アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[334: 匿名]

ブリリアはちょっと街中というか車の通りが近いし、ジークレフの辺りはさみしい感じがします。猪出ます。近くのオーパもかなり店舗が撤退してます。レジデンスは？三宮でないしイマイチ。
よって静かで平坦で公園があり人の集まる旧居留地横にある《アーバン》です。リーマン後だし今のご時世値引きしてもやむを得ないです。いいマンションだと思いますよ。

[335: 匿名さん]

ああ！

[336: 匿名]

名前が古臭い

[337: 契約済みさん]

新築、中古を色々見てまわりましたが、こちらに決めました。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[339: プロ]

銀行員さん

ベリスタは間取りは僕は嫌いですが、あれが神戸では正解だと思いますよ、貧乏人に当て込む間取りですよね、販路確保には最善の間取りで致し方ないのでは？

当方も貴方がおっしゃるような不動産屋は嫌いです、それしか出来ない輩、しかも精度が低く、なんとか勝ってる時限で王様気分

[344: プロ]

そうです、消えてたからね 次消えたらもうしません
一応、プロは自身のことは普通で、周りが劣っている認識であることは知らせておきたかったんですよ、それはあなた方にとっては知らないですがプロにとっては成長する課程として大切な事なんです

自分は出来る、凄いんだなんて決して感じていないことが

[346: 買いたい]

値下げの折込広告を見て昨日モデルルーム行って来ました。
欲しいんだけどなぁ…。

[347: がいしぷろ]

ここのプロって、融資引っ張れないのな。
現金買いとしても家賃収入1400万ってそんな自慢する程なのか？

節税とか言ってたが、ならアパートローンでも使うのが有利では。
区分投資オンリーのようだし。引けないのか？非日本人の方？

[348: 匿名]

荒れてるね。品位がなさそう・・・

[350: がいしぷろ]

残念ながら区分は銀行評価としては殆どみてくれないケースが多いよ。ゼロとか、固都税評価額の半額とか。

[351: 匿名]

まだ半数くらいしか売れてないみたいですね

そのうち、高層階で30万円くらいの家賃で賃貸するのかも知れません

[352: 匿名]

25万円やな。売主賃貸でてこい。

[353: 匿名]

ファミリー層はここ買うの？

[354: 匿名さん]

買わない。近隣に保育園、幼稚園、小学校、中学校なし。

[355: 匿名]

金のある人は買えば。
将来的にはレジャービルになって高値で売れると思う。

10年以上の永住には向いてない。

[356: 匿名さん]

355,
適当なこと言うな、こんなやつ多いな

[357: 匿名]

独身、夫婦だけ、ファミリー、それぞれの生活に合ったマンションを購入すればいいのであって、何故人は他のマンションをけなしたりするのでしょうか。どれがいい悪いなんて絶対ありません。
販売関係者さんですか？それともネタミなのですか？

[359: 匿名]

1500万も値引きするとは！
太っ腹ですねw

[360: 匿名さん]

じゃんじゃん買ってやってください！。

[361: 匿名]

アーバンはかなり値引きしてますよね〜。ベリスタが建つ事によって景観はイマイチになるけど排気ガスや騒音はベリスタが吸ってくれます。

[362: マンコミュファンさん]

アーバンの値引きは、値引きというよりも
市場の適正価格になっただけな気がします。
最初に購入した人には悪いけど、
価格設定がおかしかったのでしょう。
不動産不況もありましたし。

日曜日ごとにMRが盛況なのだから、
人気はそこそこ？

私は興味ないが、悪い物件とも思わない。

[363: 匿名]

となり同士なのにベリスタは海岸通というお洒落な住所、アーバンは加納町、マンション名もアーバンライフって(/_;)

[364: 匿名]

すごい値引きしてますね。全部ベリスタで景色が見えなくなる部屋でしょうか？ 便利さを考えればお買い得かも。

[365: マンコミュファンさん]

こないだMRに行ったときは、
ベリスタと関係ない部屋が値引きされてましたよ。
ものすごい金額でしたが、ベリスタと同程度になっただけでした。

[366: 匿名]

ベリスタの売れ行きはどんな感じかご存知ですか？

[367: 匿名]

どうして値下げしてるの？

[368: 匿名]

