アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[104: マンコミュファンさん]

環境は、住む場所として考えないのであれば最高じゃないですか？
旧居留地で、近くに東遊園地があります。
付近の建物も、どれも綺麗ですよね。
道も平坦で広いし。

[105: 匿名さん]

目と鼻の先にタワーがドカ～ンと！
北側には市役所がドンッと。
西側には貿易センター。
南側にはそのタワーと２国と阪神高速、
それに港町の古びた由緒ある建物。
その先に海が見えます。

これらを勘案して、
このタワーでいいのか？って思ってる人が多いのでは。

[106: マンコミュファンさん]

無理でしょう。

[107: サラリーマンさん]

近くで働く者です。
不便ですよ。
スーパーやドラッグストアは周りにないし、手ごろなレストラン、食堂も少ないです。
駅まで１５分。
近くでは街宣車や公園でのコンサートなど、案外うるさいです。
これらのデメリットを埋め合わせるメリットは何でしょうか。
答えを見いだせる人が買うべき物件です。

[108: 近所のサラリーマン]

東遊園地は浮浪者もたくさん住んでるしね(笑)

[109: マンコミュファンさん]

このタワーの売りってなんなのでしょう？
分かる人教えてください。

[110: 周辺住民さん]

ここの売りは、ルミナリエが見えるということぐらいではないでしょうか？
部屋の方角によっては見せませんが・・・。

でもよく南側に新たにマンション作りましたよね。
はっきり言って駅まで遠いし不便です。

ここ売れてるの？

[111: 匿名さん]

デモ、そこはやはり居留地のタワーさ。立地とタワーマンションの優越感は郊外にマンション買うのとは違うベクトルがあるんです。

[112: ご近所さん]

この物件で駅まで駅までって・・・

駅までの距離がどうこう言うような層が
価格的にここを買えると思わないが。

居留地近辺で商売をする医者や自営の社長、その他セカンド・投資目的
の人が買うんじゃないの？

浮浪者が多いのは都会である証拠ですな。
難波でも、梅田でも、三ノ宮でもどこでもいます。

ただ、生活施設はたしかにすくないですねえ。
少し不便かも。

この物件は駐車場が他のタワーに比べ多く確保されているみたいだから、
徒歩で職場に出かけ、車で山手や海手に食事、43沿いのショッピングゾーン
で買い物をする様な車生活者向けのマンションではないかなと思います。

[113: 匿名さん]

そんな限られた人向けなら
戸数１／３くらいでよかったと思う

[114: 買い換え検討中]

このマンション、完成間近かですね

価格の安い、新築超高層マンションは、他にも沢山あるけど
この環境、立地だと、リッチを大切にしている人にいいんじゃないかな

最も、今の景気じゃ、買う方も、売るほうも、しんどいかな
でも、お金持ちは、今でもいっぱいいるからね

もう、１年早ければ、即売だったかもね

[115: 近所をよく知る人]

旧居留地には分譲マンションが3棟しかありません。
そもそも126という区画しか存在せず、希少価値が高い。
ビルや土地の売買話が表に出ることは希、売却案件があってもほとんどが水面下でスグに決まります。
それほど希少価値の高い場所なんですよ。

海と山という恵まれた自然に囲まれつつ、関西有数の乗降客数を誇る三宮駅前徒歩圏。
大丸、そごう、ロフト、東急ハンズ、O|O|といった大手商業施設へも徒歩圏。
ルイヴィトンを筆頭にしたブランドストリートへも徒歩圏。
日本中探してもこのような場所で生活できるなんて奇跡みたいなものですよ。

ただし、それなりに余裕がある家庭でなければ住んでも楽しくないと思います・

[116: 匿名さん]

その奇跡のような場所が全然売れていないようですね。
まずは値段が高すぎ。
余裕のある方も買わないということは、そんな奇跡のような
場所と言うわけではないでしょうね。
大丸付近であればこの値段でも売れたかも・・・
三菱が販売からいなくなってますね。
売れないから降りたのかな？？

[117: 匿名さん]

連続でスミマセン。
ちなみに旧居留地内は今４棟のはずですよ。
あと南側に出来るタワーマンションも含むことになるのかな？
そうなると全部で５棟になりますね。
中古も見てると結構売りに出ることが多く、すぐに決まらない物件も
多いですね。時代のせいもあると思いますが・・・
しかもそもそもここは旧居留地１２６区画外の気が・・・

[118: 匿名さん]

