アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[402: プロ]

399様、不動産のプロかどうかでなく、客観的にメタ認知という高度なフィルターを通して分析しえているかどうかでは？


賃貸みてみ、他の高額物件、借りておらんから、出しっぱなしやん、神戸は
仕方なしに半年して値下げ（笑）

だからあかんねん 、欲張りすぎや 金持ち少なすぎやから、高額物件の価値が住む以外低いねん
貴方の分析は愚かです

貧乏人は学校やスーパー近いとかこだわるねん

真の金持ちは近所にスーパーは嫌がるで

そんな層、激少やん、神戸

前にタワーにコンビニの話したらタワー内部のオートロック内部のコンビニの話してるのに、田舎もんがタワーの一階に誰でも使えるコンビニ想定されたわ（笑）


また田舎もんやからか、遠い、近いの感覚、俺とは違うわ、学校まで歩いて行けるんなんて近いやん、15分くらい歩かせんかい、甘やかすな

田舎は感覚がズレてるからあわんのかな？

[403: プロ]

また、コンビニ多すぎ、神戸 服のセンスも田舎やし、子供はかなり頭の中身幼い

こりゃ、東京と差開くでー　困

[404: 周辺住民さん]

＞＞高額物件の価値が住む以外低いねん

ここそんなに高額物件かな？(笑）
私の感覚だと、金持ちってケチですよ。成金はかなり見栄はるのに豪勢に使うけど、
財閥系の子孫の資産家とか同級生に多いんですが（確かに今は東京勤務が多いですね）
みんなスーパーで買ってますよ(笑）　近所にスーパーあったらみんな喜ぶと思うけどね。
ケチじゃないと代々に金残せませんよ。

まあプロさんのいうとおり投資で不動産買うなら東京のがいいと思いますけど、神戸で
働いてる人は神戸で家買うのが当たり前ですからね。
投資以外で建物買うのは貧乏人の考えって部分は良く理解できないな～

[405: マンション投資家さん]

東京が良い悪い、神戸が投資に向き不向きというより
賃貸の実需の数と質の問題やと思いますよ。
別に適正賃料と需要さえ合えばどこだって投資は可能。

神戸阪神間は高額賃貸になるとすぐにプロ野球選手。
他に借り手、出し手がいないということです。
まあ、要は法人系の需要が殆ど無いということですね。

ですから高額物件はまず利回りで合わない。
ガイジン向けの外賃も貸手も借手も元気が無い。
飲み屋も銀座や新地と訳が違うのでその手の需要も乏しい。

単純に比較すれば神戸より大阪、大阪より東京となるのは
自然の摂理です。後は国外に飛び出すかしかない。

あと戸建が安いから買えてしまうというのも大きいです。
都心でマトモな家は通常の稼ぎ・資産では建ちませんが
関西はしれてる。東京で買わない買えない層は同じ億の
カネ出すなら都心タワーに流れる・流れてた。そんだけ。

ここは廊下幅とＥＶもう少し広ければ良いのにとは思う。

[406: プロ]

ふふ多少強い方々の発言しかと受け止めます、この方がオモロイん？かな

実質15は当たり前？ふふ、確かに利回りだけ追求すれば可能です、しかし、埋め続けて本当の家賃収入の実質利回りとプロは考えます 例えば、満室想定で超高利回りのアパート等、田舎にはたくさんありますが、入居率が実際三割だったりしますよね

ちなみにプロのいう実質利回りは空室のリスクを含んでの利回りです、いくら入居していたら利回り高くても空いたらなかなかつかないでは実質利回りは下がりますよね


舐めないでいただきたいですな、割といい感じ＝感覚的に物件を見て

実質15パーなんて、まずないで、俺が言うからに間違いない、そんなんあるんなら教えてくれ、俺買うわ。

実際8パーあたりが実質利回りなら上等や

そりゃ、物件ボロなったり古なったりしたら上がっていくけどな利回りは

風たるゆえんのプロは、状況判断等、交渉による値下げや、創意工夫で平均所有物件の実質利回りを上げています

[407: プロ]

