トア山手 ザ・神戸タワー (その３)

[匿名さん]

検討板パート３を立ち上げましたので物件を購入済の方、検討中の方、ご近所の方など引き続き情報交換をどうぞよろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3998万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：70.25平米-168.46平米

[407: 住民]

>>384（どちらの住民の方かよくわかります。わざわざこんな書き込みをして、いったい何が言いたいのでしょうか？）


マンション近隣に馬券売り場があり博打好きが集まる（競馬好きの方ならうってつけの物件）
前面道路、国道、高速道路の騒音が酷い、
眺望も中、規模が小さい、誰が見ても外観が貧相で安物っぽい、

このマンションの未来は？上記のような物件も世の中にはあるのですそんな物件に比べたらまだましだと思う。

（384の理不尽な書き込みに対しての個人的な意見ですのでご了承ください）

[408: マンコミュファンさん]

>>407
ひどいなあ。何の根拠もなくよその物件中傷するなんて

マンション居住者に多くの外国人（異文化共生好きの方ならうってつけの物件）
下駄履き店舗はシャッター通り、そのうち管理費等、未払いもしくは減免要請発生
事業計画もなしに土地権利分もらった店舗にテナント入らないんじゃ払えなくて当たり前
住戸と違って店舗は管理費も修繕積立金も高め。
最初と話が違うとかお門違いの責任転嫁が目に見えてる。
売却しようにもシャッター通りの店舗にまともな買い手がつかない。
未払い貯まって競売にかけて落札されても
ほかに債権あれば全額回収とはいかないし
新所有者は足下見て
所有してからの管理費の減免求めて払わない
また競売かけますか？
実際そういうマンションが神戸市内にありますよ、

たぶん、4，5年後には出てきますよ。
まあ、放置しても10年か15年くらいして
修繕時期が来るとお金がないということになって騒ぎになりますよ。
未収が数千万とか
管理組合役員は早いうちにすることおすすめします

だれか、グリーンシャポーと比較してたけど、あっちまだいい
テナントがそこそこ入ってるんだから

[409: 購入検討中さん]

>>408
407はこちらの住民です。
384の卑劣な書き込みに対しての書き込みですので別に問題ないと思いますよ。
408の書き込みもどうかと思いますが・・・
何故そんなに必死になって毎回書き込むのでしょうか？

この物件は億ションということで一般庶民からするととても羨ましいということは良くわかりますが、
住んでる人に対して失礼な書き込みを少し慎んだ方がいいと思いますよ。

[410: 匿名さん]

>>408
＞384の卑劣な書き込みに対しての書き込みですので別に問題ないと思いますよ。

愛国無罪って奴ですか？さすが異文化共生マンション！素晴らしい考え方です！

神戸一のタワーの住人＆販売関係者は
一般庶民の煽りにつられるのも程々にされた方がいいと思いますよ
というか釣られ方、蔑み方でも神戸一めざすんですか
足下のシャッター通りの管理費滞納なんて住戸管理費の値上げで吸収する心意気ですか
ほんとに素晴らしいです。庶民には真似できませんわ

[411: 匿名はん]

で、ほとんど売れたみたいですが実際の入居率はどれくらいなんでしょうか。

[412: 匿名はん]

住宅情報タウンズで
20階南西角住戸未入居72平米5498万
仲介で出ててますよ。
南向きは高いですねえ

[414: 匿名はん]

411さん、412さんが話題ふってくれてるのに…
413さん含めみなさん、釣り釣られはもうスルーしましょうよ。
いい大人なんだし

[415: 匿名はん]

結局、住民板には未だ一人も現れず、
まともな話しようっていう住民はこの掲示板自体にはいないんだからね

自分の物件は最高だろ思ってるのに場末の掲示板で
ちょっといわれたら他の物件蔑んで大反論する。
そんなに自信ないんですかね？
そもそもなぜ住民板にいかず検討板なんか書いてる？
向こうならいくらここの荒らしの悪口書いても削除されませんよ
部外者が来ればそれだけで削除対象になりますし。

スルーしろというのならまず、自分からだな

[416: 匿名はん]

たぶん、金持ち喧嘩せずでここの住民がこんなところに
わざわざ書き込むことなど殆どないと思うが、

一通り他物件のスレものぞいてみたが、よその住民の策略の可能性が大だと思う。

また、このあとすぐ反応があると思うが、
この物件程、反応が盛んな物件も感心だ。

[419: 購入検討中さん]

