グランドメゾン芦屋翠ヶ丘style（仮称：積水グランメゾン芦屋翠ヶ丘（仮））について

[物件比較中さん]

看板が立ってました。
どうでしょうか。



所在地：兵庫県芦屋市翠ケ丘町134番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「芦屋」駅 徒歩12分
　　　　阪神本線 「打出」駅 徒歩12分

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2013.6.6　管理担当】

[125: 購入検討中さん]

翠ヶ丘って雑然とした街なんでしょうか。

いい場所と聞いていたのですが・・。
ホントならなんかガッカリですね。

[126: 匿名はん]

マンションとマッチ箱戸建てが古墳の周りに混在する、信号の整備されていない細い一方通行だらけの街。戸建て住民の我欲が強く、排他的で利己的な主張にマンション住民が辟易している街

です。

[127: 芦屋市民]

いや、大変申し訳ないが、↑突っ込みどころのない、見事な文章だと思う。

[128: 購入検討中さん]

この物件に関する反対運動はないと記載ありましたが
このマンションと住民の関係は大丈夫なのでしょうか。

[129: 匿名さん]

反対運動があってもなくても、歩いてたらマンション住民か戸建住民か
わからないし、マンション住民に町内のゴミ当番は回ってこないし
どの町でも大体、関係なんてないのではないでしょうか。

[130: 近所をよく知る人]

>>128
此処のマンションはまだ建設前だから戸建て住民が話しているとすればデベロッパーさん自身でしょう。
>>129
そんな事はない。　街歩いてて個人が攻撃されるとでも思うの？　管理組合にねじ込んでくる、或いは建設時に妥当なデザインに難癖をつけるなぞいろいろある。

この街を歩いてみると良い。　どんな垂れ幕がマッチ箱戸建ての塀にかかってるか。

それにこの辺りは戸建て住民のほうがマナーが悪いように見える。公道を駐車場代わりにしてる輩や、自分のゴミをマンションのゴミ捨てに放り込む奴。そういう連中に限ってマンションを目の敵にしてる。。。。

私自身はこの町内住民じゃないから直接被害迷惑を戸建て連中から被っていないけれど、よーく聞きますし目耳に留まります。　　　106さん、110さん辺りも実情は良くご存知でしょう。

[131: 周辺住民さん]

翠ヶ丘の戸建て群のど真ん中に建設しようとしている
ワ○ーレのマンションは近隣での反対運動の看板すごいですね。

前にも記載ありましたが、ここに関しての反対看板は
見たことがありません。

翠ヶ丘の住民からしたら、本物件はにっくき山手幹線の
騒音壁としてくらいでしか考えていないのでは。

[132: マンション]

グランドメゾン芦屋翠ヶ丘Ⅱとなってましたね。Ⅰはどこでしょうか？
私は東灘から翠ヶ丘に引っ越してきて、感じてることは、
１．良かったところ
①六甲山の水を引いているそうで、水は東灘より格段においしい。
②カラスはいるが、ハトは１匹もいない。
③それなりの所得層の人しかいないので、上品。
④芦屋駅に行けば、大丸等何でもある。ＪＲ新快速が停車するので遠距離通勤も可能。
⑤小学校も綺麗で、子供の競争意欲も高い。
⑥閑静。静か。空気も綺麗。
⑦歩いて、夙川でも芦屋川でも花見に行ける。
⑧公共施設が充実している。
２．残念な点
①マンション住民が邪魔な存在に思われてる。
②古参の戸建住民が勝手な振舞いをしており、道にはみ出してベンツ駐車してても平気。
（家が狭いなら、見栄張って外車乗らなくてもいいのに。マナーに反しても戸建住民は
　許されるのか）。

しかしながら、まだ建設も始まってないのに投稿多いんですね。やはり、関心は高いのでしょう。
価格次第ではすぐに売れちゃうんじゃないですか。もう、新築はなかなか無いでしょうから。

[133: １３２のマンション]

後で思いましたが、「マンションのくせに芦屋を語るな。」と受け取られるのでしょうね。

[134: 匿名はん]

一般的な質問ですが、なんで反対運動なんかおこすんかな？うざくないですか？法律違反してるなら別だけど

[135: 近所をよく知る人]

たしか、ＪＲ線路の近く、踏み切りの北東側ににグランドメゾンがありましたよね。あれも一応翠ヶ丘町内なのでⅡにしたのでしょう。私も１３２さんの仰る古参戸建て住民の横柄さに感銘を受けることがあります。　カラスがここ数年特に増えたように思いませんか。