397様、法人所有と個人所有ありますがほぼ法人所有です、当然課税されますが、合法的な範囲での屈強なディフェンスにより、なるべく税金かからぬようにしています、法人所有のがなにかと得です、事務所や店舗でないと家賃収入には消費税はかからないし、建物は償却、

[408: プロ]

ビトンとか買っても9割は経費になるし、工夫したらダブルで切れるし

また、最近神戸物件区分所有で二個買いました、神戸もある範囲の不動産なら安定高利回りなんで（笑）、だからおっしゃるとうり、都内だからいいわけではないです、物件や状況等、あらゆる理由づけによりかわりますよね

[409: プロ]

405様は素晴らしいと思います、コダテ以降に関しては、プロも勉強になりました、大変ありがとうございましたm(__)m

[410: プロ]

404様もあっぱれ

ただ都内なら本当の金持ちでそういう層がある一定数います、愛宕や新橋辺りのタワマンは、そんな感じなんです


また、住むために買うのは貧乏人とは考えてないです、誤解です、ただ、噛み付いてくるのは良いが、噛み付き方が軟弱というか、こちらの資産形成の常識を低い価値観で対抗してくる輩の頭の思考を貧しいと考えています

[411: 匿名]

神戸で二つかったマンションはどのマンションなんですか？

[412: プロ]

411様、何故知りたいのですか？特定はプライベートだから遠慮します、ただ知る限り、今現在、その層、俺買ったから、いいん無いですよ、思ったより下がったから、またビトン買ってもた(*_*)

[413: ４０５マンション投資家さん]

当然現況ＮＯＩの話です。満室の話なんかしてもしょうがない。
プロさんの言ってるのはスタビライズの収支の話だと思います。
実際金融機関も外資ではそういう見方します。
適正賃料で一定の空室率加味して、さらにいえばＮＣＦベースで
ＣＡＰＥＸ（修繕費）も見る。

あと、ＮＥＴ１５％ってのは区分での話ですよ。一棟モノでは
確かになかなかないでしょうね。有ったら私も買います。
今情報あるのも地方都市の鉄骨でそのあたり。
まあ区分だったら探せば十分あるのでは。

当方はキャッシュフローも当然ですが、固都税評価額よりも安く
買うのに努めてます。そのほうが買った後の金融機関受けが良い。
買った瞬間、（彼らの見かけの）純資産がアップするわけです。
勢い仕入れは任売がらみになります。

ヴィトンの領収書云々って正規とカード控えを法人と個人でとか？
税務調査で速攻ばれますよ。笑

[414: 匿名]

プロさまの視点を具体的に知りたかったからです
中古みてますがいいのないと思いましたので

その層とは新築ですか？

[415: プロ]

ふーん、そんな切り方あるん？ちゃいます

またあとでね、賢い方

先に、↑の方、新築なんかかいません、ただ、3部屋買うからID三割引きしろったら全然ダメやったからね、満額ならIDいらんわ、

すなわちもち中古、空いたらキャピタルゲインの転売益でる可能性の金額で買います、

また投資は個人のレベルや伸びシロ、下げシロ、思考レベル等で買い方変わりますよ あくまで俺の定義や流儀での主観です ただ決断する勇気ないと決めれないよ

決めて買うことが大事やから、俺みたいにすべて自身にて客付けや管理までしてたら、徐ｼﾞｮに嫌でも学習していきます

俺の場合、商売するなら、いまぐらい金増えたら、不動産投資と絶対比べて、だいたいリスク無い不動産の安定利回りやもんな

飲食店もやってるけど、そんな儲からんし、リスク高いし、まっ不動産ほど、俺の能力活かしてない、俺の程度の低さやけど

[416: プロ]

415様、具体的に予算、望む利点伺えば示唆しますよ

[417: プロ]

414様やったm(__)m

[418: プロ]

