ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[401: 匿名はん]

利便性はないが環境は良い、では定年になってリタイアしてから検討しようかな。

[402: 匿名はん]

私は個人的にいろんな意味で合いません。

[403: 住まいに詳しい人]

ここは夏がかなり厳しいのではないでしょうか？

周りが木に覆われており、虫は相当出るでしょうし、斜面地ですからかなり湿気も凄いと思います。

販売の方も、１年くらいたってるのではないでしょうか？

全く売れてる気配がない・・・。

悲惨なマンションですね。

[404: 匿名はん]

私は物件の評価できるほど知識はありません。駅から遠いくらいしか分かりません。まあ自転車でいいかな～って感じです。
ただ>>11で書かれてることを私も感じます。物件以前の問題かと。
ただ全てを否定するつもりはありません。これまでの流れを見ると生活は以外としやすいのかもしれません。ただ私は二度といきませんが。せっかくの物件が･･･

[405: 匿名さん]

まあまあ皆様、

ライバル会社のストレス発散掲示板ですから、そんなに気にしないでいいんじゃない？

自分で判断して決めましょう

[406: 匿名はん]

>>394

私は東急の有馬を購入したものですが、東急さんの（アメニックスかな）共用部やMR等の家具・内装材のチョイスは
なかなかセンスが良いと私も感じます。ここもMRは興味半分冷やかし少々？で見ましたが、なかなかの印象でした。
奥の棟にEV,廊下等歩くのは難点かと思いましたが、眺望やグレードは印象良かったです。最終、価格だけかな。。

[407: 申込予定さん]

そろそろ新年度ですから申し込みが増えそうですね。
迷っている方は私も含めて急いだ方がいいかもしれません。

>>403
専門家の間では夏は厳しいという評価は無いようですが、
あなたはライバル会社のヒトではないのですか？

[408: 匿名はん]

>>407
いつ買いますか？

[409: 匿名はん]

403さん
ここは夏がかなり厳しい・・・、とのことですが東向きなので日中の日差しと西日の心配がないんじゃないですか？
周りが緑に囲まれていますし涼しいかも。
斜面地ですからかなり湿気も凄い、とおっしゃるのも風通しが良くないからでしょうか？それなら冬場から梅雨時が
心配です。
洗濯物の乾きが悪いしお布団が干せないし・・・。
周りが木に覆われて虫が相当出る、とのことですが蚊のことですか？

408さん
いいじゃないですか、そっとしてあげましょうよ。

[410: 申込予定さん]

>>408
くだらない事を書き込む暇があったらモデルルームでも見に来なさい。

[411: 匿名さん]

>>407
不動産業者の間では売れ行きは厳しいという評価は有るようですが、
あなたは販売会社のヒトではないのですか？

[412: 匿名さん]

先日の夕刊フジに載っていましたね、数あるなかでこの物件は５７７０万円→４９６０万円値引率１４％。
他では３０％も引く物件もあったりして今後マンション市況は厳しいのでさらに値引きと。

すべてがそうだとは思いませんが大幅値引きしてもおかしくないご時勢ですからね。

ところでマンションの原価ってどのくらいですか？値上りしたと言え一部屋あたりの材料代（コンクリ、鉄筋、他）
なんてしれてると思うのですが。

[413: 購入経験者さん]

原材料費は15％くらいじゃないですかね～？
他は人件費じゃないでしょうか。
MRの設置規模や構造・設備の仕様、販売期間なんかで売り切るまでのコストは物件によって違うでしょうね。
現状、マンション事業はリスクの非常に高い商売かと。

[414: 匿名さん]

>>413さん
早速の回答、ありがとうございます。
原材料費１５％とは吃驚です、人件費のウエイトが高いのは聞いてましたが・・・。

いままでの即日完売のときはすごく利益のある商売だったのですね。

[415: 匿名はん]

>>410
分かりました。行ってみます

[416: デベにお勤めさん]