芦屋の市政は良くも悪くもコンサバですが、妙に住環境保護だの何だのというトコだけ戸建て住民を煽りたてる様相があります。うちの近所にも小学校の校長くずれの爺さんが居ますが、あれが教育者だったとは到底思えないような高慢な態度をとる戸建て住民です。先日、集会で話しているとその爺さんが"私の目が黒いうちはそんなことは云々"とのたまったので、一瞬その場で目を白くして差し上げようかと思ったほどです　笑　多いですよ、翠ヶ丘にもそういう輩。

[136: 周辺住民さん]

翠ヶ丘に限らず、芦屋全体で言えることですが
皆さんそれなりの身だしなみで上品であるのは
事実。通路やエレベーターでもぶつかることは
まずない。

ただそれが所得階層の高いレベルの人と
そう見せたいそうでもない人との混在である
のも事実（ほとんどがエセお金持ち）

まあ、エセだろうがかまわないので上品に振舞って
もらえば下品なよりは助かりますが。
害もないし・・。

あっとエセ気取りでやたら大きい外車を奥さんが
下手な運転をするのはやめてほしいが。
マジで怖い。

[137: 匿名さん]

ＨＰにアップされるのを楽しみに待っているのですがなかなかですね〜

[138: 芦屋住民]

芦屋市の皆様へとしてグランドメゾン岡本・住吉の広告と一緒にＤＭ来ましたけど、

ここは、全２５戸、専有面積６８㎡〜１２０㎡の記載にて、広さによってかなり価格に差が
ありそう。他のグランドメゾンシリーズの広告見る限り、お値段高そうな感じ。

基礎工事はもう始まってますね。

[139: 匿名さん]

ＨＰにもアップされてますね。
外観が素敵だな、と思いました。

うちの場合ですが、問題は駅から距離があることです。
もちろん価格も、です。

[140: 近隣マンション]

自転車で山幹一直線、駅まで２分です。近くに一日１００円の自転車置場あり、
コープで買物すれば、タダだったと思います（金額は忘れました）。
また、２時間以内なら無料の市の自転車置場もあります。

歩いても、急な坂ではないので、全然大丈夫です。
電動自転車なら、普通に走れます。

あまり駅近も環境悪いので、丁度いいのではないでしょうか。

と、書いたら、山幹のくせにと言われそうですが（笑）

地価がほとんど下がらないこと考えれば、適度な満足を得つつ、将来的に
売却することになっても、リスクの少ない立地かと思いますよ。

[141: 匿名はん]

翠ヶ丘って、そんな所かな？ジオなんか中古で出て、ずっと売れ残ってるけど…

[142: 購入検討中さん]

>地価がほとんど下がらないこと考えれば、適度な満足を得つつ、将来的に
>売却することになっても、リスクの少ない立地かと思いますよ。

根拠は？
不動産価格はこの不況下で下落傾向。少子化も考えれば地価が今後下がらないわけはない。
適度な満足はもちろんあると思いますが、売却リスクが少ないとは何を根拠に？

中古も下落、近畿圏の新築成約率が50%かという時代に・・・。

[143: 匿名さん]

他との比較論でいけば、リスクは少ないんじゃないですか。

この時代というより、昨年９月のリーマンショック以降が
異常な状態で、数年はかかると思うが、いずれ落ち着くでしょう。

その時、資産価値維持しているのは、やはり人気地区。
少子化でダメなら、岡本とかも全滅、そうとは思えません。
まずは、人気地区に近い中途半端な立地のマンションが
資産価値失うでしょう。

[144: 購入検討中さん]

過去の歴史を見ると株式市場の下落から１年後に不動産の暴落が
起こっていることが多いとの話です。

今回の株式下落とＧＤＰの急減等の実態経済の落ち込みを考えたら
不動産価格も相当な変動が予想されます（あくまで予想ですが。上がるかも）。

確かに、数年後に金融危機の影響がなくなったら、不動産価格も
ある程度元に戻るでしょうから、少子化の影響を除けばリスクは
少ないといえるかもしれません。

しかし、今夏までの不動産、素材暴騰の影響を受けた値段のマンション
より、10月以降の素材暴落、今後の不動産市場変動を反映した
値段の物件を購入したほうが得ということ。

高い→安くなる→また高くなる　ではなく

安い→また高くなる　のほうがお得かと。。

要は販売価格が市況に見合ったものであればよいということでは。
高値つかみをしないようにしようと思っています。

[145: 物件比較中さん]

それでは、ここは、３ＬＤＫ・８５㎡・３階南向きの部屋としたら

価格いくらくらいが妥当と思われますか？

[146: 匿名さん]

