ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[201: 匿名さん]

外からだけだけど見に行きました。
東向きの崖地にせいか日照時間が短そうなので冬は？です、駅から遠いだけあって静かだな。

[202: ご近所さん]

近所に住んでいます。　
日中は活気がありますが、夜は静かで環境はとても良いところです。
駅（苦楽園口）まで徒歩で１２分ぐらいはかかります。駅近物件を探している方には遠いと感じられる距離かもしれませんね。ちなみに私は歩いて通勤しています。　苦ではないです。

それにしても売れてないみたいですね。３つぐらいしか売れてないんじゃないですか？　近くをよく通りますが夜電気がついている部屋は５〜６部屋。そのうち３部屋ぐらいはモデルルームじゃないかな？　入り口横の駐車場には車は一台しかありません。

土日になると付近でマンションの看板をもった人が椅子に座っていますが、この人たち（おそらくアルバイトさん）、漫画を読んでいたり、競馬新聞を読んでいたり、スナック菓子を食べていたりします。　アルバイトの教育ぜんぜんできてない会社だな〜という印象です。（勝手にアルバイトだと思ってますが、あれが社員だったらもっとヤバイですね・・・）

[203: 匿名はん]

マンション適地の不足とミニバブルで、このような駅から遠い崖をも開発するにいたってしまった。
しかし完全に弾けて長い不況の始まりなので販売は地獄。

本来は居住用途に適さない崖地（急斜面）を造成費かけて建てた物件は、基本的に一世代限りの
使い捨てで、建て替えは絶望的だと思います。
普通のマンションと違って、土地分の価値なんてありませんよ。
平坦で利用価値の高い良好な土地に建物が乗っかってるわけじゃないですから。

[204: 匿名さん]

建て替え工事まで考えていませんでした。なるほど、崖っぷちマンションは解体も建設も平坦な土地のマンションのようにできませんもんね。

[205: 周辺住民さん]

おいおい、斜面地云々はともかく、解体が困難とか、さすがにそれは言い掛かりやろ。

ここはよその営業なんか知らんが、個人の好みを無視して無茶ばっかり書くやつが多いな。

好きに住ましたれや。自分と関係ないがな。苦楽園の番町も1丁目の下のほうならましなほうや。

[206: 匿名さん]

なにを熱くなっとんのや、好きに書かせたれや。

[207: 匿名はん]

いや、そういうが（確かに俺は関係ないが）

それを言ったら苦楽園の番町はおろか、六麓荘、甲陽園の目神山町、どこでもそうやんか。

好みの問題をさも自分が駅近排ガス線路側か知らんが、無駄に叩くのは不毛やからやめとけよ。

めくそはなくそもええとこやで。

[208: 匿名さん]

なんだか、変な話をしてますね。
だいたい立替まで生きてないでしょう。
100年近くもつでしょう。
今の耐震基準でしたら。
孫が考えれば。

[209: 匿名さん]

>>207
だから目神山とか安いでしょ。
山林そのままの造成していない急斜面は坪数万でただ同然だけど、家が建っていても
急な斜面地や法面だったり、不適格擁壁物件だと手放す時に売れる値段は悲惨。
土地の場合、高い擁壁や不適格擁壁の石積、法面は要注意。

崖に無理矢理建てるマンションの場合、土地の値段より建物の値段のウェイトが
大きいから、建て替えるにしても、一般的な平地に建っているマンションと
同じような費用では無理。土地の本質的な価値が低いと、建物が高くつく。
崖地に建てたマンションを解体したら、また崖地が出現するわけで、
綺麗な整形地が出てくるわけじゃありませんよ。
そういうマンションは30年ぐらいたって老朽化してくると、普通のマンションより
さらに悲惨な中古相場になる可能性が高い。

[210: 申込予定さん]

ごちゃごちゃ屁理屈並べてないで一度見に行ろよ！
崖地のデメリットを強調するのは競合業者では？

[211: 匿名はん]

業者ばかりですか？

[212: 匿名さん]

この前の日曜日マンション見に行ってきましたよ。
私たちは、中古を探していたから、本当に参考の為だったんだけど。
ものすごい人が多くて、ビックリしました。
こんな忙しい時に来て悪かったなぁ、と思ったんだけど、担当してくれた30才くらいの黒メガネの男性が凄く親切に、マンションの選び方や、ローンの組み方を真剣に教えてくれました。
途中から買わないのに悪いなぁ。と思ったんですが、これも仕事ですから。と、優しい言葉にあまえて、色々教えてもらいました。
中古も紹介できると言っていたので、欲しい物件ができたら、この人から買いたいな。

[213: サラリーマンさん]

>>210
あなたが一番業者さんっぽいのですが・・・（汗）

[214: 匿名さん]

>>210
業者みたいだな、でもこんなにガラの悪い人間がいるとこから買いたくない。

[215: 申し込まない予定さん]

君の方こそいつまでもごちゃごちゃ言ってないで早く申し込めば？

て言うか「見に行ろよ」ってワケ分かんないしｗ
日本人ですか？ｗ

[216: 匿名はん]

見に行ろよ、で意味が通じるやろ。

いちいちあげ足とんなや、何が日本人か？や。

崖地やとかケチつけんなよ、ここは無駄に叩くとことちゃうやろ！

[217: 匿名はん]

↑出たァ〜！亀田一家の出来損ないみたいなヘタレ営業マン(笑)

今日は水曜やから「お仕事」お休みでしょ？
貴重な公休せいぜい家族サービスに励んで下さいな( ´,_ゝ`)プッ

[218: ビンボー人]

4千万円前半ならと思ってますが、そりゃ無理ですわね？

[219: 物件比較中さん]

"4千万円前半なら・・"ありえるかと。
しかし買った後の費用も考慮大事っすよ。管理修繕費、固定資産税、駐車場代、大型修繕などなど。

[220: 匿名はん]

近くにスーパー、コンビニ、飲食店、もあってそれでいて静かで空気が良くて学区がいい。

この価格で、こんなにいい環境のマンションはもうでないでしょう。

[221: 地元不動産業者さん]

東急さん、提携販社の御仁でしょうが、手放しで誉めたり、品の無い言葉を使われると

東急さんのレピュテーションを失いかねないですから、留意されたほうが良いですよ。

私自身は、ここは（競合デべと思しきに叩かれるほど）そんなに悪くないと思っています。

[222: 匿名はん]

分譲マンションの上物の建築坪単価なんてせいぜい50〜70万。
100㎡だとしてもマンション価格のうち1500万〜2000万です。
残りは土地代。

しかし土地といっても、このマンションの場合、皆が共同で
理想的な土地を所有しているのではなく、強烈な高低差のある
崖・法面を所有しているにすぎない。

販売価格から1500〜2000万引いた残りの金額に相当する価値が
崖・法面にあるのかという事が購入にあたっては最大のポイントになります。

[223: 匿名さん]

221さん
本当にここの販売員がこんな事、ここに書きますか？
実際、こんなやり取りは不毛なだけな事はわかりますよね。
あの関西弁はだれなのでしょう？

[224: 匿名さん]

222さん
つまり建物だけでなく土地に対する価値も考慮しなければならないと言う事ですね。
二束三文の土地でも開発によって価値が上がったとは言い切れないわけですか、奥の深いお話しですね参考になりました。

[225: 匿名はん]

まあ、目神山とかの戸建のケースで言うと、土地の造成費用に１０００万２０００万なんてのは
地下車庫なんか入れるとザラにかかるからなぁ。良い悪いは確かにあります。好き好きというか。
ただ造成前の土地と造成後の土地では単純比較できんから、まあ半分正論半分暴論ってとこかな。

[226: 匿名はん]