413、414はあほですから相手にしてはいけません。
そんな原価率のわけないでしょう。
もう一度いいます。
あほは相手にしてはいけません。

[417: 購入経験者さん]

416へ警告

根拠なく「あほ」呼ばわりは侮辱にあたる！名誉毀損で訴えてやろうか。

[418: 匿名さん]

>>416
よほど原価率を公開されたことが堪えたのでしょう、教養のあるまともな人間ならきちんと説明するはずね。

意味もなく否定だけしても説得力もなにもないですし、うろたえているだけで滑稽です。
原材料費は建設関係者に問い合わせてみました、413さんのおっしゃるように１５～２０パーセントで、どんなに高くても２５％は越えないと。

[419: 匿名さん]

416は関係者だな、コストがバレたら値段交渉はぜったい不利、土地代が高かったなんてウソは通用せんしな。

[420: 匿名さん]

416は間違いなくここの販売会社でしょうね。

書き込みするヒマあったら営業すればいいのに。

よっぽどヒマなのかな？

[421: 申込予定さん]

>>416
匿名の掲示板だからといってむやみに「あほ」など言うもんじゃありません。
>>417
あなたも絶対にしないくせに「名誉毀損で訴える」とか「侮辱」とかいちいち子供みたく
反応的になるもんじゃありません。

2人揃ってこのマンションの夜景見学会に参加して魂を清めなさい。

[422: 匿名さん]

当たり前の事だけど、原材料比率と原価率は違うよ。原材料だけで建物が建てられるんだったらいいけど。

[423: 匿名さん]

そうだね。土地代、原材料費以外の建設コストとか、例えば人件費というのがいったい何を差しているのかわからないけど、建設作業員の人件費とかも入れたら結構高いかもね。まあどんな品物でも作るのに人手はある程度かかるからね。

[424: 匿名さん]

>>421　は本当に申込予定者なのでしょうか？

仮に絶賛を博すほどの物件だとすれば、竣工した状態で80％近くも売れ残る訳は一体何でしょうか？
実にミステリアスですね～

また、公表している販売残戸数が8戸となっていますが、「本当の成約数」と「売れ残り数」が
真逆になっている気がします。
まさかと思いますが、間違えて掲載しているのではないでしょうか？

この物件を手放しで褒めちぎることができる人って一体何者なんでしょうか？
どんな価値観を持った人なのでしょうか？
さっぱり理解できません。

霊の＊＊、殿堂にお勤めしている方では？と勘ぐってしまいます。
やっぱり、お清めが必要ですね～

[425: 近所をよく知る人]

原価率の話も出ているようですが、土地だってここは使い道の無い斜面を
タダ同然のような価格で買ってるのではないでしょうか？

そういう安上がりな物件に、べらぼうに高い価格を付け、荒稼ぎしようと
するから、８割売れ残りなんて惨劇が起きたのでしょう。

普通に２割程度の利益を目指して、３千万台で売り出しとけば、今のような
真っ暗な幽霊マンションにはならなかったと思いますよ。

[426: 匿名さん]

マンションの上物施行価格（躯体、設備、内装、その他）はミニバブル前は坪50万ほどです。
この2年ほどのミニバブルの頃は、鉄鋼価格や人件費なども上がって最高で2～3割ほど高騰しましたが。

まぁ基本的にいって100㎡で1500万ぐらいの新築価値があると思ったらいいです。
一般的に販促費用（広告、モデルルーム、営業等）やデベの利益を除外したマンションの原価に
占める建物部分は高くなく、大部分を占めるのが土地代ですね。
なぜなら、一般的にはマンションは駅近で土地を高度利用する価値のあるプレミアムな立地に
建てられる事が多いからです。

そういう意味で、駅からは坂は少ないながらも少し遠く、崖地上の斜面に階段上に建てたこのマンションは
なかなか微妙でしょうね

[427: 匿名さん]

