ウェリス上甲子園

[近所をよく知る人]

春風小前に建設中の野村不動産×ＮＴＴ都市開発の物件が気になります。
皆さんどう思われますか？

戸数：９５　73㎥～98.24㎥のようです。
やっぱり値段は高いのでしょうか？



所在地：兵庫県西宮市上甲子園3丁目136番（東棟）、137番（西棟）（地番）
交通：阪神本線 「甲子園」駅 徒歩10分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩15分

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

《ウェリス上甲子園ウエストレジデンスのPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369234/

[101: 周辺住民さん]

ここは、戸建ての立地としては最高！でも、戸建てとなると価格で手が届かない・・・・現実は、残念ながら、まとまった土地はみなマンションしか計画されないだろうし・・・・結局、この地で住みたいと思うとマンションしかないということなんでしょうね。

[102: 匿名さん]

「戸建はマンションより高い」と言っている方に質問ですが、どのくらいの広さの土地面積や建物の戸建のことを言ってらっしゃいますか？？

20坪くらい（マンションの70m2は、戸建で20坪）の３階建の戸建なら、3500万円くらい出せば十分購入できると思います。（３階建ての場合は80～90m2くらいあります。）
ですので、戸建思考（マンションと同じくらいの広さでよいなら）の方は、戸建を購入すれば良いのにと思ってしまうわけです。
しかも、マンションより格安で購入できて、管理費も共益費も駐車場代金もいらないわけですからね。

毎週末によく新聞と一緒に投函されるチラシを見て検討されてはいかがでしょうか。

[103: いつか買いたいさん]

土地２０坪の３階建て戸建て（通称ミニ戸建て）を買うなら、私は、効率良い間取りのマンションがいいと思います。ミニ戸建ては、将来、年とったときの階段の上り降りの面倒臭さや建て替え不安など考えると？です。戸建てなら、最低、土地３０坪はないとと思っています。ご近所のかた（じゃなくてもいいのですが・・・）で、この場所で４０００万くらいで買える戸建てがあったら教えてください？興味あります！

[104: 周辺住民さん]

マンション周辺ですと、更地で坪90～100万円くらいでしょうか？

[105: ご近所さん]

マンション周辺とほぼ同じ路線価の戸建（甲子園口２丁目ですが）に住んでいますが、特に条件が悪くなければ更地の坪単価は実勢価格で１３０万円くらいしますよ。路線価から考えるとかなり割高だと思いますが。

ただ、間口の狭い奥まった土地などであれば、当然ながら価格は相当下がってきます。私の家の近くにも間口が狭く整形地でないため坪単価が１００万円を切る物件がありました。

このマンションの周辺が同じ状況かどうかは分かりませんが、ご参考までに。

[106: 匿名さん]

101さんの言う通りですよね～。鳴尾北、上甲子園地区はまとまった土地が少なく、マンションでも高い。武庫川沿いは地盤に不安がありますし。春風より西は小学校区の評判がイマイチ。西北の方もデリケートな問題が絡んできて。ここしかないからこんなに高くなっちゃうんですよね。でもそれでも買いたい人はたくさんいるような気がします。

[107: 匿名さん]

103さん。
この辺りはあまり広い土地が無いようなのでミニ戸建てですが、以下のようなものがありました。
参考まで。
http://nishinomiya.islandhome-web.co.jp/kensaku.cgi?no=1126&mode=m...
http://nishinomiya.islandhome-web.co.jp/kensaku.cgi?no=953&mode=me...

[108: 購入検討中さん]

場所がいいので検討したいのですが、どなたか価格をお知りでしたら
何例か教えていただけないでしょうか。宜しくお願いします。

[109: 購入検討中さん]

