アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[124: 匿名はん]

まだ５０戸も売れてないと聞いたのですが・・・
販売担当していた会社もいなくなってしまったし、どうすんだろ？
そのうち値引きとかでそうですね。
価格が安くなれば良い気がしますが。

[125: 匿名さん]

値下げしてるって噂ありますよ。あくまで噂ですが・・。

[126: ビギナーさん]

でも、子供のいない家庭なら便利でいい場所かも。安けりゃの話だが。
三宮で飲んで徒歩で帰れるのって理想。

[127: No.118さんへ]

所詮は買いたくても買えない方の僻みですよね～。。。　　属性が悪い方のレスじゃなくて本物を理解していらっしゃる方の意見を是非お聞きしたいです。

全てにおいてパーフェクトなマンションを期待するのは無理と考えています。当方は予算が７千万で検討していますが条件がいくらかあります。

１．神戸を代表する品の良いマンション。
２．海外のお客様を招待する事が頻繁にあり国際基準（少し大げさか？）にマッチするマンション。
３．いくら高望みしても予算ありきである事は理解していますので予算（７千万）で買える最高品質のマンション。
４．販売時は眺望、眺望を売り込んでも、近隣の空き地やコインパーキングに将来高層マンションが建ち気分が落ち
　　ないマンション。
５．大きい車でも問題なく駐車可能なマンション。可能なら自走式が望ましい。
６．その他、、、　ｅｔｃ．．．

　トア山手ザ・タワー、ブリラタワー、アーバンライフ神戸ザ・タワー、ラインズ元町タワー、ジークレフ、以上のマンションを見ましたが一番のお気に入りはアーバンライフ神戸ザ・タワーです。次にブリラタワーです。アーバンライフ神戸ザ・タワーの一押しは駐車場が立体式でなく待つのが嫌な私にはこのうえなく贅沢な代物と思います。
No.118さんのような嫌味な意見じゃなく本当に検討されていらっしゃる方の意見を是非教えてください。
三井や三菱、住友不動産の財閥系マンションが一番安心かもともと思いますが、旧居留地には残念ながら未だ建築が無いのが残念です。　財閥系のタワーマンションを是非期待しています。　来年中に入居したいのが条件です。

[128: 127さんに同意]

　１２７さん、同じようなことを考えている方に初めて会った感じ。
　このタワー、MSと言う東北の角部屋がご希望の条件にかなり近いです。
現地に行くとわかりますが、東北の角はどう考えても、将来的に高層ビルが
建つ可能性が低く、高層階だと眺望もいいです。実際、この部屋は売れている
感じ。高層階でも7千万程度（80平米と広くないので）。プレミアム高層階
だと部屋も広くなり億を超えるか、7千万だと部屋が狭くなるので予算次第。
　月3万円は安くないけど、自走式駐車場があえるのは、ホント魅力。
　日陰ビルと言う方がいらっしゃりますが、ブリリア元町の低層階に比べたら、
隣のビルと距離も随分空いているし、まだマシだと思う。もっとも、日陰が嫌
だったら、お金出して高層階へすめばいいだけの話し。ビル周囲の開放感は
とても都心とは思えず、7千万だせるのだったら検討の余地はあると思います。
　気になるのは隣に建設中のマンション。7千万あったら高層階を買えると思い
ますが、そんなに出して外廊下を通るのはわびしい。(特に冬はつらい）
隣のマンションの値段は間違いなく安いだろうので、実は私はそこの情報が出
るまでアーバンライフの契約に踏み切れないでいます。

[129: 匿名さん]

アーバンライフ契約にかなり傾いています。
真剣に検討されている方のご意見が書き込みされていて、とても参考になります。

私もMSを気に入っています。北東はさえぎるものがないですから。
自走式の駐車場もポイントが高いです。

隣のマンションは幹線道路に面しているので、騒音が気になります。

[130: 匿名]

立地以外は自走式の駐車場と北の眺望くらいしかセールスポイントないのかな
道路沿いでなくてもあそこは騒音覚悟しないと。
隣地で安値の供給が予定され、未だに売れ残りがある物件をあわてて買う理由はないと思うが。

[131: 127さんに同意]

