ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[269: 匿名さん]

ウィルは販売でしょ？
関係ないじゃんｗ

ライバル会社のデベさんさぁ
語るなら売主の東急について語ってよ

[270: 匿名さん]

268さん
・・・このマンションの売れてなさは有名です。
売れていない原因はなんですか？価格改定が必須と言われるのは物件に対して最初から価格設定が高すぎるのでしょうか？

[271: 物件比較中さん]

中傷と捉えてほしくないのですが、販売会社が物件とマッチしていないような気が。。
後のカーニバルですが。

[272: 匿名さん]

ウィルかシーズか知らないが、２５８に書かれている

「タケツーの資金繰り」を出して比較するのはどうかと思う。

実際、タケツーのマンション販売してるし、自分らが販売している他のデベも
苦しいと思うけどな。

[273: 匿名はん]

今の時代に分譲マンションで徒歩15分というのは消費者を舐めてる。
高度経済成長期、人口急増期の大規模団地等ならともかく、これから人口減少、
住宅あまり、空家率の増加、少子高齢化の時代に分譲で駅15分とかありえない。
マンションは立地が命。一定以上の値段の場合、建ではなかなかえられない
環境と生活利便性と駅近を全て満たした物件でないと意味が無い。

[274: 物件比較中さん]

>>269
関係ないけど関係なくないんだな。

売れない＝ウィルには手数料が入らない→ウィル飛ぶ

ウィルが飛ぶこと自体は東急にとっては何の影響も無いと思いますが、
とにかく、何が何でもお金が欲しくて必死なウィルにとっては
価格改定は必須、ってことでしょう。
シーズにしても一緒。

まぁ、東急にしてもいつまでも赤字垂れ流して放っておくよりは
少しでも早く売り切りたいというのが正直なところでしょう。

[275: 匿名さん]

暫く見ないあいだにまたもや業者の＊＊みたいになってるなー
かわいそうに・・・
たかだか手数料ごときで飛ぶ飛ばないになるわけないでしょうに

[276: 匿名はん]

やっぱり価格改定ないんかな

[277: 匿名はん]

この崖地マンション、５０戸程度の計画でよかったですね。

これが２００戸とかだったら売れ残りでデベに凄まじいダメージを与えたことでしょうね。

[278: 匿名さん]

それともともと崖地だから土地の取得コストが平地よりはるかに安いでしょうしね。

[279: 匿名はん]

一番町ぐらいの下のほうでガケ地扱いなら、苦楽園甲陽園芦屋住吉山手御影山手他、阪神間
ガケ地だらけやがな。

[280: 匿名さん]

>>279
あんた何度も同じ事言って馬鹿だね。なんか勘違いしてないか？

ここは正真正銘の法面に建てているわけだが。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&q=%E8%8B%A6%E6%A5%BD%E5%9C%92%...,135.316608&spn=0,359.978113&z=16&iwloc=addr&layer=c&cbll=34.753404,135.316555&panoid=Sw5fChE0mkYEXSlhvYYX4g&cbp=12,261.0271015344769,,0,-0.6360849621463507
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/a/7/a739cd6d.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/2/9/291c2b2d.jpg

普通の宅地はせいぜい山の斜面の住宅街（苦楽園四番町だろうが、甲陽園目神山町
だろうが）でも、勾配5〜10%程度までの敷地が大半。
このマンションのような30%近い法面とは全然違う。

http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/e/8/e8bb2875.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/7/6/7693989c.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/c/6/c6be66ea.jpg
これ隣の敷地ね。どう見ても崖。

町名で判断はできない。同じ町名でも緩やかな整形地もあれば、勾配30%近い崖地もある。

阪神間の六甲山南麓住宅街でも、勾配30%級の宅地に建ってる家なんてごく一部であまりないですよ。
一部の階段マンション（地下マンション）ぐらい。

[281: デベにお勤めさん]

