リビオ六甲高羽どうでしょう？

[物件比較中さん]

資料届きました。共用施設がすごく充実しててびっくり！広告チラシのときと違う！大規模物件でありながら、タワーでなく、公園、緑がたくさんあり、キッズルーム、カフェ、パン屋、日用品を扱う店もあり、24時間有人管理！！子育て環境が良さそう！値段いくらでいくんでしょう？駅から遠いけど、駅直通のバスも出るみたい。何分おきなんでしょう？このすぐ近くにグレイスビューができますよね。グレイスビューと六甲レジデンスと迷います。

所在地：兵庫県神戸市灘区高羽字朧ノ奥5-3他（地番）
交通：阪急神戸本線 「六甲」駅 バス5分 「神大国際文化学部前」バス停から 徒歩6分 （神戸市バス）
　　　　東海道本線（JR西日本）「六甲道」駅 バス11分 「神大国際文化学部前」バス停から 徒歩6分 （神戸市バス）

[203: 契約済み]

>>202さん

金利は、一般的には、新築マンションと中古マンションと違いはありません。同じ銀行の同じローン商品であれば、同じ金利になる場合が多いと思います。

住宅ローン控除も、新築マンションと中古マンションでは、現状、特に違いはありません（来年以降もそれは変わらないと思います）。
ただし、中古マンションで築20年を超えると、住宅ローン控除対象外となる場合があります。

[204: 契約済み]

私の場合は初めは中古主体で探していましたが、金利優遇は1％から1.2％が多かったです
あと、築年数の古い物ばかりでリフォームがいったりと割と後で費用がかかってきたり、いいなと思うとそこそこお値段もしていたので
色々みましたけど最終的にここの中古とあまりかわらない価格には魅力を感じました

[205: 匿名さん]

ここの下やグレイスビューの下に活断層がなかったとしても、グレイスビューにあったマンションが、倒壊したのは事実。

活断層付近もやばいというのを聞いたことがあります。
グレイスビューの横にあるわけですから、地震が来たときはやばいのではないのですか？

[206: 契約済みさん]

>>205さん

以下、契約前に私なりに調べた範囲の情報ですが・・・


グレイスビューの所に建っていたマンションについてですが
当時建っていたグランドパレスにおける倒壊原因はすでに数多く議論されていました。
(倒壊自体ではなく裁判による係争が震災後を象徴するマンションであった為だと思われます)

調べれば判るかとは思いますが、大体の議論を要約しますと
1980年築であった為、1981年に大幅に改正された新耐震設計基準ではなく
古い建築基準に基づき建築されており、かつ１Ｆがピロティ形式(かつ駐車場)であったことが
倒壊おける大きな要因であったことが数多く論じられています。
なお、現地における「活断層」という単語が出てくる議論は専門家の議論の中では皆無です。


また、活断層についてリビオ六甲高羽の重要説明事項にも調査結果があり
通ってない可能性が高いとの事でした。

但し、活断層は現在判明している場所以外にも存在することがあります。
しかし、そのリスクは日本のどこに住んでもありえる話です。
(その為、リビオの重要説明事項においてもあくまで可能性となっていたはずです。)

どうしても、活断層を気になさるようであれば、このマンションだけでなく
震災経験のある神戸という土地自体を避けられたほうがよろしいかと思います。


ちなみに私もリビオ六甲高羽の震災リスクは必ずしも0ではないと思いますが、
それは日本に住む以上はどこでも一緒だと思っています。
であれば、「現時点で活断層が無く、耐震基準も近年の基準で建築されいる
この物件を避ける理由には至らない」というのが私が出した結論です。
参考になればと思います。

[207: 購入検討中さん]

私も検討するにあたって色々と調べていますが、>>206さんの言う通りだと思います。
グレイスビューの前身グランドパレスは倒壊しましたが、周囲のマンションも皆倒壊したかというと、そんなことはありません。
リビオの北側にあるマンションなんてビクともしていません。
場所というより建物自体の耐震性に問題があったという見方になるのではないでしょうか。