　わー、嬉しいわ。似た印象をお持ちの方がいらして。
MS残りは少ないので、お互いの決心が付くまで残っているといいですね。
　先週に内覧会があり、ちゃっかり見てきました。内装の品に好みはあ
ると思いますが、入り口の開放感や共用部の豪華さは他とは違いました。
トアのエントランスも吹き抜けで開放感あり今風でいいですが、ここは
重厚感と言うか、渋さと言うかホントにお金かけてますって感じ。それ
が原因で値段も高いのだと思うのですが、新聞折り込み広告を見たこと
いので、噂ほどに売れ残っていないのでは？と思えて来ました。
無MSの気持ちよさは確かに別格でしたが、日陰と予想していた関電ビル
側も、斜めに向いているので圧迫感が意外にもなく、驚きました。
　隣のマンションとは購入層が別なのかな？アーバンライフ入居開始後に
今のモデルルームはお隣のマンションのMRがオープンするんじゃないか
と想像してます。その昔はDグラのＭＲもありましたし。
　130さんがおっしゃる通り、あわてて買う必要は無いですね。

[132: いつか買いたいさん]

すっすげー内装なんですね、建具屋さんのブログで見かけました。
10月15日と8月11日に載ってました。
http://mukai555.ikora.tv/

[133: 物件比較中さん]

オリエンタルホテル復興で隣接する旧居留地はますます洒落た街になります。

このマンションの下層階テナントはどうなるのかな？

[134: 他人]

ゲストルームお金出すので借りて下さる方いますか？

[135: 物件比較中さん]

ここ入居開始になったんですよね？住みごこち、いかがですか？

[136: プロ]

みなさん、まさか満額で買ってるん？

[137: プロ]

神戸は生活から住居を考える並の思考の民衆がほとんど(*_*)

スーパーが近くやとかね

真の金持ちは、外食ばっか やったり

お手伝い等に買い物させます

浜松町のツインパークスを連想するコンセプトの当マンションは神戸には適合しませんでした

だから買える質の人間が極端に少なく、よって4分の一しか売れず、暴落の可能性の高いマンションと言えます

確かにグレードはたかいですがね 僕辺りの不動産投資の超プロからすると残念なマンションです

[138: 匿名さん]

４分の１？!

[139: プロ]

138様
そう一月前に聞きました

大分ダンピングして買わないか持ち掛けられましたが、神戸の不動産の資産価値の低さとコンセプトの失敗による営業不振とサブプライム等による景気低迷により、自身が持ちかけた格安の値段になってもやはりいりませんと断りました

またプロである私は借りた方が圧倒的に得ですから

プロといっても、その辺の不動産屋とは格が違います、

タワーについては何でも聞いてください、また不動産投資についても何でもお尋ね下さい

[140: セミプロ]

叩いて賃貸に出せば良いのではないの!
坪一万弱で貸せるでしょ。

[141: プロ]

140様、坪一万で貸して、たかだか利回り何パーですか？管理費・積立金に固定資産税・都市計画税引いて、実質5パーいきます？

私は、都内のゲストルームをこの前3700万で購入し、手取り一月、入居率85パーセントで低めに計算し、39万です、実質12.6パーです

その他、ボロマンを実質利回り15パーほどで平均回しています


プラス大概、売るとき高く買ったときより売れます、

しかしながら神戸の不動産なら目減りは必至です、残念ながら

ただ、本当の不動産の転がし方をしらない場合か、商売の素質がなく、現金資産の多い場合は、都内の7パー前後の利回り物件をオススメします、

私的には都内の不動産にくらべ神戸の不動産価値は、およそ6割、もちろん物件によりますが

たかたが5パーで回したあと、十年後、30パーセント、値段が落ちるマンションを購入した先のメリットは何ですか？

しかも、現金で買えぬ貧乏人ならば、金利も引いて、ローン手数料や仲介手数料を引いて、投資と言えますか？

ちなみに私は、不動産業も片手間で仲介手数料はゼロです、資産も多少あるので大概現金買いです

[142: プロ]

