アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[302: プロ]

ちなみに　神戸の投資用マン、ひとつ母に買わせました。予算が小さいので都内より

神戸のマンのがインカム、キャピタル両方いけると判断したので


また都内新築、実質１０パー　　利回り　　4200万無事購入できました


これで家賃収入のみで年間手取り１４００マン超えました

、

数年後、このマンション借りる予定です。

今の神戸賃貸マンション　　テイシャク切れたらね

[303: 物件比較中さん]

残戸数１００以上あるって本当ですか？
御影タワーと居留地アーバンタワーが多数売れ残り
ライオンズ元町タワーとトアロードタワーが完売の理由は何なんでしょうか？
御影も居留地も値段が安いのに・・・

[304: 匿名]

プロさん

お母さんにどこの投資用マンション買わせたんですか？

[305: マンコミュファンさん]

>>303
ここが売れない原因は多数あります。

１．値段が高すぎる
坪単価が２７０万円ぐらいでしたか・・・
今手元に資料がないので曖昧な記憶ですが、
近畿随一の価格設定でした。
現在はかなり激しく値引きされるようで
坪単価２００万円ぐらいになるようです。
前のベリスタと同額ですね。

２．方向が悪い
肝心の南側にベリスタが建ち、日当たりが最悪
その他の方向は公園などが広がり、以外にも景色は素晴らしい

３．間取りが悪い
特異な構造なので、間取りがかなり使い難い

４．場所が悪い
近くに学校関係がなく、駅からも微妙に遠い

５．内装がしょぼい
ロビーの重厚感に比べ、専有部の内装がごく普通
半額程度のマンションに毛が生えた程度


そもそも、ファミリーを対象としていないので、
購買層の絶対数が少ないのも問題です。


逆に、良いところは
１．エントランスが綺麗
２．外観が綺麗
３．駐車場が機械式ではない
４．近隣が綺麗で、これ以上視界が遮られない
５．雨が降っても、三ノ宮駅から歩ける（地下道）
６．内廊下が美しい
７．ゲストルームが素晴らしい
８．夕方からの景色が良い

セカンドハウスには最適でしょう。

現在値引きされているので、検討する価値はあります。

[306: 匿名さん]

値引きの情報を教えて下さい

[307: プロ]

んー３０５さんの分析は的確ですねー。。。。

お仕事の出来る方ですねーーー。。。

素晴らしい


ついでに３０３の方に　　　　景気のよい時期の販売と悪い時期の販売が　　一番の原因と思います

あとは３０５さんのおっしゃるとおりです。

　３０４さんへ

どんなマンションでも投資用になります、昭和のマンを買わせました。1000万以内の

予算ゆえ都内だと選択肢が限られたため、おいしみが少ないと私はほぼ断定し、故郷の神戸で直感＆値下げ交渉

にて購入させました。家賃ー管積ーコト税は母のこずかいにします。

[308: 匿名さん]

ここは、少し厳しいのでは?
過当競争気味！

[309: プロ]

もう一個だけ、神戸のぼろマン買うかも？？？

将来借りるマンション26階のマンションにかえるかも。。。

[310: 銀行関係者さん]

しかし自称「プロ」のレス読むと素人丸出し。

ラインズマンションの売れ残りを３０％引きで先週購入しましたよ。

私の方が値引き情報詳しいとおもうよ。

アーバンライフ三宮はこの前に先輩が買ったので遊びに行った。　ライオンズが相当安物に見えるほど
グレードが高かった。　金があればアーバン三宮買いたいと思う。　惚れた！！！


昭和のマンなぞネット利回りが１５％がごろごろあるよね。

あなたプロじゃなくたぶん素人やね。。。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[311: 匿名]

>>310さん

ライオンズの元町タワーの3階ですか？

3割引で買ったのは？

[312: プロ]

買う気ないから懸命になってないんだよ

妥協できてよかったですね

【一部テキストを削除しました。管理人】

[313: プロ]

己で買ったマン馬鹿にするのは？？？ならばアーバン買えば？？？

また実質利回り10パー超えるマンあるけど満室の場合やリスクあるド田舎やろ、己、昭和っても最終と40年代やと話かわるやろ


買ったり売ったりしたこと殆ど無い子供が何言ってるねん

プロは利益出る確率の高いマンやるよ、昭和でも平成でも、買って抜けるなら40年代でもやるよ、古い物件のがちなみに、安く買える根拠あるから抜きやすいし、馬鹿にしちゃだめだよ

