グランドメゾン住吉本町ネクス

[カリテ]

グランドメゾン住吉本町ネクスについての情報を希望します。
駅前至近の物件ですので、かなり利便性は高いと思いますが、一方でお値段もかなりのモノになりそう・・・。場所や価格、仕様など詳しいことご存知の方おられましたら、教えていただけませんでしょうか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉本町1丁目559-3（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩3分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩19分
　　　　神戸新交通六甲アイランド線 「住吉」駅 徒歩3分


【タイトルを変更しました　(仮称)グランドメゾン住吉本町駅前プロジェクト　→　グランドメゾン住吉本町ネクス（2008.6.19 副管理人）】

[2: 匿名さん]

旧住民との等価交換物件ですね。建物のグレードは後ろに建っている住吉本町レジデンスよりも
落ちるようですが。グランドメゾンらしい物件になるのでしょうか？？
後ろの建物との距離が相当近いことをどう評価するかですが。まぁ、利便性第一の物件かも知れ
ませんね。値段とか興味深いですね！六甲方面では最近販売に苦戦しているようですが、住吉は
どうでしょうか？少し前までは、高い高い値段で完売の連続だったようですが、サブプライム後
始めての住吉駅北側での本格的物件ですから、一つの指標になるでしょう。

[3: 匿名さん]

阪急六甲とＪＲ住吉ではそもそも資産価値も人気も差がありすぎるよ（笑）
ここは大丈夫でしょうね

[4: 購入検討中さん]

>>03
それも値段次第だろうね。
前の道路狭くて通行量多いし　ＪＲの騒音ももろかぶり。
直床っぽいし、グランドメゾンとは呼べぬ仕様。
これまでのこの地域で続いた分譲である程度の需要は吸収してしまったしね、
分譲戸数が比較的少なそうだから捌けると思うけど
捌けないとなると不況も極まれり。

[5: カリテ]

等価交換ということは、前の住民の方たちは、引き続きお住まいになるということなんでしょうね。以前も、大きな集合住宅だったのでしょうか？グランドメゾンのシリーズって、結構高級なイメージがあるのですが、三井や野村の物件なんかと比較すると、やっぱりグレードは落ちるのでしょうか？しかも、他のグランドメゾンよりも品質が良くないのが本当だと…。建築予定地の前の道路は、確かに交通量も多いみたいですね。今日、予定地あたりに行ってみたら、タクシーが何台も並んでいて、通行しにくい感じでした。

[6: いつか買いたいさん]

一応資料請求してみました。
でも、直床とか設備いまいちなら、ちょっと終の棲家として買う意欲は削がれるかも。

[7: 購入検討中さん]

先日の日曜に説明会に行ってきました。
04さんが言っている直床ではなく2重床でいわゆる
このシリーズの仕様でしたよ。グレードが落ちるっていう
感じはしませんでした。簡単な資料や話を総合すると
わかります。あ、駐車場が屋根なし機械式だった点はマイナスですね。

環境については駅近すぎるがゆえに判断に迷うところでしょうね。
05さんのように交通量が少しあるのでうちはこれが気になってます。
といっても2国や山手幹線よりはましですが。
値段は以前見た北側の住吉本町レジデンスと同じぐらいの
坪単価でした。環境に目をつぶるならば買いなのですが。

[8: 04]

直床ってうそ情報流し申し訳ない。
ちらっと粗い図面見ただけでそう判断したので

[9: いつか買いたいさん]

説明会ってもう開催されてるんですね。
さすがにまだ値段の話とかは出てません？

[10: 購入検討中さん]

説明会にいってきましたが、北側のレジデンスと同じぐらいの坪単価ではございませんでしたよ。
比較表をみせていただきレジデンスが坪242万円ぐらいだったのですが、こちらは270万円ぐらいの予定だそうです。　レジデンスのとなりにできたぷプラネさんと同じぐらいです。
営業の方がおしゃるには、土地の仕入れ値があがっているのと、建設代の高騰によるものだとおしゃっていました。

[11: 匿名さん]

壷２７０万。
うーん。

[12: いつか買いたいさん]

