ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[151: 匿名さん]

ありえないほど急な崖だったのは本当ですよ
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/a/7/a739cd6d.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/2/9/291c2b2d.jpg

[153: 地価、不動産価格はこれから最低4割以上下がるよ]

実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争
が始まるのも来年
賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
大東建託のビジネスモデルが終了するのも来年
なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
所有権から使用権へ購入形態の価格革命が始まり、従来のマンション
価格に大きく影響を与えるのも来年
正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころ
でなくなるのも来年
値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが
増えるのも来年
高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレ
スとなるのも来年
持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、
アパートの一棟投売りが始まるのも来年
空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件
が出てくるのも来年
高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算
できなくなるのも来年

[157: 匿名はん]

もうすぐ松園町と芦屋の翠ヶ丘町、船戸町で積水３軒出すのね。

[161: 申込予定さん]

正直、立地や室内環境など永住にふさわしい邸宅だと思いますよ。
だからこそ僻みや妬みの意見が多いんじゃないかな。

[164: マンコミュファンさん]

駅から3〜8分が理想でしょうね。
一種低層とはいっても２分以内だと、駅から近いのはいいが踏切や電車の音、人通り、送り迎えの自動車の騒音や排ガス、生活道路の交通安全性などの点であまりよろしくない。

[169: 匿名さん]

５件くらい売れたのかな？もう入居してるんですかね？

[170: サラリーマンさん]

５世帯しか入居してない空き部屋ばっかのマンションってなんだか不気味ですよね（汗）

[171: 匿名さん]

そうだね、とくに深夜に帰宅するときなんかイヤだな。

[172: 匿名さん]

本来のマンション適地とは、なかなか戸建では得がたいような（あるとしても
地主や相続世帯が居座っているので、一次取得者には回ってこないし
べらぼうな値段でふっかけられるので買えない）、利便性と環境を両立している
土地の事。駅まで数分以内で、急な坂道も無く、食料品スーパーや生活施設や病院も
徒歩圏にあり、日々の生活に必ずしも車を必要とせず、尚且つそこそこ緑があり、
騒音が少なく静かな事。

今は魅力的なマンションが少なくなった。
駅近の利便性、そこそこの住環境を備える、マンション適地が少なくなった。
マンションブーム時にこういう適地にはドンドン建って、適地が少ない。

で、駅から１０分とか１５分とかバス１０分とか。
山の斜面とか崖地とか、土砂災害危険区域とか、バス通り沿いとか、
車やバイクの音が気になる急な登り坂の横とか、墓地が見えるとか。
そういうしょうもない立地、住宅として高層建築を建てて土地を高度利用する価値が無い
ところに建ってるのが増えた。
しかも、資材高騰から、コストダウンのために仕様が落ちたり。

不況以上に、魅力的な立地と適正な価格の新築マンションが減った、というのが
売れなくなった最大の原因のひとつだと思う。
これからは、いい立地に建った中古が流通の主流になって行くんじゃないかと思っている。

・駅に近い
・都心アクセスが良好
・急な坂無し
・静かである
・生活に必要なものが徒歩圏に揃う

[173: 購入経験者さん]

まぁ、中古も新築もメリット、デメリットもあるんやから、新築買うのか、中古買うのかも、自分で決めたらええねん。なんでも、物買うときは自分で決めなあかん。みんなええ年しとるんやから。

[174: マンコミュファンさん]

「ゴミ投資家」シリーズ、「マネーロンダリング」で有名な橘玲大先生も言ってたな
都市圏に住んでマイカーを買う奴（またはマイカーが生活に必須な所に不動産を買う奴）は生涯に渡って搾取される情報弱者で金融リテラシーに劣り搾取され続けるどうしようもないバ・カだと

[175: 購入経験者さん]

↑↑↑
うわ！
また痛々しいやつが出てきた。。。

なんとか先生って・・・
自分で決めれるでしょ？

[176: 申込予定さん]

百聞は一見にすぎずですよ。
本当にいいマンションですから一度ご覧になってみてはどうでしょう。
こんなマンションで暮らせるかと思うとワクワクしますね。

[177: 購入検討中さん]

昨日ＭＲを見てきました。

エスリード陽光町とどちらかで悩んでいます。

自動車でしか移動しないので駅からの距離はそんなに関係ないのですが

将来、賃貸へまわす予定があるのでブランズの方がいいかなぁ〜なんて考えてます。

エスリードなら最上階の１３７㎡or１３９㎡が５千万台で買えるので

広さを優先するならエスリードなんですが、この書き込みで見で、現場で確認したんですが

あのニオイは耐えれない感じですね！

なのでブランズへ傾きかけています。

５千万台で１００㎡強で他にいい物件なんてありますかね！

[179: 匿名さん]

