アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[184: 匿名さん]

うーむ、住民さんが建替希望するのはよく分るけど
アパに限らず当然すんなり受け入れてもらえないでしょう。
じゃあ、裁判。
こじれたまま何年掛かる？前例は？勝つ可能性は？裁判中は建物はどうなるの？
長い時間掛けて結局補修が妥当と判決出たら労力・時間・費用だけが掛かったなんて悔しい。
建替え裁判はかなり微かな望みに思えます。
やはり補修して、かつ目一杯アパから慰謝料をふんだくるが落とし処じゃないでしょうか？

事例は違いますが私も前に買って半年に満たない新車に思いっきり後ろから突っ込まれました。
相手保険会社に「買ったばかりなんだから新車をよこせ！」って言いましたけど
頑なに拒まれ修理と言われました。どうしてもと言うなら裁判してくださいって。
前例調べても、余程（買った当日とか）でない限り修理だそうです。
車メーカーの欠陥リコールでも新車に交換なんて話聞かないですよね。

消費者からすれば悔しいところですが、現実は厳しいです。
もし、車の例で新車に交換が妥当というような社会になったとすれば
その時は車の価格も保険料も今よりグンと高くなるんでしょうね。
消費者にとってそれはそれで困りますからね。
難しいところです。

[185: 匿名はん]

補修するのが精一杯じゃないかな。
慰謝料は取れたらいいけど。
限りなく無理に近いね。
たとえ裁判しても、裁判費用・時間
・労力も馬鹿にならないですからね。

[186: 匿名さん]

１７７さんに同意。

安い買い物じゃないです。
建て替えまでは、希望しませんがいくらかで買取してくれるならして欲しい。

説明会には社長が謝罪に来てませんでした。誠意がなくても、たてまえでも来るのが当たり前。
アパは信用ができません。

[187: 匿名さん]

>説明会には社長が謝罪に来てませんでした。誠意がなくても、たてまえでも来るのが当たり前。
同感です。

[188: 匿名さん]

裁判費用は敗訴側負担になるから、弁護士と相談して勝てそうな訴訟を起こせば気にすることはないと思いますよ。
時間と労力はかかりますが、泣き寝入りもどうかと思いますし。
法的には契約不履行（瑕疵のない物件の引き渡しが行われていない）ということで建て替えまたは買い取りは可能だと思いますが、いずれにしても住人の団結が第一ですね。

[189: 匿名さん]

私は、補修を含め勝手に組合で決めて欲しくないですねぇ。しきりに説明会の時に住人に差別することなくって平等にという意見が多かったですが、あれって結局、理事長や理事会が信用されてないからでしょう。私もなんか信用してませんし。
だから、アンケートも含めて住人だけの会議も実施したうえで今後の流れを決めるべきではないでしょうか？？補修か戦うのか。正直、補修に着工してしまったら後はないですよ。
神戸市への建前がすんでまで、住人との対話をすると思いますか？？？補修やっちゃったら、なんだかんだいって逃げられるのがオチでしょ？？
あと資産価値や投資でって言ってる方には非常に申し訳ありませんが、こういう物件を投資目的で購入したという判断自体が投資として失敗なのでは？？あまり、投資投資って言わないほうがと思いますよ。私もアパが２件目ですが、１件目はかなり利益でてます。これは現在のところ投資が成功しています。アパの株価が下がって株主代表訴訟するのとは判例がでてるわけではない分非常に時間の無駄のような気がします。私も今回は失敗ですが争う時間とのバランスを考えると正直どうなのかなぁって思ってます。まぁ、おそらく批判が多くなると思いますが。
ただ説明会の時に地震で倒壊して通行人を負傷させて加害者になったらどうするとか意味不明な発言をする人もいるぐいらいですから一度みんなで冷静にかんがえるべきではないかという事が言いたいのです。
色々な意見の中で神戸の震災にあっただとか、投資がどうとかという個人的な意見だけでなく本当にみんなで話し合いがしたいと思います。