一般的に斜面地に建てる建築物の為に造成するというのは擁壁と盛土で人工平坦整形地をつくる事ですが、絶壁に建てる階段マンションとか地下室マンションは違いますよね。

建物をどけたら、どんな建物でもまたすぐに建てられる適格擁壁の人工平坦整形地が出てくるというわけではないから。

[227: 匿名さん]

盛土による人工平坦整形地は地震のときに地すべりは大丈夫なのでしょうか？

[228: 匿名さん]

本当にそう思ってる？基礎があって全く一緒だと思うが。別にここを擁護するつもりないが。
なんか偏見あるんじゃない？

[229: ２２８]

２２８は２２６へのレスです。

[235: 匿名はん]

値引きないかな〜

[236: 購入検討中さん]

あるやろ〜

[237: 申込予定さん]

皆さんは夜景見学会は体験済みですか？

[238: 匿名さん]

230〜234までのレスが削除されています、どうして？

[239: 匿名はん]

本当ですよね。なんでかな？

[240: 申込予定さん]

夜景素敵ですよね〜

[241: 匿名はん]

4000万円くらいならなぁ・・・。駅から遠いのは気にならないんですが

[242: マンション投資家さん]

指値４０００行ってみよ〜！
絶対いける！！ようなきがする
あかんかったら買わん買ったら良いんだす。
ただし通ったら買いや＾＾。

[243: 匿名さん]

マンション投資家さんのおっしゃるとおりですね、この機会にぜひ候補にあげておきましょう。

このご時勢だからできる値引き、そうめったにありませんよ、ただ分譲マンションは値引き率が

云々で購入するものではありませんので営業さんの立場も考えてあげてください。

[244: 匿名さん]

ぶっちゃけこのご時世、指値もらったほうが営業マンはやりやすい。この金額なら買う！！みたいな。遠慮せずズバズバいったらよろしい。

ただし紳士的に。

これが無いやつは会話が成立しまへん。

[245: 申込予定さん]

あの立地であの内装なら今でもじゅうぶんお値打ちですよね！

[247: 匿名さん]

同感です、会社思いの方がいらっしゃる物件なら信用できますわ、値引きしてなんて言えません。

[248: 申込予定さん]

もうすぐ２回目の価格改定もされるらしいですよ！

[249: 匿名はん]

本当ですか？期待したいです。

[250: 通りすがり]

まじっすか！契約済みの方たちは複雑な心境やろな〜。

[251: 匿名さん]

価格改定するんだ。

ウィルかシーズの販売員情報？

[252: 匿名さん]

なわけないやろ。
販売センターに行くとわかる。
あれだけ客がきてて、売れていってるのに。
かなり駆け引きしてみたけど、厳しい反応やった。

[253: 匿名はん]

どのくらい残ってるんでしょうか？

[254: 匿名さん]

40戸くらい残ってるでしょ。

[255: ビギナーさん]

担当者の話では半分売れていると言っていましたよ。
見に行っただけなので価格の話などはしませんでしたが。
思ったより価格としては妥当な印象を受けました。
本格的な購入はまだですが、充分候補に入れていいと思っています。
次はエアフォレストもみてみたいなと。

[256: 匿名さん]

>>255さんへ
担当者の話を鵜呑みにしてはいけませんよ。
この業界での売れ行きは表向きだけで実体とは大きく異なることを認識してください。

情報ソースは明かせませんが、>>254さんのご指摘の通り、
いや、それ以上が売れ残っているらしいですよ。

竣工後4ヶ月近くもも経つのに、たったの10戸程度しか売れていないという惨敗を喫している事態から察すると、>>248さんが言うところの「二回目の価格改定」も十分有り得る話と思いますよ。

急ぐ必要はないと思います。ここは静観されてはいかがでしょうか？

また、エアフォレストですが、事業主の台所事情、資金繰りが気がかりです。
事業主が上場企業ならば、ゴーイング・コンサーンに疑義があっても不思議ではないという状況と聞きます。

不安定な情勢だからこそ、買った後からのアフターサービス、管理や建物の不具合・欠陥問題で泣かないためにも、適正価格で販売されている物件で不況を乗り越えていく体力のある事情主の物件を選んでくださいね。それがどの物件なのかはご自信で探してくださいね。

[257: 物件比較中さん]

このあたりには、まだ同程度の物件建てる場所がたくさんありそう。
既存物件含め、値下がりが心配。
駅まで遠いのと、電車の乗り換え考えれば日々の生活もしんどそう。
阪急しか使えないので、サラリーマンには不向き。
そう考えると、値下げされても資産価値も見出せず、私は見送りました。

[258: ビギナーさん]

確かにエアフォレストの資金繰りの話はブランズの担当者も話をされていました。
競合ですからどこまで信じていいのかは分かりませんでしたが。
ただ、２５６さんの話とも一致していますね。

二回目の価格改定があるのならいいきっかけになるかもしれませんし。
２５６さんのおっしゃるとおりいろいろモデルルーム等見ながらゆっくり検討していきたいと思います。ありがとうございます。

[259: 匿名はん]

>>258
最初の三行やばくない？削除したほうが・・・

[260: 匿名さん]

246さんのレスが削除されています。
そんなに無関係な話題のレスだったかな？物件に関して利害関係がなくストレートな意見は大歓迎だと思う、なりすましのレスは判断材料にもならないので。

[263: 申込予定さん]

スローライフの時代ですから、これからはブランズ苦楽園のようなマンションが
圧倒的に支持されるようになるんではないでしょうか。

[264: 匿名さん]

261さん262さんのレスが削除されていますけど問題があったのでしょうか？

[265: 匿名はん]

痛い点をつっこまれて、販売員が削除依頼を出しただけでは。

[266: 匿名さん]

>265
そうなんですか、長短メリット、デメリット辛口な指摘などあらゆるご意見が聞きたかったので残念です。

案外、痛い点なんかが重要な情報かもしれません。

セールストークのような偏ったコメントだけで判断したくないですからね、有り難うございました。

[267: 匿名さん]

ただの中傷だから削除されたんでしょ

[268: デベにお勤めさん]

業界ではこのマンションの売れてなさは有名です。

竣工時に売れていたのは、５戸程度だったはずです。

だから、ウィルも事業主から撤退したし。

その後もこのマンションが大きく売れている話は聞いたことがありません。

ウィル事態も危ういし、春を迎えれるかどうか。。。

更なる価格改定は必須ではないのでしょうか。

[269: 匿名さん]

ウィルは販売でしょ？
関係ないじゃんｗ

ライバル会社のデベさんさぁ
語るなら売主の東急について語ってよ

[270: 匿名さん]

268さん
・・・このマンションの売れてなさは有名です。
売れていない原因はなんですか？価格改定が必須と言われるのは物件に対して最初から価格設定が高すぎるのでしょうか？

[271: 物件比較中さん]

中傷と捉えてほしくないのですが、販売会社が物件とマッチしていないような気が。。
後のカーニバルですが。

[272: 匿名さん]

ウィルかシーズか知らないが、２５８に書かれている

「タケツーの資金繰り」を出して比較するのはどうかと思う。

実際、タケツーのマンション販売してるし、自分らが販売している他のデベも
苦しいと思うけどな。

[273: 匿名はん]

今の時代に分譲マンションで徒歩15分というのは消費者を舐めてる。
高度経済成長期、人口急増期の大規模団地等ならともかく、これから人口減少、
住宅あまり、空家率の増加、少子高齢化の時代に分譲で駅15分とかありえない。
マンションは立地が命。一定以上の値段の場合、建ではなかなかえられない
環境と生活利便性と駅近を全て満たした物件でないと意味が無い。

[274: 物件比較中さん]

