アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[224: 匿名さん]

見ているよ、だから自社に不利な書き込みがあったりすると削除依頼をしている。

[225: 匿名さん]

>>222
>なら、資産整理してホテル事業を分離する。
>というのが私の考えるシナリオだが
>それ以上に厳しい状態かもしれない。

上場企業ならそういうことも可能かもしれないが、未上場で、代表者などが金融機関や、施工業者などに個人保証しているだろうから、そう簡単な話ではないのではないだろうか？

[226: 匿名さん]

アパの財務について関連スレッドに記事がありました。

No.636 by 匿名さん 2007/03/06(火) 12:42
金利上昇局面なので、負債総額だけでも気になる記事です↓

アパグループの連結有利子負債は５７０億円に達し、明らかな「過剰債務状態」にあるという
http://outlaws.air-nifty.com/news/2007/03/post_de07.html

しかも、同グループはＳＰＣ（特定目的会社）を１０社以上抱えており、その分を含めると負債は
さらに膨れ上がる可能性があるようだ。

同記事はアパグループ各社の決算期のズレにも注目。
これを利用した「決算操作」などの疑惑を指摘している。

[227: 匿名はん]

パンフレット等で耐震対策ができているなどと、販売当初に言っていたものと違うものを引渡しているのだから、買戻し（購入した額で）をするのは当たり前ではないでしょうか？今回の場合買主には過失はないですし（事前の調査不足などと言っている方がおられますが、それは過失には全くなりません。）、法的には契約不履行で買い戻しをしてもらうのは十分認められます。違約・損害賠償金についてはどこまで可能かは分かりませんが、少なくとも買い戻しをしてもらうことによって費用的にも大きなマイナスはなくなるのではないでしょうか。（購入した額で買い戻してもらうのが前提ですが。）建替えするにしてもアパが建築もしくは段取りをするような物件には多くの方が住む気にはなれないでしょう。補修だけで納得される方はそのまま所有されればいいと思いますし、多くの入居者は納得できないでしょうから、その場合は買い戻しをしてもらうということにしてそれぞれで分けて対応していった方が、スムーズな様な気がします。

[228: 匿名さん]

昨日、この掲示板を知りました。耐震偽装問題が発覚しご苦労の多いことと思います。
我が家は、アパの現在調査中物件。管理組合より、個人的な問い合わせは禁止ということで
結果待ちです。まだ結果待ちという物件が多い中、早く対応できることは有利だと思います。
我が家の結果が出た頃には、果たして交渉できる状態なのだろうかと不安です。
個人的な意見ですが、問題がないのが一番です。
ただ問題があった場合は、家族の生活環境を考えると住みながら補修ですが、安全性や音などの
問題もあり転居は仕方ないでしょう。長いローンを組んで、問題のある修理物件を買ったのでは
ないですし、一生住まうのであれば修理でいいのかもしれませんが、売却などをする場合は
修理物件の価値はいかがなものかと疑問を持ちます。新築時と同じ状態で建て替えをするのが
当たり前、建て替えられた後に、売却したい人は売却すればいい。一番正論なような気がしますが
その間、手間や時間や環境、最悪の場合は、お亡くなりになられる方もいらっしゃる方もいらっしゃるかもしれないということを考えれば、あまり長い時間を費やすことはできないとも思います。
問題は山積です。早く問題が解決され、笑顔で過ごされますことを願っています。

[229: 匿名はん]

>>220
なおこの場合においては、アパの補修ホテルに宿泊されている方に、
このホテルが補修物件とわかった上で宿泊されているかも一人ひとりに確認を取らないといけません

アパが、もし補修マンションであっても一般人にとっては抵抗がなく価値が下がらないと言うのなら、こちらが宿泊者にホテルが補修であることを告知することは価値が下がらない行為であり、不法行為でも何でもありません。
もしアパが、こちらが宿泊者に知らせることをマンションの利用客の減少を招く行為であるといおうものなら、アパの主張「補修でも価値が下がらない」を自ら否定することになります。

[230: 匿名はん]

皆さんにお伺いします。
仮に自主的な再調査を実施した場合
その費用は、確実にアパが負担してくれるの保証はあるのでしょうか？
訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
建替・買取・損害賠償に応じられるだけの資金力が果たしてアパにあるのでしょうか？
仮に訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
仮に訴訟になった場合、損害賠償請求ならともかく立替を求める場合等であれば、
住人全員の意見統一が必要なのでは？
このスレを見るに、補修のみを希望されている人も少なからずいるのでは意見統一は
可能なのでしょうか？
『ない袖は振れない』という結果になることを十分考慮に入れた上で、
今後の対応につき慎重に時間を十分にかけて協議すべきだと思います。