ここ検討中なんですが、私の予算では南向きは無理なので北か西向きを考えています。
北向き、南向きを購入された方でもしここをのぞかれてる方がおられたら情報下さい。

[420: 周辺住民さん]

入居率は明かりから見て６割かなと。お店の稼働率は３割。
小学校の同級生のママさんが住んでるんだけどこのまま入居率が上がらないと
管理費が高くなりそうとビビってました。

[421: 匿名さん]

＞このまま入居率が上がらないと管理費が高くなりそうとビビってました。

一般的に
住んでおろうが営業しておろうが、空き家・空き店舗だろうが
管理費は「所有者」に毎月発生します。

だから、たとえ入居率が0でも管理費には影響なし

だが、管理費を払えない人が出てくると
他の住人にしわ寄せくるのは必至。

あと地権者に特約とかあれば話は変わりますが。。。

[422: 物件比較中さん]

一番欲しいのは山々だが・・・

お金に余裕がなければ、、この物件はちょっと無理そうだな（泣

[423: ご近所さん]

近所の住民です。

皆さんのスレに良く出ていますが、店舗はいつまでたってもシャッターのしまったとこばかり、
入居したとしてもたいした店舗は無し。
特にトアロード側はひどい！
トアロードホテルの北側に石とでっかいセンスの無い看板が出ていたり、
ホスト風の変な美容室、態度の悪い店員のいるクリーニング屋　等々。。。
入居してくれる店舗だったらなんでもいいのか！と言いたくなります。
ほんとにセンスを疑います。

また、公園も期待していただけにがっかりです。なんであんなにちっちゃいの？
遊具はないし、フェンスは無し。あれで公園といえるのか？

とーっても元気すぎる子供達が遊んでいる横を、車が通るのを見ると　おー怖わーと思ってみています。
そのうち事故も起こるんじゃない？子供の飛びだしで。

夜になると、その公園にはヤンキー一歩手前の若い子達がたまっています。
まー元々、中央区の子供は、やんちゃな子が多いのですけどね。

昼間は子供達の元気過ぎる声や騒音が響き渡っています。
子供だから仕方ないと思うけど、周辺の住民や入居者の中には
少なからず迷惑に思っている人も多いんじゃないかな。

[424: 匿名はん]

つまりこの物件のせいで増えたウルサイこども達がうっとおしく、ダサイ店舗ができたのがうっとうしいのですね。
すごく期待されてたんですね。
わかります、わたしももう少し店舗に関しては期待していましたから。
新しいアクセサリーショップはどうでしょうね。

あと公園、遊具がたくさんあればもっとうるさい子供だらけになりますよ？

[425: 匿名さん]

あの公園は火災の延焼防ぐためや避難や炊き出しするための防災目的だから
遊具もフェンスもなくて当然。

夜に閉鎖もしないっていってたから、少年が集まるのも想定内だな。

店舗は所有者が素人だし、
「入居してくれる店舗だったらなんでもいい」という感じでは？
それでも借りてが居ないんだから仕方ない
何処まで我慢して空き店舗の管理費等払えるか見物ですわ。

[426: 検討中]

コスモスイニシア所有の住戸もあると聞いたのですが、
本当ですか？
御存じの方がいれば教えて下さい。

[427: 匿名はん]

先月下旬はありましたよ

[428: 匿名はん]

>>426
本当。
>>175にＤＭの内容

[429: 匿名さん]

結局お金持ってる人じゃないとこの物件はちょっと無理そうだな・・

[430: 匿名はん]

此処は、日々売り物件が増えていくようですが...
完成して半年経たないのに、こんなものなんでしょうか？
賃貸に出してもダメなのかな。

[431: 匿名さん]

>>430
普通の新築分譲マンションとは事情が違うからね、

①新築分譲マンションとしての売り出し分の売れ残り、キャンセル住戸
②再開発事業への参加を希望しなかった地権者からの買い取り住戸
以上がデベの保有する住戸

③再開発事業に参加して住戸を取得した地権者の売り出し
特に期待してたような借り手がつかず、売りに転じる人が増えてる

以上が小出しにポロポロ売りに出てるから
普通の新築分譲マンションみたいに完売御礼→おしまい！とはいかないのね

[432: 匿名はん]