当時の値段で高級仕様にしたため高い値段になったのでは？
リーマン前はフロア買いとかあったらしくリーマン後一気にキャンセルが入り状況が一変したみたいよ。売れないと話にならんしね。芸人ＳＳが買ったとかよそのレスで見たけどホント？

[369: マンコミュファンさん]

>>どうして値下げしてるの？

値段設定が時代に合っていないからでしょう。
人気がない等とは少し違う気がします。

[374: 住民です]

行きますよ〜。

[375: 匿名]

ダイエーは良く行きますよ。　でも大丸も想像されているより庶民的なお値段になっていますよ。
だから、大丸も良く使います。　車があるときはHATの関西スーパーに行くことも稀にあります。

[376: 匿名さん]

プロさん戻ってきて
おもしろくないから

[380: マンション投資家さん]

自称プロさんって売れ残り買取転売ブローカーでしょ。和田の懇意業者か何かでは？かなり品が無かったですね。

[382: 匿名]

子供のころ、「オレは○○のプロやーー」といって遊んでいたのを思い出したのは私だけではないはず。
プロねえ・・

[383: 匿名さん]

品が無くても、別格でしたね
３８０さんの憶測は私は違うように思います。
理にかなうお話をまたしてください。
プロさんはアーバンに住んでいるんでは無いですよね？

[384: 住民予定]

マンション近くに動物病院ありますか？
どなたか教えて下さいませ。

[389: プロ]

忘れとった、アーバン借りてないし、買ってないです、半額近くて高層階なら少し欲しいけどね


買うと選択肢がかなり限られます

やはり買うなら、貸しやすい高利回り物件買って、その家賃収入で、なんか借りた方が引越しも圧倒的有利

アーバン例え半額で買っても、貧乏人が圧倒的多数の神戸ならば将来貸すのも大変やもん

結果をコントロールしえなくなってしまいやす


やはりその圧倒的多数の貧乏人を逆に味方につける、低家賃高利回り不動産で軽く10年は回せる不動産を買うべし

[390: 匿名]

↑では 何でアーバンにだけ現れるん?
他にも新築物件あるがな。

[391: 匿名]

多分、ぃままでたくさんいたプロ様のまねをしてるんでしょう。知識を伝えたいからね。

[392: 匿名]

なんのプロ？　

[393: 匿名]

なんのプロ？　

[394: 匿名]

長すぎて読んでない。
なんのプロ？

[395: 匿名]

単なる不動産オタクで脱税王ってとこちゃいまっか。

[396: マンション投資家さん]

実質ってNOIベースって事か？
１３ならエラそうに言う割に俺の一棟モンと変わらんけど、そこそこレベルちゃうか。
区分でそんなんじゃあかんやろ？俺のツレは区分ならグロス最低２０やからNET１５ぐらいはある言うてたで。
それにレバレッジ効かせた方がIRR、CCR良いのは当然常識やけどな。複利がどうとか、無茶苦茶やな。

[397: マンション投資家さん]

よーわからんけど「不動産所得」でいくらなん？まさか無申告ちゃうんやろし。笑

[398: マンション投資家さん]

ああ、でも神戸のしょぼい賃貸ニーズに関しては同意。高額帯は客おらんし。

ここの高層階は、建具の色味がちょっと古いな。賃貸受けしなさそう。

[399: 周辺住民さん]

最上階の賃貸ニーズは低いだろうけど、中層階程度ならかなりニーズあると思うけどね～
小学校までの距離があるからファミリー層には不人気だろうけど。
私学行かせてるとか、行かせる予定があるとかなら、公園傍だしいいと思うけどね。
まあ、近所に住んでるだけで不動産関係のプロじゃないから、素人考えだけどね。

[402: プロ]

399様、不動産のプロかどうかでなく、客観的にメタ認知という高度なフィルターを通して分析しえているかどうかでは？


賃貸みてみ、他の高額物件、借りておらんから、出しっぱなしやん、神戸は
仕方なしに半年して値下げ（笑）

だからあかんねん 、欲張りすぎや 金持ち少なすぎやから、高額物件の価値が住む以外低いねん
貴方の分析は愚かです

貧乏人は学校やスーパー近いとかこだわるねん

真の金持ちは近所にスーパーは嫌がるで

そんな層、激少やん、神戸

前にタワーにコンビニの話したらタワー内部のオートロック内部のコンビニの話してるのに、田舎もんがタワーの一階に誰でも使えるコンビニ想定されたわ（笑）


また田舎もんやからか、遠い、近いの感覚、俺とは違うわ、学校まで歩いて行けるんなんて近いやん、15分くらい歩かせんかい、甘やかすな

田舎は感覚がズレてるからあわんのかな？

[403: プロ]