>>425
普通に２割程度の利益を目指して、３千万台で売り出しとけば、今のような
真っ暗な幽霊マンションにはならなかったと思いますよ。

→そうですね。
>>421の申込予定者のフリをした、ここの販売員が力説する「お清めの必要性」に合点が行きました。

「真っ暗な幽霊マンション」に潜む霊を退治する「お清め」だったのですね。

だからこそ、亡・霊が闊歩する夜に「夜景見学会」と称した
「お清め」をする必要があったのですね。

ありがとうございました。

[428: 近所住民]

私も、ここの売り出し価格見たときビックリしたのを今でも覚えてます。

あんな買い手も無かった土地にマンション建てて、価格は5000万くらいから
でしたから。

これじゃ「ボッタクリやろ」って叫びましたもん(^^;)
案の定、大量売れ残りですが、今の新価格でもデべは４割位の利益を取ってる
んやないですかね？

[429: 匿名さん]

そもそも老後とひとくくりにするには、無理がありすぎるだろ。

引退後、まだ元気で悠々自適の生活をするのに適したロケーションと、そろそろ身体の自由が利かなくなってきて運転どころか介護や車椅子まで必要な年齢に適したロケーションとでは正反対。

[430: 不動産業者さん]

またまた荒れてますね。
ちなみに業者さんばかりの書き込みだから、本気で考えている人は話聞かないほうがいいね。
証拠に、完売した物件はほとんど書き込みがないからね。
ここの販売会社の人は、書き込んでいないので、無視しているみたいだし。
あからさまに物件を褒めるには、よほど頭の悪い人だからね。
利益ですが、そこまでマンションが儲かるならこんなに倒産してませんよ。
よくて2割りくらいでしょう。
最近は1.5割りでも厳しいのが現状です。
そんなに不動産屋をいじめないでやって下さいよ。
あそこで3000万円台って。
広さが90㎡以上がほとんどだから無理だと思うよ。
60㎡台があれば別だけどね。
よほど、このマンションは注目されているんですね。
販社さん。大変だけど頑張ってね。

[431: 匿名さん]

>430
＞業者さんばかりの書込み・・・話聞かないほうがいいね。
誰であろうと情報は情報として聞きたい。

＞物件を褒める・・・頭の悪い人だからね。
真実であれば頭のいいわるいは関係ない、ウソだけは勘弁してもらいたいが。

＞そんなに不動産屋をいじめないで・・・。
新築が販社で中古物件の仲介が不動産屋だと思うが。

425さんのご指摘のように土地の取得にそれほど費用がいらないのだから426さん427さん428さんのご意見は
もっともであると言える。

いろいろな意見を聞いて判断すればいい、その為のレスだと思うが。

[432: 匿名はん]

427は全然マトモな人間の書き込みじゃないやろ・・・

[433: 匿名さん]

>>423
あなたのおっしゃるように書込みを額面通読んだらマトモじゃないかもですね、しかし言葉の表現の問題は別として
言わんとするところは理解できますよ。

お清め・・・誹謗中傷、イメージダウンになるような書込みを払拭するためにとの意味じゃないの？

[434: 匿名さん]

デベが必ず儲けなければならないなんて理由は無い。
景気のピークに建ててしまい、その後バブルが崩壊したら
損切りすることも必要になってくるのは当たり前。
そもそも今の不動産はまだまだ高い、まだまさ下がる。
2002～2003年ごろよりよほど今のほうが景況は悪い。
因みに2002～2003年頃、当時は雲井町や殿山町で坪70～80万でしたよ。
http://web.archive.org/web/20020830154424/http://www4.osk.3web.ne.jp/~...
因みに2002～2003年頃、当時は雲井町や殿山町で坪70～80万でしたよ。

http://money.quick.co.jp/kabu/gokui/04.html
不動産が日本経済（株価）と連動し、少しタイムラグがあるのは常識だが
日経が55%下げて半値以下になっているに、今の状況はまだ不動産の相場の
下落が全然追いついていない状態（REITは除く）。