》431
そうなんですか。
いずれにしろ、あんまり長引くとｲﾒｰｼﾞが
良くありませんね。

[433: 匿名さん]

ここの店舗は家賃がちょっと高すぎませんか？
借りたいんですが・・・

[434: 検討中]

ちなみに店舗家賃ていくらくらいなんですか？

[435: ご近所さん]

>>434
トアロード沿いで３５万/月

[436: 検討中]

高いですね。。。
いくらくらいなら借り手がいるのでしょうか。
早く賑わってほしいものです。

[437: 匿名さん]

【管理人です。重複投稿を削除しました。】

[438: 匿名さん]

トアロード側に新しくブティックの店舗入りましたね。

[439: 住まいに詳しい人]

先↘↘↘↘週号のタウンズによれば３１６戸中１戸が販売中。
２０階の２ＬＤＫ７２．７４平米の物件ですけど、
ここ以外もまだ売り出し中なんですよね？、確か。

[440: ご近所さん]

病院がいつからはじまるかご存じの方いらっしゃいますか？

[441: 匿名さん]

本日新聞チラシ、バッテン価格登場

1301号室3198万→2980万
2407号室4298万→3980万
2802号室6598万据置

一割も安くなってませんがねえ
ここでもバッテンにしないと売れないのね。

[444: 匿名さん]

勝ち組といわれたトアが
既存客相対値引きで捌けず、バッテンチラシということになると
他の物件は推して知るべしだな。

地権者住戸があると地権者の利益のため
よっぽどでないとバッテンしないと思うが
かなり追い込まれてる？

[445: 匿名さん]

バッテンは物件価値も同時に下げるので個別相対値引きでもどうしても売れない場合の最終手段ですしね。
住商は御影の在庫もかなり抱えてるので発売からかなり経ってるここだけでも早く終わらせたいのでしょう。
住不なら時間かけての定価売りだろうけどブランド持たない住商としては不動産部門は見切りの一手ですしね。
しかしかなりの間決まらないテナントもあるんだが地権者もよく耐えて毎月管理費払ってるなと感心します。

[446: 住まいに詳しい人]

>>445さん
住商と住不のセールスの違いは、
トア山手とジークレフ新神戸の売り方の違いですね。

傍から見てると非常に面白いです。

[451: 匿名さん]

キャンセル出ても竣工後、値上げして売れると踏んでたのが
投資目的中心に無い袖は振れない的キャンセルが続発
半年くらい既存客中心に小出し小出しに
プレミアム感煽って営業しても全部売れない。
おまけに地権者住戸が五月雨的に売りに出てる。
それでバッテンチラシに出たのだろう

一割も下がらないバッテンなら
家具付きとか諸経費プレゼントとか
もっと傷つかない方法もあっただろうに。
早くケリつけたいのかな。

[452: 物件比較中さん]

上層階南向き物件が１０００万上乗せのプレミア価格で売れて驚いておりましたが、

流石のこの物件も西向き、北向きの物件は値段ダウンですか、

もともと高すぎる価格設定なので特に西向き、北向きの物件まだまだ高い気がするのですが。

[454: ご近所さん]

タワー隣のお店、大きい店舗が一軒先月で引き揚げましたね・・残念です。
全然お店も入らないのでとても寂しいです。

[455: 物件比較中さん]

今日通りがかりましたが、新しい店舗入りましたね（タワー棟）何の店でしょうか？
まだまだこの物件は手が届かないです。
中古で南向きの物件が安く出ればいいのですが・・・

[456: 匿名さん]

この物件、ほしいんですけど、中古も強気な値段つけてますね。値下げ交渉できますかね。

[457: 物件比較中さん]

私も欲しいんですが、ホントに強気で高いですね・・・

[458: 匿名さん]

今日もバッテンチラシが入ってましたね。
最後の追い込み販売の気概が感じられます。
大幅値引きを狙うならまさに今がチャンスかもしれません！

[459: 物件比較中さん]

部屋の方角が西や北でプライスダウンは当たり前でしょ
まだまだ高いと思う
南向きの眺望のよい部屋なら多少高くても飛びつくんですがね・・・

[466: 匿名さん]