ここは領事館跡だけど
いわゆる旧居留地ではありません。
117さんの言うとおりです。

あと、お金持ちは
なぜか北向きがお勧めだったり、
前にタワーマンションが立って日陰を気にしなきゃいけないタワーマンション
わざわざ買わないでしょう。

お金持ちにはいいかもしれないけどそれでも
ルネ１０９、ライオンズタワー旧居留地、etc
もう供給過多じゃないかな。
公立小学校いかせてるファミリー層はお断りに近い地域だし。

[119: 購入検討中さん]

もうすぐ建物が完成するというのに、ちょっと書き込み少なすぎではないでしょうか？
契約済みさんの書き込みなんか皆無です。
ここ全く売れてないんでしょうか？

あと三宮の駅の近くの遺跡が発掘されていた場所にホテルとかタワーマンションが立つ予定だったところも
フェンスに付けられていた看板もとっくに外されて雑草がボウボウですし、三宮って段々すたれてきてますね。

[120: 匿名さん]

大阪・阪神間に比べて神戸は本当に元気ないですね。
新長田とか駅前開発してるけどやはりＪＲ普通しか止まらない中心から外れた郊外なので
地元住民以外誰も来ないから施設や箱立てても全然ガラガラだし。
ポートアイランドもなんやらゴソゴソしてるようだけどイマイチパットしない。
もっと駅前中心部をガラリと変えるようこと出来たらと思うけどうまくいかないんでしょうね。
近畿の中でも街自体が周りから取り残されているような停滞感を感じます。

[121: 買い換え検討中]

普通、常識からしたら、マンションは、駅から近く、南向きで、広くて
価格の安いところを選ぶし、公立小学校生を持つ家庭だと、小学校が、
近くに無いとダメだしーーーーー

でも、この世には、いろんな購入思考を持った層が多くいるから、一方的に
否定しないほうが良いのではーーーー

１億２０００万、千差万別、いろんな好み、考えの人がいて需要が成り立って
いますよ。

このマンション、世間一般的な層を相手にしていないのは明白・・・・

最も、個人的には、世間一般的な好みの方ですがネ

[122: 天使の輪？]

　関電ビルの横で、高層ビルのてっぺんに天使の輪のように光の輪を持ったビルを見つけ、なんだろうと思ったらこのマンションでした。昼間に市役所に行く用事があって、興味本位で周囲を見てきたら、豪華そうな、神戸ではあまり見かけないような感じで驚きました。
　高層ビルなのに、今時珍しい自走式駐車場もあり、お金持ち専用のマンションそうで、私には関係なと思いましたが、神戸にもこういったマンションが建つ時代かと正直に感じました。
　関電横にあんなビルがあるなんて、ちっとも知りませんでしたが、市役所の陰に隠れていて、知るヒトぞ知るって感じなんでしょうかね。見るからに高そうで、買える人達が羨ましい。。。。

[123: 近所をよく知る人]

＞120
大阪より田舎だからしょうがない。

[124: 匿名はん]

まだ５０戸も売れてないと聞いたのですが・・・
販売担当していた会社もいなくなってしまったし、どうすんだろ？
そのうち値引きとかでそうですね。
価格が安くなれば良い気がしますが。

[125: 匿名さん]

値下げしてるって噂ありますよ。あくまで噂ですが・・。

[126: ビギナーさん]

でも、子供のいない家庭なら便利でいい場所かも。安けりゃの話だが。
三宮で飲んで徒歩で帰れるのって理想。

[127: No.118さんへ]

所詮は買いたくても買えない方の僻みですよね～。。。　　属性が悪い方のレスじゃなくて本物を理解していらっしゃる方の意見を是非お聞きしたいです。

全てにおいてパーフェクトなマンションを期待するのは無理と考えています。当方は予算が７千万で検討していますが条件がいくらかあります。

１．神戸を代表する品の良いマンション。
２．海外のお客様を招待する事が頻繁にあり国際基準（少し大げさか？）にマッチするマンション。
３．いくら高望みしても予算ありきである事は理解していますので予算（７千万）で買える最高品質のマンション。
４．販売時は眺望、眺望を売り込んでも、近隣の空き地やコインパーキングに将来高層マンションが建ち気分が落ち
　　ないマンション。
５．大きい車でも問題なく駐車可能なマンション。可能なら自走式が望ましい。
６．その他、、、　ｅｔｃ．．．

