればどうですか。
気に入らない発言は消せますし。

[285: 匿名さん]

しかるべき責任などと言い出したら、例えば、補修で済ませたが結局後日問題が起こった場合（地震による被害、資産価値の低下など）には、補修を主張した人はしかるべき責任を負担してもらうという言い方もできますね。
別にそうしろというわけではありません。
そんなことを言い出したらお互い様できりがないですから、メリットとデメリット、それからアパの経営状態などの資料を集めて議論をし、意見をまとめることでしょう。
一番まとまりやすいのは補修＋慰謝料 or 買い取りの線なのかなあ、とは思います。

[286: 入居済み住民さん]

そもそも、行政にも責任があるのでは、
次回ＡＰＡによる説明会のときに、行政
の担当者にも参加させて責任所在について
明確にしてはどうか？

[287: 匿名さん]

>>284
そのきつねうどんとやらは非公開で見た人はAPAの役員や取引銀行などごく一部しかいないので、熱そうかどうかなど判断できないのですよ。
なのになぜかこの掲示板ではAPAが破綻するかのように断言する人がよく出てくるので、みなさん不思議に思うのは当然だし客観的証明も当然求められるでしょうね。

まあ、APAが買い戻しをするとしても、そのマンションはもう一度販売するか、でなければ賃貸マンションとして所有するのでしょうから、一時的に支出はあるとしても実際にはそんなにダメージはないと思いますよ。

[288: 匿名さん]

＞２８５さんに同意。

ほんと、アパの財務状況が明らかになってない今、アパの言い分の「補修」をそのまましてしまうのは、納得がいきません。

きちんと、住民同士が議論する場を管理組合が設け、早急に方向を決めるべきだ。
一体、今度、いつ住民説明会が開催されるのだろうか？？

一番まとまりやすいのは補修＋慰謝料 or 買い取りの線なのかなあ、とは思います
その通りだと思います。

勝手に補修で話をまとめないで欲しい。

[289: マンコミュファンさん]

>>287
そこまで信用しないなら
ご自分でお調べになったらどうですか？
調査会社に依頼するもよいし、
素人でも手を尽くせばある程度のことはわかりますよ。

あと、きつねうどんは非公開ではありませんよ。
秘密結社でないのですから
財務諸表見るまでもなくアヤシさ満載だったから私はやめたのです。
それが感じられませんでしたか？
感じられないからお買いになったのでしょうけど

アヤシさの一例として
地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？
それも35年にわたってですよ。
保険会社でも地震保険で1000万程度しかでないんですよ。
私はこれに対する明確な説明を求めたがはぐらかすばかりだった。

最後にこのスレで補修で纏まったってそうなるとも限らんし
まあ、意見一つとしてみればいいのでは
入居者同士の情報交換なら住民板かクローズドの掲示板でどうぞ

[290: 匿名さん]

>>289
あやしいというのと、破綻懸念があるというのは、似ていますが違う話なんですがね。
その程度のことを混同しているようでは信用しないほうがいいでしょう。

素人でもある程度は調べられるでしょうから、それを見て判断するのが一番ですね。
この掲示板のうさんくさい書き込みで判断する人は多分いないと思います。
アパをアヤシさ満載というあなたが、ご自分の書き込みのアヤシさに気がつかないのはとても残念なことです。

[291: 近所をよく知る人]

何もわかってないねえ。
もうすぐわかるよ。

[292: マンコミュファンさん]

>>290
そんなストレートに書きませんよ。訴えられますからね
それくらいのこともわかりませんか？

私は逃げることも可能ですから早く終わらせた方がいいですよ。
買取や建替と非現実的なこといって何も取れないより
無駄な労力かけずに取れるだけとったらどうですか？
といってるだけでけす。

私をアヤシイというあなたが
アパのアヤシサに気づかず、
何千万円ものお買い物をされたとは残念というかなんというか。。。
私のカキコを疑うくらいの用心深さが契約の前にあれば良かったですね。

[293: 匿名さん]

なんで嫌味なこというんだろうか？

[294: 匿名はん]

>>289
＞＞地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？
それが出来ないほどの客観的状況で地震元値買取保証しているならば明らかな詐欺ですよ。
出来るからその証拠を書面化して発行しているのでは？

[295: 入居済み住民さん]

２８９さんはもう入ってこないでいいですよ☆
特に２９２のカキコはちょっとケンカ売ってるのかなとしか思えない。
何千万の買い物して残念とか、ちょっと言いすぎじゃないですか？ちょっと目にあまります。
ちなみに地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？といいますが、
保険会社が保証するんですか？？保険と保証って一緒ですか？？そんな保険あります？？
地震保険はありますよね。保証を保険会社がやりますかね？？

[296: マンコミュファンさん]

