トア山手 ザ・神戸タワー (その３)

[匿名さん]

検討板パート３を立ち上げましたので物件を購入済の方、検討中の方、ご近所の方など引き続き情報交換をどうぞよろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3998万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：70.25平米-168.46平米

[582: 物件比較中さん]

同感です、とにかく南向きを安くしてほしい

[583: 匿名]

579さん、差し支えなければその部屋どれか教えて下さい

[584: 匿名さん]

579ではないですけどググッたら南向き物件2件でてきますよ、
おっしゃってるとおり高いですね。

[586: 匿名さん]

>>585さんに同感です
きっとまああでもないこうでもないって人がでてくると思われますが、
個人的に私もそう思います。
しかし、南向き物件にこだわるとこの物件は正直に高すぎるので私には恥ずかしい話、手が出ません。

[588: 周辺住民さん]

５８７さんのように、ここは別荘感覚のセカンド利用が多いようです。

１２月に北野の和食月光がここの店舗に入るのがとても楽しみです。

[589: 物件比較中さん]

駐車場について・・
この物件とトア山手フラッツはどちらも駐車場はマンションの共有部分でないと聞きましたが・・・？（不動産仲介業者情報）
もしこれが事実なら今後マンション住人意外の人が駐車場を借りる事があると言う事になりますね・・それはセキュリティーの面でもかなりリスクがあるのでは・・？
共有部分でないと言う事は毎月の駐車使用料は管理組合の収入にならにと言う事ですね！長い目で見ると駐車場収入が管理組合に入らないと言う事は管理費の値上げ、マンション管理面のサービスの低下に繋がる可能性がありますね。
何故これだけの大きい物件で駐車場がマンション共有部分に含まれていないのでしょうか、かなり疑問です？（マンションの販売価格を調整する目的で外されたのでしょうか？それとも商業施設が入るのでその業者が借りる事が出来るように外部所有にしたのでしょうか？）
この事が事実ならこの物件をリセールする時に不動産に詳しい方なら当然気づかれるでしょうが、管理組合で駐車料金を決めたり、住人のみの使用限定が出来ない、駐車場の権利が第三者に転売される可能性もあります、もし権利が転売されるとその時点で契約内容の見直し等駐車料金の見直しもあると言う事になりますね！
こういった場合不動産投資を考える方にとってはかなり手の出しづらい物件と言う事になります。

[590: 入居済み住民さん]

駐車場は共用でないことは、やはり欠点なのでしょうか？
私はこの立地なので車を持たないことにしたので、逆に
駐車場のメンテナンス費用等を負担しないはずなので
ありがたいと思ったのですが。
確かに、住民以外の人が駐車場を使うとなると敷地内に
他の人が居ることがあるようになりますが、しょせんは
鍵の外なので、敷地だけど歩道と誰でもが通れる部分と
大差がないように思えますので。
そういうのは、駐車場を使うつもりのない一部の住民の
意見なのでしょうか。

[591: 物件比較中さん]

＞駐車場のメンテナンス費用等を負担しないはずなのでありがたい
全くその通りで、１０年、２０年後の管理費、修繕積立の値上げもあまり心配いらないようです
立体駐車場は特に将来的にお金がかかるそうですから、共用でない方が絶対良いそうです

８/５に光のプロムナードトア山手　JAZZ演奏がエントランスであるようですが住民以外でもOKなのでしょうか？

[592: 物件比較中さん]