140様、ちなみに神戸は残念ながら貧乏人がほとんど、確かに、当マンション辺りの価値は高いですが、坪一万以内なら高くはないですが、賃貸決まらないですよ、ちなみに私は有り得ない程安く、違うタワーを神戸で借りました、母が高齢だから余生を神戸らしい景色を体感してもらいたいので、父が能力が低く、苦労の中、私を育てていただいたので最期の恩返しです、勿論私も帰った時は使えるので、約100ヘイベイありますから

88ヘイベイの当マンションを3割引きで購入しても、25万、月額出せる人間が、極端に神戸は少ないです、だからこそ私も、有り得ない家賃で賃貸できたんです、


こんなに安くて、なんで他のお客で決まらないのか、聞いたら、20万、月額超えたら、借りてが激減らしいですよ神戸は

埋めないと不動産投資とはなりえないですよね

ちなみに転売のプロでもあります私は

偉そうかもしれませんが、神戸の多少成功されているかたがたは大変、不動産に関して未熟です、不動産の扱い次第で、皆さん、結果の差は絶大ですよ

勿論、別事業も一応不動産利回りより高く経営しております、不動産は私の実業で得た利益を加速させ増大させる片手間アイテムです

[143: プロ]

ちなみに他のタワーの高層たまに、有り得ない高さで出していますよね、同じヘイベイで倍近い月額とか（笑）

トアの糞タワーもヘボ間取りで坪12000とか（笑）

笑えますね、値付けも、すべて

借りてがいないから、出しっぱなしの、意味無し投資（笑）

当マンションもヘボ間取りの低層を高く貸そうとしてなかなか決まりませんよね（笑）


このマンションの資産価値が低いのではありません、ただ圧倒的に収入の高い層が神戸は残念ながら少なすぎます、よってデフレスパイラルが連鎖するのですよ

[144: マンコミュファンさん]

もう少し言葉遣いなんとかならないでしょうか？

おっしゃってることは、非常によく当たってる気がしますし、
正直面白いです。
せっかくですから、もう少しやわらかい表現でお願いします。

蛇足ですが、私にも教えてください。
タワーの低層階と、田の字の同じ階。
条件、立地もほとんど同じであればどちらを買われますか？

タワーの低層階は上層階の住民に負い目を感じそうだし、
壁などの防音性能も極端に低い気がします。
更に、将来の立替の問題などマイナス要素が多い気が。
しかし、タワーならではの豪華な共有スペースを使用できますよね。

田の字の１０階（１４階建て）なら、そこそこの条件でも、
タワーの１０階（３５階建て）はどうも微妙
どうなんでしょう？

[145: プロ]

144様、確かに下品でしたね、成り上がり者ゆえ、お許し下さい

田の字とは関西では、よく聞く言葉ですか？推論になりますが、中層マンションの事でしょうか？トーアロードにそのようなマンションがありましたが、そのマンションか高層のタワーでの選択肢ですよね？

まず推論になりますが、失礼かもしれませんが高層を買う予算がないから低層の選択ですね？

まず、全く同じ条件てのは自動車と違い不動産では有り得ません、立地、間取り、駅までの距離や坂道や環境、また構造やまた高級感？免震？IH？、チク年数

等上げればキリがありません、また買う方、個人の年収や家族構成、好みの環境？今後の年収の飛躍または目減り、人間的才覚や能力

続く

[146: プロ]

ちなみに、トア山手タワー？ と
トーアロードのNHK辺りのマンションを比較しましょうか？

145であげたように、イチガイには比較しかねますが、私の持論とメタ認知能力を活かした推察です


まず神戸のタワーは正直、都内のタワーに比べ残念なのは戸数が少ない事により共有のメリットが小さい事です、144様の認識ではタワーの共有の価値観は少し、私の感覚にくらべ大変点数が優しいと推測できます、都内では基本、各階に24時間ゴミ捨て可能スペースあり、またそれ専用のエレ有りも当たり前です、また総戸数÷エレの数字も大事です

ちなみにジークレフは各階ゴミ捨てスペース有でした、ただゴミ箱のちゃちさは笑ってしまいましたが

都内のタワーは最近では戸数800や1000は当たり前です、戸数が多いからこそ、共有部分がさらに充実し、エントランスが豪華になりうるのです、都内のタワーではナチュラルローソンとかがマンションによると24時間でタワー内に営業していますよ、例、私も所有中の芝浦のケープタワー、ちなみにケープは一度転売に成功し5050万新築購入が手取り7470万で売却済み、今別の部屋を所有中です、また芝浦のグローブタワーも新築購入で6600万が手取り8030万で売却済みですが、こちらもナチュラルローソン24時間営業です