[435: 匿名さん]

433の
>>423は>>432の間違い。

[436: 申込予定さん]

もっと素直になってこのマンションを見てみれば、
誹謗中傷など気にならなくなりますよ。
冷静な価値基準で判断すればこのマンションは買いでしょう。

[437: 買い換え検討中]

デべの方がなんと言おうと、全然売れないということが、市場の評価ということ
でしょう。
本当にいいマンションなら、人がなんと言おうと売れて行きますから。

5,6年前は雲井町で坪70万だったとかいう書き込みありましたが、このマンションの
土地は坪いくらくらいだったのでしょう？
利用価値の無い山の斜面だったので、坪20万程度でしょうか？

それを考えると、今の価格はべらぼうに高い気がするのですが・・・

[438: 匿名はん]

>>436
関係者？ライバル？
どっちですか？

[439: 匿名さん]

>>437
＞本当にいいマンションなら、人がなんと言おうと売れてますから。
そうですね、不況だの市況悪化だの言われてますが、結果（答え）は出ています。

>>438
解っていて質問してるんでしょ、イジワルだなぁ。

[440: 匿名さん]

５～６年前の山の斜面地の値段は、目神山などの未造成地の大規模敷地で坪３～８万でしたね。

[441: 不動産業者さん]

>430
＞業者さんばかりの書込み・・・話聞かないほうがいいね。
誰であろうと情報は情報として聞きたい。
相手（会社）を敵対視している人の意見は偏りますし、真剣に考えている人は話1/4くらいで聞き流すぐらいでちょうどじゃないかな？

＞物件を褒める・・・頭の悪い人だからね。
真実であれば頭のいいわるいは関係ない、ウソだけは勘弁してもらいたいが。
この掲示板で、あからさまに褒める販売会社はいないと言っているのですが。

＞そんなに不動産屋をいじめないで・・・。
新築が販社で中古物件の仲介が不動産屋だと思うが。
これは今購入するなの意見に対してです。
本当に買い時ですよ。

[442: 匿名さん]

本当に買い時ですよ、と言われてもね～販社にエール送っているようでは説得力ないな。

[443: 申込予定さん]

もう春はそこまで来ていますから明日明後日はかなりの成約がありそうですね♪

[444: 匿名さん]

↑ないよ。

[445: 申込予定さん]

↑妬みはやめなさい

[446: 匿名さん]

↑頭の悪い人だ

[447: 匿名はん]

申込予定野郎さんは入居者さんですか？販売会社さんですか？事業主さんですか？

[448: 匿名さん]

事業主な訳ないでしょ・・・。

販売会社のウィルかシーズじゃないですか？

[449: デベにお勤めさん]

↑↑

いやいや
ただの荒らしでしょ

販社がこんなことかくわけないでしょうがｗ

こんなんイチイチ気にしてるのはヒマでモテないネットサーファーだけですよ


事業主も販社も、基本的には見てるひまもかまってるヒマもないみたいよ

[450: 申込予定さん]

夙川の桜もまだ３分咲き程度ですね。
このマンションを購入すれば今よりももっと四季を楽めそうですね。

>>449
あなたがヒマでモテないライバル社さんですね。

[451: 匿名さん]

シーズってダイドーの物件販売してるよな。

個人的に絶対避けるべきだと思うわ。

[452: 買い換え検討中]

土地の坪単価の話が出てましたが、坪５万程だとすると、その土地にマンション
建てて5,000万台なんかで売るって、どうなんんでしょう？

まあ、まったく売れてないということは、買う側も見る目はあるということなんで
しょうけど。

普通坪５万の土地に建てたマンションなら、3,000万くらいが適正価格という気が
しますがどうなんでしょうか？
いくら苦楽園というネームバリューがあると言っても、へんぴで不便な場所な
訳だし、今の価格はデべが儲け過ぎな気がします。

[453: 匿名さん]