>>269
関係ないけど関係なくないんだな。

売れない＝ウィルには手数料が入らない→ウィル飛ぶ

ウィルが飛ぶこと自体は東急にとっては何の影響も無いと思いますが、
とにかく、何が何でもお金が欲しくて必死なウィルにとっては
価格改定は必須、ってことでしょう。
シーズにしても一緒。

まぁ、東急にしてもいつまでも赤字垂れ流して放っておくよりは
少しでも早く売り切りたいというのが正直なところでしょう。

[275: 匿名さん]

暫く見ないあいだにまたもや業者の＊＊みたいになってるなー
かわいそうに・・・
たかだか手数料ごときで飛ぶ飛ばないになるわけないでしょうに

[276: 匿名はん]

やっぱり価格改定ないんかな

[277: 匿名はん]

この崖地マンション、５０戸程度の計画でよかったですね。

これが２００戸とかだったら売れ残りでデベに凄まじいダメージを与えたことでしょうね。

[278: 匿名さん]

それともともと崖地だから土地の取得コストが平地よりはるかに安いでしょうしね。

[279: 匿名はん]

一番町ぐらいの下のほうでガケ地扱いなら、苦楽園甲陽園芦屋住吉山手御影山手他、阪神間
ガケ地だらけやがな。

[280: 匿名さん]

>>279
あんた何度も同じ事言って馬鹿だね。なんか勘違いしてないか？

ここは正真正銘の法面に建てているわけだが。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&q=%E8%8B%A6%E6%A5%BD%E5%9C%92%...,135.316608&spn=0,359.978113&z=16&iwloc=addr&layer=c&cbll=34.753404,135.316555&panoid=Sw5fChE0mkYEXSlhvYYX4g&cbp=12,261.0271015344769,,0,-0.6360849621463507
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/a/7/a739cd6d.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/2/9/291c2b2d.jpg

普通の宅地はせいぜい山の斜面の住宅街（苦楽園四番町だろうが、甲陽園目神山町
だろうが）でも、勾配5〜10%程度までの敷地が大半。
このマンションのような30%近い法面とは全然違う。

http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/e/8/e8bb2875.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/7/6/7693989c.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/c/6/c6be66ea.jpg
これ隣の敷地ね。どう見ても崖。

町名で判断はできない。同じ町名でも緩やかな整形地もあれば、勾配30%近い崖地もある。

阪神間の六甲山南麓住宅街でも、勾配30%級の宅地に建ってる家なんてごく一部であまりないですよ。
一部の階段マンション（地下マンション）ぐらい。

[281: デベにお勤めさん]

270さんへ

売れてなさはもちろん価格の問題が大きいです。
もともとの計画の時期が3年前くらいで、その転売用地を東急とウィルが買ったのがその後。
時期的に、その後、建築コストが大幅に上昇。
転売用地（高い土地の購入）　+　　建築コスト上昇　　＝　高い販売価格

もともとそれほど多くない供給で苦楽園徒歩5-10分圏内で坪190万円くらいであった相場を
大きく逸脱して坪220万円以上で販売を開始したのが売れてなさの大きな理由です。

それと同時期に、マンションが売れなくなり、さらに阪神間で高額物件が大量に供給され、条件、価格で他のマンションに負けている結果、必然的に売れないマンションになったのです。

[282: 物件比較中さん]

>>280

勝手に人様のブログの写真を転載するのはどうかと思いますよ。
今後気をつけてください。

このマンションはとてもよいマンションだと思いますがね。価格以外（汗）

[283: 匿名はん]

坪どのくらいが妥当？
みなさんエライ詳しいね

[284: 匿名はん]

>280

人を馬鹿扱いする乱暴さの前に、自分の固執差加減のほうが余程気持ち悪いよ。

山手町の階段マンション、元祖階段マンション、御影山手でも甲南山手でも住吉山手でも

探せば一杯あるよそんなマンション。

あと、目神山が５％〜１０％だと？勝手なうそこくなよ。現地見たことあるのか？

勘違いはアンタだよ。阪神間なんて、よくも悪くも、そんな立地ごまんとあるトコだ。

人の好き好きほっといてやれよ。イヤなら自分が買わなきゃいいだけの話だろ。

それとも下のほうに住んでて揶揄してんのか？

[285: 匿名はん]

業者どうしがケンカすんな！

[286: 匿名はん]

階段マンションや地下マンションは崖地マンションの一種です。
いくらでもあるもなにも、そういう崖地（常識的な高さの擁壁一段ですら処理しきれない
高低差のある勾配の敷地）に立つマンションは本質的に低い価値の土地に建てられています。

[287: 匿名さん]

いや、、、あのぉ、私は急勾配でない山手側のマンションに住んでますが、戸建も比較しましたが
擁壁とか造成とか物理的要因とコスト面の問題もあって、戸建用地としては処理しきれない土地も
マンションだと良くも悪くも何とかなっちゃうってこともあるんじゃないかと思いますが。
（だからって某業者の山の上のほったらかし問題みたいなのは困りますが。）

別にマンション擁護派でも、戸建絶対派でも私はないので。非常に偏見に近い意見に見えます。
再度売買に出すのも賃貸に出すのも自己責任ですし。好きなとこ買えるとこに住めばよいのでは。
実際平坦な戸建では得られない眺望も例えばあるでしょうし。阪神間の良さの一つと思いますが。
完全に好みの問題かと。

それより販売会社は私もどうかと思う。東急さんが直接売ったほうが良いのでは。

[288: 申込予定さん]

販売会社に問題はないと思いますよ。

[289: 匿名さん]

東急さん。販売会社考えた方がいいですよ。

東急リバブルだったらもっと売れてるんじゃない？

[290: 匿名さん]

販売会社さん自体はは悪くないのだけどミスマッチは私も感じるな。
関西系のノリで売る物件じゃないように感じるなぁ。今頃言ってもなんですが。
ここでこんなにレスが多いのも、その辺のミスマッチも手伝って突っ込みどころが満載過ぎまんねん。

[291: 匿名さん]

この板の住人って、業者が３人位しかいないよね。
時々、一般の人がまぎれてるけど。

阪急さんと長谷工さんと東急さん？

[292: 申込予定さん]

ライバル業者の嫌がらせと買えない人の妬みが多いようですね。

[293: 周辺住民さん]

すぐ近くに住んでいますが、住環境は申し分ないですよ。
駅から遠いという方が多いですが、高低差はそんなにないので通勤でも程よく運動できてよいです。
（これくらい歩けないという方は、むしろもっと歩かれたほうがいいかも？！）坂の上だとこうはいきません。
それに、どうしても・・・という場合はバスもありますしね。

買い物も、病院も、大抵のことは樋ノ池で済むので、そもそも通勤以外では駅に執着する必要もありません。
かくいう私も車を利用しますが、ない生活は考えられない！ということはありません。歳をとって車を降りた場合は、上にも書きましたが、大抵のことは近くで済むので、通勤がなくなれば、駅に行く必要も余りないですし、いざとなればタクシーもあります。１０００円くらいですから、毎日でなければこれも問題ない。

便利なのに、とっても静かな街です。自然もまだ多い（マンションができなければもっとよかったけどね）

マンションの出来は私にはわかりませんが、私はこの街がとっても好きです。周辺住民としては、売れずに真っ暗なマンションでは困るので、出来てしまった以上は早く売れてほしいです。（エアフォレストもね）

検討中の方は、環境は申し分ないので、ぜひマンションの出来をじっくりチェックして決めてくださいね。

[294: 近所をよく知る人]

そうそう。結局苦楽園（特にヒノイケ）がすきかきらいかのハナシですよ。それだけ。

個人的にはヒノイケの雰囲気は嫌いではないがヒノイケに住みたいとは思わないので

まあ一番町ってのはありかなと思わなくもないんですが。随分と叩かれますね。笑

やたら電話してくる、もさーっとした駅近物件（？）あたりよりはまだ良いのでは。

[295: 検討中]