最近新築転がしてたのは時代がよかっただけだよ、ケープにグローブにベイにミッドに豊洲タワーとか

プロは基本古いマンで儲けるんだよ、古いマン馬鹿にしちゃだめだよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[314: 銀行関係者さん]

しかし呆れる。。。

ライオンズマンション元町タワーを自信が購入してアーバンライフより見劣りしたと書いて変です？

世間を客観的に見れる普通の感覚とおもうよ。　それと教えてあげるけど、銀行はね人の融資を扱う
から契約書、覚書すべてスケスケに見える。　どの部屋が値引きいくらかすべてね。
こんな事も知らずプロね～。　恐れいりました。


311番様へ
私が購入した階は10階以上でした。施主様から具体的な話しはしない覚書をしてるので詳しくは書け
ません。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[315: プロ]

ちなみにベリスタ見て来ましたが、24階以上以外の、リビングに和室が引っ付いたプロいわく

貧乏人間取りは、プロが住むのには、ありえません

また景色も部屋から見えないから残念なマンですよね

だと24階以上しかないですが、貸す人いても価値に見合わない高額な賃料ならプロは借りないし、真っ正面はポートタワーやモザイク見えないし、まっ薄い選択肢の一つですね

数年は今の賃貸マンで最高の景色を満喫中です、賃料激安だし

はー、五年くらいしたら引越し考えんとあかんからなぁ

[316: プロ]

へーそんなんかぁ、銀行員さんはライオンズ元町タワーなんかぁ

でも部屋の中の仕様はライオンズ元町のがよくない？


確かに共有やゲストルームは断然アーバンのが前からいうてるけどいいよね、

当然南向きやんね、そんだけいちびったこと書いてるんやったら

でも三割引きなら雇われの立場なら権利の範囲小さいからいいかいもんなんちゃうかな


俺やと、やっぱ現金で高利回り買って、住居は賃貸やけど


税金対策で収入少なくしてるからね

[317: プロ]

ライオンズ元町 ちゃうわ

ライオンズタワー神戸元町な


でも三割引きで買ったんいいたいんは得した自慢したいわけやな

またべつに何割引きされてる知識競ってどうしたいん？そんな気最初からプロは無いですよ

ただ金の運用にはこだわるよ。

めんどくさくて、言葉は感覚や気分で書いてるから、たしかに知性ないやろな、ふふ、しかし実際あって話したら、ただの阿呆に見えるかな？阿呆やと結果だされへんし、実質資産比べてみる？

でもよかったやん、安いんちゃう、売るとき少しの損で解決するんちゃう、運がよければ

こちらは確実なるプラスやけど（笑）

[318: 匿名]

>>314

ライオンズで10階以上なんて残ってたのですね。
安く買う方法がしりたいです。

[319: 銀行関係者さん]

不動産屋がすべてアホとは思わないですが、自宅かそれに毛が生えているような小さな事務所で
開業されている転売屋、転がしともいいます。　大体の方が変に「プロ」を自慢される傾向があるかも。
うちのような大企業の銀行では絶対に転がし＝創造的な仕事ではない業種（すみません言い過ぎました）
には融資でません。
信組かそこらでせいぜい１億までの融資が関の山です。　私は単なるサラリーマンじゃないしね。
低学歴の転がし屋にできない創造的な仕事を家族名義で起業してもう10年くらいになるしね。

たぶんプロさんより資産も多いで。　しかも信用力があると思うしね。　
不動産業の社長連中さんとは銀座やヒルズによく食事をご馳走されます。　彼らも融資３０億を私から
決済取りたいんでしょうね。　持ちつ、もたれつがどの業界も鉄則です。　不動産のノウハウはこちらもある。

プロさんと少し意見が合うところがあった。　べり巣他（？）旧居留地のあの間取りはいただけない。　
確かにプロさんの言う事が正解です。　時代遅れと言うか、変化がなさすぎ。　金太郎あめの大量生産。
それと、何割引で購入の話しは中止にします。　これはわれわれ銀行屋が話すのはアンフェアで新築業者
に迷惑がかかる事に気づきました。　
申し訳ありませんでした。