山の斜面や崖の広い土地は当然安いですけど、造成するのに莫大な金かかりますよね。

といって造成費用を足したら、平坦で駅近なエリアと同等の実質土地コストがかかるという
ほどでもありませんが・・・

[454: 匿名さん]

老松町のＳリードの物件と比較したいな、周辺環境は似たようなものだし。平地で南向き７階建て？

[455: サクラ]

ブランズに決めました。立地は駅から徒歩２０分位ですが、町並みも良いし、苦にならない程度です。マンションからの景色も、グーで、素敵な時間を過ごせること間違いなし！

[456: Mr．ダミー・トリック・替玉]

私もココに決めようと思います

腰が抜けそうなくらいのディスカウントとして貰いましたから…

およそ不動産の値段とは思えぬほど…高級車の値段に毛が生えたくらいかな？

[457: 匿名はん]

ファントムか？笑

[458: 匿名はん]

ヴェイロンなら3部屋買ってお釣りあるか。

[459: 匿名さん]

エスリードを引き合いに出せば大幅値引きしてもらえるのですか？

[460: サラリーマンさん]

「この掲示板を見た」と言えば大幅値引きしてもらえるのかも☆

[461: 匿名さん]

>>460
ナイス！です、モーニングコーヒー噴きそうになっちゃいました☆

[462: 匿名さん]

このスレを見ますと何人かの方が購入決定されたみたいですので、しばらくすれば販売戸数は変更されますね。

[463: 申込予定さん]

>>460
全然面白くないですよ。嫉妬ですか？
>>462
今月には完売するかもしれませんね。このご時世でも価値あるものは認められるということでしょうか。

[464: 匿名はん]

↑おはよう

[465: 匿名さん]

>>463
毎度の書込みご苦労さまです、この板のレギュラーさんですね。

いつも楽しく拝見しています。

シビアな意見や鋭い指摘から歯のウくような評価まで、いろんな意味でほんとうに参考になります。

皆さんのおかげで。約１年間、物件に対して見る目が養えたように思えます。

１年前と今では市況が全然違いますが、じっくりと検討したいですね。

[466: 申込予定さん]

>>465
お役に立てて嬉しいです。
じっくりと検討した結果やはりブランズに辿り着くヒトが多いようですね。

[467: 申込予定さん]

今日はモデルルーム見学に行かれた方も多いのではないでしょうか？
もちろん帰りは夙川でお花見でしょう。
こういった環境の良さも専門家から高い評価を受ける理由のひとつなのでしょうね。

[468: 匿名さん]

>467
いつもの書込みおつかれさまです。

＞環境の良さも専門家から高い評価を受ける・・・。

購入希望者から高い評価を受けたいですねw

[469: 匿名はん]

場所はどうか知りませんが、建物はいいのかな

[470: 物件比較中さん]

＞467さん

すごくこの物件がお気に入りなんですね。
逆にデメリットはどういった点があると思いますか？

[471: サクラ]

デメリットは子供さんがいらっしゃる方は、学校が勾配がキツイ坂を上がって、可哀相な事やら、マンション内の移動も～後、共益費が世帯が少ない分、高い入居数が少ないと値上がりも有りかも…

[472: 申込予定さん]

>>468
あのゴッホも評価されるようになったのは死後ですから、
このマンションも素人にはにわかに理解しにくいかもしれませんね。
まあそれも時間の問題だと思いますが。

>>470
物件自体にデメリットは無いのですが、強いてあげるとすれば
羨望のマンションに住むことで妬まれることぐらいでしょうか。

[473: 匿名はん]

>>472
おはようございます。
いつもご苦労様です

[474: 匿名さん]

>>472
おはようございます、いつもハニーなカキコお疲れ様です。

＞羨望のマンションに住むことで妬まれる・・・。
このデメリットは非常にきついですね、気の弱い方には耐えられないのでは？

[475: 匿名さん]