ホームページに間取りが公開されている部屋で言うと、
W-Lr（4LDK,96m2）：6890万（モデルルームと同様の間取りの部屋）
W-A（4LDK,92m2）：5880万（２階）
E-D（3LDK,72m2）：4290万（２階）、4640万（４階）
E-F（3LDK,75m2）：4490万（２階）、4820万（４階）
W-H（3LDK,76m2）：4260万（２階）、4540万（４階）などです。
最上階（５階）はさらに高くなるでしょう。
W-Mr、E-Irの最高級4LDKは7000万を越えるとのこと・・・。
それにしても、このご時世に、高いなぁ。
甲子園駅からの距離は確かにそこそこありますが、学校区、買い物（ららぽーと、ガーデンズなど）、食事（直ぐ近くに神戸屋や焼肉店）、阪神・JR・阪急、高速道路へのアクセス、周囲の雰囲気、治安などの全体的なバランスを考えると、確かに便利でいい場所だと思います。
このお値段を払えるかは、それにどれだけの価値を見出せるかでしょう。

[110: 物件比較中さん]

75㎡のあたりで4500万位　　90㎡の角部屋で6000万前半位　５階建のためか、あまり階層による価格差は設定されていないようです。　北向の部屋で4000万円をわずかに割り込むくらいでした。
参考にしてみてください

[111: 物件比較中さん]

エレベーターは各棟に一つでしょうか？

[112: コムギ]

はい。1基づつです。野村さんは、十分だといってました。

[113: 物件比較中さん]

１基で良かった。
２基だと将来の修繕費に跳ね返ってきますので。

[114: 匿名さん]

別にべらぼうに高いってわけじゃないんですね。
まぁちょっと高いかって感じでしょうか。
でも駅から結構歩くことを考えたら、高いなぁ。
利便性無きマンションは、手放すとき売れませんからね。

[115: 物件比較中さん]

114さんがおっしゃるように　「べらぼうに高い」わけではないですが、
土地柄から考えますと、不相応に500万～1000万位高いように思いますね。
その価格差が設備、仕様の為なら払う気になるのでしょうが、現時点ではそこまで周辺のほかのマンションと違う設備のようには思えないんですよね。

それと、どうでも良いことかもしれませんが、公式には２棟構成の９０部屋のマンションではなくて、「同じコンセプトで同じ会社が作る別々の４０部屋位のマンションが並んで同じ時期にできる」　という扱いだそうです。

[116: 物件比較中]

設備・仕様がいいから価格が高いってのは当たり前すぎやしませんか？

「ロジュマンよりちょっと高いけど設備や立地がいいからこれぐらいはしょうがないかぁ。ちょっとがんばってこっちにしよう！」…と思えるくらいの価格を期待していたので残念です。
ま、ここまで高いとあきらめもつきますが(笑)

[117: 匿名さん]

そうですね。うちの予算では交渉のテーブルにすらつけません。もしこの地域で検討するとしても、近所の別の物件の開発を待つつもりです。

[118: 購入検討中さん]

3LDK73.00㎡で3980万、73.33㎡で3960万もありますね。
野村不動産で3000万台はないと思っていたので、少し意外でしたよ。まぁ、この辺は抽選になると言われましたが。
駅からは遠いですが坂道はないですし、やはり妥当な金額ではないでしょうか。将来の資産価値も期待出来ると地元に住んでいる舅が言っておりました。

[119: 匿名さん]

資産価値は求めれないだろう～。
駅から遠くても、資産価値を求めれるのは、
岡本、芦屋と言った高級住宅地ぐらい。
タワーでも将来的に資産として疑問符を打たれる昨今なのに。
ましてや供給過剰なマンション群。
期待はしない方がいいと思いますよ。

[120: 匿名さん]

将来少子高齢化が進むと２０年後は徒歩10分以上の戸建さえ
資産価値は危ぶまれているご時勢マンションに資産価値を
求めても・・・マンションは現在の快適性・利便性駅近が一番

[121: 購入検討中さん]

何度かこちらに書き込みされていますが、近所の別の開発とは？
ウェリス甲子園の南側の社宅の事でしょうか？もう、具体的な開発予定等は立っているのですか？
ご存知の方がおられましたら、情報お願いします。

[122: 物件比較中さん]

南側の社宅跡地を関電不動産が購入した。と、野村の営業さんがおっしゃってました。
まだ、社宅が立っている状態ですので、２年やそこらはかかると思いますが。　
駅からの距離は１分くらい近くなるくらいだと思います。

[123: 購入検討中さん]