　トア山手ザ・タワー、ブリラタワー、アーバンライフ神戸ザ・タワー、ラインズ元町タワー、ジークレフ、以上のマンションを見ましたが一番のお気に入りはアーバンライフ神戸ザ・タワーです。次にブリラタワーです。アーバンライフ神戸ザ・タワーの一押しは駐車場が立体式でなく待つのが嫌な私にはこのうえなく贅沢な代物と思います。
No.118さんのような嫌味な意見じゃなく本当に検討されていらっしゃる方の意見を是非教えてください。
三井や三菱、住友不動産の財閥系マンションが一番安心かもともと思いますが、旧居留地には残念ながら未だ建築が無いのが残念です。　財閥系のタワーマンションを是非期待しています。　来年中に入居したいのが条件です。

[128: 127さんに同意]

　１２７さん、同じようなことを考えている方に初めて会った感じ。
　このタワー、MSと言う東北の角部屋がご希望の条件にかなり近いです。
現地に行くとわかりますが、東北の角はどう考えても、将来的に高層ビルが
建つ可能性が低く、高層階だと眺望もいいです。実際、この部屋は売れている
感じ。高層階でも7千万程度（80平米と広くないので）。プレミアム高層階
だと部屋も広くなり億を超えるか、7千万だと部屋が狭くなるので予算次第。
　月3万円は安くないけど、自走式駐車場があえるのは、ホント魅力。
　日陰ビルと言う方がいらっしゃりますが、ブリリア元町の低層階に比べたら、
隣のビルと距離も随分空いているし、まだマシだと思う。もっとも、日陰が嫌
だったら、お金出して高層階へすめばいいだけの話し。ビル周囲の開放感は
とても都心とは思えず、7千万だせるのだったら検討の余地はあると思います。
　気になるのは隣に建設中のマンション。7千万あったら高層階を買えると思い
ますが、そんなに出して外廊下を通るのはわびしい。(特に冬はつらい）
隣のマンションの値段は間違いなく安いだろうので、実は私はそこの情報が出
るまでアーバンライフの契約に踏み切れないでいます。

[129: 匿名さん]

アーバンライフ契約にかなり傾いています。
真剣に検討されている方のご意見が書き込みされていて、とても参考になります。

私もMSを気に入っています。北東はさえぎるものがないですから。
自走式の駐車場もポイントが高いです。

隣のマンションは幹線道路に面しているので、騒音が気になります。

[130: 匿名]

立地以外は自走式の駐車場と北の眺望くらいしかセールスポイントないのかな
道路沿いでなくてもあそこは騒音覚悟しないと。
隣地で安値の供給が予定され、未だに売れ残りがある物件をあわてて買う理由はないと思うが。

[131: 127さんに同意]

　わー、嬉しいわ。似た印象をお持ちの方がいらして。
MS残りは少ないので、お互いの決心が付くまで残っているといいですね。
　先週に内覧会があり、ちゃっかり見てきました。内装の品に好みはあ
ると思いますが、入り口の開放感や共用部の豪華さは他とは違いました。
トアのエントランスも吹き抜けで開放感あり今風でいいですが、ここは
重厚感と言うか、渋さと言うかホントにお金かけてますって感じ。それ
が原因で値段も高いのだと思うのですが、新聞折り込み広告を見たこと
いので、噂ほどに売れ残っていないのでは？と思えて来ました。
無MSの気持ちよさは確かに別格でしたが、日陰と予想していた関電ビル
側も、斜めに向いているので圧迫感が意外にもなく、驚きました。
　隣のマンションとは購入層が別なのかな？アーバンライフ入居開始後に
今のモデルルームはお隣のマンションのMRがオープンするんじゃないか
と想像してます。その昔はDグラのＭＲもありましたし。
　130さんがおっしゃる通り、あわてて買う必要は無いですね。

[132: いつか買いたいさん]

すっすげー内装なんですね、建具屋さんのブログで見かけました。
10月15日と8月11日に載ってました。
http://mukai555.ikora.tv/

[133: 物件比較中さん]

オリエンタルホテル復興で隣接する旧居留地はますます洒落た街になります。

このマンションの下層階テナントはどうなるのかな？

[134: 他人]

ゲストルームお金出すので借りて下さる方いますか？

[135: 物件比較中さん]

ここ入居開始になったんですよね？住みごこち、いかがですか？

[136: プロ]

みなさん、まさか満額で買ってるん？

[137: プロ]

神戸は生活から住居を考える並の思考の民衆がほとんど(*_*)

スーパーが近くやとかね

真の金持ちは、外食ばっか やったり

お手伝い等に買い物させます

浜松町のツインパークスを連想するコンセプトの当マンションは神戸には適合しませんでした

だから買える質の人間が極端に少なく、よって4分の一しか売れず、暴落の可能性の高いマンションと言えます

確かにグレードはたかいですがね 僕辺りの不動産投資の超プロからすると残念なマンションです

[138: 匿名さん]

４分の１？!