[208: 契約済み]

久しぶりにモデルルーム行ってきました。
お客さんも７〜８組程度おられて、結構、盛況な感じでした。

ローン金利も政策金利が下がった影響で、実際に借り入れするときは、リビオの提携ローンの中で一番有利な中央三井信託が、変動金利で1.075%（全期間1.6%優遇）になるだろうとのことでした。
いつまで低金利が続くか分かりませんが、これから借り入れする我々にとってはありがたい状況です。

[209: 購入検討中さん]

リビオ六甲高羽の西隣の土地は、マンションが建つ予定なんですよね。
あの森のことでしょうか。

今契約書の見本をもらって読んでいたんですが、「六甲高羽アーバンライフ」というところが土地を所有していて将来建築の可能性が云々・・・

ガーデンズの方の契約を考えていますが、もしマンションが建つと将来眺望およびマンションの価値も下がってしまいそうですね（転勤等による転居など）

どなたかこの件でご存知の方いらっしゃいますか

[210: 契約済みさん]

>>209さん

契約時の説明の前に書類をきちんと読まれているんですね。
私も全部読みましたが、なかなか読まれる方がいないそうですよ。（苦笑
(でも絶対読むべきですよね)

さて、本題ですが、マンションは建つ予定はありません。

取り急ぎ、森についてですが、
あの森は一王山十善寺というお寺の所有地でお寺があります。
立派なホームページがあるくらいですから、
すぐにどうこう変化がある・・・とはならないと思われます。

十善寺HP:http://www.ichinousan.jp/

続いて、「六甲高羽アーバンライフ」についてですが、
すでにリビオの北側に建っているマンションのことです。
つまり、マンションはもう「建って」います。

で、契約書の記述についてですが、
万が一、私の認識が間違っていたら怖いので
念の為、記載内容を読み直して、認識が間違ってないか
確認してから続きを投稿しますね。

[211: 購入検討中さん]

>>210さん、早速ありがとうございます。

投稿の後、どうしても気になって販売会社に問い合わせてしまいました。
それでアーバンライフのマンションについて>>210さんがおっしゃったとおりのことを言っていましたので、実はさきほどの投稿を削除依頼かけてしまっています。（後で削除されると思います・・・）
まだななめ読みですが、疑問がないか、あれば契約時に確認できるようにと思っています。

３年ほどマンションを探し続けて、ついに何かピンと感じてこちらに決めました。
>>210さんはご契約なさってるんですね、どうぞよろしくお願いいたします。

[212: 210]

>>209さん

・・・やっと見つけました（苦笑
恐らくお持ちの書類の一番後ろに図面があると思うんですが
その図の最終予定図に番号が振られています。それが地番です。
で、仰ってるアーバンライフについての記述の所にも地番が書いてあります。
(他マンションさんの土地なので具体的な記述は避けますね。)

で、位置的にはガーデンスクエア北西側の橋の真下あたりに
該当の地番があるはずです。
(ほぼ河川の土手に該当する箇所にほんの少しだけ)

要は河川の土手に既設のアーバンライフ所有の土地が飛び地で存在します。
ということなんですね。
で、実際に管理等の目的でその土地に入ろうとすると
リビオ側の管理道を使わないと辿り着けないそうです。

その為、アーバンライフの管理者がその土地に行くために
リビオ側の土地を経由することがあります。
ということを説明している内容です。

なので、広さや場所からしても、そこに何かが建つのは無いと思います。
(先のことは誰にも判りませんが・・・)

一応、私の時にも重要事項説明時に説明がありましたので
恐らくある筈ですが、もし無ければ、モデルルームで確認してみてくださいね。

では、連投にて失礼しました。

[213: 210]