また、豊洲のThe豊洲タワーも三部屋新築購入しましたが、サブプライムのため、下降修正し三部屋で約800万の利益で凌ぎました、こちらはampmが夜10時くらいまで確か営業

またケープなら例えば、防音室にドラム等もあるし、シアタールーム、噴水みたいな共有スペース、勉強部屋やゲストルーム四部屋、37階の共有スペース、24時間警備員等、ありとあらゆる共有の差別か があります、＋三井レジデンシャルは私が大好きなデベですが、官・公・民の街自体を造るビッグプロジェクトによるタワーマンションの価値観アップ→よって上記のような転売益が可能になるのです、また転売を目論むなら、タワーにより選択する部屋や位置等が非常に重要です、この100年に一度の不況と言われる時代でも、なんとか豊洲を購入時より高く売り抜けたのは間取りと新築時の坪単価が東向きの低層が安かったからです、南は高くて転売に向かないと豊洲は判断しました、また豊洲は高層も坪単価が高く転売に不向きだと判断しました、


また武蔵小杉のミッドスカイタワーは19階と46階の北東の角部屋が何故か一番坪単価が新築時安かったので、選択し購入しましたが、2部屋で一割ずつ高く転売でき、計約1300万の利益を出すことが出来ました

このように、買うなら売るとき高く売れる事を想定して買うのが僕流です

[147: プロ]

さて本題に

僕ならまず神戸の不動産は売る客がいて、それより安く買える場合を除き買いませんが、もし144様がサラリーマン等の職種で借りるよりは買った方が得が確定しているなら、買った方がよいとしか今は言えないですね

もし現金が2000万程あるなら、その金で投資マンションで高利回りを確定し、差額を少し足して、安い得な物件を見つけ賃貸する手もありますよ、私ならそうしたいです、ただし、私なら立場や状況が違うゆえ、違う選択肢や権利が発生しますが

例えば5000万の現金で居住する不動産を購入すれば、5000万程度の不動産にしか住めないですよね、しかし高利回りの5000万の不動産を購入し、その家賃を居住不動産に充てれば、私なら一億5000万の不動産に住めますよ、ちなみに僕は都内なら、それを実践しています


ほとんどの方は残念ながら不動産により資産を減らしています、家賃、金利、仲介手数料、売却損、税金

僕は逆に増やしています、この差はひつこいですが絶大です、

よければ僕に言って頂ければ、手数料も他社の35パーセントで賃貸も売買もコンサル付きで仲介しますよ、神戸で不動産のコンサルでもしょうかなって思ってます、神戸に半分今月半ばから生活するつもりです、生意気ですが、不動産ではメタ認知な的確な最適なアドバイス出来ます、不動産だけじゃないですがね（笑）

[148: プロ]

ミッドスカイは全て北東が安かったんです、表記が解りづらかったので訂正します

ちなみに、僕みたいに、利回りで上手く運用して、賃貸した方が、気軽に引っ越したりできるから、楽ですよ、売却は神戸ならまず、売却損が出るし、売れないと、業者の買い取りなんてことも

そろそろ寝ます、生意気ですが、上手く使ってもらえたら光栄です


また蛇足かもしれませんが低層でも高層の方に遠慮する必要はないのでは？高層も無理して買ってる人間たくさんいますよ、逆に友達になって、本当に金持ちなら、良い付き合いが出来れば、絶対メリットありますよ、金持ち程、正直、良い人間が多いです、昔は間違った解釈をしていましたが、僕も神戸帰ったら、そういう仲間や友達作るつもりです

[150: 匿名さん]

プロさんはライオンズタワー神戸元町を買った方ですか？
ライオンズとブリリア、ジークレフも比較されたかと思いますがライオンズを選んだ理由に興味があります。私の勘違いならすいません。

[151: 匿名さん]

相手にしない方がいいですよ。

[152: プロ]