また、コンビニ多すぎ、神戸 服のセンスも田舎やし、子供はかなり頭の中身幼い

こりゃ、東京と差開くでー　困

[404: 周辺住民さん]

＞＞高額物件の価値が住む以外低いねん

ここそんなに高額物件かな？(笑）
私の感覚だと、金持ちってケチですよ。成金はかなり見栄はるのに豪勢に使うけど、
財閥系の子孫の資産家とか同級生に多いんですが（確かに今は東京勤務が多いですね）
みんなスーパーで買ってますよ(笑）　近所にスーパーあったらみんな喜ぶと思うけどね。
ケチじゃないと代々に金残せませんよ。

まあプロさんのいうとおり投資で不動産買うなら東京のがいいと思いますけど、神戸で
働いてる人は神戸で家買うのが当たり前ですからね。
投資以外で建物買うのは貧乏人の考えって部分は良く理解できないな～

[405: マンション投資家さん]

東京が良い悪い、神戸が投資に向き不向きというより
賃貸の実需の数と質の問題やと思いますよ。
別に適正賃料と需要さえ合えばどこだって投資は可能。

神戸阪神間は高額賃貸になるとすぐにプロ野球選手。
他に借り手、出し手がいないということです。
まあ、要は法人系の需要が殆ど無いということですね。

ですから高額物件はまず利回りで合わない。
ガイジン向けの外賃も貸手も借手も元気が無い。
飲み屋も銀座や新地と訳が違うのでその手の需要も乏しい。

単純に比較すれば神戸より大阪、大阪より東京となるのは
自然の摂理です。後は国外に飛び出すかしかない。

あと戸建が安いから買えてしまうというのも大きいです。
都心でマトモな家は通常の稼ぎ・資産では建ちませんが
関西はしれてる。東京で買わない買えない層は同じ億の
カネ出すなら都心タワーに流れる・流れてた。そんだけ。

ここは廊下幅とＥＶもう少し広ければ良いのにとは思う。

[406: プロ]

ふふ多少強い方々の発言しかと受け止めます、この方がオモロイん？かな

実質15は当たり前？ふふ、確かに利回りだけ追求すれば可能です、しかし、埋め続けて本当の家賃収入の実質利回りとプロは考えます 例えば、満室想定で超高利回りのアパート等、田舎にはたくさんありますが、入居率が実際三割だったりしますよね

ちなみにプロのいう実質利回りは空室のリスクを含んでの利回りです、いくら入居していたら利回り高くても空いたらなかなかつかないでは実質利回りは下がりますよね


舐めないでいただきたいですな、割といい感じ＝感覚的に物件を見て

実質15パーなんて、まずないで、俺が言うからに間違いない、そんなんあるんなら教えてくれ、俺買うわ。

実際8パーあたりが実質利回りなら上等や

そりゃ、物件ボロなったり古なったりしたら上がっていくけどな利回りは

風たるゆえんのプロは、状況判断等、交渉による値下げや、創意工夫で平均所有物件の実質利回りを上げています

[407: プロ]

397様、法人所有と個人所有ありますがほぼ法人所有です、当然課税されますが、合法的な範囲での屈強なディフェンスにより、なるべく税金かからぬようにしています、法人所有のがなにかと得です、事務所や店舗でないと家賃収入には消費税はかからないし、建物は償却、

[408: プロ]

ビトンとか買っても9割は経費になるし、工夫したらダブルで切れるし

また、最近神戸物件区分所有で二個買いました、神戸もある範囲の不動産なら安定高利回りなんで（笑）、だからおっしゃるとうり、都内だからいいわけではないです、物件や状況等、あらゆる理由づけによりかわりますよね

[409: プロ]

405様は素晴らしいと思います、コダテ以降に関しては、プロも勉強になりました、大変ありがとうございましたm(__)m

[410: プロ]

404様もあっぱれ

ただ都内なら本当の金持ちでそういう層がある一定数います、愛宕や新橋辺りのタワマンは、そんな感じなんです


また、住むために買うのは貧乏人とは考えてないです、誤解です、ただ、噛み付いてくるのは良いが、噛み付き方が軟弱というか、こちらの資産形成の常識を低い価値観で対抗してくる輩の頭の思考を貧しいと考えています