[190: 匿名さん]

建替えだけを考えたら姉歯見たく２０〜３０％とかの
超危険物件だった方が良かったって事なんですかね。
９６％もあった事が逆に裏目となった皮肉な事ですね。

[191: マンコミュファンさん]

>>183
いま騒がなかったらいつ騒ぐんですか？
アパがマンマと逃げ果せてからですか。

＞補修するための力（＝資金）をもっているのは
＞アパなのですから。

それがアヤシいからいってるんですよ。
訴訟にしろ、補修にしろ、さっさとしないと
最悪何にもとれないかもよ。
じっくり見守ってそこで異議を唱えても遅い。

どうもみんなアパをホテルの女社長のイメージで
金満会社と思ってるんじゃないか？
それは全く違うよ。

[192: 匿名さん]

http://www.asahi.com/special/051118/TKY200704240345.html
このデベのように「補強をした上で、住民からの買い取り請求にも応じる」ならばアパ社長の黒い涙も本当の涙だったんだろうと思えるんですが、補修だけしか話が出ないようならちょっと疑わしいです。
耐震強度に満たない状況で売ったんだから過失でも売り主側に落ち度があるのは明白だと思うし、元値で買い取るって耐震強度を補強して再度売れば良いだけだなのに、某雑誌のビックトークの内容と違いすぎるのは非常に憤慨です。
静岡のデベに買い取りが出来てアパさんが出来ないってよほど何らかの問題があるのかな？って疑ってしまいます。

[193: マンコミュファンさん]

静岡のデベ＝上場会社でマンション開発は主たる事業でない

[194: 匿名さん]

>いま騒がなかったらいつ騒ぐんですか？
>アパがマンマと逃げ果せてからですか。

その通り。
和解するためにも
いま法的手段に訴える必要がある。

[195: 匿名はん]

マンション住民が補強工事を受け入れた時点で、所有者住民自身がマンションの構造上の欠陥を認識、容認していたってことになってしまって、今後もし誰かにマンションを売りその後マンションが崩壊したら、（もちろんアパもだが）売った元マンション所有者がまず損害賠償しないといけないのですよね。

[196: 匿名さん]

>>195
震度９位くれば、想定外だろう。

[197: 近所をよく知る人]

>>196
きたらイイね。お疲れ様。

[198: 入居済み住民さん]

買取：過去の事例（判例含む）から想定して絶対不可能
建替：上記同様
補修：法令に従った必要最小限の補修のみ可能
慰謝料（損害賠償）：補修が完了した場合、住民の損害の算定非常に難しい
　　　　　　　　　　ので、ほとんど不可能
アパに請求する内容は、全住人の一致で決めるべき。
私は、これ以上長期間争いたくないので、補修を希望する。
建替・買取・損害賠償請求のような非現実的な請求には反対。
少なくとも、私のしる限り、１０件ほどの住人の方も
同意見でした。

[199: 匿名はん]

１９２さん
アパは資金力の面で（仮に買取したいと思っていても）
不可能だと思う。

[200: 匿名さん]

194
今までのアパの対応をみるに、
僕には、アパは逃げ果せるような感じ
は受けませんでしたよ。アパにしたって
最大限を尽くすため検討しているのでは
ないでしょうか。

[201: 匿名はん]

最終的には耐震補強になるのでしょうが、外観が変わったり、部屋の面積、採光などが損なわれると資産価値は減るはずなので、そういったことが生じないような補強を要請する必要があると思います。名古屋のマンションの理事長さんも「資産価値が下がらないような」と仰っています。この点が叶わないなら金銭的保障を要求すべきではないでしょうか？

かつ、耐震強度にかなり余裕のある補強をしてもらうのが筋だと思います。

[202: 匿名ちゃん]