買える人は今が買い時なのにね。

これから出てくる物件は確実に安い値段で出てくるだろうけど、デベも利益削った訳じゃないから、内容もそれなりだし、土地がさらに下落してからデベが手に入れて作るの待ってたら消費税が上がったり…

バブルの時もそうだったようにお金かけて作った物を買い叩くのが、安かろう悪かろうにならずにいい買い物ができる。

３末に向かって買い手有利の間に買い叩ける人は頑張ろう！

[296: 匿名さん]

元々の価格設定を誤った物件を少々安く買っても、あまりメリット感じないけどね。

普通になっただけでしょ。

[297: 検討中]

そう思うならあなたは買わなければいいだけ。
言いたいのは、先延ばしすれば、条件が良くなるとは限らないから、買えるなら見極めて買った方がいいということ。

この物件に限った話ではないよ

[298: 匿名はん]

>>297
ご苦労様です
土日なんで見学は多いですか？

[299: 匿名はん]

297だけど、営業じゃないよ。
このマンション買ってもらわなくていいし、ただ一般論として書いただけ。

[300: 匿名さん]

やたら、このマンションや樋ノ池を褒めちぎる書き込みが多いですね。
ほんとご苦労様としか言いようが無い(^^;)
だって、ここの営業マン以外に、そんな褒めちぎって得する人いない訳だし。

普通に考えると、駅から遠い、崖に建つ、東向きマンションなんて、今の
値段で買う人なんていないですよぉ(^^)

[301: 物件比較中さん]

確かに樋ノ池の環境はいいと思います。
しかし東向きというところも大いにひっかかりますね。
全体的に後１０００万くらい値下げがあれば買ってもいいかなとは
正直思ってるんですが・・・。

[302: 付近住民]

自分の住んでいるところを褒めて何かおかしいですか？

マンションにプラスになることを書くのは全て営業の書き込みですか？

なら悪いことを書くあなたは他社の営業ですか？

売れて嬉しいのは営業だけなら、売れて欲しくないあなたは誰ですか？

樋ノ池について書きましたが、マンションがいい物件なのかどうかについては触れていません。
付近の住民としてはできたマンションが売れなくて暗い雰囲気になるのは困るのです。
だから、ここでもエアフォレストでもいいから、ぜひ購入を検討してもらいたいです。

街に関しては住んでいる住人の意見として参考になると思って書きました。
場所はとてもいいところですから、マンションの出来は、各自で判断してください。

[303: 付近住民]

>302さん

うちも東向ですが、やはり夕方は暗いです。
ただ、西日がきつくないというメリットもあります。

マンションはすでにできているので、実際に気になる時間に見に行かれてはいかがですか？


…ホントに営業みたいやね(笑)

[304: 付近住民]

↑301さんへのレスでした

[305: 匿名はん]

ヒノイケのことを書いたものの一人ですが、ヒノイケって標準的苦楽園って感じでしょ。

先述のとおり、俺はヒノイケに住みたくはないけど、まあ割と明るく便利な街だとは思うよ。

関スーの前の路駐や人の往来のウジャウジャを除けば、そんなに嫌いではない。

ヒノイケで失敗こいてるほかのデベの直近既分譲物件だったら一番町で東急のほうが俺なら

良いけどね。あんま変わらないでしょ、駅距離は今更。笑　まあ、価格だけの問題かな。

ガケガケ言ってるのなんてのは、あんまりドコでも一緒だと思うし。窪地や南側よりいいや。

[306: 匿名さん]

景気がいい→土地仕入値・資材も高い→物件価格高くなる。

景気悪い→地価下がる・資材も安くなる→物件価格下がる。

・・今、値下げされてる物件は、高値で同じ物件を契約してしまった人との比較を除けば、決して一般的にも、「お買い得」とは限らない。１００年に一度のチャンスは、業者の売り言葉。踊らされてはいけない。

[307: 匿名さん]

この物件、

なんだか色んな業者にいじくられて
かわいそうだね

まあまあいいほうだと思うけど

価格次第ですがｗ

[308: 住まいに詳しい人]

306の言っていることはある意味正しい。これから先の物件は今より安くなる。
ただ、同じ質のまま安く買えるのは今すでに出来ている物件を買い叩くしかない。

不景気での価格下落は、土地の取得費用が安くなることもあるが、建築でのコストダウンも大きい。
資材価格の下落は、同等の質を保ったままというわけではなく、無駄を省くことによっての下落。
無駄を省くと書けば悪くは聞こえないが、もともと贅沢というのは無駄な部分があってこそなので、それを省けば大変つまらなくなる。

今後は「安さこそすべて」の期間がしばらく続くだろうから、何より安いほうがいいという人は「待ち」。ある程度の質を保った上で割安な物件となれば、ここやエアフォレストのような「今出来上がっていて売れ残っている物件」ということになる。

…でも、私ならブランズの上の「ロイヤルヴィラ」をリノベーションするかな？古いのに、上質だし広いし、安いし。

[309: 匿名さん]

マンションの上物なんて一戸あたりせいぜい1500万ぐらいだよ。
土地の値段が全て。地価が相場を決める。

今は株価だけではなく実態経済も2003年よりも遥かに悪いから、2003年よりも安い水準までは土地は下がる。ただし、土地は経済に連動するものの、上がるときは急上昇するが、下がるときはゆっくりじわじわなのでかなりタイムラグがある。

[310: 匿名はん]

↑俺はデベではないし擁護する立場にもないが、あなたの知識は完全に知ったかの域を出ていないのでいい加減なことを言わないほうがいい。特に前半。直近の資材価格の高騰は異常だったよ。

[311: マンコミュファンさん]

今出て来ている物件を買い叩くデメリット＝設計変更が一切出来ないこと。
また、売れない物件には、なにか理由があるはず。

自分のライフスタイルや将来設計をムシして、価格だけで動くのは、

決して、家選びの本質では無い。「安○買いの銭○い」は、私はしたくない。

一生に一回かもしれない買物においては、もっと大事なものがあると思う。

[312: 匿名さん]

いろいろお褒めの書き込み多いですが、買い手の評価はといえば「大量売れ残り」が
全てを物語っている。(マンション夜見ると真っ暗です(笑))
いくら、買い煽ってもダメってこと。
土地高、材料高が最高潮に達した時に建てたマンションなので、利益出そうとすると
今の値段になるのだろうが、買い手はデべの都合に合わせる高値で買う必要ないからね。

あと１千万下げて、ようやくスタートラインって感じやろ。

[313: 物件比較中さん]

売れてないのは、今どこでも一緒でしょ。
価格は値下げ後の値段がスタートラインでしょ。常識的に考えて。
あと１０００万って苦楽園の値段じゃないし、そこまで価値下げてほしくない。
自分が買うのに安いのは嬉しいけど、安くなるということは、同じマンションの住人の平均所得が下がるということ。それは、いいこととはいえない。
ネガティブな意見の人は、買う気があるの？煽ってるだけ？他の業者？

私はここ含めて検討しているけど、値段に関しての待ちではなくて、もう少し売れてどんな感じの人が入るのか見ないと決められないなぁ。
他に検討しているところが早く埋まればそちらにするかも。

[314: 近所をよく知る人]

313の「どんな人が入るのかを見てから」って笑った。

どんな人が購入したか、まさかデべの営業マンに聞く気んだろうか？
こんな個人情報が厳しくなった時代に。

それか、マンションの前に立ってて、出入りする人をチェックするとか？？？

それに、苦楽園の価格なんて言う表現も、あなた営業マン？？？って感じ。
この地に長く住んでるものに言わせると、マンション乱立のあの辺りは苦楽園と言われる
地域の中では、はっきり言って人気ないよ。
苦楽園らしいのは、雲井・殿山・菊谷・松ヶ丘などの邸宅街や、ニテコ周辺の邸宅
街と思うけど・・・(あっしは、上記地名のどこかにすんどるが)