[331: 匿名]

結局、何割くらい残ってるのアーバンは？
一階に店舗は入らないのですか？

[332: 匿名]

旧居留地のアーバン、元町のブリリア、新神戸のジークレフ、御影のレジデンスの中で資産価値が高いのはどれ？

[333: 匿名]

性能評価の付いてない御影は論外だね。
たとえ高層であっても中古で売っても賃貸しても二束三文。

[334: 匿名]

ブリリアはちょっと街中というか車の通りが近いし、ジークレフの辺りはさみしい感じがします。猪出ます。近くのオーパもかなり店舗が撤退してます。レジデンスは？三宮でないしイマイチ。
よって静かで平坦で公園があり人の集まる旧居留地横にある《アーバン》です。リーマン後だし今のご時世値引きしてもやむを得ないです。いいマンションだと思いますよ。

[335: 匿名さん]

ああ！

[336: 匿名]

名前が古臭い

[337: 契約済みさん]

新築、中古を色々見てまわりましたが、こちらに決めました。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[339: プロ]

銀行員さん

ベリスタは間取りは僕は嫌いですが、あれが神戸では正解だと思いますよ、貧乏人に当て込む間取りですよね、販路確保には最善の間取りで致し方ないのでは？

当方も貴方がおっしゃるような不動産屋は嫌いです、それしか出来ない輩、しかも精度が低く、なんとか勝ってる時限で王様気分

[344: プロ]

そうです、消えてたからね 次消えたらもうしません
一応、プロは自身のことは普通で、周りが劣っている認識であることは知らせておきたかったんですよ、それはあなた方にとっては知らないですがプロにとっては成長する課程として大切な事なんです

自分は出来る、凄いんだなんて決して感じていないことが

[346: 買いたい]

値下げの折込広告を見て昨日モデルルーム行って来ました。
欲しいんだけどなぁ…。

[347: がいしぷろ]

ここのプロって、融資引っ張れないのな。
現金買いとしても家賃収入1400万ってそんな自慢する程なのか？

節税とか言ってたが、ならアパートローンでも使うのが有利では。
区分投資オンリーのようだし。引けないのか？非日本人の方？

[348: 匿名]

荒れてるね。品位がなさそう・・・

[350: がいしぷろ]

残念ながら区分は銀行評価としては殆どみてくれないケースが多いよ。ゼロとか、固都税評価額の半額とか。

[351: 匿名]

まだ半数くらいしか売れてないみたいですね

そのうち、高層階で30万円くらいの家賃で賃貸するのかも知れません

[352: 匿名]

25万円やな。売主賃貸でてこい。

[353: 匿名]

ファミリー層はここ買うの？

[354: 匿名さん]

買わない。近隣に保育園、幼稚園、小学校、中学校なし。

[355: 匿名]

金のある人は買えば。
将来的にはレジャービルになって高値で売れると思う。

10年以上の永住には向いてない。

[356: 匿名さん]

355,
適当なこと言うな、こんなやつ多いな

[357: 匿名]

独身、夫婦だけ、ファミリー、それぞれの生活に合ったマンションを購入すればいいのであって、何故人は他のマンションをけなしたりするのでしょうか。どれがいい悪いなんて絶対ありません。
販売関係者さんですか？それともネタミなのですか？

[359: 匿名]

1500万も値引きするとは！
太っ腹ですねw

[360: 匿名さん]

じゃんじゃん買ってやってください！。

[361: 匿名]

アーバンはかなり値引きしてますよね〜。ベリスタが建つ事によって景観はイマイチになるけど排気ガスや騒音はベリスタが吸ってくれます。

[362: マンコミュファンさん]

アーバンの値引きは、値引きというよりも
市場の適正価格になっただけな気がします。
最初に購入した人には悪いけど、
価格設定がおかしかったのでしょう。
不動産不況もありましたし。

日曜日ごとにMRが盛況なのだから、
人気はそこそこ？

私は興味ないが、悪い物件とも思わない。

[363: 匿名]

となり同士なのにベリスタは海岸通というお洒落な住所、アーバンは加納町、マンション名もアーバンライフって(/_;)

