アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

[中央区民]

神戸市中央区磯辺通のアパタワーズ神戸三宮はどうでしょうか？
広めのプラン・天然温泉・分譲ガレージとAPAお得意の魅力物件ですが、
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
交通：阪神電鉄「三宮」駅徒歩7分
　　　　JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩8分
　　　　阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分

[224: 匿名さん]

見ているよ、だから自社に不利な書き込みがあったりすると削除依頼をしている。

[225: 匿名さん]

>>222
>なら、資産整理してホテル事業を分離する。
>というのが私の考えるシナリオだが
>それ以上に厳しい状態かもしれない。

上場企業ならそういうことも可能かもしれないが、未上場で、代表者などが金融機関や、施工業者などに個人保証しているだろうから、そう簡単な話ではないのではないだろうか？

[226: 匿名さん]

アパの財務について関連スレッドに記事がありました。

No.636 by 匿名さん 2007/03/06(火) 12:42
金利上昇局面なので、負債総額だけでも気になる記事です↓

アパグループの連結有利子負債は５７０億円に達し、明らかな「過剰債務状態」にあるという
http://outlaws.air-nifty.com/news/2007/03/post_de07.html

しかも、同グループはＳＰＣ（特定目的会社）を１０社以上抱えており、その分を含めると負債は
さらに膨れ上がる可能性があるようだ。

同記事はアパグループ各社の決算期のズレにも注目。
これを利用した「決算操作」などの疑惑を指摘している。

[227: 匿名はん]

パンフレット等で耐震対策ができているなどと、販売当初に言っていたものと違うものを引渡しているのだから、買戻し（購入した額で）をするのは当たり前ではないでしょうか？今回の場合買主には過失はないですし（事前の調査不足などと言っている方がおられますが、それは過失には全くなりません。）、法的には契約不履行で買い戻しをしてもらうのは十分認められます。違約・損害賠償金についてはどこまで可能かは分かりませんが、少なくとも買い戻しをしてもらうことによって費用的にも大きなマイナスはなくなるのではないでしょうか。（購入した額で買い戻してもらうのが前提ですが。）建替えするにしてもアパが建築もしくは段取りをするような物件には多くの方が住む気にはなれないでしょう。補修だけで納得される方はそのまま所有されればいいと思いますし、多くの入居者は納得できないでしょうから、その場合は買い戻しをしてもらうということにしてそれぞれで分けて対応していった方が、スムーズな様な気がします。

[228: 匿名さん]

昨日、この掲示板を知りました。耐震偽装問題が発覚しご苦労の多いことと思います。
我が家は、アパの現在調査中物件。管理組合より、個人的な問い合わせは禁止ということで
結果待ちです。まだ結果待ちという物件が多い中、早く対応できることは有利だと思います。
我が家の結果が出た頃には、果たして交渉できる状態なのだろうかと不安です。
個人的な意見ですが、問題がないのが一番です。
ただ問題があった場合は、家族の生活環境を考えると住みながら補修ですが、安全性や音などの
問題もあり転居は仕方ないでしょう。長いローンを組んで、問題のある修理物件を買ったのでは
ないですし、一生住まうのであれば修理でいいのかもしれませんが、売却などをする場合は
修理物件の価値はいかがなものかと疑問を持ちます。新築時と同じ状態で建て替えをするのが
当たり前、建て替えられた後に、売却したい人は売却すればいい。一番正論なような気がしますが
その間、手間や時間や環境、最悪の場合は、お亡くなりになられる方もいらっしゃる方もいらっしゃるかもしれないということを考えれば、あまり長い時間を費やすことはできないとも思います。
問題は山積です。早く問題が解決され、笑顔で過ごされますことを願っています。

[229: 匿名はん]

>>220
なおこの場合においては、アパの補修ホテルに宿泊されている方に、
このホテルが補修物件とわかった上で宿泊されているかも一人ひとりに確認を取らないといけません