あんな不便な場所では、ガツンと値引くか、景気が良くなるまで２，３年寝かせる
かのどちらだろうね。
住友みたいに体力あれば、値下げせずに２，３年掛けて売ることもできるのだろうが、
ここのデべは苦しそうだから、それは無理だろうな。

[315: 物件比較中さん]

マンション検討中だから、マンション乱立のエリアで検討しているんだろうに・・・邸宅街でマンションは少ないでしょ？

苦楽園の値段というのも、そこでマンション探しているから大体の相場つかめているんだろうに・・・

「どんな人が入るのかを見てから」・・・確かに、どうやって調べるかというのはあるけど、人が増えてきたらなんとなくの感じはつかめるし、実際に検討しているからそういうのが気になるんだろうに・・・

正直な気持ちで書いているから、営業マン扱いだけは勘弁してほしい。書き込みにくくなる。

[316: 不動産購入勉強中さん]

掲示板、阪神エリアで一番盛り上がってるのに、売れ行きは他より数段悪い
のはなぜ？？？？？
不動産不況とはいえ、あのガラガラ状況は異常！！！

同じく盛り上がってた、ダイドーの芦屋物件は残りが３軒になったらしい。
(デべ公表なので、100%正しいかは分からないが)

ここも盛り上がった分、売れるといいですねー。

[317: 匿名さん]

いや〜、いまはどこも売れ行き悪いからね〜。賞も無いつっこみばっかり入れてんとＭＲ行って値引き交渉でもしましょ！！

[318: 近所をよく知る人]

売れない売れないと口をそろえるデべ多いが、その度合いも差が拡大しているのも
事実。
いい物件なら、このご時世でも竣工前に完売してるしね。
阪神間では甲子園のジェイグラン。

竣工後に２割程度残ってる物件は多いが、ここみたいに竣工時にガラガラなのは
ひどすぎ。
明かりの数を数えましたが、ひいき目に見ても２割行ってない。

今のご時世でも、ここまで悲惨な物件はめったに無い気がするのは私だけ。

[319: 匿名さん]

そんなことかいたら、売れていると偽装する為に夜にまだ売れてない部屋に明かりつけるんじゃない。

[320: 近所をよく知る人]

甲陽園や苦楽園の全てにおいて本質的なブランド価値があるわけではないです。
目神山や鷲林寺、柏堂などの不便な立地は、正直に坪単価が安いです。
好景気時のバブル価格を除外すると駅から1.2km以上離れている山の斜面は
100坪で坪単価25〜40万ほどが相場。
高い価値があると評価されているのは、駅から徒歩数分で閑静なエリア（松ヶ丘、久出ヶ谷、
菊谷などのうちの一部）と、駅から平坦で閑静なエリア（ニテコ池周辺）それだけ。

[321: 住まいに詳しい人]

近所をよく知る人さんはよほど苦楽園が嫌いなのかもしれませんが、最近の新聞広告見ても樋之池の坪単価は１００万円くらいですよ。このマンションのあるところは斜面だからもっと安いだろうけど、造成してあるんだからそれは差し引かないと。同じ並びの戸建造成地は坪単価で８０万くらいだし。
目神山や鷲林寺、柏堂あたりとは利便性に関してもぜんぜん違うし。あそこら辺はまた違った魅力があるわけだし、ただ樋之池と一緒に論じるのは卑怯だと思う。

それにしても、どうしてこんなに無理して否定的な人が出てくるんだろう？よほど恨みでもあるんだろうか？

肯定的な意見も、否定的な意見もあっていいと思う。最終的には呼んでいる人が判断すればいいんだから。
ただ出来るだけ事実に基づいたことで論じないと。ただの中傷合戦になるんじゃないですか？

[322: サラリーマンさん]

321殿

否定的かどうかは別にして、竣工して２ヶ月経つのに灯りが灯る部屋が２割以下と
いうのが買い手から見た評価の全てでしょう。

駅から遠く、東向きの部屋しかないマンションを今の価格で買う人は、余程の理由が
ある方々でしょう。

高評価の書き込みが多くなっていますが、本当にそうなら、灯りがポツリポツリしか
灯らないマンションであるはずが無いと思いますよ。

[323: 住まいに詳しい人]

私はマンションについての評価はしておりません。
最近の書き込みを読んでも、マンションに関してというよりは、マンションの環境についての評価がされているんじゃないでしょうか？
だとすれば、売れ行きの鈍いこのマンションは余り評価されていない。という風に私は感じましたが。

私はマンション検討していませんが、今後ここが売れるカギとなるのはやはり「価格」ということになるでしょうね。（あたりまえか）

[324: いつか買いたいさん]

私も売れる為には適正価格まで下げるしか手はないと思いますね。
２割下げれば、少しずつ売れ出して、夏ごろにはそれなりに部屋の明かりが灯った
マンションになるのではないでしょうか？

それと、80平米以上の部屋しか作らなかったことも販売大不振の理由の１つじゃ
ないでしょうか？
樋の池は番町の山の上から降りて来たい高齢者需要もあるわけだから、夫婦２人とか
１人で住む用の60平米から70平米の部屋なんかも作っとけば、今のような惨状は
免れたかも。
それに、最近は子供を作らない夫婦も増加してるそうだし。
近所のエアフォレストには60平米、70平米台もあったけど、狭い部屋は完売しちゃったん
じゃないかな？

このマンション企画した担当者は、ちゃんと調査したんでしょうかね？
苦楽園＝金持ちが多い＝広い部屋が売れる　と小学生のような発想でもしてしまった
のでしょうか？
社内でも、ここの企画担当者は、かなり叩かれてるんだろうな。

[325: 匿名はん]

急速に景気が低下し実体経済が悪化しているのに対して、まだ不動産の価格の下落が全然追いついていない。今は2002年よりも遥かに経済が悪いのに、93〜94年ごろの不動産価格で買うようなもんですよ。

[326: マンコミュファンさん]

高めのマンションをポーンと買うのは、高齢で車が運転できなくなって
駅から遠い不便な邸宅を売った金額でまかなう老夫婦ぐらいですが、
その場合は駅近閑静環境良好な物件か、都会便利医療商業充実な物件に限られます。

駅から遠いのに高くて半端な物件なんて、資金のある人間は誰も買いませんよ。

[327: 購入検討中さん]

ところで、高い高いといっている方は、いくらなら適正だと思いますか？
聞きたいのは、「これは安い」ではなく「こんなものだな」という額です。

[328: 申込予定さん]

今が適正価格です。あの立地あの仕様、買い時なので近日中に売り切れ必至ではないでしょうか？

[329: 申し込まない予定さん]

↑いつまでもシツコイですね。

何が言いたいんですかね。

[330: 匿名さん]

２００３年ごろのマンション価格がまぁ今の時点の適正価格でしょう。

[331: 匿名はん]

８割売れ残りとは。夙川も地盤沈下したものですね。

[332: 近所をよく知る人]

夙川・苦楽園が地盤沈下したのではなく、駅から遠い山の斜面物件ってのが
８割売れ残りの原因じゃないでしょうか？

適正価格は3,500万前後ではないでしょうか。
3,500万なら、不便で東向きってことにも目をつぶって買う人も出てくるかも
しれない。
3,500万でも、完売までには時間を要するでしょうけど。

[333: 匿名はん]

今のところここは考えてないけど、３５００万だったらかなり有力な候補になるな。
さすがにそこまでは下がらないだろうけど。
一番安いのが４０００万切るくらいが適正じゃないですか？

[334: 匿名さん]