[139: プロ]

138様
そう一月前に聞きました

大分ダンピングして買わないか持ち掛けられましたが、神戸の不動産の資産価値の低さとコンセプトの失敗による営業不振とサブプライム等による景気低迷により、自身が持ちかけた格安の値段になってもやはりいりませんと断りました

またプロである私は借りた方が圧倒的に得ですから

プロといっても、その辺の不動産屋とは格が違います、

タワーについては何でも聞いてください、また不動産投資についても何でもお尋ね下さい

[140: セミプロ]

叩いて賃貸に出せば良いのではないの!
坪一万弱で貸せるでしょ。

[141: プロ]

140様、坪一万で貸して、たかだか利回り何パーですか？管理費・積立金に固定資産税・都市計画税引いて、実質5パーいきます？

私は、都内のゲストルームをこの前3700万で購入し、手取り一月、入居率85パーセントで低めに計算し、39万です、実質12.6パーです

その他、ボロマンを実質利回り15パーほどで平均回しています


プラス大概、売るとき高く買ったときより売れます、

しかしながら神戸の不動産なら目減りは必至です、残念ながら

ただ、本当の不動産の転がし方をしらない場合か、商売の素質がなく、現金資産の多い場合は、都内の7パー前後の利回り物件をオススメします、

私的には都内の不動産にくらべ神戸の不動産価値は、およそ6割、もちろん物件によりますが

たかたが5パーで回したあと、十年後、30パーセント、値段が落ちるマンションを購入した先のメリットは何ですか？

しかも、現金で買えぬ貧乏人ならば、金利も引いて、ローン手数料や仲介手数料を引いて、投資と言えますか？

ちなみに私は、不動産業も片手間で仲介手数料はゼロです、資産も多少あるので大概現金買いです

[142: プロ]

140様、ちなみに神戸は残念ながら貧乏人がほとんど、確かに、当マンション辺りの価値は高いですが、坪一万以内なら高くはないですが、賃貸決まらないですよ、ちなみに私は有り得ない程安く、違うタワーを神戸で借りました、母が高齢だから余生を神戸らしい景色を体感してもらいたいので、父が能力が低く、苦労の中、私を育てていただいたので最期の恩返しです、勿論私も帰った時は使えるので、約100ヘイベイありますから

88ヘイベイの当マンションを3割引きで購入しても、25万、月額出せる人間が、極端に神戸は少ないです、だからこそ私も、有り得ない家賃で賃貸できたんです、


こんなに安くて、なんで他のお客で決まらないのか、聞いたら、20万、月額超えたら、借りてが激減らしいですよ神戸は

埋めないと不動産投資とはなりえないですよね

ちなみに転売のプロでもあります私は

偉そうかもしれませんが、神戸の多少成功されているかたがたは大変、不動産に関して未熟です、不動産の扱い次第で、皆さん、結果の差は絶大ですよ

勿論、別事業も一応不動産利回りより高く経営しております、不動産は私の実業で得た利益を加速させ増大させる片手間アイテムです

[143: プロ]

ちなみに他のタワーの高層たまに、有り得ない高さで出していますよね、同じヘイベイで倍近い月額とか（笑）

トアの糞タワーもヘボ間取りで坪12000とか（笑）

笑えますね、値付けも、すべて

借りてがいないから、出しっぱなしの、意味無し投資（笑）

当マンションもヘボ間取りの低層を高く貸そうとしてなかなか決まりませんよね（笑）


このマンションの資産価値が低いのではありません、ただ圧倒的に収入の高い層が神戸は残念ながら少なすぎます、よってデフレスパイラルが連鎖するのですよ

[144: マンコミュファンさん]

もう少し言葉遣いなんとかならないでしょうか？

おっしゃってることは、非常によく当たってる気がしますし、
正直面白いです。
せっかくですから、もう少しやわらかい表現でお願いします。

蛇足ですが、私にも教えてください。
タワーの低層階と、田の字の同じ階。
条件、立地もほとんど同じであればどちらを買われますか？

タワーの低層階は上層階の住民に負い目を感じそうだし、
壁などの防音性能も極端に低い気がします。
更に、将来の立替の問題などマイナス要素が多い気が。
しかし、タワーならではの豪華な共有スペースを使用できますよね。