＞翠ヶ丘ってそんなところかな？

現在、某有名スポーツ選手が、将来の永住の地としてご自宅新築中。
少なくとも、他よりはまし。

[147: 匿名さん]

＞145
普通で考えれば妥当な線は5100～5200万ってとこでしょうか。
でもグランドメゾンはそれよりは高くなると思いますよ。

[148: １４５]

＞１４７さん

ありがとうございます。ここ１～２年では、ジオか和田興以外
翠ヶ丘では新築物件ありませんが、ジオが６０００万、和田が
５０００万位かと記憶してます。
あまり、下がりそうには無いということですね。

[149: 匿名はん]

ジオは4900万ぐらいで、出ていますね。

[150: 匿名はん]

ジオの中古は4900万ぐらいで、出ていますね。

[151: 147]

>148さん
あくまでも妥当な線です。
実際はたぶん6000万前後くらいになるのではないかと私は思います。

[152: 匿名はん]

ここも、壮大に売れ残りそうな感があるな

[153: 匿名さん]

ここに対しての近隣住民の反対看板等はみかけませんが
船戸町はすごいですね・・・

[154: マンコミュファンさん]

ここが壮大に売れ残るというのは、全く土地感無いご意見です。
６０００万円位なら、１～２カ月で壮大に売り切れるでしょう。

ここが、売れずに値下げするような事態になったら、それこそ、
マンション全滅です。

[155: 匿名はん]

隣を見に行った時、隣の戸建（ココですね）を見て販売員に「この隣のお家、マンションにならないの？」と聞いたら「これだけ新しくて大きい戸建てだとまずないでしょう」とのお言葉でしたが建ちますね！！　ここのほうが、数メートル南に張り出してるようですから、採光もよさそうですね。　6000万なら妥当でしょう。

[156: 匿名さん]

ランドプランを見る限り、南向きは小さめの部屋と南西角の広そうな（高そうな）部屋、
あとは西向きの部屋と北西の角部屋、のようです。
『３ＬＤＫ・８５㎡・南向きの部屋』というのはないようです。
私もそんな感じの部屋を希望していたので残念です。

[157: 144]

＞145

レス遅くなりました。144です。

ここの東隣のレゾネアという東京建物のマンションが数年前に販売されましたが
南が山手幹線に直接面する等、条件は同等（本物件はさらに稲荷山線に接しますが）です。
ここから価格から類推すると

レゾネアは坪２００万平均くらい(3F南中住戸は平均でよいかと)でしたので、
８５㎡とすると５１５０万円。10~12月の近畿圏の、新築分譲ﾏﾝｼｮﾝ平均価格は
前年比１５．８％下落、契約率は５９．４％！(調べてびっくりしました)（出典：近畿ﾚｲﾝｽﾞ）。

単純に下落率を加味すれば、坪１６８万、８５㎡で４３４０万円。
芦屋という地区に限定すれば土地下落率0~3%(出典：国土交通省)。
それで計算するとmax５１５０万円。

都合、経済情勢を加味すると坪１６８～２００万、
８５㎡で４３００～５２００万円程度でしょうか。

上記はあくまで経済情勢からの試算であって
実際のﾏｰｹｯﾄはそんなに単純なものでなく売り手と買い手の都合や、
市況需給関係も絡んできます。あとブランド評価、仕様差も大きいでしょうね。

[158: いつか買いたいさん]

南向き中層階で坪170万程度まで下がる可能性もあるんですか？

あの場所で積水で坪170万なら、たぶん喜んで買います(^^)
(詳細仕様は確認しますが、積水ならそれなりの仕様でしょうから)

[159: 匿名さん]

＞１５７さん

単純な全国の下落率でここの価格は推定できない。
希少価値等勘案すれば６０００万以上するでしょう。

翠ケ丘の中古物件もほとんど値下がりしている様子無し。

[160: 144]

>159

芦屋の希少価値は、数値評価の難しいところですが、
国土交通省の最近の資料に芦屋の土地下落率0~3%との試算あり
数年前の不動産バブルピークよりの上昇はないとして(0%として）
maxをレゾネアと同等としました。

仕様に関してもレゾネアは見てわかりますが、かなりいいので
そこのプレミアも加算しませんでした(高級ﾏﾝｼｮﾝ仕様になれば別)。

積水のブランド価値は人によると思いますので、ここから
足し引きを個人でしてもらえればよいかと。

少なくともマーケットからの試算ではブランド価値の影響を除けば
レゾネア以上はありえません。

数年前の少し南の野村の呉川町のは坪１５０万でした。

６０００万の試算根拠あればお教えください。レゾネアからのアップ根拠は何でしょうか。
積水ブランドを１０００万上乗せとすれば妥当な線ということになりますが・・・。

[161: 匿名さん]