キャンセル再販の数なら圧倒的にここが神戸一ですよ。
つまり裏を返せばそれだけ掘り出し物を探すことも出来るということです。
ただ閑静さと南面の眺望はやはりブリリアの方がいいと思います。

[467: 匿名さん]

JR以北のタワーマンションはブリリアとここだけですね
ジークレフは駅からちょっと遠いな・・・

[468: 物件比較中さん]

ブリリアが閑静？
道路に面してるやん、ここより確実に煩いやろ。
キャンセル再販はジークレフとライオンズのタワーも負けてないわな（笑）
ここは中山手という立地では文句なし神戸一やろ。

[469: 匿名さん]

立地がタワーの中ではいいっていうことは認めるが、
いくらなんでも高すぎないか？

【一部テキストを編集しました。管理人】

[471: 物件比較中]

確かに神戸のいまあるタワー中で、中山手は昔から住んでるひとには評判いいですね。(マンションでなく住所の評判)小学校区もいいですし。
神戸なら坂もあるでしょ。昔居留地のマンションに住んでたけど、駅までは登り坂でしたよ。

[478: 匿名さん]

おお、バッサリだなあ。

＞小学校区もいいですし。

http://www.city.kobe.lg.jp/child/school/area/kouku/itiran/kouku/1303.h...

トア山手　　　　　中山手通3丁目
アーバンライフ　　加納町6丁目
ブリリア神戸　　　下山手通5丁目
ライオンズタワー　栄町通3丁目　

話題のマンションは全て同じ校区だったりする。





　　　　　

[479: 匿名さん]

こうべ小学校って同じ中山手通なんで小学生が街中を歩かなくて通学は近所で安心ですね。

[480: 住まいに詳しい人]

富裕層に売れないから今度はファミリー層に方向転換した？

この場所でファミリー層はかなり無理があると思うが・・

[481: 物件比較中さん]

この物件は富裕層のファミリーでないと価格的に厳しい物件じゃないかな

[498: 匿名さん]

まー、高いですね。物件内容から見てかなり割高。販売会社のぼろ儲け。お金は賢く遣わないと。

[501: 匿名さん]

食事したり買い物するのに便利の良い場所でも、そこに住みたいと思う人は、そんなに多くないと言う事では？
いつまで経っても店舗が埋まらないと言う事からすると、そう言う意味の立地でも？がつくのかも知れないし。
利殖用に購入した人のキャンセルが相次いでいる事から見ると、事業用にペイするかどうかにも、難しいと言う判断をする人達が増えているのかもしれない。
そもそも、たかだか地方都市の神戸では、都心の不動産の普遍的な価値なんてあるのかって話でしょ。誰もが認める一番の物件なんて存在し得ないって事じゃないの？

[502: 匿名]

501は正論過ぎ

[503: 匿名さん]

このあたりのエリアに住みたいという人は多いと思う。小さな子供がいるファミリーなら他のエリアの選択肢はあるけど、子供もいない、または子供が成長して家を出たカップルにはこの辺りに住むのも快適で便利。
店舗が埋まらないのは、景気の悪さとか賃料が高いとかでしょう。
たかだか地方都市の神戸とおっしゃるが、神戸は全国的なランキングでも住みたい街の上位にランキングされている。
あまり、頭ごなしに否定するのは「嫉んでるだとかの中身のない反論」と同じ。
だからと言ってこの物件が良いとは思ってませんが。売れてないのがその証拠。要するに内容と価格の問題。

[505: 匿名さん]

業者の人の話では、神戸の分譲マンションの中で投資用でなく、一般の人が買って住むマンションで売れ行きがいいのは、須磨コーストタワーと御影タワーとの事です。

[506: 匿名さん]

店舗の形、配置について開店した業種を見てみると、結局は再開発の前の位置、店が同じみたいですね。
要するに、元からの店舗地権者に同じ場所で同じ規模の店舗スペースを提供してるみたい。
よく言えば、再開発するにあたって、同じ場所、スペースなら店舗地権者の抵抗が少なくプロジェクトを進めやすい。
悪く言えば、再開発しても古くさい木造が新しいコンクリの器に変わっただけ。商業施設としての魅力は向上しない。
経営者の意識も昔のまま。
再開発するからと、店舗のそれまでのテナントを追い出し、建て代った店舗の賃料を上げたから、借り手がつかない。