>>295
喧嘩売ってきたのは290の方だよ。
それと同じことを言ったまで。削除依頼するなら290も一緒にね。

保証でも保険でも
要はお金が出るかでないでしょ？
財務諸表の公表義務もない非上場企業の数百万-数千万円の35年間保証に
いったいどれだけの支払い確実性や意味があるのか？
生活の根幹に関わる保証をそんなものに頼っていいんですか？
保証あってもこちらはそれに対する担保も取れないんですよ

それにこのアパの保証は
アパが修繕や管理を行い続けることが前提。
大規模修繕を他社に依頼したり、管理会社変えたりすると保証が消える。
つまり、アパの言うなりに大規模修繕や管理を続けないと
この保証の対象にはならない。
これはアパの担当者に確認した。

それでもアヤシくないですか。
反論くださるなら内容に対してください。
言葉尻捕まえて反論してる暇あったら、
もう少しご自分たちの状況を考えた方がいいですよ
ここで私を論破したところで1円にもなりませんよ。

[297: 296]

私も言い過ぎた面はあったかもしれんな
それは謝る。ごめんなさい。削除依頼するなり好きにすればよい
でも嘘は書いてないからな。

前にみれたアパ告発サイトも消えてるところが多いし
ちょっとでもヒントになればとおもて遠回しに書いてきたけど
確かにアヤシかったな。それは認めよう。
一人でも役に立つ人がいればそれでいい。

だいたいの話には私か誰かが触れてるしな。
あとはせいぜい早く終わらせることやな。長引くとロクなことない

[298: 匿名さん]

いずれにしても、若葉・成田だけの損害でも、300百億とも400億とも言われてるから
苦しい状態に間違いはないと思います。
正直、よく持ちこたえてるなぁって思います。

[299: 匿名さん]

論破してどうこうじゃなくて、掲示板の根拠不明な書き込みにまどわされずに、自分たちで資料を集めて自分たちで考えて決めましょう、ってことでしょ。
それが当然だしそれでいいじゃないですか。

ここをAPAの人が見ているのはほぼ間違いないだろうと思いますし、そうしたらAPAの人が、APAの負担が少なくなるように誘導しようとするのではないかと思うのも当たり前です。

実際にそういう人がいるかどうかわかりませんが、どっちにしても自分たちで考えて決めればそれでよしです。

[300: あ]

あ

[301: 匿名]

ここかなぁ？

http://news21.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/news2/1169702246/1-100

[302: 近所をよく知る人]

もうすぐわかるよ。
いい会社だからね〜。

[303: 近所をよく知る人]

＞前にみれたアパ告発サイトも消えてるところが多いし

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/

[304: 匿名さん]

部外者ですが、もし役に立てば。

帝国データバンクの調査報告書という会社の経営状態などをリサーチしたものがあるのですが、アパマンションの調査報告書はH19.4.25付の調査報告書があるようです。決算はH19/1期まで収録。アパ本体はH19.2.6の調査報告書があり、H18/2期決算まで収録。
私は中身は見ていませんが、アパの支払い能力を知る上で参考になると思います。
住民の皆さんでなんとか手に入れてみるといいと思いますよ。

[305: マンコミュファンさん]

>>277
このような解決策はどうでしょう？
まず、中規模地震で破損がおこる事を緊急避難的にアパによる補修を受け入れるが、その補修が終わり改めて②③④⑤⑥のアパとの話し合いを管理組合が代表して住民と話し合いをする。
一時に全てを決めるのではなく順を決めてアパと話し合ってみては如何でしょうか。

[306: 匿名さん]

冷静なご意見。そうですよね。すぐに決定するべきものでもないし。

[307: 匿名]

でも、この程度の強度不足であれば、補修で十分法的には対応できます。

[308: 入居済み住民さん]

>>307
この程度の強度不足でないアパのホテルも、補強で十分法的には対応できます。
アパホテルも補修によって完全に瑕疵が修復されたという扱いですが

どのような意図に基づく書き込みか？あなたの真意を測りかねます。

[309: 匿名]

アパが補強工事をしてしまえば、違法建築にはならないので、その後慰謝料の請求や買取の裁判をやっても、勝ち目はないということですよね。

[310: 匿名ちゃん]

すごい発言が、ありますねぇ。。
建て替え、買い取りを要求する人に、
アパがつぶれたときに補償しろだぁ?

