トア山手 ザ・神戸タワー (その３)

[匿名さん]

検討板パート３を立ち上げましたので物件を購入済の方、検討中の方、ご近所の方など引き続き情報交換をどうぞよろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3998万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：70.25平米-168.46平米

[582: 物件比較中さん]

同感です、とにかく南向きを安くしてほしい

[583: 匿名]

579さん、差し支えなければその部屋どれか教えて下さい

[584: 匿名さん]

579ではないですけどググッたら南向き物件2件でてきますよ、
おっしゃってるとおり高いですね。

[586: 匿名さん]

>>585さんに同感です
きっとまああでもないこうでもないって人がでてくると思われますが、
個人的に私もそう思います。
しかし、南向き物件にこだわるとこの物件は正直に高すぎるので私には恥ずかしい話、手が出ません。

[588: 周辺住民さん]

５８７さんのように、ここは別荘感覚のセカンド利用が多いようです。

１２月に北野の和食月光がここの店舗に入るのがとても楽しみです。

[589: 物件比較中さん]

駐車場について・・
この物件とトア山手フラッツはどちらも駐車場はマンションの共有部分でないと聞きましたが・・・？（不動産仲介業者情報）
もしこれが事実なら今後マンション住人意外の人が駐車場を借りる事があると言う事になりますね・・それはセキュリティーの面でもかなりリスクがあるのでは・・？
共有部分でないと言う事は毎月の駐車使用料は管理組合の収入にならにと言う事ですね！長い目で見ると駐車場収入が管理組合に入らないと言う事は管理費の値上げ、マンション管理面のサービスの低下に繋がる可能性がありますね。
何故これだけの大きい物件で駐車場がマンション共有部分に含まれていないのでしょうか、かなり疑問です？（マンションの販売価格を調整する目的で外されたのでしょうか？それとも商業施設が入るのでその業者が借りる事が出来るように外部所有にしたのでしょうか？）
この事が事実ならこの物件をリセールする時に不動産に詳しい方なら当然気づかれるでしょうが、管理組合で駐車料金を決めたり、住人のみの使用限定が出来ない、駐車場の権利が第三者に転売される可能性もあります、もし権利が転売されるとその時点で契約内容の見直し等駐車料金の見直しもあると言う事になりますね！
こういった場合不動産投資を考える方にとってはかなり手の出しづらい物件と言う事になります。

[590: 入居済み住民さん]

駐車場は共用でないことは、やはり欠点なのでしょうか？
私はこの立地なので車を持たないことにしたので、逆に
駐車場のメンテナンス費用等を負担しないはずなので
ありがたいと思ったのですが。
確かに、住民以外の人が駐車場を使うとなると敷地内に
他の人が居ることがあるようになりますが、しょせんは
鍵の外なので、敷地だけど歩道と誰でもが通れる部分と
大差がないように思えますので。
そういうのは、駐車場を使うつもりのない一部の住民の
意見なのでしょうか。

[591: 物件比較中さん]

＞駐車場のメンテナンス費用等を負担しないはずなのでありがたい
全くその通りで、１０年、２０年後の管理費、修繕積立の値上げもあまり心配いらないようです
立体駐車場は特に将来的にお金がかかるそうですから、共用でない方が絶対良いそうです

８/５に光のプロムナードトア山手　JAZZ演奏がエントランスであるようですが住民以外でもOKなのでしょうか？

[592: 物件比較中さん]

仲介業者の方曰く駐車場が共有部分に含まれていない場合：「一般的に共有部分の場合その使用者がマンションの住戸を売却、転居すれば駐車場の権利は消滅するもの、その後は順番待ちか抽選か、マンションによって方式は異なりますが、できるだけ多くのマンション住人が公平な立場で駐車場を使用できるようになっています。」しかし駐車場が第三者の所有の場合住人優先にならないので、もしマンションをリセールに出した場合駐車場は管理組合との契約でないので第三者と契約する事になり次に購入される方へこの事を所有者、仲介業者として説明責任が有り駐車場を必要とされている方は自分で直接第三者に問い合わせをしていただく事になります。
駐車場の権利がない住戸を購入した人は、マンション敷地内あるいは屋内の駐車場を永遠に使うことができないケースも有ります。その住戸を中古マンションとして購入した次の所有者も同様ですから、マンション資産価値の格差、あるいは売りやすさの違いとなって表れてくることもあるでしょう。
第三者所有の場合稼働率を上げるためには申し込みが有ればマンション住人以外にもレンタルします、マンション住人が転居、売却して空きが出来た場合マンション住人以外の方から申し込みが有った場合当然直ぐに再レンタルする事になります。賃料も管理組合が決めるのではなく第三者（所有者）が決める事になります。（マンションの駐車場で有りながら住人の権利は全くありませんから・・。）
最悪の場合マンションの駐車場で有りながらマンション住人が駐車場が使えなくてマンション外の駐車場を借りないといけなくなるケースもあります。（共有部分でも空きが無ければ取りあえずマンション外の駐車場を借りないといけないケースも有りますが管理組合に申し込んでおけば空きが出来れば当然借りる事が出来ます）、共有部分の場合マンション住人のみに権利が有り外部の方が借りる事がないのでマンション内の駐車場を高い確率で借りられます。
視野を広くもって考えた場合駐車場の賃貸料が管理組合の収入として入る場合とそうでない場合を比較した場合　確かに駐車場のメンテ費用の負担はあります、しかし長い目で見た場合はいかがでしょう？（駐車場を借りる方は賃料を払い、その賃料の一部が住人全員に還元される事になります）