[231: 匿名はん]

立替だけでなく、買取についても、一部の住人だけに
認められるということは裁判上難しいのではないだろうか？
結局のところ、住民全員の立替あるいは買取を望む意思統一
が必要となってくると思う。
そう考えると、一部住人の中には、補修のみを希望し立替・買取
を望まない人もいる現状では、立替あるいは買取の方向で請求
すののは非常に困難を極めると思う。

[232: マンション投資家さん]

仮に訴訟をしたとしても、最低でも４〜５年はかかる
と思います。その間に、不具合箇所を支える他の
（不具合でない）箇所にもひずみが出てくるかもしてないし
、仮に訴訟で勝ったとしても、そのときにアパが健在している
とも限らないです。
いったいどうすればいいものか。。。。。
この際、購入価格の1/2〜1/3程度で転売でもしようかと考えてしまいます。
（幸いにも投資目的で購入したので）
もっとも買い手がつけばの話ですが。。。。。

[233: マンコミュファンさん]

>>225
一般論ですがね。

Ａというマンション分譲会社があって
耐震偽装マンションを売って、
買い戻しや補償を求められ、新規の分譲も滞り困ってます。

そのＡ社の社長の奥さんが経営するホテル運営会社Ｂ社があります。
こちら順調に経営を続けてます。
Ａ社とＢ社は非上場のワンマン会社です

そのＡ社にお金を貸しているＣ銀行があります。
Ｃ銀行は担保を取ってますが
このままだとＡ社向けの融資は不良債権になって
Ｃ銀行は困ります。（少なくともＣ銀行担当者の成績には響きます）

そこでＣ銀行とＡ社は協議の上、
Ｂ社にＡ社のめぼしい資産を売却します。
その資金はＤ銀行に融資させます（担保付き金利高め）
Ｂ社から受け取った資産代金をＡ社は
Ｃ銀行に返済。

Ａ社　　負債だけを残して倒産→実質、補償や債務から逃れられる。
Ｂ社　　Ａ社の優良資産を引き継ぎ事業継続
Ｃ銀行　Ａ社向け融資を回収。
Ｄ銀行　Ｂ社向けの新規融資で儲かる

損するのはＡ社に補修などの債権を持つ個人だけ

あくまで一般論ですよ。実際はもっと複雑な手法とるでしょうが。

[234: 銀行関係者]

アパの財務諸表を分析するに、残念ながら、どう転んでも、
買取・建替は不可能だと想定されます。
万一買取・建替を実施したとすると、全戸数完了の前に
破綻してしまうと思います。
財閥系企業等のよほど、大きな企業でない限り、建替・買取
に耐えられるだけの資金力はないと思います。
この点、アパだけが例外なわけではありません。
こればかりは、いくらアパに過失があろうとなかろうと
どうしようもないことだと思います。
また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。
となると、補修しか方法はないと自ずと見えてきます。
その補修についても、満足がいく補修ができるかどうかです。
建物が完成してしまっている状態では、物理的に補修の手を付けることが
できない箇所もあるでしょうし、中には補修によって、住居専用面積が
変更（縮減）になる住戸も発生するように思われます。
ちなみに、このマンションは天然温泉付であるため、補修が
通常のマンション比べ、複雑であり時間もかかると思われます。
このようなケースでは、最終的には、住人と事業主（アパ）の話し合い
によって対応を進めていくものですが、住人の希望通りとならない
ことが多分にありえます。
また転売も不可能となれば、残された住人はかなりの苦痛を強いられます。
しかし、これはマンション購入に関して付きまとう、最大のリスクの１つです。
マンションを購入する以上、多かれ少なかれ覚悟するべき内容です。
そのリスクを最小限にするためにも、自己の責任において、
十分な検討を実施するべであると考えます。

[235: 匿名はん]

>また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
>方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
>一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。

そんなことはないでしょう。例えば
http://www.shizushin.com/local_social/20070425000000000011.htm
のように補修＋買取という実例があります

ALL or notingの議論を前提に、統一的な意見を求めることに無理がある

[236: 匿名さん]

買取を希望する人の分だけ買い取ると、後々どんなトラブルが起こるのでしょうか。
希望しなかった人が文句を言うはずはないし（言ってもトラブルには発展しない）。
それに、買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。

[237: 銀行関係者さん]