177さんへ

ご自身でお決めになられたらいいですが、確かに将来賃貸にする事をお考えなら
その選択は間違いないと思いますよ。

私も、賃貸を持っていますが、樋之池は空きがでてもすぐに入ってくれるので助かってます。
後は、環境も良いので、お子様がいらっしゃれば、なおの事良いですね。

[180: 物件比較中さん]

え”っ、5戸しか売れてへんの？

[181: 申込予定さん]

>>180
きっと残り５戸ですよ。
こんな良い条件のマンションはめったに見つからないので、
迷っている人は早めに決断されたほうがいいようですね！

[182: 決断した人さん]

それはエライこっちゃ！
売り切れたらアカンから明日の朝イチでＭＲ行ってソッコー契約してきます！！

[183: 匿名さん]

181さんさ〜。本気でそう思ってるの？
残り5戸なんて、、、絶対ありえないよ（爆笑）

販売員なら、もう少しマシなカキコミしないと。
もし本当に申込予定さんなら、ご愁傷様としか言えない。

[184: 匿名さん]

なんか不動産屋だらけ。
誰のためにもならない話ばっかり。

[185: 匿名さん]

182さんに同意！
私は要らないけどこんな良い物件、日本中どこにもないからお友達におしえてあげよう。

[186: 申込予定さん]

憧れの地苦楽園に住まい、大阪湾を一望出来る環境なんて滅多な物ではありませんよ。
一度モデルルームに足を踏み入れれば、この価値を認めざるをえないでしょう。
わたしも何とか頑張って購入にこぎつけたいと思っています。

[187: 購入経験者さん]

残り５件か知りませんが、焦らず自分が気に入ったものを買えばいいのでは？
こんな時期だから気をつけて！販売員はいいことしか言わない。

[188: 申込予定さん]

いいことしか言わない・・・
それって当然では？もしあなたが販売員ならどうでしょう？
でも少しは否定的なこと言ってくれるほうがいいかもなぁ。
人間性って結構大事だと思う。

[189: 匿名はん]

マンションの耐用年数って何年で計算するのですか？

[190: 匿名さん]

わたしも知りたいです、地下室マンションも同じですか？

[194: 名無しホームズさん]

ボロカスに言われてますね(;^_^A

[195: 購入経験者さん]

だって賃貸に出すにもそうそう借り手が見つかるとも思えませんし、10年後売るにしても。。
永住を考えて購入するならアリかもしれません。

[196: 購入検討中さん]

なんか他の販売員だらけ。
ちゃんとした意見で、いいスレにしたいですね。
ちょっとうんざりします。

[197: 申込予定さん]

だから永住にふさわしいマンションだって言っているではないですか！
こんな環境今後は望んでも手に入りませんよ。
スグに売り切れ必至でしょうから迷っている人は早めの決断が良いかと思われます。
競合業者が否定的な意見を書いているようですがうんざりですね。
出て行きなさい！

[198: 近所をよく知る人]

もともと崖地ですから、湿気やカビのリスクが高いですね。

駅から遠いので将来の中古相場は新築価格に比べて当然暴落するでしょう。

[199: 匿名さん]

新築価格から暴落の可能性大きいんちゃいますかねえ。
もともとあの変は庶民が住むようなとこちゃうっしょ。
マイカー通勤じゃないとキツイっす。
ある程度の富裕層を狙ったんでしょうけど昨今の株価暴落景気低迷で狙った客が来てくれない。
庶民にも手が届くようにとチョビっと価格改定したところでムリがありま。

[200: サラリーマンさん]

内装はなかなか良いですよね！
特にメゾネットのバルコニーもエレベーターを降りてきた
来館者全員と眼が合うことを除けば素敵だし(汗)
ただ駅までの距離は・・・あれは通勤族には無理です。。。

[201: 匿名さん]

外からだけだけど見に行きました。
東向きの崖地にせいか日照時間が短そうなので冬は？です、駅から遠いだけあって静かだな。

[202: ご近所さん]

近所に住んでいます。　
日中は活気がありますが、夜は静かで環境はとても良いところです。
駅（苦楽園口）まで徒歩で１２分ぐらいはかかります。駅近物件を探している方には遠いと感じられる距離かもしれませんね。ちなみに私は歩いて通勤しています。　苦ではないです。

それにしても売れてないみたいですね。３つぐらいしか売れてないんじゃないですか？　近くをよく通りますが夜電気がついている部屋は５〜６部屋。そのうち３部屋ぐらいはモデルルームじゃないかな？　入り口横の駐車場には車は一台しかありません。