仲介業者の方曰く駐車場が共有部分に含まれていない場合：「一般的に共有部分の場合その使用者がマンションの住戸を売却、転居すれば駐車場の権利は消滅するもの、その後は順番待ちか抽選か、マンションによって方式は異なりますが、できるだけ多くのマンション住人が公平な立場で駐車場を使用できるようになっています。」しかし駐車場が第三者の所有の場合住人優先にならないので、もしマンションをリセールに出した場合駐車場は管理組合との契約でないので第三者と契約する事になり次に購入される方へこの事を所有者、仲介業者として説明責任が有り駐車場を必要とされている方は自分で直接第三者に問い合わせをしていただく事になります。
駐車場の権利がない住戸を購入した人は、マンション敷地内あるいは屋内の駐車場を永遠に使うことができないケースも有ります。その住戸を中古マンションとして購入した次の所有者も同様ですから、マンション資産価値の格差、あるいは売りやすさの違いとなって表れてくることもあるでしょう。
第三者所有の場合稼働率を上げるためには申し込みが有ればマンション住人以外にもレンタルします、マンション住人が転居、売却して空きが出来た場合マンション住人以外の方から申し込みが有った場合当然直ぐに再レンタルする事になります。賃料も管理組合が決めるのではなく第三者（所有者）が決める事になります。（マンションの駐車場で有りながら住人の権利は全くありませんから・・。）
最悪の場合マンションの駐車場で有りながらマンション住人が駐車場が使えなくてマンション外の駐車場を借りないといけなくなるケースもあります。（共有部分でも空きが無ければ取りあえずマンション外の駐車場を借りないといけないケースも有りますが管理組合に申し込んでおけば空きが出来れば当然借りる事が出来ます）、共有部分の場合マンション住人のみに権利が有り外部の方が借りる事がないのでマンション内の駐車場を高い確率で借りられます。
視野を広くもって考えた場合駐車場の賃貸料が管理組合の収入として入る場合とそうでない場合を比較した場合　確かに駐車場のメンテ費用の負担はあります、しかし長い目で見た場合はいかがでしょう？（駐車場を借りる方は賃料を払い、その賃料の一部が住人全員に還元される事になります）

[593: 匿名はん]

そうそう、次売るとき困るよ。そんだけ。致命傷。
リセールのリスクが高いとバリューが下がるって、そんだけのハナシだ。

車は要りませんなんて、実際に住まないデベの営業担当のピンボケトークに出てくるみたいなヤツは
この手のマンションに殆どいない。二台三台欲しい粋がったやつはいても。

[594: 匿名はん]

あー、あと貸すときね、そのほうが問題かもね。賃貸のヤツはまず車だろうな。

まあ、こう書くと、売りも貸しもしない、気にならない、資産価値等どうのこうのみたいな

おそよエンドユーザーらしからぬ頓珍漢なこと言い出すデベっぽい人が出てきがちだけどね。

[595: 周辺住民さん]

基本的に駐車スペースはたくさんあるようですし、その点は心配いらない。

光のプロムナードトア山手　楽しみですね。

[596: 匿名はん]

＞８/５に光のプロムナードトア山手　JAZZ演奏がエントランスであるようですが住民以外でもOKなのでしょうか？
参加okです。
ライトアップのカウントダウン時に子供たちにチョコレートを配るそうですよ。

[597: 匿名さん]

ここの駐車場は3年だか5年しか住民との利用契約はないはず、
そのあとは駐車場所有者と利用者の相対契約になる。
だから、そんときになって、いくらふっかけられても文句言えない。
いやならよそへどうぞということになる。
住宅の賃貸じゃないから貸し手も強気だ

とはいえ、外部へ散発的に駐車場の募集チラシがでてるし
昨今の経済状況では大丈夫と思うがな

[598: 周辺住人]

駐車場 共有部分に含まれていなかったのですね それにしては坪単価高いです、売却するときかなりのハンディになるでしょうね！

[599: 周辺住民さん]

駐車場など全く興味ないです。
私は南向きで５０００万円位の物件の売りをずっと待ていますが全く売りにでません・・・
１０倍以上の抽選で外れてしまい、かれこれ３年以上経ちますが・・・
気長に待ちます。

ライトアップのカウントダウンは何時からですか？

[600: 入居済み住民さん]

カウントダウン、5日の17時だそうです。

[602: 住まいに詳しい人]

都会のタワーマンションでは共用部分じゃない駐車場は今では珍しくないそうです。
特に長い目で見れば間違いなく住民にとっては負担が少なくてすみます。
田舎の方では考え難い話ですが…

[603: 住民の友達]

タイムリーな話を住民としたので投稿を。
丸ごと買う計画が管理組合ででてるみたいですね。
あくまで茶のみ話で聞いただけですのであしからず

[604: 物件比較中さん]

駐車場共有部分から外す、デベが少しでも安く分譲するための苦肉の策ですね、関東圏の情報は良く分かりませんが少なくとも関西・・特に梅田周辺のタワーでは聞いた事有りませんね・・！
管理組合で買い取る事はかなり難しいでしょうね・・先ず全ての分譲が終わっていない・・まだかなりの高額物件も残っていますし、マンション所有者の同意が必要ですので、先ず無理と思いますよ。