270さんへ

売れてなさはもちろん価格の問題が大きいです。
もともとの計画の時期が3年前くらいで、その転売用地を東急とウィルが買ったのがその後。
時期的に、その後、建築コストが大幅に上昇。
転売用地（高い土地の購入）　+　　建築コスト上昇　　＝　高い販売価格

もともとそれほど多くない供給で苦楽園徒歩5-10分圏内で坪190万円くらいであった相場を
大きく逸脱して坪220万円以上で販売を開始したのが売れてなさの大きな理由です。

それと同時期に、マンションが売れなくなり、さらに阪神間で高額物件が大量に供給され、条件、価格で他のマンションに負けている結果、必然的に売れないマンションになったのです。

[282: 物件比較中さん]

>>280

勝手に人様のブログの写真を転載するのはどうかと思いますよ。
今後気をつけてください。

このマンションはとてもよいマンションだと思いますがね。価格以外（汗）

[283: 匿名はん]

坪どのくらいが妥当？
みなさんエライ詳しいね

[284: 匿名はん]

>280

人を馬鹿扱いする乱暴さの前に、自分の固執差加減のほうが余程気持ち悪いよ。

山手町の階段マンション、元祖階段マンション、御影山手でも甲南山手でも住吉山手でも

探せば一杯あるよそんなマンション。

あと、目神山が５％〜１０％だと？勝手なうそこくなよ。現地見たことあるのか？

勘違いはアンタだよ。阪神間なんて、よくも悪くも、そんな立地ごまんとあるトコだ。

人の好き好きほっといてやれよ。イヤなら自分が買わなきゃいいだけの話だろ。

それとも下のほうに住んでて揶揄してんのか？

[285: 匿名はん]

業者どうしがケンカすんな！

[286: 匿名はん]

階段マンションや地下マンションは崖地マンションの一種です。
いくらでもあるもなにも、そういう崖地（常識的な高さの擁壁一段ですら処理しきれない
高低差のある勾配の敷地）に立つマンションは本質的に低い価値の土地に建てられています。

[287: 匿名さん]

いや、、、あのぉ、私は急勾配でない山手側のマンションに住んでますが、戸建も比較しましたが
擁壁とか造成とか物理的要因とコスト面の問題もあって、戸建用地としては処理しきれない土地も
マンションだと良くも悪くも何とかなっちゃうってこともあるんじゃないかと思いますが。
（だからって某業者の山の上のほったらかし問題みたいなのは困りますが。）

別にマンション擁護派でも、戸建絶対派でも私はないので。非常に偏見に近い意見に見えます。
再度売買に出すのも賃貸に出すのも自己責任ですし。好きなとこ買えるとこに住めばよいのでは。
実際平坦な戸建では得られない眺望も例えばあるでしょうし。阪神間の良さの一つと思いますが。
完全に好みの問題かと。

それより販売会社は私もどうかと思う。東急さんが直接売ったほうが良いのでは。

[288: 申込予定さん]

販売会社に問題はないと思いますよ。

[289: 匿名さん]

東急さん。販売会社考えた方がいいですよ。

東急リバブルだったらもっと売れてるんじゃない？

[290: 匿名さん]

販売会社さん自体はは悪くないのだけどミスマッチは私も感じるな。
関西系のノリで売る物件じゃないように感じるなぁ。今頃言ってもなんですが。
ここでこんなにレスが多いのも、その辺のミスマッチも手伝って突っ込みどころが満載過ぎまんねん。

[291: 匿名さん]

この板の住人って、業者が３人位しかいないよね。
時々、一般の人がまぎれてるけど。

阪急さんと長谷工さんと東急さん？

[292: 申込予定さん]

ライバル業者の嫌がらせと買えない人の妬みが多いようですね。

[293: 周辺住民さん]