150様、僕は神戸では不動産は購入していませんよ

また、その三マンションなら、まず僕ならジークレフは外します、あとの二個も僕の状況なら買いません、また万が一買うなら、高層の南で出来れば角ですね

[154: 匿名さん]

この物件でグレードが高いと言ってる時点でレベルが知れてるね　笑
妄想癖なのかな？？
頑張って今度は大阪物件の妄想も聞かせて下さいよ。笑

[155: プロ]

154様、スーパー金持ちさん？高級かどうかは人により主観の差はあります、また、僕は全て高級だなんて書いていませんが、住吉のオーキッド？辺り、褒めなくては貴方には認めていただけないのですか？また麻布の麻布ハウス辺りを高級といちいち書かなければなりませんか？エントランス辺りは高級ですね、当マンションは、しかし部屋の中は普通ですといちいち書かなければなりませんか？

ネットは言葉足らずになりますので容赦下さいね

[156: 匿名さん]

長々色々書いてるけど、あなたの基準がよくわかりませんね。
部屋は普通だと思ってるってことは、エントランスや共用施設でグレードが高い低いを判断しているってことかな？
ナチュラルローソンが入ってるから良いって基準は分かりました。
笑っちゃいましたけど。

わざわざこんな一地方都市に粘着しなくても、東京ならエントランスも室内ももっとグレード高いでしょう？
購入価格よりも高く売ることをもくてきにしてる不動産のプロなら、余所見しないほうがいいですよ。
せっかく得したお金が無駄でしょ？　笑

[157: プロ]

156様、ナチュラルローソンが入っているから高級なんて書いていませんよ、ただ生活する上ではマンションの外に出ず、酒や、ちょっとしたもの買いにいくとき便利ですよね、

ちなみに都内のタワーはパーティルームが共有施設として大概あります、書き忘れていたので、書き加えておきます

また揚げ足をとるのはやめてほしいですね、容赦下さい、

僕が転売してきたマンションは高級マンションではない認識ですよ、圧倒的に普通の所得層相手に売る想定でないと僕は基本、新築は転売目的で買いません、また、今の時代背景では、新築はもうやりません、以前もそうですが、言葉じりだけで、推測にみたない憶測で僕を判断するのは勘弁願いたいですね


またアーバンはエントランス入った中の感じが好きって感じです、高級だと主観ですが、考えています、しかし高層階のエレでた所のデザインは好きでありません

あくまで、神戸では高級といったまでです、正直、中の使用は僕や貴方あたりからすれば高級でないという主観だと思いますよ、また都内のタワーでも、本当に高級なのは一部です、都内でも本当の金持ちはほんの一部ですから、
都内のタワーの共有の付加価値が高い事を高級と解釈するのは容赦下さいね

都内ならそのコンセプトがマッチングしましたが、神戸ならタワーを買える層が圧倒的に少なくコンセプトがマッチングしなかったまでです、神戸は圧倒的にちょい裕福層が都内にくらべ激減なんですよ、年収1000万辺りで、神戸ならかなり富裕層？でしょ、むこうじゃちょい裕福レベルなんですよ

また神戸は僕の実家だから、神戸で第二の人生楽しむ事に関しては、僕の自由ですよね、神戸の人は都内の人間にくらべ優しいし、都内の七割の値段で飲食やその他の遊びも楽しめますし、家賃も激減でしたので、

[158: プロ]

家賃は激安でした

[159: 匿名さん]

また長々書いてるけど、結局何が良いのかわからん。私の読解力のなさが原因？かもしれませんが。
ナチュラルローソンが高級か低級かではなく、コンビニがマンションに入ってるって利便性は良いかも知れないが、購入者に毛嫌いされる業種なので、マンション自体の価値は落とすよ。タワーではないけどライオンズマンション栄町通がそうでしたね。都心タワーマンションなんだから、ナチュラルじゃないかもしれないけど、出たとこにすぐあるだろうし、それで十分でしょ？

神戸で年収１０００万円がかなりの富裕層？？
神戸なめてんじゃないの？そんなのゴロゴロいるよ。
公務員で、ある程度年齢いってたら課長クラスでも１０００万円くらいいってるよ。
実際ウチの普通の公務員の父親がそうだったし。
実際神戸が実家なんでしょ？そんな市場認識でほんとにプロ？笑
とても誰かに不動産コンサルできるレベルとは思えないね。