根本が違うでしょ？？


まずは住人どうしで、決定、、多数決でしょうが・・・
それに納得しない人をいかに説得するかとかを
真剣に考えるのが先決で、ここで脅し文句を言うのは
すごく腹立たしいことです。。

ただ補修が最良の選択だとしても、
精神的に耐えられない人もいますよね？
（前回の話し合いの時に発言されてましたよね？）

その人たちのために、買い取り相応の対応は
希望してもいいんじゃないでしょうか？

そうじゃないと、ますますややこしくなりそうなんだけど・・
そう思いませんか？？

[311: 匿名さん]

まぁまぁ。
ここの書込みについては、
なるほどと思うものは参考にして、
そうでないものは無視すればいいでしょう。
結局、住民の主張は住民で決めるのだから。

[312: 匿名ちゃん]

>311さん
そのとおりです。。住民が決めるんです。。
その住民のうちの何人かが、ここで横暴とも思える発言があるもので、、

まぁ、、しっかり考えなきゃいけないのは自分も含めてですが、、
住民の対策チームを募集されていましたが、、
ここでいろいろ言ってる人は、そこに参加するのでしょうかねぇ?

是非参加してもらいたいものです。。

[313: マンコミュファンさん]

>>309
耐震補修した後は違法建築物にはならないでしょうが、補修をしない前の（違法状態で）売買をしていた事が宅建業法？（消費者保護法？？）に抵触するのでアパが補修だけで話し合いを打ち切ることは出来ないと思われます。
「緊急避難で補修をしてその後に詳細な話し合いをする」と言う双方の承諾（勿論論書面化）があるならば、それをほかすことはないでしょう。

[314: 匿名さん]

>>313
その書面だと、「話し合いをする」ことは義務になりますが、逆に言えば、
話し合えばそれでアパは義務を果たしたことになりかねません。
もし慰謝料・買取交渉を後回しにするなら、アパが逃げられないような書面、逃げたら訴訟できるような書面を作らないといけません。弁護士などの専門家に相談して作ったほうがいいと思います。
行政にも、その場合どう対応するかを確認しておいたほうがいいですね。
今なら行政はアパに勧告している状態ですが、補修が終われば行政は関わりませんと言われるとかなり弱くなりますし。
そういう危険性をなくすには後回しにしないのが一番だとは思いますが、もしそうするならそこまで考えたほうがいいです。

[315: 匿名はん]

色々ご意見出てるけどもしアパが破綻すれば、
全て無駄骨になるんだね。
又、今後の対応が交渉によって進む以上、
明らかにアパ側に主導権があるね。
交渉といっても、相当な時間・労力がかかるね。
弁護士を通して交渉する場合、その費用はかなりの
ものになるね。（訴訟ではないから、弁護士費用を
アパに負担させるわけにもいかないしね。）
交渉をやめて訴訟になったとしても莫大な時間・労力
がかかるよね。
更には、完全に住民に有利な判決が出るとも
限らないしね。
今年も熱い夏になりそうだ。

[316: 匿名さん]

このマンションの東隣に近接している
マンションが、風水上の、いわゆる
「良い気」の流れを塞いでしまっているような
気がしてなりません。

[317: 匿名はん]

ここから先の話は根拠のない話なので
根拠にこだわるかたはスルー願います。

財務諸表の話が出てるけどその数字鵜呑みにするとエラい目に遭うよ。
「アパ　決算期　ズレ」ググってくれ。
決算期のズレを使った操作はどこでもよくある話。

http://kikko.cocolog-nifty.com/kikko/2007/01/post_cb4c.html
のビッグトークwの引用
＞来年開業予定のこのアパホテル〈横浜関内〉は
＞SPC（特定目的会社）による開発型の証券化方式で
＞ノンリコースファイナンスでの事業であり、
（中略）
＞昨年、赤坂本社隣接ビルもこの証券化の手法で取得しましたし、
＞江東区東雲の四十四階建てマンション事業もSPCで計画しています。

淀屋橋もＳＰＣでしたね。
要するにアパ本体には銀行の基準でお金貸せませんから
事業ごとに証券化や分譲前提のＳＰＣ作って、そこに出資や融資しましょう
もしアパが潰れても事業丸ごと担保に取ってるからとりっぱぐれないし
ノンリコースだから金利も高めというわけ。

アパにしても事業ごとにリスク限定されてるし、
本体の借金増えてないように見えるしね。＜ここポイント

証券化でホテルやれば、投資なしでどんどん売り上げは増えるけど
証券に対する配当支払もどんどん増える。借金なら貸せば終わりだがこれは永遠。

特別目的会社は証券化や分譲終わって出資者に配当すればおしまい。
あとの保証は共同売り主のアパ本社がするみたいにはなってるけどね。

要するに「持たざる経営」というか「持たなさすぎる経営」。
アパ本社というのは分譲時点で顕在化しないリスクを請け負う会社。
アパホテルは証券化した物件の収益を演出（支払い）するための会社というわけ。

マンションデベはどこでもリスク負うだけの会社かもしれないけど
ここの場合はそれが極端すぎる。
分譲終わった時点で実際に利益を手にした特別目的会社は配当して解散するわけだから。
三宮の場合はそうじゃないけどね。