>>209さん

入れ違いになっちゃいました。解決なさったようで何よりです。
私もガーデンスクエアの方で契約していますので宜しくお願いします。
早く完成するといいですね♪

[214: 物件比較中さん]

やっぱここがよかったなあ・・・

[215: 購入検討中さん]

こちらの物件を考えておりますが気になることがあり迷っております。
バス道からガーデンスクエア側のエントランスに続く道なのですが、夜通るとかなり真っ暗でした。
冬場は５時位から暗くなってしまうので、子供の下校時が気がかりです。
神戸大学のグランドにあるライトでかろうじて明るさがありましたが、グランドの照明がついていない時は真っ暗です。
この道が整備される・または街灯が付く予定であるなどご存知の方いらっしゃいますでしょうか？

[216: 契約済みさん]

>>215さん

公道ですので、神戸市の管轄だと思います。
下記アドレスに街灯助成の件だけでなく、「灘区・まちづくり課」の電話番号も載っていますので
気になるようであれば、こちらに問い合わせてみてはいかがでしょうか？

http://www.city.kobe.jp/cityoffice/30/020/jimu/gaitou.html

道路に関してはこちら（同じサイトではありますが）
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/30/020/road.html

こちらの質問＆回答もご参照下さい。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa886308.html

[217: 契約済みさん]

駐車場の申込みのお知らせが届きましたねー。うちは車ないんで関係ないのですが、少しずつ新生活が見えてきて、うれしいです！！
リビオの入り口が暗いのは本当にそうなのですが、きっとマンションできたら車用にライトアップもするだろうし、明るくなると思います。バス通りの森の前あたりが私は一番気になりますが・・・。

[218: 社宅住まいさん]

この物件、シャトルバスが魅力ですよね。重要事項説明書には、「その年あたりの利用料総額および管理費に定めるシャトルバス運営費の合計額が、運行委託契約に定められている金額に満たない場合は、管理組合が負担する」ってあるんですが、運行委託契約に定められている金額が過大なものだった場合、組合費のアップ、最悪の場合は運行打ち切りなんてこともあるのではないでしょうか？ちょっと心配です。

[219: 匿名さん]

バスの運行打ち切りなんてよくあることです。

それ以上に気になったのが、便数が少ないこと、バスの大きさが小さく世帯数に対して乗れる人数が限られること、通勤する際に市営のバスを使うかシャトルバスを使うかでは時間が結構違ってくること、、、等等。

結局あまり使えないというのが落ちかと思います。

[220: 契約済みさん]

ここを契約している者です
今の住まいもバス便ですが、ここも含め無くなる事は考えにくいです
なぜなら、無くす為には住民の反対が必要だからです、有料ですし
こちらの契約者の方々で無くした方が良いと思われている方は今後も含め皆無だと思います
それよりも、先日担当の方に現地の写真を見せて頂きましたが、もう植栽が植えられ始めてますね☆
内覧会が楽しみです

[221: 契約済み]

>>218さん

シャトルバスの運行費用ですが、予算を見ますと、１日100〜150人（回）程度の利用があれば、まかなえるようになっているようです。
確かに、市バスに比べて運行間隔が長めであることや、乗車できる人数がやや少ないデメリットはあると思いますが、時間等が合えば皆さんシャトルバスを優先的に利用するでしょうし、この程度の利用量は確保できると思われます。

また、シャトルバスの廃止については、総会の決議（通常は議決権の過半数以上）が必要です。
普通、管理規約で決まっている事項を変更するのは容易なことではありませんし、当マンションを選ぶうえでシャトルバスに魅力を感じている人も多いでしょうから、これが廃止される可能性はほとんどないのではないでしょうか。

なお、「マンション」のシャトルバスが廃止になったという事例は、私は聞いたことがありませんが、そんなのあるのでしょうか？

[222: 匿名さん]

長峰のカネディアンヒルは、ちゃんとバスが残ってますね。あれは隣の老人施設と共同便なのかな？