235さん
確かに、補修＋買取という実例がありますが、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
一度、財務諸表を勉強してみてはいかがですか。
236さん
人の心は変わりやすいもので、最初は買取は希望
しないと言っていても、後になってやっぱり私も
という人も少なからずいりと思います。
そういうことを考えると、企業サイドからすれば、
このような事例では、個別対応はまず行いません。
２３５さんの事例のように、最悪全住戸から買取
申請されてもいいと思える覚悟及び資金力があれば
別ですが、先ほども申し上げましたとおり、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
あなたも、一度、財務諸表の基本を勉強してみてはいかがですか。

[238: マンコミュファンさん]

>>235
前にも書いたけどトーカイは
上場会社でマンション分譲は主たる事業でないから
買い取りという決断も出来た。

アパはここで買い取りなんていうたら全国で買い取り求められる。
さらに非上場で株価や上場維持の気にしなくても良い
それ以前に無い袖は振れぬのである。

「補修+買取」ていうのは事実上「買取」と同じ事。
みんなどちらか選べといわれれば買い取り選ぶでしょ。
234さんは大変いいことおっしゃっている。

[239: 匿名はん]

＞買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。
一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ。
それを十分に理解しているからこそ、ＡＰＡは買取はしないと思うよ。
これだけ、マンションの供給数が増えていることだし、このマンションが他のマンション
に比べて、抜きん出て有利な点というのも見当たらないしね。

[240: 236ですが]

>>237
窓口を一本化するという意味での個別対応しない、はありますが、個々の契約ですから個別対応は当然ありますよ。
それから財務諸表については、何年も前ですが幸運にも税理士試験に通ったので、財務諸表さえ見せてもらえれば分析できますよ。非上場企業なのでちょっと見当たりませんが。

ところで銀行関係者とのことですが、ＡＰＡの財務諸表を見たということは担当者ですか？
それでは、ＡＰＡのキャッシュアウトは、いくら余裕があったとしてもぜひ避けたいでしょうね。

[241: マンコミュファンさん]

補修といっても
アパにやらせるのではなく
管理組合が選定した業者にイニシアチブをとらせて実行し
その代金をアパに出させるといった方法を要求するのがベストと思う。

建て替えだ、買い取りだと非現実的なことをいってると
何も進まず、そのうちアパが逃げ出すよ。

[242: 236ですが]

>>239
＞一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ
つまり今の所有者が将来売ろうとしても売れない、ということですか？
であればなおさら買取を求める声が大きくなるのではないでしょうか。

[243: 匿名はん]

このスレをみて、批判覚悟での率直な意見だが、
非常に高価な買い物をしているにもかかわらず、
事前調査が非常に甘い方が多数おられるようですな。
法的にはＡＰＡの責任かもしてないが、
ＡＰＡが破綻した場合等、極論すると購入者の自己責任
といわざるを得ないように感じますが。

[244: マンコミュファンさん]

>>243
それはすべてが終わったあとに
購入者さんが自己責任として受け止める事であって
今の段階で外野がガタガタ言うことでない。
せっかくこういう掲示板があるんだから
購入者さんはいい方向が見つければいいし
今探してる人は参考になればいいと思う。

国や市に賠償しろとか言い始めたら別ですがね。

[245: 匿名はん]

補修が一番合理的やって！

[246: 匿名さん]

建替え・買取を徹底要求→名古屋・三条も「じゃ、うちも！」
ゴタゴタしてるうちにアパ倒産→ヒューザ住民の二の舞

このようになる懸念が一番心配です。

[247: 匿名さん]

建替え・買取　ハイリスクハイリターン
補修　　　　　ローリスクローリターン

補修＋迷惑料ふんだくるが落とし処じゃないですかね。
長引かすのは得策じゃないかも。

[248: 匿名はん]

246さんの言うとおり。

[249: 匿名はん]

強度不足について、住民に責任は無いけど、
ＡＰＡの財務状況確認して（まぁ想像つきますが）
建替え・買取の余力が無いと判明しても建替え・買取要求を続け
ＡＰＡに倒産されて結局補修すら自腹になったという場合は
自己責任といわれてしまうのでしょうか？

[250: マンコミュファンさん]

1戸につき直接間接入れて500万補償したとしても
全部で12億5000万近くになります。

これだけでもアパには厳しいと思う。
当然他物件もありますからね。

財務諸表出させて、払えそうにないとわかったら破産申し立てたらどうだ。
それか全体の補償額決めて
社長個人やグループ会社に連帯保証させるのもいいかもね。
それでもとりっぱぐれる可能性は高いと感じるけど