270万…確かに土地の値段とかが一番高い時期の物件になるんでしょうから、仕方ないのかな？
しかし、高い^^;

不動産市況はこれからどんどん価格下落を見せそうなの状況なのが更に微妙…

[13: 購入検討中さん]

どちらにしても庶民には手がとどかない物件のようですね。どのようなお仕事をされてる方がすまわれるのでしょう？どのような仕事をしていたらすめるのでしょうか？

[14: いつか買いたいさん]

普通の会社員でもDINKSだと買おうと思えば、大抵の物件は買えますね。
実際買うか、買って割りに合うかどうかはまた別の話ですが…

[15: 物件比較中さん]

そうでうすねこれからはそのような方がふえるかも、ここは私立へ通う子供はよいが、そうでない場合は向かないところだと思います。

[16: 匿名さん]

レジデンスより坪単価は高いとのことですが、階高がずいぶん低いのに、二重床二重天井という
のは問題ないのでしょうか？建築に詳しい方、教えてください。

[17: 匿名]

説明会に行ってきました。売主の積水さんは、今回もグランドメゾンとしての品質には、かなり自身をもっているみたいで、しきりに「Ｎ村さんやＭ井さんもいいですが、品質や仕様には自信があります」ということを強調されていました。ただ、価格については、「まだ、確定ではないので、これから勉強できる余地はあります」と、若干弱気ぶくみで、ここに来てのマンションの高値天井打ちを意識しておられる感じでしたが・・・。

[18: 周辺住民さん]

この売主は、岡本にまだ売れ残りを抱えてますね。芦屋の翠ヶ丘にも建設予定があるみたいです。そこも、かなり高値で売り出す模様みたいですが、大丈夫なのかな？いくら土地取得額が上がっているからと言われても、もう普通の人が買う価格帯から離れすぎ。この物件も相当、売れ残るのでは？今年後半には、値崩れを起こすのは確実といわれていて、みんな買い控えしていて、これから数年は、ゼネコンやハウスメーカーは、体力勝負だなあ

[19: 匿名さん]

今、この辺りのマンションも、完全にバブル価格。モデルルームに行くと、どの業者も「この近辺はしばらく下がる要素がないから」と、口をそろえるけど、なんとか売り抜けようとする必死さばかりが目に付く。買うのは、高値掴み間違いなしだな。

[20: 匿名さん]

どうして、私立向きなのでしょう？公立はあまり良くないのでしょうか？

[21: 物件比較中さん]

バブル？　本当のバブルの時の価格をご存知ですか？

[22: 匿名さん]

19さんのおっしゃられている意味は、実態価格から剥離しているという意味でのバブルという事なのでしょう。

よく資材価格の高騰が物件価格の高騰に結び付けられますが、資材価格の高騰は地価の下押し要因にはなりますが、それを物件の価格に転嫁するというのは本来、本末転倒な話です。

やがて高すぎる物件には買い手がつかないという事象を経て適正価格へ是正されるので（まさに今がそうなのですが）そういう意味ではまだまだ物件価格の下落余地はあると思います。

[23: 匿名さん]

国中が巻き込まれていた以前のバブルとは比較にならないよ。でも、価格が高騰して誰も手を出せなくなっている状況は、似ている。今、新築のマンションを買うのは、よほどお金に余裕があって、糸目をつけない人じゃないと無理。この物件は、駅には近くて仕様もそれなりだと思うけれど、坪270万なんて高すぎるし、売り出す時期が悪すぎる。住吉本町近辺は、最早マンションだらけだし、この金額出してまで買いたいという人は、ほんとどいないんじゃないかな。

[24: 匿名さん]

といいながら、結構売れてしまうかも知れませんね・・
ただ、アクセスの道が一本で、狭くて車が多い上に、タクシーが数珠繋ぎで並んでいるというかなり辛い環境ですがね。ここは。
プラネスーペリアのように比較的広い道に三方囲まれているとか、レジデンスのように裏道をうまく確保してあるとかの例と比べると、ちょっと不便ですなぁ。

[25: 匿名さん]