413様、基本、知ってる場所しか、買いませんね、自身にて多少仕事関わりたいからです、収入の低い不動産屋任せでは、結果が遅れたり、出なかったりするからです、僕は多少利回り下がっても、神戸か都内ですね、ただ自身でできるから安心だし、やはり利回りは上がります

区分でも地方で実質15パーはまず無いですよ、空いたら、リスクありますよ、または貴方と私の見解に誤差があるかな？

野村の投資サイト見ても、買いたい暑い魂物件なんかなかったですがね

[419: 匿名]

プロ様　アドバイスをいただけるんですか？
予算は1000万　現金です。
融資は引いても引かなくてもいいです。引けるなら2000万までです。

[420: プロ]

いいですよ、↑の方、まず重視するのはなんですか？
安定？
利回り？
築年数？
その他？ また出来れば少し現金増やして二個欲しいですね、一個で1000万なら、あまりオススメ？かな

またリッチは？

[421: 匿名]

プロ様　
重視は築ですかね。
ボロボロになったら出口が厳しいので。
築年数は20年までできたら15年　30年までに回収したいので。

もう少し現金ですか？あと200くらいですか？

立地は中央区より東～西宮でしょうか。

[422: プロ]

何線ですか？西ノ宮か三ノ宮限定ですか？灘や六甲はなしですか？


また以前からんだ方ですか？


また築年数は平成の古い何々のなら昭和最終辺りがオススメですが

[423: 匿名]

プロ様
灘も東灘もありです。沿線のこだわりはありません。

はじめてです。

築年数は25年くらいですか？

[424: ４０５マンション投資家さん]

そりゃノムコムにはないやろうね。笑
管理と賃付けも自分でやってるんですね。それはご立派。

老婆心ですが、1000万で区分買うならアパートローン引いて小粒でも一棟買うほうが良いと思いますよ。
それでももう少し手出し必要でしょうが。出来ればＲＣで買ったほうが融資期間も引けるし出口もつく。
与信属性がクリアー出来てることが条件になりますが。

区分を買っても次がありません。金融機関は資産としてみてくれない。
転売してそれこそ益出ししない限り、同じことの繰り返しになります。
一棟を買ってれば＆銀行評価さえ出てれば、又次の楽しみがあります。

完全に板ズレですね。失礼。

[425: 匿名]

んー新しいにこしたことはありませんが、いい物件は管理もいいから、その辺ぐらいまで広げてもよいのでは？

ちなみに二つ買ったのは、そのぐらいと、もう少し古いのです

僕はマンションは女性によく例えます、古くても管理のいいマンションはモテます、黒木瞳さんみたいに

若くても管理の悪いマンションはイマイチですよね、またマンションは古いほど立地がよかったりしますよ、都内では、ただ神戸では土地あるからそんなに差は無いかな？

[426: 匿名]

動物病院の件はどうなりましたか？

[427: 匿名]

424様
小粒でもピリリですか。
管理が大変でしょう。築20年は出がらしと聞きますが・・・。
阪神間によい物件ありますか？

プロ様
それぐらいで管理がいいといえばライオンズくらいしか
思いつかないっす。
なんかこれどうみたいなのないです？

[428: プロ]

424様、んーなるほどね、予算あれば、それも当然ありです、ただＲＣだと当然利回り下がりますよね 予算も3000万だと、辛いかな？

当方は出口に関しては、おそらく、貴方より感心薄いかもね

ただよい物件はずっと持ち続けてもよいと考えています、また区分も何個も売り買いしていますし、区分は出口が無いと断定されるのはいかがでしょうか？

また区分の管理は建物は当然やりません、空いたとき、軽く仕事する感じです、イットウモノは二個もってますが、うちの別事業社員が暇な時、管理してくれてます

貴方と私、スタイルは違うが、結果をだすには、いろんな形があって当然だと思いますし、貴方は素晴らしいから貴方の真似は僕は出来ないけれど、私の真似も貴方は出来ないが、いいですよね、僕は貧乏人あがりだから、貧乏人の勝ち上がり方に関しては貴方より上？貴方は有能だから、正攻法では僕は敵わない？