土日になると付近でマンションの看板をもった人が椅子に座っていますが、この人たち（おそらくアルバイトさん）、漫画を読んでいたり、競馬新聞を読んでいたり、スナック菓子を食べていたりします。　アルバイトの教育ぜんぜんできてない会社だな〜という印象です。（勝手にアルバイトだと思ってますが、あれが社員だったらもっとヤバイですね・・・）

[203: 匿名はん]

マンション適地の不足とミニバブルで、このような駅から遠い崖をも開発するにいたってしまった。
しかし完全に弾けて長い不況の始まりなので販売は地獄。

本来は居住用途に適さない崖地（急斜面）を造成費かけて建てた物件は、基本的に一世代限りの
使い捨てで、建て替えは絶望的だと思います。
普通のマンションと違って、土地分の価値なんてありませんよ。
平坦で利用価値の高い良好な土地に建物が乗っかってるわけじゃないですから。

[204: 匿名さん]

建て替え工事まで考えていませんでした。なるほど、崖っぷちマンションは解体も建設も平坦な土地のマンションのようにできませんもんね。

[205: 周辺住民さん]

おいおい、斜面地云々はともかく、解体が困難とか、さすがにそれは言い掛かりやろ。

ここはよその営業なんか知らんが、個人の好みを無視して無茶ばっかり書くやつが多いな。

好きに住ましたれや。自分と関係ないがな。苦楽園の番町も1丁目の下のほうならましなほうや。

[206: 匿名さん]

なにを熱くなっとんのや、好きに書かせたれや。

[207: 匿名はん]

いや、そういうが（確かに俺は関係ないが）

それを言ったら苦楽園の番町はおろか、六麓荘、甲陽園の目神山町、どこでもそうやんか。

好みの問題をさも自分が駅近排ガス線路側か知らんが、無駄に叩くのは不毛やからやめとけよ。

めくそはなくそもええとこやで。

[208: 匿名さん]

なんだか、変な話をしてますね。
だいたい立替まで生きてないでしょう。
100年近くもつでしょう。
今の耐震基準でしたら。
孫が考えれば。

[209: 匿名さん]

>>207
だから目神山とか安いでしょ。
山林そのままの造成していない急斜面は坪数万でただ同然だけど、家が建っていても
急な斜面地や法面だったり、不適格擁壁物件だと手放す時に売れる値段は悲惨。
土地の場合、高い擁壁や不適格擁壁の石積、法面は要注意。

崖に無理矢理建てるマンションの場合、土地の値段より建物の値段のウェイトが
大きいから、建て替えるにしても、一般的な平地に建っているマンションと
同じような費用では無理。土地の本質的な価値が低いと、建物が高くつく。
崖地に建てたマンションを解体したら、また崖地が出現するわけで、
綺麗な整形地が出てくるわけじゃありませんよ。
そういうマンションは30年ぐらいたって老朽化してくると、普通のマンションより
さらに悲惨な中古相場になる可能性が高い。

[210: 申込予定さん]

ごちゃごちゃ屁理屈並べてないで一度見に行ろよ！
崖地のデメリットを強調するのは競合業者では？

[211: 匿名はん]

業者ばかりですか？

[212: 匿名さん]

この前の日曜日マンション見に行ってきましたよ。
私たちは、中古を探していたから、本当に参考の為だったんだけど。
ものすごい人が多くて、ビックリしました。
こんな忙しい時に来て悪かったなぁ、と思ったんだけど、担当してくれた30才くらいの黒メガネの男性が凄く親切に、マンションの選び方や、ローンの組み方を真剣に教えてくれました。
途中から買わないのに悪いなぁ。と思ったんですが、これも仕事ですから。と、優しい言葉にあまえて、色々教えてもらいました。
中古も紹介できると言っていたので、欲しい物件ができたら、この人から買いたいな。

[213: サラリーマンさん]

>>210
あなたが一番業者さんっぽいのですが・・・（汗）

[214: 匿名さん]

>>210
業者みたいだな、でもこんなにガラの悪い人間がいるとこから買いたくない。

[215: 申し込まない予定さん]

君の方こそいつまでもごちゃごちゃ言ってないで早く申し込めば？

て言うか「見に行ろよ」ってワケ分かんないしｗ
日本人ですか？ｗ

[216: 匿名はん]

見に行ろよ、で意味が通じるやろ。

いちいちあげ足とんなや、何が日本人か？や。

崖地やとかケチつけんなよ、ここは無駄に叩くとことちゃうやろ！

[217: 匿名はん]

↑出たァ〜！亀田一家の出来損ないみたいなヘタレ営業マン(笑)

今日は水曜やから「お仕事」お休みでしょ？
貴重な公休せいぜい家族サービスに励んで下さいな( ´,_ゝ`)プッ

[218: ビンボー人]