[411: 匿名]

神戸で二つかったマンションはどのマンションなんですか？

[412: プロ]

411様、何故知りたいのですか？特定はプライベートだから遠慮します、ただ知る限り、今現在、その層、俺買ったから、いいん無いですよ、思ったより下がったから、またビトン買ってもた(*_*)

[413: ４０５マンション投資家さん]

当然現況ＮＯＩの話です。満室の話なんかしてもしょうがない。
プロさんの言ってるのはスタビライズの収支の話だと思います。
実際金融機関も外資ではそういう見方します。
適正賃料で一定の空室率加味して、さらにいえばＮＣＦベースで
ＣＡＰＥＸ（修繕費）も見る。

あと、ＮＥＴ１５％ってのは区分での話ですよ。一棟モノでは
確かになかなかないでしょうね。有ったら私も買います。
今情報あるのも地方都市の鉄骨でそのあたり。
まあ区分だったら探せば十分あるのでは。

当方はキャッシュフローも当然ですが、固都税評価額よりも安く
買うのに努めてます。そのほうが買った後の金融機関受けが良い。
買った瞬間、（彼らの見かけの）純資産がアップするわけです。
勢い仕入れは任売がらみになります。

ヴィトンの領収書云々って正規とカード控えを法人と個人でとか？
税務調査で速攻ばれますよ。笑

[414: 匿名]

プロさまの視点を具体的に知りたかったからです
中古みてますがいいのないと思いましたので

その層とは新築ですか？

[415: プロ]

ふーん、そんな切り方あるん？ちゃいます

またあとでね、賢い方

先に、↑の方、新築なんかかいません、ただ、3部屋買うからID三割引きしろったら全然ダメやったからね、満額ならIDいらんわ、

すなわちもち中古、空いたらキャピタルゲインの転売益でる可能性の金額で買います、

また投資は個人のレベルや伸びシロ、下げシロ、思考レベル等で買い方変わりますよ あくまで俺の定義や流儀での主観です ただ決断する勇気ないと決めれないよ

決めて買うことが大事やから、俺みたいにすべて自身にて客付けや管理までしてたら、徐ｼﾞｮに嫌でも学習していきます

俺の場合、商売するなら、いまぐらい金増えたら、不動産投資と絶対比べて、だいたいリスク無い不動産の安定利回りやもんな

飲食店もやってるけど、そんな儲からんし、リスク高いし、まっ不動産ほど、俺の能力活かしてない、俺の程度の低さやけど

[416: プロ]

415様、具体的に予算、望む利点伺えば示唆しますよ

[417: プロ]

414様やったm(__)m

[418: プロ]

413様、基本、知ってる場所しか、買いませんね、自身にて多少仕事関わりたいからです、収入の低い不動産屋任せでは、結果が遅れたり、出なかったりするからです、僕は多少利回り下がっても、神戸か都内ですね、ただ自身でできるから安心だし、やはり利回りは上がります

区分でも地方で実質15パーはまず無いですよ、空いたら、リスクありますよ、または貴方と私の見解に誤差があるかな？

野村の投資サイト見ても、買いたい暑い魂物件なんかなかったですがね

[419: 匿名]

プロ様　アドバイスをいただけるんですか？
予算は1000万　現金です。
融資は引いても引かなくてもいいです。引けるなら2000万までです。

[420: プロ]

いいですよ、↑の方、まず重視するのはなんですか？
安定？
利回り？
築年数？
その他？ また出来れば少し現金増やして二個欲しいですね、一個で1000万なら、あまりオススメ？かな

またリッチは？

[421: 匿名]

プロ様　
重視は築ですかね。
ボロボロになったら出口が厳しいので。
築年数は20年までできたら15年　30年までに回収したいので。

もう少し現金ですか？あと200くらいですか？

立地は中央区より東～西宮でしょうか。

[422: プロ]

何線ですか？西ノ宮か三ノ宮限定ですか？灘や六甲はなしですか？


また以前からんだ方ですか？


また築年数は平成の古い何々のなら昭和最終辺りがオススメですが

[423: 匿名]

プロ様
灘も東灘もありです。沿線のこだわりはありません。

はじめてです。

築年数は25年くらいですか？

[424: ４０５マンション投資家さん]

