グランドメゾン芦屋翠ヶ丘style（仮称：積水グランメゾン芦屋翠ヶ丘（仮））について

[物件比較中さん]

看板が立ってました。
どうでしょうか。



所在地：兵庫県芦屋市翠ケ丘町134番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「芦屋」駅 徒歩12分
　　　　阪神本線 「打出」駅 徒歩12分

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2013.6.6　管理担当】

[141: 匿名はん]

翠ヶ丘って、そんな所かな？ジオなんか中古で出て、ずっと売れ残ってるけど…

[142: 購入検討中さん]

>地価がほとんど下がらないこと考えれば、適度な満足を得つつ、将来的に
>売却することになっても、リスクの少ない立地かと思いますよ。

根拠は？
不動産価格はこの不況下で下落傾向。少子化も考えれば地価が今後下がらないわけはない。
適度な満足はもちろんあると思いますが、売却リスクが少ないとは何を根拠に？

中古も下落、近畿圏の新築成約率が50%かという時代に・・・。

[143: 匿名さん]

他との比較論でいけば、リスクは少ないんじゃないですか。

この時代というより、昨年９月のリーマンショック以降が
異常な状態で、数年はかかると思うが、いずれ落ち着くでしょう。

その時、資産価値維持しているのは、やはり人気地区。
少子化でダメなら、岡本とかも全滅、そうとは思えません。
まずは、人気地区に近い中途半端な立地のマンションが
資産価値失うでしょう。

[144: 購入検討中さん]

過去の歴史を見ると株式市場の下落から１年後に不動産の暴落が
起こっていることが多いとの話です。

今回の株式下落とＧＤＰの急減等の実態経済の落ち込みを考えたら
不動産価格も相当な変動が予想されます（あくまで予想ですが。上がるかも）。

確かに、数年後に金融危機の影響がなくなったら、不動産価格も
ある程度元に戻るでしょうから、少子化の影響を除けばリスクは
少ないといえるかもしれません。

しかし、今夏までの不動産、素材暴騰の影響を受けた値段のマンション
より、10月以降の素材暴落、今後の不動産市場変動を反映した
値段の物件を購入したほうが得ということ。

高い→安くなる→また高くなる　ではなく

安い→また高くなる　のほうがお得かと。。

要は販売価格が市況に見合ったものであればよいということでは。
高値つかみをしないようにしようと思っています。

[145: 物件比較中さん]

それでは、ここは、３ＬＤＫ・８５㎡・３階南向きの部屋としたら

価格いくらくらいが妥当と思われますか？

[146: 匿名さん]

＞翠ヶ丘ってそんなところかな？

現在、某有名スポーツ選手が、将来の永住の地としてご自宅新築中。
少なくとも、他よりはまし。

[147: 匿名さん]

＞145
普通で考えれば妥当な線は5100～5200万ってとこでしょうか。
でもグランドメゾンはそれよりは高くなると思いますよ。

[148: １４５]

＞１４７さん

ありがとうございます。ここ１～２年では、ジオか和田興以外
翠ヶ丘では新築物件ありませんが、ジオが６０００万、和田が
５０００万位かと記憶してます。
あまり、下がりそうには無いということですね。

[149: 匿名はん]

ジオは4900万ぐらいで、出ていますね。

[150: 匿名はん]

ジオの中古は4900万ぐらいで、出ていますね。

[151: 147]

>148さん
あくまでも妥当な線です。
実際はたぶん6000万前後くらいになるのではないかと私は思います。

[152: 匿名はん]

ここも、壮大に売れ残りそうな感があるな

[153: 匿名さん]

ここに対しての近隣住民の反対看板等はみかけませんが
船戸町はすごいですね・・・

[154: マンコミュファンさん]

ここが壮大に売れ残るというのは、全く土地感無いご意見です。
６０００万円位なら、１～２カ月で壮大に売り切れるでしょう。

ここが、売れずに値下げするような事態になったら、それこそ、
マンション全滅です。

[155: 匿名はん]

隣を見に行った時、隣の戸建（ココですね）を見て販売員に「この隣のお家、マンションにならないの？」と聞いたら「これだけ新しくて大きい戸建てだとまずないでしょう」とのお言葉でしたが建ちますね！！　ここのほうが、数メートル南に張り出してるようですから、採光もよさそうですね。　6000万なら妥当でしょう。

[156: 匿名さん]

ランドプランを見る限り、南向きは小さめの部屋と南西角の広そうな（高そうな）部屋、
あとは西向きの部屋と北西の角部屋、のようです。
『３ＬＤＫ・８５㎡・南向きの部屋』というのはないようです。
私もそんな感じの部屋を希望していたので残念です。

[157: 144]

＞145

レス遅くなりました。144です。

ここの東隣のレゾネアという東京建物のマンションが数年前に販売されましたが
南が山手幹線に直接面する等、条件は同等（本物件はさらに稲荷山線に接しますが）です。
ここから価格から類推すると

レゾネアは坪２００万平均くらい(3F南中住戸は平均でよいかと)でしたので、
８５㎡とすると５１５０万円。10~12月の近畿圏の、新築分譲ﾏﾝｼｮﾝ平均価格は
前年比１５．８％下落、契約率は５９．４％！(調べてびっくりしました)（出典：近畿ﾚｲﾝｽﾞ）。

単純に下落率を加味すれば、坪１６８万、８５㎡で４３４０万円。
芦屋という地区に限定すれば土地下落率0~3%(出典：国土交通省)。
それで計算するとmax５１５０万円。

都合、経済情勢を加味すると坪１６８～２００万、
８５㎡で４３００～５２００万円程度でしょうか。

上記はあくまで経済情勢からの試算であって
実際のﾏｰｹｯﾄはそんなに単純なものでなく売り手と買い手の都合や、
市況需給関係も絡んできます。あとブランド評価、仕様差も大きいでしょうね。

[158: いつか買いたいさん]

南向き中層階で坪170万程度まで下がる可能性もあるんですか？

あの場所で積水で坪170万なら、たぶん喜んで買います(^^)
(詳細仕様は確認しますが、積水ならそれなりの仕様でしょうから)

[159: 匿名さん]

＞１５７さん

単純な全国の下落率でここの価格は推定できない。
希少価値等勘案すれば６０００万以上するでしょう。

翠ケ丘の中古物件もほとんど値下がりしている様子無し。

[160: 144]

>159

芦屋の希少価値は、数値評価の難しいところですが、
国土交通省の最近の資料に芦屋の土地下落率0~3%との試算あり
数年前の不動産バブルピークよりの上昇はないとして(0%として）
maxをレゾネアと同等としました。

仕様に関してもレゾネアは見てわかりますが、かなりいいので
そこのプレミアも加算しませんでした(高級ﾏﾝｼｮﾝ仕様になれば別)。

積水のブランド価値は人によると思いますので、ここから
足し引きを個人でしてもらえればよいかと。

少なくともマーケットからの試算ではブランド価値の影響を除けば
レゾネア以上はありえません。

数年前の少し南の野村の呉川町のは坪１５０万でした。

６０００万の試算根拠あればお教えください。レゾネアからのアップ根拠は何でしょうか。
積水ブランドを１０００万上乗せとすれば妥当な線ということになりますが・・・。