4千万円前半ならと思ってますが、そりゃ無理ですわね？

[219: 物件比較中さん]

"4千万円前半なら・・"ありえるかと。
しかし買った後の費用も考慮大事っすよ。管理修繕費、固定資産税、駐車場代、大型修繕などなど。

[220: 匿名はん]

近くにスーパー、コンビニ、飲食店、もあってそれでいて静かで空気が良くて学区がいい。

この価格で、こんなにいい環境のマンションはもうでないでしょう。

[221: 地元不動産業者さん]

東急さん、提携販社の御仁でしょうが、手放しで誉めたり、品の無い言葉を使われると

東急さんのレピュテーションを失いかねないですから、留意されたほうが良いですよ。

私自身は、ここは（競合デべと思しきに叩かれるほど）そんなに悪くないと思っています。

[222: 匿名はん]

分譲マンションの上物の建築坪単価なんてせいぜい50〜70万。
100㎡だとしてもマンション価格のうち1500万〜2000万です。
残りは土地代。

しかし土地といっても、このマンションの場合、皆が共同で
理想的な土地を所有しているのではなく、強烈な高低差のある
崖・法面を所有しているにすぎない。

販売価格から1500〜2000万引いた残りの金額に相当する価値が
崖・法面にあるのかという事が購入にあたっては最大のポイントになります。

[223: 匿名さん]

221さん
本当にここの販売員がこんな事、ここに書きますか？
実際、こんなやり取りは不毛なだけな事はわかりますよね。
あの関西弁はだれなのでしょう？

[224: 匿名さん]

222さん
つまり建物だけでなく土地に対する価値も考慮しなければならないと言う事ですね。
二束三文の土地でも開発によって価値が上がったとは言い切れないわけですか、奥の深いお話しですね参考になりました。

[225: 匿名はん]

まあ、目神山とかの戸建のケースで言うと、土地の造成費用に１０００万２０００万なんてのは
地下車庫なんか入れるとザラにかかるからなぁ。良い悪いは確かにあります。好き好きというか。
ただ造成前の土地と造成後の土地では単純比較できんから、まあ半分正論半分暴論ってとこかな。

[226: 匿名はん]

一般的に斜面地に建てる建築物の為に造成するというのは擁壁と盛土で人工平坦整形地をつくる事ですが、絶壁に建てる階段マンションとか地下室マンションは違いますよね。

建物をどけたら、どんな建物でもまたすぐに建てられる適格擁壁の人工平坦整形地が出てくるというわけではないから。

[227: 匿名さん]

盛土による人工平坦整形地は地震のときに地すべりは大丈夫なのでしょうか？

[228: 匿名さん]

本当にそう思ってる？基礎があって全く一緒だと思うが。別にここを擁護するつもりないが。
なんか偏見あるんじゃない？

[229: ２２８]

２２８は２２６へのレスです。

[235: 匿名はん]

値引きないかな〜

[236: 購入検討中さん]

あるやろ〜

[237: 申込予定さん]

皆さんは夜景見学会は体験済みですか？

[238: 匿名さん]

230〜234までのレスが削除されています、どうして？

[239: 匿名はん]

本当ですよね。なんでかな？

[240: 申込予定さん]

夜景素敵ですよね〜

[241: 匿名はん]

4000万円くらいならなぁ・・・。駅から遠いのは気にならないんですが

[242: マンション投資家さん]

指値４０００行ってみよ〜！
絶対いける！！ようなきがする
あかんかったら買わん買ったら良いんだす。
ただし通ったら買いや＾＾。

[243: 匿名さん]

マンション投資家さんのおっしゃるとおりですね、この機会にぜひ候補にあげておきましょう。

このご時勢だからできる値引き、そうめったにありませんよ、ただ分譲マンションは値引き率が

云々で購入するものではありませんので営業さんの立場も考えてあげてください。

[244: 匿名さん]

ぶっちゃけこのご時世、指値もらったほうが営業マンはやりやすい。この金額なら買う！！みたいな。遠慮せずズバズバいったらよろしい。

ただし紳士的に。

これが無いやつは会話が成立しまへん。

[245: 申込予定さん]

あの立地であの内装なら今でもじゅうぶんお値打ちですよね！

[247: 匿名さん]

同感です、会社思いの方がいらっしゃる物件なら信用できますわ、値引きしてなんて言えません。

[248: 申込予定さん]

もうすぐ２回目の価格改定もされるらしいですよ！

[249: 匿名はん]

本当ですか？期待したいです。

[250: 通りすがり]

まじっすか！契約済みの方たちは複雑な心境やろな〜。