ここ買うとしたら、価格で余程のメリットを感じた場合だけだろうね。
マイナスが多すぎる。
駅から遠く、東向きというのは、マンションにとって致命的マイナスだし。

夜景をメリットに強調しているが、それなら南向き中心のエアフォレストの
方がまだましな感じ。
山をけずって建てたのはここと同じだが、ここほど急斜面の崖ではなかったし。

私もここの適正価格は3,500万〜だと思う。
やはり、場所が悪すぎる。

[335: 匿名はん]

まあ好き放題書くのも結構だが
野村とトヨタのヒノイケの値段あたりが一応完売したわけだから
それなりの比較にはなるんじゃないの
両方同じ時期に出てたらどっち選ぶかといわれれば俺ならこっちかな
どっちも買ってないが。笑

[336: 匿名はん]

あと、エアフォレストって、、、デベまだいるの？
いたのか、池銀もまだあるから。

[337: 匿名さん]

即日完売したトヨタの物件とこの崖地マンションを比較したのにはわろた(^^)

トヨタの物件は一応完売じゃなくて、即日完売で抽選に漏れた人も多数でしたよ。

竣工後、数ヶ月経つのに８割が売れ残ってる物件と比較するのはどうかと(爆笑)
ようは、まったく価格の比較にはならないってことよ。
買い手はデべが考えるより頭いいよ。
その証拠にブランズ苦楽園は大量売れ残りを抱えて苦しんでる。
デべより買い手の方が数段、見る目があるってことよ。

どうでもいいけど、少しは灯りが灯るマンションになるよう、努力して下さいよ。
デべさん。
崖に真っ暗なマンションがへばりついてるのは、気持ち悪くて仕方ない(大爆笑)

[338: 匿名はん]

そうかなぁ。そんなにトヨタのアレ良かったか？
俺ならあの場所（というかヒノイケのど真ん中）とかに住むのは全く魅力感じないんだが。

あの物件も4000万台から5000万台が大半だった。結局価格の問題だけだろ。

[339: 通りすがりのデベ勤め]

あの物件も4000万台から5000万台が大半だった。結局価格の問題だけだろ。
↑
時価適正価格だったんだろうね。
そういう意味ではこちらはちょっと不運というか残念な物件。時価適正価格を読めなかったのと景気の先読みが甘すぎた。物件イメージが崩れすぎた感アリ、とっとと損切価格で放出したほうが賢明かと。
しかしその放出価格も読めないご時勢。
いっそ落札制度なんてどう？では＊向きの３階＊＊タイプ１５００万から〜！！！？
画期的なシステムでは！？

[340: 匿名さん]

お、ノムラさんかな。トヨタにいい顔できてよかったねぇ。もうトヨタも事業撤退かもだけどな。

確かにタイミングは大きいわな。さっきも書いたが同じ価格帯で同じ値段でどっちか選べだったら
個人的にはこっちのほうが好みだな。最初のAskingが高すぎたのは同意。
遠くて高いってイメージがついちゃった。遠いってもヒノイケ自体駅から遠いし、トヨタのだって
実際そんなに言うほど変わらんからね。

ま、東急さんは真面目な会社で、ここで仕切りにいじめられる必要性も感じないので、客観的に
頑張って欲しいなぁとは思いまふ。結局このご時勢だと値段かな。

[341: 匿名さん]

落札制度で売るって、グッドアイデアじゃないですか？
ここまで、売れないマンションだと、それしかないかも。
デべの営業さんも読んでるみたいだから、マジで検討するかもしれないよ。
最初は1,500万スタートなんでしょうかね？

[342: 匿名はん]

コケかけのＩＤＵあたりが言いかねないようようなハナシするなよ。煽りにしてもレベル低すぎ。

[343: 匿名さん]

レベルの高い物件の話しをしていません、マンションに合った論議をしているのです。

[344: 匿名はん]

レベルの低い物件なんか他にゴマンどころかヒャクマンぐらいあるだろ。
そんなに酷くないだろうにココは。価格と営業とタイミング以外は。苦笑

[345: 匿名さん]

心ない中傷ばっかり…

ライバル業者はとっとと退散しろ！

[346: 匿名はん]

ライバル業者も暇じゃないのにここに来ると言うことは、やっぱり気になると言うこと。

見向きもされなくなったときは終わりだと思うよ。

ここは興味を持っている人がもっといてもいいはず（立地条件云々は、来て見てやめるというのはあるだろうが）なのに、それもないのはやっぱり価格設定が原因なんだろうな。

苦楽園に新たに住みたい層は若い人が多いだろうから４０００万切ってたらとりあえず見に来る人は多かったはず。

５０００万だと他にも選択肢はあるし、戸建ても視野に入るからね。

とにかく今の時期はタイミングが悪かったね。
これから先（他の低価格マンションがでてくる）ことを考えれば、価格下げてでも早く売り切った方がいいと思うけど。

[347: 匿名はん]

価値感の相違かもしれんが、わたしは西日が嫌いであれは身体によくない、このマンションは東向きで眺望もよい。

それに静かであるし前に公園があり庭みたいなものである。

マンションの価格だけをグチャグチャ言うんじゃなくてこの素晴らしい環境も値段のうちだと思う。

[348: 匿名はん]

私もいいところだと思いますよ。
だから、買ってください。
私はもう少し下がったら欲しいです。

[349: 匿名はん]

正直なところ、いくらくらいまでなら下がるのか本当の営業さんに出てきて欲しいな。
今の値段から下がらないなら買えないので、見に行っても仕方ないし。
下がるなら欲しいなと思ってます。

[350: 地元不動産業者さん]

散々貶めて、ここで聞くのかよ、、、苦笑

行って聞いてきなよ。

[351: 匿名さん]

別に番町とか樋之池とか町名はどうでもいいんですけど。

ようするに阪急の本線ではなく支線の駅から徒歩1.2km以上（歩いたらドアツードアで駅まで20分弱ぐらいかかるかな？）で東斜面の崖地に建つマンションの適正価格がいくらかって事です。

駅へのアクセス、利便性は老松町の市営住宅と全くガチの互角ぐらいですね。すぐ隣だし。

[352: 匿名さん]

老松町といえば、エスリード老松町っていつ販売開始するんでしょうね。

[353: 匿名はん]

値下げを待っているといい部屋がなくなっちゃいますから早く決めましょう。

[354: 匿名はん]

ごめん。待つ

[355: 匿名はん]

結構待っている人多いね。

やはり、問題は価格だけだよ。

期待して待ってます！

[356: 匿名はん]

芦屋だけど大東町の物件、大幅値引き・・ここもそれくらい期待していいかな？

[357: 申込予定さん]

高付加価値マンションですからこれ以上値段は下がらないと思いますし、
価格以上の価値のあるマンションだと思います。
営業さんも親切で好印象ですし、しつこいＤＭなども送ってこないので
興味のある方は次の週末にでも見学されてみてはいかがでしょう？
無駄な広告費を抑えて物件価格を抑えるという企業姿勢も魅力ですね。

[358: 匿名はん]

はい？

[359: 匿名さん]

357って明らかに対抗業者だよね。
むか〜し、「ほめ殺し」って言葉あったよね。
あれだ。

なんか、業者ばっか。
ちゃんとした意見が欲しいですね。

ちなみに私は見送りましたが、値段はそれなりじゃないかと思ってます。
場所に納得するなら、もうちょっとサービスがあればokかな。

[360: 匿名はん]

業者みたいなのもいますが、検討している人（私含め）もいますよ。
それに、見てる人は多いはずだし、いろんな人が書き込めば、書き込みの信頼性も上がるはず（同じ人じゃダメ）

なので、気にせずどんどん書き込みましょうよ。

ところで、サービスってどういったものですか？

私はやっぱり値段だなぁ

[361: 匿名はん]