>>472
ゴッホてｗ素人て
何様

頭沸いてるんじゃねぇの

[476: 申込予定さん]

>>475
あなたはもっとヒトの美意識や欲望に寛大になったほうがいいですよ。
あなたのような態度では近隣住民とトラブルが絶えないでしょうね。

[477: 匿名さん]

>>476
おはよう、今週も宜しくお願いします。

欠点を長所に、悪い事は目を瞑り良い事だけしか見ないでひたすら前向きに生きる。

あなたのような人ばかりだったら世の中すべて丸く治まるんだけどなw
（売れないものも売れて製造業小売業サービス業右肩上がりの不況知らず）

[478: 匿名さん]

申込予定の人は一体何者なんでしょうね？

ここの販売会社の人？

[479: 匿名はん]

もうそろそろ正体を明かしてほしい

[481: 匿名さん]

>>479
いえいえ、謎のレギュラーさんだから語るメリットに真実味があるので関係者さんの言葉だったらシラケます。

[482: 匿名さん]

メリット？真実味？

[483: 匿名さん]

正直誰でもいいわ。
おとなしく釣られてようよ。

[484: 匿名さん]

営業マンが気持ち悪いって嫌だな

[485: 匿名さん]

近くの老松町にできる物件はどんなマンションだろう？日当たりは良さそうだな。

[486: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/

事実なんだからしょうがないでしょう。
とにかくしつこい。

なんにせよ、関係者がここに張り付いてることは証明されましたね。

[488: 匿名はん]

まあまあ、確かに間抜けだけど、ある意味お茶目でいいんでないかい。

他の物件の販売関係者とかのある意味必死さ（見込み客相手に喧嘩売ってでも反論）みたいな感じがなくて。

ほのぼのしてんじゃん。無害だし。ゴッホには笑ったよ。

[489: 匿名さん]

日本のゴッホ、山下清画伯しか知りません。

[490: 申込予定さん]

私はただのしょぼくれサラリーマンですよ。
このマンションも2015年ぐらいまでには完売するのではないでしょうか。

[491: 匿名さん]

>>490

東急不動産さんも、販売提携会社のあまりの体たらくぶりに危機感を持ったか、ついに腰を上げたみたいですよ。

以下、IRより。

・関西支店「住宅販売部」の新設

　店頭販売における意思決定の迅速化、販売力の強化を目的に、直接販売の強化を担う「住宅販売部」を新設する。

[492: 匿名さん]

>>491
全く成果をあげない、
ここの販売会社のウィルやシーズが
首切りになる日は間もなくでしょう

成約手数料が貰えない販売会社は滅びの道を行くのみです

真面目に営業せず、購入予定者を装った、しょうもない書き込みばかりをしている連中が
解雇になるのは当然でしょうね

[493: 匿名さん]

>>492
そんな直球コメント、また消されますよー（笑）

[494: 匿名さん]

>490
おはようございます。

また景気のいいコメントお願いしますよ、世の中暗い話題ばかりですから。

[495: 匿名さん]

確かにここの掲示板はすぐ消されるよね。

常にここの販売会社がチェックしているのでしょうね。

[496: 匿名さん]

>>490

しょぼくれじゃないですよ、本当にショボクレたらあれだけの文章はかけません。

[497: 近所をよく知る人]

自宅から遠巻きに見えますが、灯りを点けてる戸数は５件くらい。怖いくらいな雰囲気です。値引きしないと売れないなこりゃ・・・

[498: 匿名さん]

いっそ幾らかはいる入居済み世帯に金払って買い取るか好条件で折り合いつけて、賃貸物件に変更したほうがいいんじゃない？

[499: 匿名さん]

本当に悲惨なマンションですねー

[500: 申込予定さん]

サブプライム問題やリーマンショックを引き金とした
100年に一度とも言われる世界的な大不況を象徴するマンションとして
重要文化財に認定される日も近いのではないでしょうか？
そういう意味でも今購入して損の無い物件でしょうね。