ここのスレものびてますねぇ・・

自分以外の住人さんもここで討論されていることで安心しました。
＞174・179さん補強工事で納得されるんですね？

201さんがおっしゃるように工事後の建物の外観の変化や、
部屋の面積が少なくなることに関しても納得されるのですね？

自分は嫌です。。できることなら今の内装で、建て替えがベストです。
せっかく高い買い物したんだから・・
壁が汚れている、床に傷がある、、程度のことじゃないんですよ！！

そうそう、先日の神戸市とアパからの説明会の時に、
客観的にみて、あまりにも変な質問をする”人たち”がいました。
でも、中には震災で怖い思いをされた方、ご家族を亡くされた方も
いるんでしょう。。その方たちのためにも、買い取りという線を
なくすことはいけないことじゃないでしょうか？

補修一辺倒の要望だけじゃすまない！ってことです。
ここは神戸です。。

＞198さん、、それは本当でしょうか？？
デベの誠意があるなら可能じゃない？

こういう例もありますし・・http://topics.kyodo.co.jp/feature10/archives/2006/05/post_591.html

＞さらに１９８さん
　　　　　慰謝料（損害賠償）：補修が完了した場合、住民の損害の算定非常に難しい
　　　　　ので、ほとんど不可能

って書いてますが、、慰謝料はそれだけではない。。
不安神経症になっている人もいるみたいだし、、（これは傷害？刑法か？）
いろいろな意味で迷惑料みたいなのは請求できるんじゃないですか？


あとはあのアンケートだけですべてが決まるんでしょうか？
フリーの書き込み形式。。
詳細な説明、納得できる説明がない現時点で
あんなアンケートが書けるわけがない。

補修したらどうなる？どういう補償が受けられる？
建て替えるとしたら？期間がどれくらい？その間の住む場所は？

問題、疑問はヤマほどある。。

何にしても住民通しの話し合い。。
それからアンケート。。
それに対しての住民承認をっていう具合に
進むべきじゃないですか？しかも速やかに・・・。

勝手に何人かの住民がこういう意見だから、
こうしろ！って１９８さんは書いてますが・・・。

あなたは、他の住人の人のこと考えてますか？
ちゃんとした説明がない今、希望なんだよね？
一人暮らしのご老人もたくさんいます。
わかりやすい説明が先決じゃありません？

[203: マンコミュファンさん]

>>200
そら、今から逃げ果せるような態度見せないでしょ。
社長にしか権限のないワンマン非上場会社だからね。
下っ端は申し訳ないと思ってても、実際の対応は別。

>>201
柱の補強等で専有面積が減れば、当然補償を求めて然るべきでしょう。
窓が潰れるケースも出てくるでしょうし
今の広さ、戸数のまま補強するのは難しいのでは？
姉歯物件のホテルで窓や部屋潰して補修してるのみました、

>>202
心情的には理解するが同じ入居者を責めるのはどうか。
入居者かどうかもわからんしな。こんなとこで怒っても仕方ない

アパに誠意を求めるのは無駄かと。
誠意があったとしてもない袖は振れぬと。
何度も書くがアパはそんな立派な会社じゃない。

＞http://topics.kyodo.co.jp/feature10/archives/2006/05/post_591.html
よく読めば、
自社所有ので建設中の賃貸マンションを自社負担で解体、建替ということでしょ
区分所有で竣工済みのここのケースには当てはまらない。

精神的補償は個人差があるから
管理組合として対処できる問題ではない

揉めれば揉めるほど、長引けばアパを利すると思いますよ。
個人的には96％なら補修で仕方ないと思います。

[204: 匿名はん]

本当に９６％か、自分達（管理組合）で再調査するところから始めれば？
神戸市がグルになってる可能性もありますよ。

[205: 匿名はん]

>アパにしたって
>最大限を尽くすため検討しているのでは
>ないでしょうか。
↑
本気で言ってる？

若葉、成田の工事をごらんよ。
県が中断させてなかったらどうなっていたことか。

[206: 入居済み住民さん]

なんせみんなで話し合いしようよ。
いつも、アパグループをののしる会になるから結構うざい。
業者を公開しろとか、どうでもいいわ。そんなことより先にやることあるんとちゃうかなぁ？？