ゴミ出しは部屋前にすべき。管理は天下の東急コミュニティー。管理人全日だし、できるでしょ？

[362: ご近所さん]

今引越ししてるよ。
実は結構売れてて、新学期までには明るいマンションに・・・なるのか？
ぜひそうなってほしいね。

[363: 申込予定さん]

だから前から売り切れ必至だと言っているではないですか！
こんな素晴らしいマンション後にも先にもないでしょう。

>>359
いい加減なことをほざくな！

[364: 匿名はん]

>>363
ずっと申込予定さんですがいつ買われるのですか？まだタイミングじゃないのですか？

[365: 匿名はん]

分かっていてツッ込むのはヤボですよ。

さて我々？の関心は値引きです、競合物件の動向（値引き）を見ながらこの機会にお買い得価格で購入したいものです。

[366: 匿名さん]

販売担当者が申込予定者になりすまして
こんなところで「必死」で書き込みをしているようじゃあ、
この物件もおしまいだなあ。

そら恐ろしいほどの悲惨な売れ行きで、販売担当者は暇を持て余しているのだろうなあ。

「売り切れ必至」なんて煽っている暇があるのだったら、
「売り残り」がたたって「必死」にならないように真面目にセールスしなはれ。

[367: 契約済みさん]

ステイタスの要素が強い地区なので今の時期売れにくいでしょう。ステイタス＝贅沢。消費者心理利的に敬遠され気味。売り出し当初にMRに伺いましたけで。とても良い部分も持ってる物件だと思いますよー。興味のある方は足を運ぶ価値ありです（価格も柔軟な対応してもらえるんじゃないかな）。

[368: 匿名はん]

苦楽園の住宅街は基本的に山の中腹の山林を破壊して造成されたのだけど、開発しやすいエリアはとっくの昔に分譲されているんですね。

ここの敷地が『一応は』駅から徒歩圏でありながら最後まで残っていたのは、ようするに急勾配の崖地で宅地に向かない地勢だったからですよ。

ようするにここの物件を買うというのは、最後まで残っていたババを掴まされたという事にもなります。これは鳴り物入りで登場して大失敗に終わったS地所の苦楽園五番町についてもいえますけどね。

[369: 匿名はん]

>>367
ついに申込予定から契約されたのですね！

[370: 匿名はん]

>>368
急勾配の崖地で土地の値段が安かったので開発したと思っていました。

[371: 近所住民]

昔からのことよく知ってそうだけど、苦楽園五番町は総合地所が開発した訳じゃないよ。２０年前にイトマンが開発して潰れて住友銀行が不良債権として処理したのを数年前に総合地所が買って販売しただけ。
だから、震災前に出来上がっていたし、大きな影響もなかった。
崖地はリスクが高いことにはかわりないけど、なぜそこまで否定してこのマンションが売れないようにしたいのかわからないけど…

って相手にしない方がいいのか(笑)

いずれにしても、彼いわく「ババ掴まされた人」の方が買えない彼よりはうらやましいけどな。

[372: 匿名さん]

363も366も

他のライバル会社の人ですね…
きっと同一人物でしょうなぁ

み、みにくい＞＜

ジエンはやめたら？ｗ

[373: 匿名さん]

>368
おっしゃるとおり開発しやすいエリアはほとんど残っていませんね、ギリギリ徒歩圏で駅からここと同じくらいの距離の夙短の下の夏頃に竣工するマンションも候補に入れようかと。

＞ババを掴まされることのないように、しっかり見極めたいです。

大幅値引き期待できるなら・・・もうすこし様子見かな。

[374: 買い換え検討中]

今決算期を見送るのはビみょーですね〜。
今東急さんと契約しておいた方が良いかも。
他デベに投売りされたのを契約するのも、なんだかなーって感じです。

[375: 申込予定さん]

ステイタスな住環境と価格のバランスは今がベストではないでしょうか？
これ以上値段を下げるとここの掲示板にいるような質の悪い住民が増えるのが問題ですね。

[376: 匿名はん]

私もそう思います。

しかし、それでは売れないんだなぁ〜残念ながら。

[377: 匿名はん]

すぐ近くの老松町に市営住宅がありますので、住環境は良いです。
あと、ヒノイケも芦屋の朝日ヶ丘みたいに団地街なので、別に高く売れる理由はありません。
まぁ朝日ヶ丘よりは、坂は少なくて駅までは行きやすいけど支線だからね。

[378: 購入検討中さん]

支線だとか、そこまで気にする人はこの物件そもそも考えてないのでは？
私が評価する部分は、便利でありながら自然もあって環境がよいところですね。
通勤とかの利便性第一の人なら、ここら辺では阪急夙川とかＪＲ芦屋とか阪神西宮とかの近くで探すでしょうし、環境第一なら郊外の一軒家あたりを考えればいいわけで、ここやエアフォレストはそれを両立（妥協？）した物件だと思っています。
苦楽園の駅前だと、通勤・通学には使えますが、徒歩圏のスーパーがイカリしかなく、庶民には不便です。その点、樋之池だと、関スーやコープがあるし、コンビニやドラッグストアも多いので、生活にはこちらのほうが便利です。
苦楽園東のお屋敷街もスーパーないですよね。大社の関スーや新甲陽のコープは歩いてはいけないし・・・

なので、私はここかエアフォレストで検討しているわけですが、それ以外となると、この周辺ではなく神戸とかを考えています。

市営住宅があるから住環境がいいというのは、何が言いたいのかわかりませんが、発言には気をつけたほうがいいと思いますよ。

[379: 買い換え検討中]

相変わらずベタ褒めする人が出てきますね。

どうしてベタ褒めする人が何人もいるのに、夜は真っ暗なマンションなのでしょう？？？

褒める人が多いのと、空き部屋だらけで真っ暗なマンションとのギャップが大きく
よく分からないマンションなんですよね(^^;)

[380: 匿名]

相変わらず意味もなくけなす人が出てきますね。

少しずつ明るくなってきていますよ。

ここで検討されている方（あなたの言うところのべた褒め？よく読めば、そんな人いるのかな？）は、ひょっとしたら価格が下がるのかで「待ち」なんだと思いますが。

[381: 近所をよく知る人]

ていうかすぐ横の⑤番長はいわくつきの土地に総合地所が建築家つれてきて急勾配や崖下や崖上の宅地を逆手にとる手法で高く売り出してみたものの、反響が悪く売れ行き不調で結局途中で投げたって事でしょ。苦楽園は結構土地の目利きが難しい所だよ。豊楽町や木津山町、苦楽園口の西側一帯も谷埋め盛土が多く、夙川及び中新田川沿いは地下水脈が厚く滑る土地が多い。もっと上の斜面に行けば土石流の礫が堆積した地勢。

[382: 匿名はん]

だから、総合地所は最後に売り切ったところ。
建築家云々は住友銀行系の会社だよ。

いい加減なこと書くから、掲示板の信憑性がなくなるんだよ。

いわくつきなんて、根拠のないこと書いて、住んでいる人に失礼だと思いませんか？

[383: 匿名はん]

98年に始まった某業者の「苦楽園プロジェクト」でも途中から全く売れなくなったから、連中が連れてきた遠藤剛生や建築家と何の関係も無い業者やハウスメーカーの新築がここ10年で仲介土地に建った。結局、途中で破綻、頓挫して土地を投げたんだよ。

＞話題の宅地開発その後●西宮苦楽園プロジェクト　“傾斜地の高額物件”は販売難航
＞区画の半分は前面道路から5m近く落ち込む崖下の土地や，逆に高さ6mの擁壁の上の急斜地。