確かに、買う人はいるかもしれない。駅には近いから、例え住まなくも借りてはありそう。将来売らないのなら、高値掴みも関係ないし。

[26: 匿名さん]

たしかにそうですね。＞将来売らないのなら高値つかみも関係ない。

ただし、売らなければならない事態になったときには泣くになけない状態ですが・・・

[27: 物件比較中さん]

ＤＭ来ましたが
「グランドメゾン住吉本町ネクス」が正式名称になったようですね。

100平米でも風呂は1618なんですね。
何となく戸数を確保したかった感が垣間見えますね。

[28: 匿名さん]

確かに、かなり戸数を詰め込んだ感じはしますね。グランドメゾンと言っても、どうもかなり普通の小型マンションっぽい印象。
配置についても、敷地に余裕がないのか、Ｌ字型の東側が北にぐっと出っ張っていて、
北側のレジデンスとの協会ギリギリまで建てるようですが、あまりに近いのは揉め事に
ならないのかがちょっと心配ですね。
後、駐車場も機械式のようなのですが、北側ぎりぎりにあるので、これもレジデンスの
住民とごたごたしないかが気になります。

[29: 匿名さん]

説明会でも、積水のセールスマンは、「戸建てを建てているメーカーらしい、余裕のある間取り、仕様」を強調していたのですが、この物件に関しては、正直それを感じませんね。あの広くない敷地の中に、建て替え前の住人さん達が等価交換で住む部屋数を確保した上で、ペイする販売物件数を作るために、かなり設計的に無理している感じがします。グランドメゾンと言っても、他の物件と比較するのは少しムリがあるのかもしれませんね。

[30: 匿名さん]

昨日行ってみたけど、物件建設地前の道路は確かに混みますね。
コープの駐車場待ちの車が長い列で、反対車線は
駅までずっと客待ちのタクシーがずらっと並んでいました。
あまりの渋滞に腹を立てたドライバーと
タクシーの運転手さんが大声で怒鳴りあってました。
毎日、あんな感じなのかな？

あれで、このマンションに入る右折車両とかがいたら、
交通マヒ間違いなしですね。

[31: 匿名はん]

坪270万…価格的にどうみても割高なので、暫くはひっそり様子を眺めることにします。
売れ行きや今後の進展を楽しみにしておきますね。

[32: 購入検討中さん]

私も当面様子を見ることにしました。何といっても割高感がぬぐえないので。
今、どの物件も売れ残ると、体力と値引きの綱引きになっているようですから。

[33: 匿名さん]

テールネームが「ネクス」だって（笑）。
高級マンションには大凡似つかわしくない名称だとよ。
企画担当者のセンスが窺われますねぇ。ダサイというかなんというか。
これも企画倒れの大失敗マンションに終わりそう。
そもそも住吉駅までの徒歩道中で、車にはねられそうな場所に魅力なんてありません、ハイ。

[34: 匿名さん]

この物件って、地権者が10数戸も入居予定みたいだけど、
管理組合を結成した後、いろいろ揉めそうで怖い…。
等価交換で入った人たちは、元々自分達の土地だという
感覚が付いて回るだろうし、
新たに購入した人たちは、全部ではないにせよ
その人たちの分も上乗せされた建築費を負担させられた
気持ちがずっと残る。

スタートから人間関係は
ゴタゴタがあるだろうなあ。

高いマンションなのに、
かなり負の要素いっぱいだね。

[35: ご近所さん]

グランドメゾンって、業者は、
「Ｎ村や、Ｍ井と同じクオリティ」
というのを殺し文句に良く使う。

Ｎ村は、よくＭ井を引き合いに出すし、
Ｍ井から、Ｎ村の物件の話を聞くことも
ある。

でも、未だにグランドメゾンの話って、どちらの会社からも
あまりいい評判を聞いたことがない。

この物件も、近辺の業者からは、あまりいい評判は聞かないね。

[36: 購入経験者さん]

今日、パンフレットが届きました。
来週末から２週にわたって
また「発表会」があるみたいですね。

確か4月にもあったはずなのですが、
希望者が思うように集まらないみたいで・・・。

ここのブログにもいくつか書かれていますが、
立地といい、価格といい、元の地権者の存在といい
この物件には、不安な要素が多すぎるというのが正直な感想。

残念ですが、購入は見送りにしようと思います。

[37: 匿名さん]