[207: 匿名さん]

法令に合致する補修でさっさとかたをつけて
しまいたい。これ以上、ガチャガチャするのは
いやだし、このような雰囲気が長引けば長引くほど
住民間の関係も、悪くなりそうで・・・・
住人同士の話し合いなんかしていたら、いつまとまる
かもわからない。
アパさん：補修でいから早くしてください。

[208: 匿名さん]

補修が一番最善の選択なのかもね。

[209: マンション投資家さん]

ＡＰＡによる対応がまだ決まっていないのに
ＡＰＡを非難するのは筋違いだと思います。
ＡＰＡが何もしないと明言しているのなら
わかるが・・・・
なんか、被害妄想気味になっていませんか？？？
仮にも、マンション購入時には、ＡＰＡでいいと
思って購入したんでしょう。無理難題の主張を
書くだけでなく、もう少し現実的な議論をすべき
です。
ＡＰＡ関係者がこのスレを見ていたら、してくれる
ことも、してくれなくなるんでは？？？？？
冷静に冷静に

[210: 入居済み住民さん]

ＡＰＡは見てるに決まってるでしょ。一応大企業なんだから。

[211: 匿名さん]

198
あなたがいいたいのは、アパの負担で、アパによる補修だけで、この件は決着ですか。損害賠償請求あるいはその他の形の金銭請求は無理ですか。

[212: 匿名さん]

１９８さん
たった１０件ですか？その何倍も建替えや返金を望んでる人をどうやって抑えるんですか？？

[213: 匿名さん]

>>209
偽装をやったんだから非難されて当たり前。
万引きしておいて「代金を払うかもしれないから非難するな」と言うようなもの。

加害者はアパ、住人は被害者です。
その程度のこともわからないマンション投資家っているんでしょうか。

[214: 匿名さん]

そうです。２０７．２０９さんは補修すればいいといってますが、うっかりではなく神戸市が偽装と判断したんです。偽装＝完成前に分かっていた。＝だまっていた。
許せますか？？

[215: 匿名さん]

許せません。

補修、補修、早くして欲しい。と言ってる方もいらっしゃいますが、私は買取希望です。
まだ住みたい方は、そのまま住んでもらい、補修しても不安な私みたいな方は買取してもらう。

「資産価値は、補修すれば下がらない。」とアパが言ってるらしいが、買取してもらって、それをどうぞ、また売りに出してください。
果たして、買い手が見つかるでしょうか？？

[216: 匿名さん]

>>203
こちらは分譲物件で買い取りあったようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45511/

[217: 匿名はん]

はっきりいってここまでメジャーになった物件は転売なんか不可能ですから
一生すむ覚悟がない限り、補修でいいとか適当なとこで手打ちしないほうがいいですね。

マンション住民に残された手段は、自主的な再調査だけです

[218: 匿名さん]

>>215
いいですね。
それなら住民みんな納得できるのではないでしょうか。
APAが補修すれば心配ありませんと言うなら、APAが買い取ってもまた売ればいいことなのでAPAにも負担はありませんしね。
もし売れないなら、それはやはり心配ないわけがなかったということで、APAの言い分がおかしいということになりますから、反論もできないでしょう。

[219: 匿名はん]

>>218
それでいいと思いますが、仮に損害賠償を請求する場合は、現実的に転売が不可能な物件であることによる資産価値の目減り分を損害賠償額に加算するのが適切だと思われます。
宅間死刑囚が教室で子供を殺害したとき、本来なら壊れた教室を修理（血をふき取るor血のついた壁をペンキで塗る）で教室の修復は完了であるはずであるのに、立替をしたことからも明らかなように、欠陥マンションといううわさが立ったことによる資産価値の目減り分も、社会通念上考慮されるべきでしょう。

[220: 匿名はん]

>>219
資産価値の目減りというか、一般人の補強物件に対する意識を裁判で証明するためにも
補強が完了したアパホテルの稼働率・（アパに限らず）他の補修物件の転売成功率
アパの新築物件の契約完了率等を、継続的に調査しておいたほうがいいですね。