アパが、もし補修マンションであっても一般人にとっては抵抗がなく価値が下がらないと言うのなら、こちらが宿泊者にホテルが補修であることを告知することは価値が下がらない行為であり、不法行為でも何でもありません。
もしアパが、こちらが宿泊者に知らせることをマンションの利用客の減少を招く行為であるといおうものなら、アパの主張「補修でも価値が下がらない」を自ら否定することになります。

[230: 匿名はん]

皆さんにお伺いします。
仮に自主的な再調査を実施した場合
その費用は、確実にアパが負担してくれるの保証はあるのでしょうか？
訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
建替・買取・損害賠償に応じられるだけの資金力が果たしてアパにあるのでしょうか？
仮に訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
仮に訴訟になった場合、損害賠償請求ならともかく立替を求める場合等であれば、
住人全員の意見統一が必要なのでは？
このスレを見るに、補修のみを希望されている人も少なからずいるのでは意見統一は
可能なのでしょうか？
『ない袖は振れない』という結果になることを十分考慮に入れた上で、
今後の対応につき慎重に時間を十分にかけて協議すべきだと思います。

[231: 匿名はん]

立替だけでなく、買取についても、一部の住人だけに
認められるということは裁判上難しいのではないだろうか？
結局のところ、住民全員の立替あるいは買取を望む意思統一
が必要となってくると思う。
そう考えると、一部住人の中には、補修のみを希望し立替・買取
を望まない人もいる現状では、立替あるいは買取の方向で請求
すののは非常に困難を極めると思う。

[232: マンション投資家さん]

仮に訴訟をしたとしても、最低でも４〜５年はかかる
と思います。その間に、不具合箇所を支える他の
（不具合でない）箇所にもひずみが出てくるかもしてないし
、仮に訴訟で勝ったとしても、そのときにアパが健在している
とも限らないです。
いったいどうすればいいものか。。。。。
この際、購入価格の1/2〜1/3程度で転売でもしようかと考えてしまいます。
（幸いにも投資目的で購入したので）
もっとも買い手がつけばの話ですが。。。。。

[233: マンコミュファンさん]

>>225
一般論ですがね。

Ａというマンション分譲会社があって
耐震偽装マンションを売って、
買い戻しや補償を求められ、新規の分譲も滞り困ってます。

そのＡ社の社長の奥さんが経営するホテル運営会社Ｂ社があります。
こちら順調に経営を続けてます。
Ａ社とＢ社は非上場のワンマン会社です

そのＡ社にお金を貸しているＣ銀行があります。
Ｃ銀行は担保を取ってますが
このままだとＡ社向けの融資は不良債権になって
Ｃ銀行は困ります。（少なくともＣ銀行担当者の成績には響きます）

そこでＣ銀行とＡ社は協議の上、
Ｂ社にＡ社のめぼしい資産を売却します。
その資金はＤ銀行に融資させます（担保付き金利高め）
Ｂ社から受け取った資産代金をＡ社は
Ｃ銀行に返済。

Ａ社　　負債だけを残して倒産→実質、補償や債務から逃れられる。
Ｂ社　　Ａ社の優良資産を引き継ぎ事業継続
Ｃ銀行　Ａ社向け融資を回収。
Ｄ銀行　Ｂ社向けの新規融資で儲かる

損するのはＡ社に補修などの債権を持つ個人だけ

あくまで一般論ですよ。実際はもっと複雑な手法とるでしょうが。

[234: 銀行関係者]

アパの財務諸表を分析するに、残念ながら、どう転んでも、
買取・建替は不可能だと想定されます。
万一買取・建替を実施したとすると、全戸数完了の前に
破綻してしまうと思います。
財閥系企業等のよほど、大きな企業でない限り、建替・買取
に耐えられるだけの資金力はないと思います。
この点、アパだけが例外なわけではありません。
こればかりは、いくらアパに過失があろうとなかろうと
どうしようもないことだと思います。
また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。
となると、補修しか方法はないと自ずと見えてきます。
その補修についても、満足がいく補修ができるかどうかです。
建物が完成してしまっている状態では、物理的に補修の手を付けることが
できない箇所もあるでしょうし、中には補修によって、住居専用面積が
変更（縮減）になる住戸も発生するように思われます。
ちなみに、このマンションは天然温泉付であるため、補修が
通常のマンション比べ、複雑であり時間もかかると思われます。
このようなケースでは、最終的には、住人と事業主（アパ）の話し合い
によって対応を進めていくものですが、住人の希望通りとならない
ことが多分にありえます。
また転売も不可能となれば、残された住人はかなりの苦痛を強いられます。
しかし、これはマンション購入に関して付きまとう、最大のリスクの１つです。
マンションを購入する以上、多かれ少なかれ覚悟するべき内容です。
そのリスクを最小限にするためにも、自己の責任において、
十分な検討を実施するべであると考えます。