すぐ近くに住んでいますが、住環境は申し分ないですよ。
駅から遠いという方が多いですが、高低差はそんなにないので通勤でも程よく運動できてよいです。
（これくらい歩けないという方は、むしろもっと歩かれたほうがいいかも？！）坂の上だとこうはいきません。
それに、どうしても・・・という場合はバスもありますしね。

買い物も、病院も、大抵のことは樋ノ池で済むので、そもそも通勤以外では駅に執着する必要もありません。
かくいう私も車を利用しますが、ない生活は考えられない！ということはありません。歳をとって車を降りた場合は、上にも書きましたが、大抵のことは近くで済むので、通勤がなくなれば、駅に行く必要も余りないですし、いざとなればタクシーもあります。１０００円くらいですから、毎日でなければこれも問題ない。

便利なのに、とっても静かな街です。自然もまだ多い（マンションができなければもっとよかったけどね）

マンションの出来は私にはわかりませんが、私はこの街がとっても好きです。周辺住民としては、売れずに真っ暗なマンションでは困るので、出来てしまった以上は早く売れてほしいです。（エアフォレストもね）

検討中の方は、環境は申し分ないので、ぜひマンションの出来をじっくりチェックして決めてくださいね。

[294: 近所をよく知る人]

そうそう。結局苦楽園（特にヒノイケ）がすきかきらいかのハナシですよ。それだけ。

個人的にはヒノイケの雰囲気は嫌いではないがヒノイケに住みたいとは思わないので

まあ一番町ってのはありかなと思わなくもないんですが。随分と叩かれますね。笑

やたら電話してくる、もさーっとした駅近物件（？）あたりよりはまだ良いのでは。

[295: 検討中]

買える人は今が買い時なのにね。

これから出てくる物件は確実に安い値段で出てくるだろうけど、デベも利益削った訳じゃないから、内容もそれなりだし、土地がさらに下落してからデベが手に入れて作るの待ってたら消費税が上がったり…

バブルの時もそうだったようにお金かけて作った物を買い叩くのが、安かろう悪かろうにならずにいい買い物ができる。

３末に向かって買い手有利の間に買い叩ける人は頑張ろう！

[296: 匿名さん]

元々の価格設定を誤った物件を少々安く買っても、あまりメリット感じないけどね。

普通になっただけでしょ。

[297: 検討中]

そう思うならあなたは買わなければいいだけ。
言いたいのは、先延ばしすれば、条件が良くなるとは限らないから、買えるなら見極めて買った方がいいということ。

この物件に限った話ではないよ

[298: 匿名はん]

>>297
ご苦労様です
土日なんで見学は多いですか？

[299: 匿名はん]

297だけど、営業じゃないよ。
このマンション買ってもらわなくていいし、ただ一般論として書いただけ。

[300: 匿名さん]

やたら、このマンションや樋ノ池を褒めちぎる書き込みが多いですね。
ほんとご苦労様としか言いようが無い(^^;)
だって、ここの営業マン以外に、そんな褒めちぎって得する人いない訳だし。

普通に考えると、駅から遠い、崖に建つ、東向きマンションなんて、今の
値段で買う人なんていないですよぉ(^^)

[301: 物件比較中さん]

確かに樋ノ池の環境はいいと思います。
しかし東向きというところも大いにひっかかりますね。
全体的に後１０００万くらい値下げがあれば買ってもいいかなとは
正直思ってるんですが・・・。

[302: 付近住民]

自分の住んでいるところを褒めて何かおかしいですか？

マンションにプラスになることを書くのは全て営業の書き込みですか？

なら悪いことを書くあなたは他社の営業ですか？

売れて嬉しいのは営業だけなら、売れて欲しくないあなたは誰ですか？

樋ノ池について書きましたが、マンションがいい物件なのかどうかについては触れていません。
付近の住民としてはできたマンションが売れなくて暗い雰囲気になるのは困るのです。
だから、ここでもエアフォレストでもいいから、ぜひ購入を検討してもらいたいです。