[221: 匿名さん]

建て替えだ補修だと住民間でもめればもめるほど
アパに時間を与える事になり、アパには都合よい状態だよね。

[222: 匿名はん]

>>221
アパに時間を与えると、どう都合が良いのか具体的に教えてください。
もしかして計画倒産とかでしょうか？

[223: マンコミュファンさん]

>>216
なんぼ買い取り例があっても、
ここの場合、丸投げした建設会社も倒産してるし
200戸超買い取る資力はアパにない

>>222
少なくとも個人向けマンション分譲事業は厳しい。
他方、ホテル事業は耐震偽装の影響は少ない。
なら、資産整理してホテル事業を分離する。
というのが私の考えるシナリオだが
それ以上に厳しい状態かもしれない。

時間があれば、いろいろ負担回避に向け策を弄せるということ。

[224: 匿名さん]

見ているよ、だから自社に不利な書き込みがあったりすると削除依頼をしている。

[225: 匿名さん]

>>222
>なら、資産整理してホテル事業を分離する。
>というのが私の考えるシナリオだが
>それ以上に厳しい状態かもしれない。

上場企業ならそういうことも可能かもしれないが、未上場で、代表者などが金融機関や、施工業者などに個人保証しているだろうから、そう簡単な話ではないのではないだろうか？

[226: 匿名さん]

アパの財務について関連スレッドに記事がありました。

No.636 by 匿名さん 2007/03/06(火) 12:42
金利上昇局面なので、負債総額だけでも気になる記事です↓

アパグループの連結有利子負債は５７０億円に達し、明らかな「過剰債務状態」にあるという
http://outlaws.air-nifty.com/news/2007/03/post_de07.html

しかも、同グループはＳＰＣ（特定目的会社）を１０社以上抱えており、その分を含めると負債は
さらに膨れ上がる可能性があるようだ。

同記事はアパグループ各社の決算期のズレにも注目。
これを利用した「決算操作」などの疑惑を指摘している。

[227: 匿名はん]

パンフレット等で耐震対策ができているなどと、販売当初に言っていたものと違うものを引渡しているのだから、買戻し（購入した額で）をするのは当たり前ではないでしょうか？今回の場合買主には過失はないですし（事前の調査不足などと言っている方がおられますが、それは過失には全くなりません。）、法的には契約不履行で買い戻しをしてもらうのは十分認められます。違約・損害賠償金についてはどこまで可能かは分かりませんが、少なくとも買い戻しをしてもらうことによって費用的にも大きなマイナスはなくなるのではないでしょうか。（購入した額で買い戻してもらうのが前提ですが。）建替えするにしてもアパが建築もしくは段取りをするような物件には多くの方が住む気にはなれないでしょう。補修だけで納得される方はそのまま所有されればいいと思いますし、多くの入居者は納得できないでしょうから、その場合は買い戻しをしてもらうということにしてそれぞれで分けて対応していった方が、スムーズな様な気がします。

[228: 匿名さん]

昨日、この掲示板を知りました。耐震偽装問題が発覚しご苦労の多いことと思います。
我が家は、アパの現在調査中物件。管理組合より、個人的な問い合わせは禁止ということで
結果待ちです。まだ結果待ちという物件が多い中、早く対応できることは有利だと思います。
我が家の結果が出た頃には、果たして交渉できる状態なのだろうかと不安です。
個人的な意見ですが、問題がないのが一番です。
ただ問題があった場合は、家族の生活環境を考えると住みながら補修ですが、安全性や音などの
問題もあり転居は仕方ないでしょう。長いローンを組んで、問題のある修理物件を買ったのでは
ないですし、一生住まうのであれば修理でいいのかもしれませんが、売却などをする場合は
修理物件の価値はいかがなものかと疑問を持ちます。新築時と同じ状態で建て替えをするのが
当たり前、建て替えられた後に、売却したい人は売却すればいい。一番正論なような気がしますが
その間、手間や時間や環境、最悪の場合は、お亡くなりになられる方もいらっしゃる方もいらっしゃるかもしれないということを考えれば、あまり長い時間を費やすことはできないとも思います。
問題は山積です。早く問題が解決され、笑顔で過ごされますことを願っています。