[364: 匿名]

すごい値引きしてますね。全部ベリスタで景色が見えなくなる部屋でしょうか？ 便利さを考えればお買い得かも。

[365: マンコミュファンさん]

こないだMRに行ったときは、
ベリスタと関係ない部屋が値引きされてましたよ。
ものすごい金額でしたが、ベリスタと同程度になっただけでした。

[366: 匿名]

ベリスタの売れ行きはどんな感じかご存知ですか？

[367: 匿名]

どうして値下げしてるの？

[368: 匿名]

当時の値段で高級仕様にしたため高い値段になったのでは？
リーマン前はフロア買いとかあったらしくリーマン後一気にキャンセルが入り状況が一変したみたいよ。売れないと話にならんしね。芸人ＳＳが買ったとかよそのレスで見たけどホント？

[369: マンコミュファンさん]

>>どうして値下げしてるの？

値段設定が時代に合っていないからでしょう。
人気がない等とは少し違う気がします。

[374: 住民です]

行きますよ〜。

[375: 匿名]

ダイエーは良く行きますよ。　でも大丸も想像されているより庶民的なお値段になっていますよ。
だから、大丸も良く使います。　車があるときはHATの関西スーパーに行くことも稀にあります。

[376: 匿名さん]

プロさん戻ってきて
おもしろくないから

[380: マンション投資家さん]

自称プロさんって売れ残り買取転売ブローカーでしょ。和田の懇意業者か何かでは？かなり品が無かったですね。

[382: 匿名]

子供のころ、「オレは○○のプロやーー」といって遊んでいたのを思い出したのは私だけではないはず。
プロねえ・・

[383: 匿名さん]

品が無くても、別格でしたね
３８０さんの憶測は私は違うように思います。
理にかなうお話をまたしてください。
プロさんはアーバンに住んでいるんでは無いですよね？

[384: 住民予定]

マンション近くに動物病院ありますか？
どなたか教えて下さいませ。

[389: プロ]

忘れとった、アーバン借りてないし、買ってないです、半額近くて高層階なら少し欲しいけどね


買うと選択肢がかなり限られます

やはり買うなら、貸しやすい高利回り物件買って、その家賃収入で、なんか借りた方が引越しも圧倒的有利

アーバン例え半額で買っても、貧乏人が圧倒的多数の神戸ならば将来貸すのも大変やもん

結果をコントロールしえなくなってしまいやす


やはりその圧倒的多数の貧乏人を逆に味方につける、低家賃高利回り不動産で軽く10年は回せる不動産を買うべし

[390: 匿名]

↑では 何でアーバンにだけ現れるん?
他にも新築物件あるがな。

[391: 匿名]

多分、ぃままでたくさんいたプロ様のまねをしてるんでしょう。知識を伝えたいからね。

[392: 匿名]

なんのプロ？　

[393: 匿名]

なんのプロ？　

[394: 匿名]

長すぎて読んでない。
なんのプロ？

[395: 匿名]

単なる不動産オタクで脱税王ってとこちゃいまっか。

[396: マンション投資家さん]

実質ってNOIベースって事か？
１３ならエラそうに言う割に俺の一棟モンと変わらんけど、そこそこレベルちゃうか。
区分でそんなんじゃあかんやろ？俺のツレは区分ならグロス最低２０やからNET１５ぐらいはある言うてたで。
それにレバレッジ効かせた方がIRR、CCR良いのは当然常識やけどな。複利がどうとか、無茶苦茶やな。

[397: マンション投資家さん]

よーわからんけど「不動産所得」でいくらなん？まさか無申告ちゃうんやろし。笑

[398: マンション投資家さん]

ああ、でも神戸のしょぼい賃貸ニーズに関しては同意。高額帯は客おらんし。

ここの高層階は、建具の色味がちょっと古いな。賃貸受けしなさそう。

[399: 周辺住民さん]

最上階の賃貸ニーズは低いだろうけど、中層階程度ならかなりニーズあると思うけどね～
小学校までの距離があるからファミリー層には不人気だろうけど。
私学行かせてるとか、行かせる予定があるとかなら、公園傍だしいいと思うけどね。
まあ、近所に住んでるだけで不動産関係のプロじゃないから、素人考えだけどね。