[235: 匿名はん]

>また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
>方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
>一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。

そんなことはないでしょう。例えば
http://www.shizushin.com/local_social/20070425000000000011.htm
のように補修＋買取という実例があります

ALL or notingの議論を前提に、統一的な意見を求めることに無理がある

[236: 匿名さん]

買取を希望する人の分だけ買い取ると、後々どんなトラブルが起こるのでしょうか。
希望しなかった人が文句を言うはずはないし（言ってもトラブルには発展しない）。
それに、買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。

[237: 銀行関係者さん]

235さん
確かに、補修＋買取という実例がありますが、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
一度、財務諸表を勉強してみてはいかがですか。
236さん
人の心は変わりやすいもので、最初は買取は希望
しないと言っていても、後になってやっぱり私も
という人も少なからずいりと思います。
そういうことを考えると、企業サイドからすれば、
このような事例では、個別対応はまず行いません。
２３５さんの事例のように、最悪全住戸から買取
申請されてもいいと思える覚悟及び資金力があれば
別ですが、先ほども申し上げましたとおり、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
あなたも、一度、財務諸表の基本を勉強してみてはいかがですか。

[238: マンコミュファンさん]

>>235
前にも書いたけどトーカイは
上場会社でマンション分譲は主たる事業でないから
買い取りという決断も出来た。

アパはここで買い取りなんていうたら全国で買い取り求められる。
さらに非上場で株価や上場維持の気にしなくても良い
それ以前に無い袖は振れぬのである。

「補修+買取」ていうのは事実上「買取」と同じ事。
みんなどちらか選べといわれれば買い取り選ぶでしょ。
234さんは大変いいことおっしゃっている。

[239: 匿名はん]

＞買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。
一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ。
それを十分に理解しているからこそ、ＡＰＡは買取はしないと思うよ。
これだけ、マンションの供給数が増えていることだし、このマンションが他のマンション
に比べて、抜きん出て有利な点というのも見当たらないしね。

[240: 236ですが]

>>237
窓口を一本化するという意味での個別対応しない、はありますが、個々の契約ですから個別対応は当然ありますよ。
それから財務諸表については、何年も前ですが幸運にも税理士試験に通ったので、財務諸表さえ見せてもらえれば分析できますよ。非上場企業なのでちょっと見当たりませんが。

ところで銀行関係者とのことですが、ＡＰＡの財務諸表を見たということは担当者ですか？
それでは、ＡＰＡのキャッシュアウトは、いくら余裕があったとしてもぜひ避けたいでしょうね。

[241: マンコミュファンさん]

補修といっても
アパにやらせるのではなく
管理組合が選定した業者にイニシアチブをとらせて実行し
その代金をアパに出させるといった方法を要求するのがベストと思う。

建て替えだ、買い取りだと非現実的なことをいってると
何も進まず、そのうちアパが逃げ出すよ。

[242: 236ですが]

>>239
＞一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ
つまり今の所有者が将来売ろうとしても売れない、ということですか？
であればなおさら買取を求める声が大きくなるのではないでしょうか。

[243: 匿名はん]

このスレをみて、批判覚悟での率直な意見だが、
非常に高価な買い物をしているにもかかわらず、
事前調査が非常に甘い方が多数おられるようですな。
法的にはＡＰＡの責任かもしてないが、
ＡＰＡが破綻した場合等、極論すると購入者の自己責任
といわざるを得ないように感じますが。