街に関しては住んでいる住人の意見として参考になると思って書きました。
場所はとてもいいところですから、マンションの出来は、各自で判断してください。

[303: 付近住民]

>302さん

うちも東向ですが、やはり夕方は暗いです。
ただ、西日がきつくないというメリットもあります。

マンションはすでにできているので、実際に気になる時間に見に行かれてはいかがですか？


…ホントに営業みたいやね(笑)

[304: 付近住民]

↑301さんへのレスでした

[305: 匿名はん]

ヒノイケのことを書いたものの一人ですが、ヒノイケって標準的苦楽園って感じでしょ。

先述のとおり、俺はヒノイケに住みたくはないけど、まあ割と明るく便利な街だとは思うよ。

関スーの前の路駐や人の往来のウジャウジャを除けば、そんなに嫌いではない。

ヒノイケで失敗こいてるほかのデベの直近既分譲物件だったら一番町で東急のほうが俺なら

良いけどね。あんま変わらないでしょ、駅距離は今更。笑　まあ、価格だけの問題かな。

ガケガケ言ってるのなんてのは、あんまりドコでも一緒だと思うし。窪地や南側よりいいや。

[306: 匿名さん]

景気がいい→土地仕入値・資材も高い→物件価格高くなる。

景気悪い→地価下がる・資材も安くなる→物件価格下がる。

・・今、値下げされてる物件は、高値で同じ物件を契約してしまった人との比較を除けば、決して一般的にも、「お買い得」とは限らない。１００年に一度のチャンスは、業者の売り言葉。踊らされてはいけない。

[307: 匿名さん]

この物件、

なんだか色んな業者にいじくられて
かわいそうだね

まあまあいいほうだと思うけど

価格次第ですがｗ

[308: 住まいに詳しい人]

306の言っていることはある意味正しい。これから先の物件は今より安くなる。
ただ、同じ質のまま安く買えるのは今すでに出来ている物件を買い叩くしかない。

不景気での価格下落は、土地の取得費用が安くなることもあるが、建築でのコストダウンも大きい。
資材価格の下落は、同等の質を保ったままというわけではなく、無駄を省くことによっての下落。
無駄を省くと書けば悪くは聞こえないが、もともと贅沢というのは無駄な部分があってこそなので、それを省けば大変つまらなくなる。

今後は「安さこそすべて」の期間がしばらく続くだろうから、何より安いほうがいいという人は「待ち」。ある程度の質を保った上で割安な物件となれば、ここやエアフォレストのような「今出来上がっていて売れ残っている物件」ということになる。

…でも、私ならブランズの上の「ロイヤルヴィラ」をリノベーションするかな？古いのに、上質だし広いし、安いし。

[309: 匿名さん]

マンションの上物なんて一戸あたりせいぜい1500万ぐらいだよ。
土地の値段が全て。地価が相場を決める。

今は株価だけではなく実態経済も2003年よりも遥かに悪いから、2003年よりも安い水準までは土地は下がる。ただし、土地は経済に連動するものの、上がるときは急上昇するが、下がるときはゆっくりじわじわなのでかなりタイムラグがある。

[310: 匿名はん]

↑俺はデベではないし擁護する立場にもないが、あなたの知識は完全に知ったかの域を出ていないのでいい加減なことを言わないほうがいい。特に前半。直近の資材価格の高騰は異常だったよ。

[311: マンコミュファンさん]

今出て来ている物件を買い叩くデメリット＝設計変更が一切出来ないこと。
また、売れない物件には、なにか理由があるはず。

自分のライフスタイルや将来設計をムシして、価格だけで動くのは、

決して、家選びの本質では無い。「安○買いの銭○い」は、私はしたくない。

一生に一回かもしれない買物においては、もっと大事なものがあると思う。

[312: 匿名さん]