今世の中にいる多くの貧乏人は貴方みたいに融資を引ける立場でない、ならば、頭を使い、勇気を出して、成功法の隙間を狙うことも必要ですよ

ありがとうございます、m(__)m貴方みたいに有能な方と会話できて楽しいです

[429: プロ]

427様、聞いた話というのは根拠ないエセ断定ですよね

何年たつとどうとか

約10年前から買ったりし始めましたが、今も、ずっと収益していますし、価値は変わってないし、売り買いされています

他人は大概、否定的な意見しかしないもんですよ

あとで文句言われないようにね

なら新しい範囲ないで探す選択肢でよいのでは？

これが僕がいった個人差ですよ、スノーボード下手なら柔らかい板ですよね、僕みたいに上級者なら普通に新しいマンション特別メリットないなら魅力を感じません、またこれ以上の範囲は仕事になりますので会わなければ遠慮します

僕はプロですからお金を頂けない仕事はしません

[430: プロ]

ちなみに、この前買った中古は管理が最高でした、少し管理費高めですが

ちなみにライオンズ、僕はあまり好きでないです、家賃普通で管理費激高、また、売買も高い、当然利回り低め

[431: 匿名]

プロ様
たしかに他人は批判的なことしかいいませんね。
最終は自己責任ですからね。

[432: プロ]

肯定より否定した方が懸命に相談に乗ってる感じがするし、あとで文句言われないためです

人は自分のことばかり考えますから

また当方は不動産仲介手数料は半額です、それが仕事代金です勿論、アドバイスはしますがね

これから知り合いの賃貸探しますね

[433: 匿名さん]

プロさん
ありがとうございます。私も感覚磨いてＴＲＹしてみますね。
プロさん風に言うと、　

病院？自分で探せや　

でしょうか？
くだらないコメントにあきあきしてました。なるほどなお話最高です　　

[434: 匿名]

物件と関係ない話は他の板でしろや！
それとも、プロなんやらはアーバンの営業か？

[435: ４２４]

>427

築20年で出がらしかどうかはモノによります。
少なくとも税法上の耐用年数で言えば、ＲＣ以上なら４７－２０年でまだ27年あります。
アパートローンは最長30年ですから十分勝負できるレンジと私なら思います。
管理修繕が適切に行き届いていれば、賃料水準もこなれてて逆に良いとも思いますよ。
築浅、特に新築は、賃料が退去入れ替えの度にだだ下がりします。

プロさんと阪神間の話も出てましたが、阪神間は利回り低いです。
当たり前です。購入側の人気があるから。でも住みたいって願望と、大家業は本来別ですよ。
じゃあ賃貸需要がそれだけ強いか？金融機関評価がそれだけ出るか？それは全く別問題です。
エリアを広げれば積算評価も収益評価ももっと出るものがあります。
まあ、最終好みというか、貴方の仰る自己責任ですが。

>プロさん
区分も一棟も結局仕込みの金額に尽きますね。
安く買えれば出口もつきやすいし、転売益もある。
別嬪かどうかが重要については完全に同意します。

ただ、貴方のように大胆に売り買い、物件入れ替え出来る方はいいですが
通常区分一つ買ってみたはいいが、後が続かない。金融機関の評価協力も得られない。
そういう方は思い切って一棟を（例え木造アパートでも）狙うべきかと思料します。

ちなみに私も元来資産家ではありませんよ。タイミングが大と思います。
勿論度胸？も知恵も必要でしょうが。
又も板ズレ失礼しました。

[436: 匿名]

ペットに優しいマンションではないのですか？駐車場の所に洗い場もあるのですが水しか出ません。冬に水で洗えっちゅうんかっ。

[437: プロ]