資産価値というか、何年かして転勤等で売らなくてはならなくなった場合
「ウェリス上甲子園欲しかったの!!」「売りに出るの待っていたの」
という人がいて、そこそこ高い値段で売る事が出来そう？？と思ったのですが、どう思われますでしょうか？

後、野村の方に、「必ず抽選になるから避けてください」とお聞ききしている北棟については　みなさまどう思われますか？
北棟だけ、棟の周りに張り巡らされているセキュリティがなかったりもするようですが。

[124: 匿名さん]

恐らく、営業の方の言葉を信じてらっしゃるのかも知れませんね。
都合よくそのような方が居て、その間取りが気に入って、
どうしてもそれが欲しい！と言うような方が、うまく現れるでしょうか？
その頃には、近隣に魅力的なマンションが建つかも知れませんし、
もっと条件のイイ中古物件があるかも知れませんよね。
なので、甘い期待だけはしない方が良いと思いますよ。

[125: 購入検討中さん]

124さん　アドバイスありがとうございます!!

営業の方のお話でそう思ったのではなく　勝手に私がそう思ってしまって。
少し前友人が　「売りに出たら是非買いたいので教えてください」と依頼をしていたマンションに空きが出てすぐに買った（築３年）と言っていたのが頭にあったもので。

自分が「ウェリスは建物自体も環境も良いマンションだ」と思っても皆さんがそう思うとは限りませんもんね。

鉄橋の音が気になるち評判の「ジオ甲子園口」もお安いお部屋はもう１戸しか残っていませんし、「高い、駅から微妙に遠い」　という意見もあるこちらも　一般にお値段を公表するまでにそこそこ埋まってしまうのでしょうか・・・

[126: 匿名さん]

そうでしたか。
ですが、基本的に中古になった場合、価値は下がると考えていいと思います。
高価格を維持出来るには、それなりの理由が必要です。
駅近・人気学区・生活至便・人気エリア・眺望良好・高級エリア等々。
それらを当該物件と照らし合わせてみては。
この界隈ですと、やはり阪急岡本地域が該当するかも知れませんね。
かなりの中古でも高額ですから、困ったものですが…。

現価格が妥当と判断出来る人が、どれぐらい居るかでしょうね。
私見では、やはり高過ぎな気がします。
仮に、この価格が妥当だと判断し購入出来る人は、
近隣エリア（神戸～大阪）でも十分購入可能なので、他の物件でも検討するはず。
阪神沿線だと、尼崎のタワー、御影のタワーも視野に入るので、
なかなか販売側の思惑通りには動かないのではないかと思うのですが。

[127: 匿名さん]

追記です。

聞いた話なので、参考までに。
この界隈だと、新築プレミアを付与したとして、
単価は150～175万ぐらいが妥当ではないかと聞きました。

[128: 匿名さん]

一番ひろいお部屋はいくらくらいですか？？

[129: コムギ]

先週末の価格発表までは、皆さん来場するみたいですが、この後どれくらい人が来るかな?

うちも、二回は、いきました。31日に、間取り変更や、修繕積み立て金など、詳しいことがわかるみたいです。

南側の社宅は、1棟はマンション建築は決まってるといってました。

駅からは、実際歩きました。9分でした。

西北駅より北にすみたいけど、高い。

ココももう少しは下がるみたいだけど、100万程度かな？

もう少し下げてほしいな。

[130: 匿名さん]

うちは　価格発表は今週末の打ち合わせの時じゃないと判らないと言われました
ここのスレで先週末に発表だと知って　問い合わせの電話したら）
まさか　１００万でも値引きがあるとは驚きました

北棟をご希望の方はいらっしゃいますか？

[131: コムギ]

先週行ったときは、2階と4階の価格を、出してました。それで大体全部想像できます。全棟の価格発表は今週末かも？
値引きではなく、発表後、最終価格までに、下がっても、最初に発表した価格より、100万くらいは、下がるかも?と
営業マンに言われました。
決定ではないですが・・・
逆に人気があったら、下がらないですよね。
営業マンも上手につっこんだら、ポロポロ本音がでます。

[132: 購入検討中さん]