いろいろお褒めの書き込み多いですが、買い手の評価はといえば「大量売れ残り」が
全てを物語っている。(マンション夜見ると真っ暗です(笑))
いくら、買い煽ってもダメってこと。
土地高、材料高が最高潮に達した時に建てたマンションなので、利益出そうとすると
今の値段になるのだろうが、買い手はデべの都合に合わせる高値で買う必要ないからね。

あと１千万下げて、ようやくスタートラインって感じやろ。

[313: 物件比較中さん]

売れてないのは、今どこでも一緒でしょ。
価格は値下げ後の値段がスタートラインでしょ。常識的に考えて。
あと１０００万って苦楽園の値段じゃないし、そこまで価値下げてほしくない。
自分が買うのに安いのは嬉しいけど、安くなるということは、同じマンションの住人の平均所得が下がるということ。それは、いいこととはいえない。
ネガティブな意見の人は、買う気があるの？煽ってるだけ？他の業者？

私はここ含めて検討しているけど、値段に関しての待ちではなくて、もう少し売れてどんな感じの人が入るのか見ないと決められないなぁ。
他に検討しているところが早く埋まればそちらにするかも。

[314: 近所をよく知る人]

313の「どんな人が入るのかを見てから」って笑った。

どんな人が購入したか、まさかデべの営業マンに聞く気んだろうか？
こんな個人情報が厳しくなった時代に。

それか、マンションの前に立ってて、出入りする人をチェックするとか？？？

それに、苦楽園の価格なんて言う表現も、あなた営業マン？？？って感じ。
この地に長く住んでるものに言わせると、マンション乱立のあの辺りは苦楽園と言われる
地域の中では、はっきり言って人気ないよ。
苦楽園らしいのは、雲井・殿山・菊谷・松ヶ丘などの邸宅街や、ニテコ周辺の邸宅
街と思うけど・・・(あっしは、上記地名のどこかにすんどるが)

あんな不便な場所では、ガツンと値引くか、景気が良くなるまで２，３年寝かせる
かのどちらだろうね。
住友みたいに体力あれば、値下げせずに２，３年掛けて売ることもできるのだろうが、
ここのデべは苦しそうだから、それは無理だろうな。

[315: 物件比較中さん]

マンション検討中だから、マンション乱立のエリアで検討しているんだろうに・・・邸宅街でマンションは少ないでしょ？

苦楽園の値段というのも、そこでマンション探しているから大体の相場つかめているんだろうに・・・

「どんな人が入るのかを見てから」・・・確かに、どうやって調べるかというのはあるけど、人が増えてきたらなんとなくの感じはつかめるし、実際に検討しているからそういうのが気になるんだろうに・・・

正直な気持ちで書いているから、営業マン扱いだけは勘弁してほしい。書き込みにくくなる。

[316: 不動産購入勉強中さん]

掲示板、阪神エリアで一番盛り上がってるのに、売れ行きは他より数段悪い
のはなぜ？？？？？
不動産不況とはいえ、あのガラガラ状況は異常！！！

同じく盛り上がってた、ダイドーの芦屋物件は残りが３軒になったらしい。
(デべ公表なので、100%正しいかは分からないが)

ここも盛り上がった分、売れるといいですねー。

[317: 匿名さん]

いや〜、いまはどこも売れ行き悪いからね〜。賞も無いつっこみばっかり入れてんとＭＲ行って値引き交渉でもしましょ！！

[318: 近所をよく知る人]

売れない売れないと口をそろえるデべ多いが、その度合いも差が拡大しているのも
事実。
いい物件なら、このご時世でも竣工前に完売してるしね。
阪神間では甲子園のジェイグラン。

竣工後に２割程度残ってる物件は多いが、ここみたいに竣工時にガラガラなのは
ひどすぎ。
明かりの数を数えましたが、ひいき目に見ても２割行ってない。

今のご時世でも、ここまで悲惨な物件はめったに無い気がするのは私だけ。