そりゃノムコムにはないやろうね。笑
管理と賃付けも自分でやってるんですね。それはご立派。

老婆心ですが、1000万で区分買うならアパートローン引いて小粒でも一棟買うほうが良いと思いますよ。
それでももう少し手出し必要でしょうが。出来ればＲＣで買ったほうが融資期間も引けるし出口もつく。
与信属性がクリアー出来てることが条件になりますが。

区分を買っても次がありません。金融機関は資産としてみてくれない。
転売してそれこそ益出ししない限り、同じことの繰り返しになります。
一棟を買ってれば＆銀行評価さえ出てれば、又次の楽しみがあります。

完全に板ズレですね。失礼。

[425: 匿名]

んー新しいにこしたことはありませんが、いい物件は管理もいいから、その辺ぐらいまで広げてもよいのでは？

ちなみに二つ買ったのは、そのぐらいと、もう少し古いのです

僕はマンションは女性によく例えます、古くても管理のいいマンションはモテます、黒木瞳さんみたいに

若くても管理の悪いマンションはイマイチですよね、またマンションは古いほど立地がよかったりしますよ、都内では、ただ神戸では土地あるからそんなに差は無いかな？

[426: 匿名]

動物病院の件はどうなりましたか？

[427: 匿名]

424様
小粒でもピリリですか。
管理が大変でしょう。築20年は出がらしと聞きますが・・・。
阪神間によい物件ありますか？

プロ様
それぐらいで管理がいいといえばライオンズくらいしか
思いつかないっす。
なんかこれどうみたいなのないです？

[428: プロ]

424様、んーなるほどね、予算あれば、それも当然ありです、ただＲＣだと当然利回り下がりますよね 予算も3000万だと、辛いかな？

当方は出口に関しては、おそらく、貴方より感心薄いかもね

ただよい物件はずっと持ち続けてもよいと考えています、また区分も何個も売り買いしていますし、区分は出口が無いと断定されるのはいかがでしょうか？

また区分の管理は建物は当然やりません、空いたとき、軽く仕事する感じです、イットウモノは二個もってますが、うちの別事業社員が暇な時、管理してくれてます

貴方と私、スタイルは違うが、結果をだすには、いろんな形があって当然だと思いますし、貴方は素晴らしいから貴方の真似は僕は出来ないけれど、私の真似も貴方は出来ないが、いいですよね、僕は貧乏人あがりだから、貧乏人の勝ち上がり方に関しては貴方より上？貴方は有能だから、正攻法では僕は敵わない？

今世の中にいる多くの貧乏人は貴方みたいに融資を引ける立場でない、ならば、頭を使い、勇気を出して、成功法の隙間を狙うことも必要ですよ

ありがとうございます、m(__)m貴方みたいに有能な方と会話できて楽しいです

[429: プロ]

427様、聞いた話というのは根拠ないエセ断定ですよね

何年たつとどうとか

約10年前から買ったりし始めましたが、今も、ずっと収益していますし、価値は変わってないし、売り買いされています

他人は大概、否定的な意見しかしないもんですよ

あとで文句言われないようにね

なら新しい範囲ないで探す選択肢でよいのでは？

これが僕がいった個人差ですよ、スノーボード下手なら柔らかい板ですよね、僕みたいに上級者なら普通に新しいマンション特別メリットないなら魅力を感じません、またこれ以上の範囲は仕事になりますので会わなければ遠慮します

僕はプロですからお金を頂けない仕事はしません

[430: プロ]

ちなみに、この前買った中古は管理が最高でした、少し管理費高めですが

ちなみにライオンズ、僕はあまり好きでないです、家賃普通で管理費激高、また、売買も高い、当然利回り低め

[431: 匿名]

プロ様
たしかに他人は批判的なことしかいいませんね。
最終は自己責任ですからね。

[432: プロ]

肯定より否定した方が懸命に相談に乗ってる感じがするし、あとで文句言われないためです

人は自分のことばかり考えますから

また当方は不動産仲介手数料は半額です、それが仕事代金です勿論、アドバイスはしますがね

これから知り合いの賃貸探しますね

[433: 匿名さん]

プロさん
ありがとうございます。私も感覚磨いてＴＲＹしてみますね。
プロさん風に言うと、　

病院？自分で探せや　

でしょうか？
くだらないコメントにあきあきしてました。なるほどなお話最高です