＞160

１５９さんではありませんが、１５９さんに同意見です。

私個人としてはレゾネア以下はあり得ないと思います。
レゾネアの時期は全体的に最安値だったのではないかと思います。
積水はここの土地をかなりの高値で取得したと思います。
レゾネアは悪くありませんが、グランドメゾンとは仕様が違いすぎます。
今の情報があまりないＨＰを見るだけでも外壁、駐車場（レゾネアは駐車場がいただけません）等
違いは明らかです。
野村の呉川町のは坪１５０万、と比べるのは無意味です。
比べるのであれば野村の駅南でしょう。

ただ北向きであれば１６０さんのおっしゃるように
坪１６８～２００万くらいだと思います。

[162: １５９]

翠ヶ丘マンション住民として、感じたままの書込みにて計算根拠はありません。

私のマンションは投資用として賃貸されているものも多いですが空室無く、
気に入って売ってくれと言っても持ち主に断られているとのこと。
手書きのどうしても住みたいので売ってくれみたいなのもよくポストに入ってます。
翠ヶ丘に新築マンション建てる場所がもうないということでしょう。
住宅街に入ったら反対運動もすごいし。
６０００万で買ってもリセールバリュー大、何かあったも賃貸可。
（ここについては、山幹が全通した時のリスクはありますが）。

本日、ＪＲ芦屋徒歩１２分、築平成２年、８３㎡、４階の物件（ロイヤル芦屋翠ヶ丘）
が３４８０万でチラシ入ってました。　　がんばれ、たてみちくん。

[163: 購入検討中さん]

>162さん

ロイヤル芦屋翠ヶ丘は分譲駐車場付きなので実質は３０００万くらいでしょう。
６０００万で買ったものがマンション法定耐用年数５０年もあるのに
２０年弱で半値ですね。

まあマンションはそんなものかもしれませんが。芦屋といえど例外ではないですね。

[164: 匿名さん]

２０年弱で半値というより、２０年弱経過して半値は維持しているのなら、むしろプラス評価かと思う。

他の場所なら二束三文、戸建なら売ることすら困難では？

[165: マンコミュファンさん]

分譲駐車場価格を中古からのみ引くのは変。
新築時にも含まれているとの考えに立つなら、新築価格は５５００万円。
半額まで落ちてないですね。

[166: 購入検討中さん]

＞新築時にも含まれているとの考えに立つなら、新築価格は５５００万円。

本物件は駐車場込みの値段で６０００万換算との意味でしょうか。
それなら物件価格そのものは５５００万円で少し安くなりますね。

>ただ北向きであれば坪１６８～２００万くらいだと思います。

１６８万という細かい数値ですが、物件価格は公表されているのでしょうか。
ホームページ確認しましたが、まだ記載ないようです・・。
なかなか物件価格がでてこないので情報ほしいのですが、
どこなら入手された情報でしょうか。よかったらお教えください。

[167: 購入検討中さん]

この物件、ホームページで見る限りは、玄関アプローチが豪華ですね。
119.45㎡の部屋もあるようで、この部屋は南西角の部屋でしょうかね。

いろいろ意見あるようですが、早く詳細が公表されるといいですね。

[168: 芦屋マンション住民]

翠ヶ丘町地区計画が決定されたようですが、下記疑問点についてご存知の方がいらっしゃったら
教えて下さい。
①芦屋市ホームページを見たら、まちづくり協議会のチラシに比して、制限加えられるＡ地区が拡大されている？
②既存建物の建替えは許容されているが、土地の１０分の１の空地（緑地）が
道路に面している必要がある、とは現在そうでなければ、建替時に制限が加えられるのか？
③芦屋市は反対意見は完全に無視した？既存マンション住民の居住権侵害ではないのか？

[169: 匿名さん]

この物件は恐らくＢ地区、建替えに関して何らかの制限受けます。
この点は良く確認しておくべき。

[170: 匿名さん]

行かれた方、いらっしゃいますか?

[171: 匿名さん]

たしか４月下旬の販売予定だったような。
今ホームページでは７月の販売になっていますね。

販売延期したのかな。なにか理由があるのか・・。

[172: 匿名さん]

なんか・・・
とっても高くてうちにはムリでした・・・

[173: 匿名さん]

南西角は、おいくらくらいなのですか？？

[174: 匿名さん]

翠ケ丘の住民の方に小中学生がいる方は、どれほどおられますか。山手中学までの距離が少し遠いような気がしますが、通学しておられる方はたくさんおられるのでしょうか。購入を希望していますが、このことが気になっています。