[251: マンコミュファンさん]

>>249
いわれるでしょうね、、、、悲しいけれど
そうなる前に打つ手はあると思うけど

[252: 匿名はん]

厳しいジレンマですね。
アパが倒産したら名古屋・三条の住民にも大きな影響が。
名古屋・三条の住民達は複雑な心境でこのスレ見てるかもしれません。
突き詰めていくとやっぱり国が悪いのかぁ。。。

[253: 匿名はん]

残念だけど、世帯数が多いマンションでは
意思の統一の時間がかかるため、後手後手
に回ると思う。
だからこそ早々にＡＰＡが提出した補修案
にて手を打つのが最良の案だ。
皆さん、辛いけど現実を直視しようよ。
断固建て替え・買取を請求している間に
ＡＰＡが破綻した場合、断固建て替え・買取を
請求した人たちは、代わりに補修費用を負担してくれるの？
もし負担できないのなら、非現実的な主張は控えて
いただきたい。
高い理想（希望）を持つことも大事だが、この場合
は、その高い希望がすべてを駄目にする。
辛いけどこれが現実だよ。

[254: 匿名さん]

マンション事業の粗利は20％くらいと言われています。
4000万円のマンションで言えば800万円が儲けになるわけです。
500万円程度なら負担できても不思議はありません。

アパが負担できないと言い出したら、財務諸表を出させて精査して最大限の負担をさせればよいでしょう。
当然ですが代表者の個人資産も含めてのことです。

[255: 匿名さん]

ＡＰＡの財務状況確認してからでないと話は進まないですね
それから生かさぬ様殺さぬ様上手い落とし処を探らないと。

[256: マンコミュファンさん]

>>254
粗利はその通りだけど
それはこれからもマンションが売れ続けるという前提だからね。
それに莫大な借入金とその金利の前では焼け石に水だ。

さっさと補修計画出させて実行することかな、
補修計画出せると言うことは一応払えるということだから

[257: 匿名はん]

富山県が田村水落設計の一級建築士事務所登録を取り消す

水落氏は免許取り消し後も代表取締役専務に留任していた。県建築住宅課建築指導係によると、もし同氏が役員ではなく従業員ならば、田村水落設計の処分は最も重い場合でも一年間の営業停止だった。
http://news.fresheye.com/topic/6015737/10000/

[258: 匿名さん]

不思議なのは、公開されていないはずのAPAの財務状況を、「買い取りする力がない」「倒産してしまう」と決めつける人がいることですね。
もし関係者でないのなら超能力者でしょうか？

[259: 匿名さん]

なぜ、補修で我慢しないといけないのだろうか？？
マンション購入にリスクがあるのは分かるが、今回の場合想定外の事であり、住民にはなんら責任はないと思う。

財務状況を見て、おそらく無理だろうというのは仮定の話であって、きちんとアパ側にも買取等の希望の意思を伝え、概算を出してもらい本当に無理なのかアパに確認をとるべきだ。

耐震偽造はあってはならないこと。住民にはなんら過失はない。
住民が弱気になっていたら、アパの思うツボだ。

[260: 販売関係者さん]

258さんAPAのおよその財務状況も見当つかないなら、マンション買うのはお止め。
これくらいで超能力云々を持ち出すとは　学生さん？

[261: 匿名さん]

２５８さんや２５９さんの言う通り。
上場企業でもないし、財務情報も公開されていない中で、アパが苦しいといわれてる方々、なぜそんなに詳しいのですか？？
アパだって補修工事やりたくてしょうがないと思うし、それなりの妥協案を考えてるかもしれないじゃないですか？
関係者でもない方がうだうだ財務状況がどうたらこうたら発言しないでいいですよ。

[262: 匿名さん]

260！販売関係者さんなんですね。誠意みせてください。よろしくお願いします。あなたは売ったもんがちですね。勘弁してください。

[263: 匿名さん]

>>260
「およそ」の「見当」で言っているのなら、まるで参考になりませんね。
根拠があるなら流動性比率や内部留保、キャッシュフローなど具体的な数字をあげた上でアパが倒産しかねない理由／買い取り負担に耐えられない理由を述べてください。
学生さんでもあなたの言い草に騙されてはくれないと思いますよ。

[264: マンコミュファンさん]