まさしく、その通りです、武蔵境のワンルームを八年ぐらい前に100万で購入しました、他にもすべて有り得ない程安く直接所有者と交渉し安く昔は買っていました、僕は出口は今現在は考えが薄いですが、とにかく出来るだけ安く買えればなんとかなる確率が上がりますよね、売買金額に手数料に登記代に印紙代、すべて黄金率で仕上げます＜区分も一棟も結局仕込みの金額に尽きますね。
安く買えれば出口もつきやすいし、転売益もある。

確かに、自分の物差しで計り過ぎていましたね、世の中の大抵の人間はセンスや勇気、また判断力も無いですものね＜ただ、貴方のように大胆に売り買い、物件入れ替え出来る方はいいですが
通常区分一つ買ってみたはいいが、後が続かない。金融機関の評価協力も得られない。

世の中の大抵の方は一棟モノの管理は無理、よって不動産屋任せになりますね、だと知れた旨味で落ち着き止まり、貴方みたいに大変有能だからこそ一棟もこなして、先があるのでは？＜そういう方は思い切って一棟を（例え木造アパートでも）狙うべきかと思料します。

結局、たかが不動産投資ですが、成功法はいくつか種類はありますが、いずれも、たぐいまれな感覚＝判断・決断・行動・勇気・＋の欲望・−の欲望等の要素が必ず必要ですね、それらまとめてセンス とでも言うのかな？

[438: プロ]

ようするに、僕は現金が毎月どんどん増えていくから、金融機関に融資受ける必要が無い考えなんです、ただ毎月何千万も増えるわけではないので、買えるモノもしれています、ただちょいまえは一億弱あったから、一棟モノを二個程買いました

先ほどの一千万予算あるかたは先を考えず、安定させて手軽に家賃収入を得るならもう200万少したして、毎月約10万ぐらい入ればいいと思いました、ただ実質の彼の収支が大事ですよね、もし商売されていて不安定な収支なら買わない方がいいし、ついつい自分ならこうする、みたいなん強すぎたかもね

ただ、さきの有能な方みたいにセンスない人間なら、硬く利回り7か8パー以上目指すべきかな？

[439: 匿名]

管理人ー。
荒しだよー。

[440: プロ]

＋の欲望とは

金持ちになるための絶対要素、願望、掴みに行く渇望


−の欲望とは

もっといい物件ないかな
とか捜しすぎる欲望や損したくない気持ちの欲望

−の欲望が強すぎると、結局ダラダラと買えなくてチャンスも逃します

僕はこのまえビトンでボストンバッグを約一時間弱もどれ買うか悩んでしまいましたが、一個目と二個目の母の投資マンションは二分で？決めました、ただ安く買うため、最大限の努力をそのあと黄金法で仕込みましたが

そして賃貸中なため、決済は一日でも早くなるよう努めます、そうです、決めたら下げて、早く買う

この買うことにこそ意味があります

だって同じ物件でも一月変われば、一月損します、

そうです、結局−の欲望が強すぎる人間は迷って、悩んで勇気ないため、結局どんどん見えない利回りを下げていきます、ビトンみたいに、成果の無いモノの買い物はだから時間かけて悩むねんなー

[441: 匿名さん]

４３９さん　　プロさんはみんなに差別なく質問に正直に最大限の彼の言葉で答えています
私は荒らしとは思うどころか心底勉強させてもらってますよ
それにアーバンタワーを彼は褒めています、私含め勉強させていただき賛同してる人もきっといるはずです

[442: プロ]

↑の方、大変ありがとうございますm(__)m

貴方に？呼ばれて戻りましたが、また暫く消えます、疎ましく思う方もいる事実がありますので、彼等には迷惑でしょうからね(*_*)

[443: ４２４]

マイナスの欲望ってのは、よーーーく判ります。己が敵ですよね。
結局市場性で全ては決まるわけで、タイミングもある中、欲をかきすぎると
本来得られるべき利益すらも最悪得られなくなるという意と解します。
頭と尻尾はくれてやるではないですが、皮算用よりも、目の前のキャッシュが重要。