[160: マンション投資家さん]

＞プロさん

自分に近い知識量を持つ人間に会えて少し嬉しいです。
神戸人は何かと神戸が一番とか変なプライド持ってるとこがあって世間知らずが多いですからね。
こと不動産投資に関しては断然東京メインなのに関西の新築物件買い漁って自慢するパカが多いこと多いこと。
残念ながらここは主に居住目的のスレなんで投資話は敬遠されがちですが、たまには正論ってやつを教えてやって下さい（笑

[161: １６０]

１０００万という数字は確かにちと少ないと私も思うね。
ただ富裕層のレベルの高さと割合という観点では神戸より東京の方が圧倒的に多いという認識は事実。
プロさんと１５９さんの今後の論戦に期待。

[162: プロ]

159様160様ありがとうございます

年収1000万なんて富裕層？でないですよね、そんなの実際認識してます、だから？？？マークを使用しました

年収1000万なんて手取りたかだか、800万くらいですか？ならば大きな権利を主張できはしないですよね、仮に手取り1000万あっても、さほどかわりませんよね

ちなみに今現在、不動産家賃収入のみで、僕は手取り1000万ほどです、


論戦ですか、やり取りみてわかると思いますが、関西人特有の思い込みが激しい相手ですよね、コンビニあったら嫌われるとの想像性の低さから、ガッカリした感じです

多分マンションの一階部分のコンビニに連想されていて、引き出しの中の知識の少なさからだと思いますがね

普通、タワーのコンビニは、マンションの内部にあり、居住者しか来店しない想定ですよね、

いちいち疲れます、コンビニの件といい富裕層をもじった件といい

あのカンシャク性だと、自身の力量での稼ぎは関西レベルでしょうか？


ちなみに都内では、自分より金持ちはたくさんいてポルシェターボ辺り乗ってもしれてますが、神戸でちょい金持ち気分味わいますよ

小さくて小さくてすいません

また彼に書いておきますが、多少金使わないと、あまり増えても仕方ないので多少神戸で家賃や生活費落とさせて下さい、ごめんなさいね、僕が悪かったです、神戸を馬鹿にしてすいませんでしたm(__)m

[163: プロ]

ちなみに都内のタワーのコンビニはタワーオートロック内部ですから、タワー内だけで収益してます、それだけは理解してくださいませ、159様、富裕層でなく、ちょい裕福層です、許して下さいね

[166: １６０]

プロさんの追記で言うと素人はすぐ投機で一発狙いで金儲けばかり考えがちだけど、
まずはメインの仕事がしっかりしてないとダメってことね。
何するにしろまずは元手の資金がなければ何も出来ないし不動産投資の場合は特に収入源って大事ね。

[167: 匿名]

神戸一まかさの劣勢わろた

[168: プロ]

ちなみに29階の74ヘイベイ南向きが当マンションで賃貸28万月額出ていましたが、すぐきまりましたね、僕も少し検討しましたが、当マンションの南はマンション建つし、狭いからやめました、申し込み入ってたし


ちなみに僕はもっともっと条件よいのをもっと安く借りました(^-^)/、ラッキーです

ついていました

[172: マンコミュファンさん]

プロさんへ

すいません。
高層マンションと田の字の比較をお願いしたものです。
気付いたら凄いことになってます。
スレ違いですから、ほどほどにしますね。

[173: 匿名はん]

話をまともに受けている方の質問に対して、なんとも抽象的で結局どうなん？って感じ。
ようは不動産について知識を深めていけば成功するということですよね？
当たり前のことでそれ以外のことがほとんどなく、長い文章の割りには中身がないなと見させて頂きました。
値段を安く買い叩く、神戸で年収１０００万円がそんなにいない？と勘違いしてたり、結局どれがいいのかどっちでも言い逃れできる中立な文章にして、否定されてから都合のいいように話を変える・・・結局大半が自分の自慢？妄想？
東京の方が人口や富裕層も多く、良い物件も多いので、神戸を含めた関西よりも投資環境は優れているでしょうね。

私に読解力がないから理解できないのだとは思いますが、当たり前のことを長い文章でそれなりに聞こえるように書いただけのように思いますね。