[229: 匿名はん]

>>220
なおこの場合においては、アパの補修ホテルに宿泊されている方に、
このホテルが補修物件とわかった上で宿泊されているかも一人ひとりに確認を取らないといけません

アパが、もし補修マンションであっても一般人にとっては抵抗がなく価値が下がらないと言うのなら、こちらが宿泊者にホテルが補修であることを告知することは価値が下がらない行為であり、不法行為でも何でもありません。
もしアパが、こちらが宿泊者に知らせることをマンションの利用客の減少を招く行為であるといおうものなら、アパの主張「補修でも価値が下がらない」を自ら否定することになります。

[230: 匿名はん]

皆さんにお伺いします。
仮に自主的な再調査を実施した場合
その費用は、確実にアパが負担してくれるの保証はあるのでしょうか？
訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
建替・買取・損害賠償に応じられるだけの資金力が果たしてアパにあるのでしょうか？
仮に訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
仮に訴訟になった場合、損害賠償請求ならともかく立替を求める場合等であれば、
住人全員の意見統一が必要なのでは？
このスレを見るに、補修のみを希望されている人も少なからずいるのでは意見統一は
可能なのでしょうか？
『ない袖は振れない』という結果になることを十分考慮に入れた上で、
今後の対応につき慎重に時間を十分にかけて協議すべきだと思います。

[231: 匿名はん]

立替だけでなく、買取についても、一部の住人だけに
認められるということは裁判上難しいのではないだろうか？
結局のところ、住民全員の立替あるいは買取を望む意思統一
が必要となってくると思う。
そう考えると、一部住人の中には、補修のみを希望し立替・買取
を望まない人もいる現状では、立替あるいは買取の方向で請求
すののは非常に困難を極めると思う。

[232: マンション投資家さん]

仮に訴訟をしたとしても、最低でも４〜５年はかかる
と思います。その間に、不具合箇所を支える他の
（不具合でない）箇所にもひずみが出てくるかもしてないし
、仮に訴訟で勝ったとしても、そのときにアパが健在している
とも限らないです。
いったいどうすればいいものか。。。。。
この際、購入価格の1/2〜1/3程度で転売でもしようかと考えてしまいます。
（幸いにも投資目的で購入したので）
もっとも買い手がつけばの話ですが。。。。。

[233: マンコミュファンさん]

>>225
一般論ですがね。

Ａというマンション分譲会社があって
耐震偽装マンションを売って、
買い戻しや補償を求められ、新規の分譲も滞り困ってます。

そのＡ社の社長の奥さんが経営するホテル運営会社Ｂ社があります。
こちら順調に経営を続けてます。
Ａ社とＢ社は非上場のワンマン会社です

そのＡ社にお金を貸しているＣ銀行があります。
Ｃ銀行は担保を取ってますが
このままだとＡ社向けの融資は不良債権になって
Ｃ銀行は困ります。（少なくともＣ銀行担当者の成績には響きます）

そこでＣ銀行とＡ社は協議の上、
Ｂ社にＡ社のめぼしい資産を売却します。
その資金はＤ銀行に融資させます（担保付き金利高め）
Ｂ社から受け取った資産代金をＡ社は
Ｃ銀行に返済。

Ａ社　　負債だけを残して倒産→実質、補償や債務から逃れられる。
Ｂ社　　Ａ社の優良資産を引き継ぎ事業継続
Ｃ銀行　Ａ社向け融資を回収。
Ｄ銀行　Ｂ社向けの新規融資で儲かる

損するのはＡ社に補修などの債権を持つ個人だけ

あくまで一般論ですよ。実際はもっと複雑な手法とるでしょうが。