今のようにリスクが顕在化したときのアパグループは脆いと思うよ。

[318: マンコミュファンさん]

>>314
そうですね。ふと思った提案だったのでフォローありがとうございます。
あくまでも補修は危険回避的な処置であって売り主側の誠意である買い取り等の交渉は双方が打ち切らずに続られる事が大前提です。
その補修の如何によっては補修だけで良いと思っていた買い主も買い取りを希望するやもしれませんし。
全国のアパMSの理事会にも意見を聞いてアパの今後を話し合わないとならなくなるのかも知れませんね。
いずれにしても、このMSだけの問題ではなく全国のアパMSにも派生する訳ですし、全国のアパMS理事会がここの事を気にとめて（直接は無関係でも）資産価値（ネームバリュー）に傷が付かないようにと全国のアパMS住人が総会等々で声を上げるのも一考かと思います。

[319: 匿名はん]

なんかなあ、非現実的正論が飛び交ってますが
一部でも買取となったらみんな買い取ってくれとなるでしょ。
たとえば補修のために特定の部屋を壊さないといけないとかなら別だが

精神的にどうこういう人は個々に話し合いなり裁判なりでやって貰わないと
管理組合の仕事の域超えてるし、収拾つかなくなるよ。

あと、いくら書面にして、住民側有利な内容でも
実現可能性が担保されないと意味ない。

弁護士入れてやってそれにかかる費用や労力と
それによって得られる結果が見合うものかをよく考えてやらないとね。

無関係のアパの住人は早く終わってくれと思ってると思うがなあ

[320: 匿名さん]

>>319さん
そうだなー
>無関係のアパの住人は早く終わってくれと思ってると思うがなあ
だから早く部屋を買い取ってくれたらいいだけですよ。
その上で、補修などをしてもらい、再販して下さって、御縁があればまた購入したらいいだけですよ。
アパはなぜもっとスマートに対応できないのんだろう？
そうすれば、弁護士の費用や労力も掛けなくてすむのに。

>あと、いくら書面にして、住民側有利な内容でも
>実現可能性が担保されないと意味ない。

これは、それに見合うだけのお金を法務局に拠託しておいてもらったらいいと思います。

[321: 匿名はん]

>>320
それが非現時的といってるんだが

＞アパはなぜもっとスマートに対応できないのんだろう？
＞そうすれば、弁護士の費用や労力も掛けなくてすむのに。

法的支払い責任、買取責任もないのにお金払いたくないからですよ
アパにすれば補償のこと思えば弁護士費用くらいしれている。
裁判持ちこん貰う方がごちゃごちゃ交渉するより楽と考えてるのでは？
確定判決でれば仕方ないから払いましょうと。
その時点で払えるかどうかは知らないけれど

すでにアパは個人向けマンション分譲はあきらめたでしょう。
個人売るよりファンドに売った方が楽ですからね

＞これは、それに見合うだけのお金を法務局に拠託しておいてもらったらいいと思います。

供託ですねえ。でもそんなことアパはしてくれませんよ、残念ながら。
確定判決でも出れば別ですが

そんなことよりできるだけ早く、1円でも多く取って終結することが
住民最大の利益だと思いますよ

こんなこと言うとアパ側の工作といわれるでしょうが
アパ側の工作なら
裁判やれ、建て替え買取で徹底抗戦とあおるでしょうね。
なぜならその方が揉めてくれて逃げる時間稼ぎできますから

[322: 匿名さん]

>>317
証券化についてはあまり詳しくないようですね。
いくつか訂正しておきます。

＞アパ本体には銀行の基準でお金貸せませんから
＞もしアパが潰れても
例示のような開発型証券化の場合、倒産するかもしれないようなオリジネーターはスキームに入れません。むしろ信用力があると見た方がいいですね。

＞ノンリコースだから金利も高め
逆ですね。金利は安いです。その分メザニン部分の収益性が高いのでメザニンを出しているであろうアパは少ない資金で高収益をあげることが出来るのです。
これがアパがSPC方式を使う理由。

＞借金なら貸せば終わりだがこれは永遠
証券化だと期間は決まってますよ。永遠なんて証券化は存在しません。

＞マンションデベはどこでもリスク負うだけの会社かもしれないけど
＞ここの場合はそれが極端すぎる。
これも逆ですね。証券化することでリスクは外部に負担させることができます。
つまりアパはリスクを少なくしようとしている会社だと言えます。

[323: 匿名さん]

>>321さん。
と言う事は、アパはもうマンション事業から撤退するんでしょうね。
と言う事は、東三条の人や名古屋の人よりも早く、建て替えや、買い取りの訴訟を起こした方が有利になりますね。