[593: 匿名はん]

そうそう、次売るとき困るよ。そんだけ。致命傷。
リセールのリスクが高いとバリューが下がるって、そんだけのハナシだ。

車は要りませんなんて、実際に住まないデベの営業担当のピンボケトークに出てくるみたいなヤツは
この手のマンションに殆どいない。二台三台欲しい粋がったやつはいても。

[594: 匿名はん]

あー、あと貸すときね、そのほうが問題かもね。賃貸のヤツはまず車だろうな。

まあ、こう書くと、売りも貸しもしない、気にならない、資産価値等どうのこうのみたいな

おそよエンドユーザーらしからぬ頓珍漢なこと言い出すデベっぽい人が出てきがちだけどね。

[595: 周辺住民さん]

基本的に駐車スペースはたくさんあるようですし、その点は心配いらない。

光のプロムナードトア山手　楽しみですね。

[596: 匿名はん]

＞８/５に光のプロムナードトア山手　JAZZ演奏がエントランスであるようですが住民以外でもOKなのでしょうか？
参加okです。
ライトアップのカウントダウン時に子供たちにチョコレートを配るそうですよ。

[597: 匿名さん]

ここの駐車場は3年だか5年しか住民との利用契約はないはず、
そのあとは駐車場所有者と利用者の相対契約になる。
だから、そんときになって、いくらふっかけられても文句言えない。
いやならよそへどうぞということになる。
住宅の賃貸じゃないから貸し手も強気だ

とはいえ、外部へ散発的に駐車場の募集チラシがでてるし
昨今の経済状況では大丈夫と思うがな

[598: 周辺住人]

駐車場 共有部分に含まれていなかったのですね それにしては坪単価高いです、売却するときかなりのハンディになるでしょうね！

[599: 周辺住民さん]

駐車場など全く興味ないです。
私は南向きで５０００万円位の物件の売りをずっと待ていますが全く売りにでません・・・
１０倍以上の抽選で外れてしまい、かれこれ３年以上経ちますが・・・
気長に待ちます。

ライトアップのカウントダウンは何時からですか？

[600: 入居済み住民さん]

カウントダウン、5日の17時だそうです。

[602: 住まいに詳しい人]

都会のタワーマンションでは共用部分じゃない駐車場は今では珍しくないそうです。
特に長い目で見れば間違いなく住民にとっては負担が少なくてすみます。
田舎の方では考え難い話ですが…

[603: 住民の友達]

タイムリーな話を住民としたので投稿を。
丸ごと買う計画が管理組合ででてるみたいですね。
あくまで茶のみ話で聞いただけですのであしからず

[604: 物件比較中さん]

駐車場共有部分から外す、デベが少しでも安く分譲するための苦肉の策ですね、関東圏の情報は良く分かりませんが少なくとも関西・・特に梅田周辺のタワーでは聞いた事有りませんね・・！
管理組合で買い取る事はかなり難しいでしょうね・・先ず全ての分譲が終わっていない・・まだかなりの高額物件も残っていますし、マンション所有者の同意が必要ですので、先ず無理と思いますよ。

[605: 匿名さん]

>>599　さん同様　
５、６千万で南向き物件の転売物件探していますが・・・
なかなかでてきませんね、
やはりそれなりに良いんでしょうね・・・
他の物件はちょこちょこでてるんですが・・・
さすがにこの不景気に６千万の物件を８千万でどうですか？って言われた時は断りましたが。

[606: 物件比較中さん]

確かにこのマンションの駐車場一般募集のチラシ出てますね。
まだかなり空きがあるのでしょうか？

[607: 匿名さん]

駐車場の経費負担がなくて将来的にいいと思うが。
組合も儲かるなら買うし、儲からんのなら買わんよ。

[608: 周辺住民さん]