この校区でマンションを探していましたので、購入を検討しておりましたが、我家の予算では北棟にぎりぎり手が届くかなあという程度です。しかし、北側の部屋ではなかなか日当たりなどが心配です。

南側に建つと言われる関電のマンションを待とうかな　とも思いますが、土地の競売で野村さんが降りた(負けた？）という話ですので、土地の価格から考えると、更に高額マンションになりそうで・・・　迷いが消えません。

[133: 購入検討中さん]

132さんと同じです。ギリギリ、手がとどくかどうかです。
あと、最低２００万下がってくれると、検討しようかなと考えています。
希望もかねてですが・・・

南側の関電のマンションとても気になります。
無理して、ウェリスを買って、一年後にお安く関電のマンションが販売されたら、
涙、涙ですよね。

[134: 匿名]

132 133さんと同じです【笑】同じく北棟ならギリギリ届くかぁ～後200万ひいてくれたら…
モデルルームではリビングのガラス二重じゃないんですよね
北棟も？？
冬場、結露も心配（大丈夫なの？）
関電社宅後もマンションなんですね
知らなかったです。
他を探すかと現在ウェリスはあきらめかけてます。
駅、遠いし…

[135: 匿名はん]

でもいま売れ残っている他の物件も多々難ありですよね。
関電がお手頃でステキなら買いでしょうが景気によるかも…。

[136: 匿名さん]

関電はウェリスの販売状況を注視しているでしょう。勿論現時点で計画は立っているでしょうが、ここの状況次第では変更してくるかもしれませんね。

[137: 物件比較中さん]

私は去年の夏位にこのNTT社宅跡地にマンションが
たつ情報を耳に入れてました。
おそらくNTTも関電もピーク時に土地を
購入したものと推定されます。

なので、今回の価格設定もどちらかと言えば
仕方のないことではないかと思ってます。
時勢を考慮してむしろ数年前のプチバブル時よりも利益率は
低いのでは？と思ってるのですがいかがでしょう

[138: 匿名さん]

確かにピーク時だと思うけど、「自分の所の社宅跡地だから結構割安で販売されるかも？」と期待していた人は私も含めて多いと思いますよ。

[139: 匿名さん]

天下の野村さんが一枚噛んでるのに、
利益率が低いと言うのは無いでしょう。
儲けが見込めるから、相乗ってくるのであって、
そうでなければ、野村さんは見向きもしません。

低いのとは逆に、『時勢や景気動向と逆行しながらでも、確実に利益は頂く！』
と、確固たる自信の表れがこの価格です。

想像ですが、見込んでいたより反響が良かったのでしょう。
これはイケるかも！と商売人なら、誰でも思いますよね。
さて、これからです。『反響が良い＝飛ぶように売れる』
この図式通りに行くかどうかが最大の問題です。

不動産の場合、反響が良いから売れると言う物ではありません。
とてつもなく高額な買物なのですから、購入側も色々と情報を仕入れ、
しっかりと吟味し比較検討します。これは当たり前の消費者側の行動ですよね。

そこで、買ってもよい価格なのかどうか。買える金額なのかどうか。
これが最大のネックですよね。
皆さんも買いてられるように、誰もが高いと買いてられと言う事は、
一般的な私たちから見れば、『高い物件』なのです。
そこを野村さんはどう読むかでしょうね。

ギャラリーにも人は来るし、資料請求も相変わらず好調。
こうなれば、俄然強気のまま押してくるでしょうね。
でも、そうそうは売れない、やはり高額のままだから。
やがて個別交渉に移行し、竣工前には一気に営業攻勢に。
それでも２割は残るでしょうから、
ゆっくり焦らず、動向を注視するのがベストではなかろうか。

[140: 匿名さん]

関電ならオール電化でeo光だから家計をあずかる主婦には値段的には嬉しいですよ。
オール電化住宅ローンも使えるし。

待てるなら関電の状況みてからにしたらどない？

[141: 購入検討中さん]

まあ、そう言われても、関電の総額も予想がつかないので、なかなか悩ましいですね。

[142: 物件比較中さん]