Ｎ村、Ｍ井を引き合いに出してセールストークにしている、このハウスメーカーがＮ村、Ｍ井を超えるはおろか同等のものすら作ることができないのは、情報通の中では常識。
所詮プレハプのマッチ箱メーカー、なにするものぞ。
一流マンションデベロッパーのパクリのマンション・メーカができるのは、一流の値付けのみ。

[38: 匿名さん]

説明会で、「Ｔ中工務店が建てるから安心ですよ」と自慢げに言われました。
「Ｍ井さんやＮ村さんとも組んでマンションを施工しているＴ中工務店さんです」
という話でしたが、、施工がＴ中工務店でも、設計が積水なら、
全然違う物件になるはず。
何の保証になるのかなと、不思議に思いました。

もちろん極論にはなるけれど、姉歯のケースも、施工の前に
まず設計の問題ですからね。

[39: 匿名はん]

積水って、結構しっかりした住宅メーカーのイメージがあるんですが…。
マンションは、評判が良くないのですか？

[40: 匿名さん]

竹中工務店は、最近チョンボの連発で、東京の大型物件を連続で安値受注して疲弊しているのでは
ないかなどと週刊誌に書かれていますよね。長年の蜜月であった阪急梅田の建替で始めから外され
るなど、結構大変そうな印象があります。
積水ハウスはしっかりした業者だと思いますし、東京のグランドメゾンは素晴らしい物件もやって
いますし、大阪でも、昔やった晴明通（阿倍野区：桑名ヤスヒロの実家跡）なんて、本当に素晴らしい物件だったと思います。そもそも大阪での億ション第一号って、北畠（帝塚山）の物件だった
と記憶します。子供の頃、親と物見遊山に行ったら、手袋はめさせられた・・・
それらと比べると、このマンションは随分チンケな感じがしますが・・・

[41: 匿名さん]

そうなんですね。会社としては信頼できるみたいで
安心しました。

ただ、この物件はあまり評判が良くないみたいですし、
かなり割高みたいなので、
手が出しにくいですね。

[42: 物件比較中さん]

竹中工務って、ヤバいんですか？

[43: 匿名さん]

この物件は、かなり負の面のレスだらけですが、
いい要素はあまり見当たらないかんじでしょうか？

[44: 匿名さん]

少し前なら、立地も悪くないので完売した物件だと思います。

ただ、価格が高騰しすぎたため、その割に、仕様や間取り、
アクセスなどに粗が目立つようになってしまった感じです。

建てるのが遅かったという、アンラッキーな面はありますね。

[45: 匿名さん]

あの辺り、土地柄もあんまり・・・

[46: 購入経験者さん]

このスレは、同業者の特殊工作員がかなり荒らしていますね。
私は、竹中が施工したグランドメゾンに住んでますが、時に問題はありません。
マイナーな不具合が出た際も、積水＆竹中は迅速に対応してくれるので満足してます。

[47: 匿名さん]

>46
こういうスレこそ業者っぽい。

[48: 物件比較中さん]

どこに特殊工作員がいるんですかね？
私のような素人でも工作しろといわれればもう少しうまくやりますが。

図面等見ればわかりますが、普通のグランドメゾン、たとえば岡本にて販売中と比べれば
やはり、等価交換のしわ寄せがきてると思いますよ。
風呂の大きさもそうだし、階高もそうだし。

[49: 匿名さん]

そうそう。本当のグラントメゾンは大阪の晴明通の物件ぐらいのグレードはないとね。

[50: 購入検討中さん]

何度か等価交換…という言葉がスレに出てきてますが、
元々は、何が建っていたのですか？

[51: 匿名さん]

大変古い、二階建ての真四角の箱（ちょっと現場工事事務所風の建物）のような集合住宅（ことばのイメージとは違いますが、テラスハウスのようなものでしょう）が建っていました。正直いって相当うらぶれた建物でした。表現は悪いけれど、バラックのプレハブ風の建物だったな。