トア山手のライトアップのチラシに書いてある
ワンコインの飲食はどの店で食べれるのでしょうか？

[609: ご近所さん]

光のプロムナードトア山手綺麗ですね。下に入っている飲食店が５００円メニューを出すってことじゃないかな？

[610: 周辺住民さん]

また店舗が閉店になるみたいですね！！
「花屋さんとお好み焼き屋さん閉めるみたい！」小耳にはさみました！
美容室、クリーニング屋さんについで４件早い撤退です！
益々寂しくなりますね！

[614: 匿名]

フラッツのお好み焼きやさんですか？
けっこう美味しくて混んでたの、、、ちょっと割高やったからでしょうか。
花屋さんは花の質は普通なのにお値段高めでしたね。

[615: 匿名]

遂にブルジュ・ハリファ超えですか
さすがですねｗ

[616: サラリーマンさん]

完売したみたいよ。
この時期だからこんなもんじゃない？

[617: 匿名さん]

ほんとに？

[618: 匿名さん]

このマンション複合（商業施設と住居）にしてはあまりにも計画性が無さすぎと最初にモデルルーム見に行った時に感じました。最近のモール付きマンションと全く違う・・２０数年前のＰＩの複合マンション並みだから仕方がないでしょうね、ミント神戸の裏に建つ複合施設はどうなるのでしょうね！二度と同じ失敗繰り返してほしく無いです。神戸市さん

[619: 匿名さん]

計画時期と社会経済状況が全然違うからね。めい一杯住宅ローンを組んだ人は売るにも売れない状況です。

[620: 匿名さん]

まだ、完売していませんね。値引きなし。あの値段では買う人は？

[622: 匿名さん]

売り主さんは強気やなあ。残り少ないヵら、よそがやっているように値引きしてさっさと完売したらいいのに。やっぱり、会社のブランドが許さないのでしょうか？モデルルームの維持費や人件費を考えたら赤字ですね。発想がどこかの航空会社と同じ。

[623: 匿名さん]

住商も住不同様長くじっくり売るつもりのようですね。
値引きせず長く売り続けれることが資金力の証しであり会社のステータスと勝手に思われているようです。
実際世間ではいつまでたっても完売できない商売の下手な会社としか思われないだけなのにね。
値引きは財閥系特有の自己満足のプライドが許さないんでしょう。
今の時勢でタワーをさっさと完売させた須磨の伊藤忠や元町の大京の方がまだ商売は賢明だと思います。

[624: 匿名さん]

中古の売れ行きはどうなんでしょうか。以前はけっこうでていたのですが、いまは１件しか確認できません。値段も強気ですが。

[625: 匿名さん]

このタワーＤＭで値引きのメール送られてきています。
いかに住商といえどもこれ以上長引くと本当に大変でしょうから・・。
売り攻勢かけていますね。
この物件を持っている人はたまりませんね。(お気の毒！）
先日書き込み有りましたがフラッツ棟の１Ｆの花屋さんとお好み屋さん閉店していました。
ここのモールは全く駄目です、買いたい物を売ってる店もないし・・。

[626: 匿名さん]

モールは失敗ですね。場所が中途半端だし、目玉がない。住宅部とは管理は別との話をききましたが、実際大規模改修することになったらそういうわけにはいかないのでは。モールの分も住宅で負担しなければならない可能性もあり。

[627: 匿名]

店舗、コンビニにパン屋が欲しいです。

[628: 匿名さん]

再開発事業の問題点が如実に出ている物件です、特に店舗部分は細かく割りすぎて使えない区画が多いみたいです。
この場所でもっと計画性を持って作ればすばらしい商店街が誕生してたのに残念です。

[629: 匿名さん]

本当にもったいないという感じですね。
立地はいいのに店舗はダメダメだしマンションも梁が出ててせせこましい感じ。
とにかく無計画で安上がりに作ろうとした手抜き感を感じざるをえません。
お金かけずに地権者寄りにとにかくなんでもいいからモノ建てましたって感じ。
開発支援で税金までかけて作ってるんだからもう少し考えてほしかったです。

[630: 匿名さん]

でも、わし、この物件気に入っている。セカンドで欲しい。でも、値段高いね。もう少し様子視る。

[631: 匿名さん]

ここを買うならもう数年待ってからの方がいいね。確実に安くなるから。
新築もすでに値引きしてるし商店街も数年経ってゴースト化が定着すれば大幅に安くなる。
安くなってからセカンドあたりで購入を狙う分にはなかなかいいかもね。
ただ本邸にするにはトア山手・ザ・ゴーストタワーで毎日シャッター通りがお出迎えではちと寂しいかも。