北摂の野村物件と比較しているものですが・・
高い！！高すぎる！！
社宅跡地だと聞いて、安く仕込めてんじゃないかと期待して行きましたが、
がっかりでした。

いつもの手法で、あと2,3回は「価格調整」するんでしょうが、
それでも200万程度でしょうね。
我が家もやっとこさ角部屋下層が検討範囲に入るくらいです。
西側は真西ではなくやや北向きなのと、隣接するマンションとの距離が気になります。

環境はよさそうなんですけどね・・・。
見送ろうかなと思ってます。

[143: 物件比較中さん]

同じ社宅跡地としては、甲子園口の北側になりますが、ＪＲ西日本の社宅跡地のジェイグラン天道町があります。
学区等異なりますが、甲子園口から徒歩7分と駅から近く、価格も価値と価格が釣り合いが取れており、即完売でした。

ウェリス上甲子園にも同じ社宅跡地ということで、期待していたのですが、駅から遠い割には、やっぱり
高すぎます。

[144: ご近所さん]

143さん

それは、比較にならないのとちゃいますか。

学校区：西宮では一番重視するっていうじゃないですか。

駅：JR（普通のみ）と阪神（試合のある日は特急停車）　
※JRのほうがいいかもしれませんけど…。　ＪＲはよく遅れたり、運行休止もありますからね。

ジェイグラン：即完売＝販売会社にとっては、もっと高い価格設定をして、より高い利益を確保したほうが良かった…ということになってるんじゃないでしょうか？

業者さんにとっては、即完売＝成功ではないはずですよね。
もちろん、購入する立場としては、安いにこしたことはないですが、高過ぎると思うなら、あきらめるなり、建築が終わってから売れ残りのモデルルームを安く買えるように交渉してみてはどうでしょうか？

一般サラリーマンには非常に高いように感じる価格設定だというのは納得ですけど、比較する物件はもっと別な物件のように思います。

[145: 匿名さん]

環境はジェイグランもウェリスもいいけど、ウェリスは小学校の真ん前ということで若干マイナス。
学校区は西宮では重視されるというけど、ここらの地区は私立が前提という家庭が多いので、あまり参考にならない。
あとは駅からの距離、スーパー、公共施設等の利便性。これはジェイグランの方が優れている。
JRの普通と、阪神の特急で比較されていますが、ウェリスがここまで駅から遠いとなると、どっこいどっこいでしょう。阪神沿線は芦屋駅を除き、ステータスが落ちる事実がある。
なお、ジェイグランも角部屋は７０M近くの価格設定でした。にもかかわらず即完売。安すぎで業者が価格設定に失敗したとは必ずしも言えず。売れ残りのリスクというのは、今の時代相当大きい。

いずれにしても、ウェリスは高い。これ結論。対象はキャッシュで対応できる富裕層。一般サラリーマンはお呼びではない。

[146: 匿名さん]

>>144
完売＝失敗
売れ残り＝成功
この図式は無いだろう。

完売＝大成功。
適正価格だったってこと。

と言う事は、売主も販社も目利きが優れてると言う事。

[147: 社宅住まいさん]

ジェイグランが甲子園口最後のオイシイ物件だったんじゃないかと最近思います。

おそらくウエリスは、下層階の狭いタイプの最低価格をグッと低めにし、それをエサにしてくると思う。
ジオはそのつもりで当初最低価格を設定していたけど、それでもさらに下げざるをえない状況になっているが。。

「何でこんなに価格が高いの？」⇒「設備がいいんですよ、奥さん。」これが常套句となるでしょう。実際、設備はよさそうですしね。

[148: サラリーマンさん]

芦屋も含め阪神沿線と言うのはどうか。。。
それとマンションとしては遠いもう少し価格を再検討
してほしい。

[149: 匿名はん]

グランは確かにあの辺りの物件ではむちゃ安かったけど、仕様を考えるとまああんなもんでしょう

ここはいくら仕様が良いといっても高すぎです

[150: ビギナーさん]

すいません、初歩的な質問で申し訳ないのですが。
皆様書いておられる「仕様」って何なのでしょうか。
そして、ウェリス上甲子園は「仕様」が良いのでしょうか。

本当に初歩的な質問で申し訳ないのですが、教えていただければ幸いです。