参りましたね、削除基準ギリギリでお話してるんですが
具体的に書けるわけないやん

みんなＩＰ記録覚悟で知ってる限りの情報を
親切心でいってあげてるのに
周りが見えなくなってるのは仕方ないと思ってますが
参考にならないなんて、今頃アパは高笑いですよ
そこまで言うのなら建て替えでも買い取りでも好きにすればよろしいのでは？
たぶん、管理組合は補修で折れると思うよ。
無駄な労力使わずに先に進んで1円でも多く取れればいいと思ったけど
通じないようですね。

これから先は
入居者同士でＰＡＳＳ付き掲示板でやればいいんじゃないですか
身元晒す勇気のある人いるかどうかも不明ですが

どう転んでもいい教訓になりそうですから最後まで見ていたいと思います。

[265: 匿名はん]

http://www.sun-inet.or.jp/~tadaskai/tokusyu04.html
「問題は、この検査機関のミスについて監督者である市や県などの特定行政庁に対しても国家賠償法に基づいて公共団体の責任を問えるかについては問題のあるところですが、平成17年6月24日の最高裁判決やまた平成16年11月30日の横浜地裁判決などからは、この確認検査機関による確認手続きは、本来特定行政庁の建築主事が行う確認の事務と同様に地方公共団体の事務として行われたものだと解釈して、この欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体に賠償責任を求める事ができるとみられます。」
欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体にも責任があるようなので、アパに何らかの指導を申し出してみるのはどうでしょう？
仮にアパが倒産してもこのような判決があるのだから方公共団体に賠償責任を追求出来るようです。

[266: マンコミュファンさん]

＞ＡＰＡ関係者がこのスレを見ていたら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/res/65-93

過去ログ読みましたが、これだけ問題が表面化しているというのに、
問題に目をつぶり、うやむやにしようとする手法は同じですね。

[267: 匿名さん]

アパのような未上場の企業で、社長が全面に出てきている企業だから、財務内容は、社長か会計士ぐらいしか分からないだろう。
多分役員も借入金の内訳や金利等、細かくは教えられていないのでは？
だから、>>260さんの言われる事は、根拠がないと思う。

[268: 匿名さん]

もっと社長が前面に出て
記者会見の場で今後の見通しを説明すべきだと思う。

[269: 匿名さん]

＞２６８さま
神戸物件以外の住民。
今日アパの社員（アパの社章あり）の方がいらしたので、マンション内共用部分に
ついて質問をしました。
道路上で、突然声をかけたのも悪かったけど、年配の男性なので、まだ調査中物件なら説明までする必要はないけれど「ご心配をおかけしています。」とか何か一言あってもいいと思ってしまった。
はじめて見た方だったけれど、主婦なんて、何もしらねーんだろうーよという感じ。
日頃、お世話になってる管理の方々など、ご親切な方が多いだけに、余計に感じたのかも
しれませんが・・・　突然失礼しました。

[270: 匿名はん]

>>268
雑誌ではあんなに良い事を言っているのに、自分が売ったマンションには無関心。
住人の前に出て直接謝罪や意見を述べて欲しいものです。
でも、また奥様が黒い涙を流して同情を誘ったりするのかもしれませんけど。
住人はその涙よりも、耐震補修してその後に希望者には購入価格で買い戻しする等の具体的な発言が欲しいのでは？
誌面だけではなく、実際にこの耐震偽装問題に対して男気を見せて貰いたいと思うのは私だけでしょうか？

[271: 匿名さん]

>>254さん
『財務諸表』なんて、少し見る角度を変えれば、変わってくるものですよ。例えば、資産として土地を持っていても、それを現金化するのには、手数料や税金がかかるでしょう。ましてや、現金かを急ぐと、売れる金額でも足下を見られ、安くしか売れない可能性が高いでしょう。
でも、帳簿上の金額は高いかもしれませんが。
それと含み益とかいいますが、それは工場などの長期所有物件ではあるかもしれませんが、アパなどのデベロッパーの販売用の土地には含み益なんてほとんどないでしょう。

それと、『代表者の個人資産も含めて』住民が契約したのは企業としてのアパ、代表者は個人的にアパのマンション購入者と個人保証をしていれば別だが、この場合代表者は関係ない話。

[272: 匿名はん]

国交省に
ERIの処分を求めては？

ERIの責任がはっきりすることは
住民にとってもアパにとっても
プラスになると思う。

[273: 匿名さん]

270さんへ、若葉、成田の工事がストップしている時でさえ何のコメントも無い。まして心配している契約者を無視するかのようにワールドカップ観戦へ行ってします。今年はイタリアだと聞いていますが、とにかく売ってしまった物、そして契約してしまっている物件はもう知りません。と言った感覚の持ち主だと思います。そして管理人といっても下請け会社の人だと思います。