一棟モノ個人投資家？でも、このあたりを勘違いして、全く買えない、永遠の遣唐使？がいます。
そういう人は関連本ばかり買って、金払って勉強会ばっかり顔を出します。自ら鴨にされてます。
そして、ろくに買えない人が、売るなんて、問題外だと思います。必要なスキル胆力が段違いです。
買うなんて、極論すれば誰だって買えます。安く仕込む、或いは融資引っ張るのは要スキルですが。

実際居住用マンション買う際にも、プロさんが言う＋－の欲望って、共存してると思いますよ。
妥協って言葉使われてましたかね。何が妥協かはもちろん人それぞれですし。
でもクルマなら例えば好きに買う買える人が、それより遥かに高い不動産は案外妥協して買ったり。
案外不動産に無頓着な人って多いなと。このサイトなんかはそういう人にも手軽で便利ですよね。

板ズレ失礼。

[444: ４２４]

連投スンマセン。面白い話題だったので。
でもこのマイナスの欲望がゼロだとそれも問題がでてくる。
大胆通り越して無謀になったり後先省みなくなるパターンですね。
バランスが重要です。ブレーキの付いてないクルマは走れません。

[445: プロ]

↑の方、補足ありがとうございます

勿論そのつもりで書いたのですが、バランス力は大事ですよね、メタ認知力や客観的論理思考、また僕は勝手に確率論とか言っていますが、そんなスキルや

また渡辺謙さんは無謀はダメだが無茶は必要と言っていました

また↑の方の時限なら当然認識しているはずですが個人のスキルにより当然レッドゾーンの線引きのラインは雲泥の差があります

人間はコジキからビル・ゲイツまでいますから

また僕がよく言ってる話しで恐縮ですが、

諦めることと
出来ないことは違う


です

世の中の大半の人は工夫や方向性の正しい真の努力をすればきっと出来るのに直ぐに諦めたりします

この積み重ねの差がコジキと孫正義であったりしますよね

[446: プロ]

確率論の適当な説明すれば

予算で買える、または出来る範囲の中で創意工夫や真の方向性の正しい努力を怠らずに

メタ認知力や客観的論理思考というフィルターを通し

どの不動産が上手く自身の人生観において利用価値が高いか確率的に判断し決断し行動する

かな？我流だから解りにくくてすいませんm(__)m

[447: 匿名]

↑難しすぎる。。
病院…。…自分で探します。

[449: 匿名]

はい。その方が良さそうですね。ところでプロ様から見てアーバンタワーって物件はどう思われますか？（わかりやすい説明でお願いします）私は気に入ってるのでそれはそれでいいのですが。なんせ完売迄遠そうです。

[450: プロ]

449様、深夜にすいません
アーバンライフ、好きですよ、好きで気に入ったし、神戸では、それなりに強い人間もいて楽しめそうだから、居座っています、なんか、マイケルジャクソンの遊園地みたいな名前のマンションも軽く見に行きましたが、あんなん居座ってもおもろなさそうやしね

気に入ってる点は

神戸のタワーマンションでは共有部分一部に関して最高級、特に一階ロビー辺り？２階の共有部分
、ゲストルーム、駐車場のシステムや構造
外観デザイン、エレベーターの雰囲気、一階２階に置いてる家具の感じと建物のイメージの感じ、新橋のツインパークスの雰囲気に似ていて好き


嫌いな点は

部屋内の建具が狙ってるんやろうけど、なんかイマイチ、年寄り向け？

プレミアムのエレベーター出たとこの中国っぽいデザイン

せっかくの南向きが28階？ぐらいまで死んでる

なんか室内がダサい
特にワンエルみたいな狭い部屋がなんか気に入らんかったわ、もう半年ぐらい見に行ってないけどな

あの建具なら、やはり下手な家具似合わんでー、神戸のダサい家具屋の哀れな家具で合わせたら超お粗末なるん目にみえとる、