もっと言えば、ろくな地勢のエリアは昭和30年代後半までに開発されつくしている。

駅から2km以上離れた不便な山の中腹の新興造成地を除くと、駅から徒歩圏でありながら昭和40年以降まで
住宅が建っていなかった地域は、なんらかの問題や地勢、地形、災害リスクなどの点で難があった場所。

http://www.ohta-geo.com/siryou44/080517_18.html
＞川沿いの土地は、戦前には人が住んでいない土地でした。河川沿いの地盤が悪く、水害の危険もある土地だったからです。

この近辺に住んでいる人間なら、木津山町や深谷町などで浸水があった事や、夙川一帯は今の河川敷以外も旧河川流域（幅500m以上）で水はけが悪く地下水圧が高い事は知っている。苦楽園口の西側一帯なんて地下水脈（伏流水）が縦横無尽でずぶずぶの水はけ悪い湿地だよ。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...
夙川及び支流の広い範囲に盛土、緩扇状地が分布している事がわかる。

http://www.ohta-geo.com/morido/tyuusyutu/image1.gif
＞家屋は丘陵地の尾根付近の地盤の良いところに建てられていることがわかる。

http://www.ohta-geo.com/morido/tyuusyutu/image2.jpg
＞兵庫県南部地震後の被災谷埋め盛土図：低地や谷埋め・池埋めの盛土上にも家屋がたくさん建っている

[384: 匿名はん]

ぼくちゃんよく頑張ってネットで調べたね、エライ！

…で、何が言いたいの？

[385: 匿名はん]

何だか話が違う方向に行ってますね。

ややこしい人には絡まずに、もう少し購入検討者に有意義な情報交換をしましょうよ。

ところで、購入済みや入居されている方はいらっしゃいませんか？
是非ご意見伺いたいです

[386: 匿名はん]

ここは住所は樋之池町とか苦楽園一番町となっていますが、
実質は苦楽園五番町の崖の続きです。

崖を上がったところには家賃の安いアパートが建っています。
またその横にあるコボリマンションは実売１２００万円ほどです。

すぐ近くに市営の老松団地があります。

別にステータスや価格云々とかいうような土地柄じゃないですよ。

単なる駅から遠いそれなりに妥協した立地でしかないです。

[387: 申込予定さん]

どうしてもこのマンションの真の価値を捻じ曲げて伝えたい下劣な輩が多いようですね。
利便性と自然環境とステイタスの３つを満たすこのマンションに死角はありません。
専門家の間でも相当な評価のようです。
無邪気な営業さんも魅力的ですね。

[388: 匿名さん]

>386
コボリマンション１２００万もするのですか！びっくりです。

あの辺り、なんか寂しい感じがしますね、交通量が少なく静かでいいんでしょうけど・・・。

[389: 申込予定さん]

とても静かで住みやすい良い場所ですね。
永住にふさわしい憧れの地ですから専門家の評価が高いのも頷けますよね。

[390: 匿名はん]

いつもうしこまれるのですか？

[391: 匿名さん]

>>387、>>389　は、ここの関係者としか思えないのですが

不動産業界に勤めている、複数の友人たちに聞いた話では、
ここは売れ行きが悪いことで有名とのことでした

なんでも当初は東急不動産とウィルという2社のジョイントベンチャーとしてスタートしたが、
今はウィルは自らの持分を東急に売り払って、事業から撤退しています

ウィルが離脱した理由は分かりませんけど、
売れ行きが好調、つまり利益が出る事業ならば、撤退するハズは無いと思います

ここの関係者が、もしも申込予定や契約者になりすまして書き込みをしているならば、
涙も出ないほどの苦戦を強いられているのでしょうね

[392: いつか買いたいさん]

391さん、逆ですよ。
ここの営業だったら、こんなわかりやすい「褒め殺し」なんてするわけないと思いますよ。
ついでにいえば、売主以外の不動産関係者にしてみれば、自分の関わっている物件以外を「売れている」なんていうわけはないんですけどね。

・・・とはいっても、苦戦はしてそうですが（笑）

３月もあと少し。この価格のまま細々と売り続けていくんだろうか？

[393: マンション投資家さん]

この価格のまま細々と売り続けていくんだろうか？
↑んはわありましぇん！
本気で購入に望む方もしくはそう思わせることが出来る方ににはガッツリ値引き提示あるはず。
これ以上の先新価格なかなか出せないでしょ。だってかっこ悪いしィ～

[394: 契約済みさん]

勝手な書き込みは無視しましょう。

買えなくて僻んでいるのでしょう。

モデルルームの家具が素敵だったんですけど、コーディネートとか相談にのってもらいました？

購入者の方、どうされてます？

[395: 匿名さん]

値段が下がらないなら甑岩の物件も検討にいれよっかな？

[396: 不動産業者さん]

書き込みが多いので気になり拝見させていただきました。
私は、大阪で不動産の営業をしています。
ここの販売関係者ではございません。
なんか、少しでもいい事書くと販売業者扱いされますので。
第三者的に、書き込みさせていただきます。
この物件ですが、環境はいいです。
事業主もいいです。
間取りも、なかなか良いと思います。（4LDKが少ないかな？HPだけだは乗ってないだけかも）
駅からの距離は、この地域でしたらまあ少し遠いとは思いますが、坂がほとんどなかったと思います。
これで眺望が良いのでしたら、まあまあだと思います。
東向きはマイナス。
機械式駐車場しかないのもマイナス。
小学校が遠いのもマイナス。しかし、中学校も隣なので、この地域だと仕方ないのかも。小学生は学校が遠いと文句言いませんから。（言ったら甘やかせすぎじゃないですかね？）←個人的な意見です。失礼
ま、物件で100％はないですから。
みんな、どこか妥協しますから、そんなに欠点ばかり書き込まないほうがいいと思いますよ。
そんなに批判ばかりしなくてもいいと思うよ。
それこそ、競合している業者の嫌がらせにしか見えないですしね。
どこでも、（ここの事じゃないです）気に入れば買ったほうがいいですよ。
ご自身の意思でね。（じゃないと、不動産屋がどんどん潰れますから。私も人事ではない。）
中古相場と比較して、損がない価格だとは思います。
価格だけで買わないのが今の世の中ですが…。
通りすがりの仲介業者でした。

[397: 匿名さん]

私も傾斜地のマンションに住んだことがありますのでコメントします。

眺望が良く夜景に感動するのは最初の数ヶ月だけで毎日みていると飽きます、同様に駅から遠いのもはじめのうちは
少々きついですが毎日歩いていると慣れます。
山の斜面に建てられたマンションですから風通しが悪く湿気があり夏はムカデがよく部屋に入ってきました、これに
は慣れることができません。


ここは前が公園ですから小さな子供がいれば天気の良い日にはすぐに連れていけるのでいいでしょう。
ポケットパークのような小さな公園でも近くにあるのとないのとでは全然違いますよ。

さきの通りすがりの仲介業者さんの、環境がいいと言われるのは近くに幹線道路がなく騒音と排ガスの心配がない
のでいいとの意味でしょうか？

[398: 周辺住民さん]

No.397 環境がいいと言われるのは近くに幹線道路がなく騒音と排ガスの心配がないのでいいとの意味でしょう
　　　　か？
苦楽園の駅から徒歩１５分強ですが、パン屋、スーパー、クリーニング、病院、体育館、市民プール等が樋之池町に
集中していますので生活をするには非常に便利です。

[399: 匿名はん]

たしかにあの辺りの生活環境は悪くないね、今はないけど李園という中華料理店はなにを食べても美味しかった。

[400: 不動産業者さん]

396です。
環境とは、生活環境や、あなたが言われた騒音排ガスなど、交通利便色々あります。
この物件は交通はないですね。
しかし、苦楽園口は阪急でも支線になりますから、最初から利便性はないですね。
環境とは、緑が多かったり、排ガスが少なかったり、静かな事ですよ。