田の字の１０階（１４階建て）なら、そこそこの条件でも、
タワーの１０階（３５階建て）はどうも微妙
どうなんでしょう？

[145: プロ]

144様、確かに下品でしたね、成り上がり者ゆえ、お許し下さい

田の字とは関西では、よく聞く言葉ですか？推論になりますが、中層マンションの事でしょうか？トーアロードにそのようなマンションがありましたが、そのマンションか高層のタワーでの選択肢ですよね？

まず推論になりますが、失礼かもしれませんが高層を買う予算がないから低層の選択ですね？

まず、全く同じ条件てのは自動車と違い不動産では有り得ません、立地、間取り、駅までの距離や坂道や環境、また構造やまた高級感？免震？IH？、チク年数

等上げればキリがありません、また買う方、個人の年収や家族構成、好みの環境？今後の年収の飛躍または目減り、人間的才覚や能力

続く

[146: プロ]

ちなみに、トア山手タワー？ と
トーアロードのNHK辺りのマンションを比較しましょうか？

145であげたように、イチガイには比較しかねますが、私の持論とメタ認知能力を活かした推察です


まず神戸のタワーは正直、都内のタワーに比べ残念なのは戸数が少ない事により共有のメリットが小さい事です、144様の認識ではタワーの共有の価値観は少し、私の感覚にくらべ大変点数が優しいと推測できます、都内では基本、各階に24時間ゴミ捨て可能スペースあり、またそれ専用のエレ有りも当たり前です、また総戸数÷エレの数字も大事です

ちなみにジークレフは各階ゴミ捨てスペース有でした、ただゴミ箱のちゃちさは笑ってしまいましたが

都内のタワーは最近では戸数800や1000は当たり前です、戸数が多いからこそ、共有部分がさらに充実し、エントランスが豪華になりうるのです、都内のタワーではナチュラルローソンとかがマンションによると24時間でタワー内に営業していますよ、例、私も所有中の芝浦のケープタワー、ちなみにケープは一度転売に成功し5050万新築購入が手取り7470万で売却済み、今別の部屋を所有中です、また芝浦のグローブタワーも新築購入で6600万が手取り8030万で売却済みですが、こちらもナチュラルローソン24時間営業です

また、豊洲のThe豊洲タワーも三部屋新築購入しましたが、サブプライムのため、下降修正し三部屋で約800万の利益で凌ぎました、こちらはampmが夜10時くらいまで確か営業

またケープなら例えば、防音室にドラム等もあるし、シアタールーム、噴水みたいな共有スペース、勉強部屋やゲストルーム四部屋、37階の共有スペース、24時間警備員等、ありとあらゆる共有の差別か があります、＋三井レジデンシャルは私が大好きなデベですが、官・公・民の街自体を造るビッグプロジェクトによるタワーマンションの価値観アップ→よって上記のような転売益が可能になるのです、また転売を目論むなら、タワーにより選択する部屋や位置等が非常に重要です、この100年に一度の不況と言われる時代でも、なんとか豊洲を購入時より高く売り抜けたのは間取りと新築時の坪単価が東向きの低層が安かったからです、南は高くて転売に向かないと豊洲は判断しました、また豊洲は高層も坪単価が高く転売に不向きだと判断しました、


また武蔵小杉のミッドスカイタワーは19階と46階の北東の角部屋が何故か一番坪単価が新築時安かったので、選択し購入しましたが、2部屋で一割ずつ高く転売でき、計約1300万の利益を出すことが出来ました

このように、買うなら売るとき高く売れる事を想定して買うのが僕流です

[147: プロ]

さて本題に

僕ならまず神戸の不動産は売る客がいて、それより安く買える場合を除き買いませんが、もし144様がサラリーマン等の職種で借りるよりは買った方が得が確定しているなら、買った方がよいとしか今は言えないですね

もし現金が2000万程あるなら、その金で投資マンションで高利回りを確定し、差額を少し足して、安い得な物件を見つけ賃貸する手もありますよ、私ならそうしたいです、ただし、私なら立場や状況が違うゆえ、違う選択肢や権利が発生しますが

例えば5000万の現金で居住する不動産を購入すれば、5000万程度の不動産にしか住めないですよね、しかし高利回りの5000万の不動産を購入し、その家賃を居住不動産に充てれば、私なら一億5000万の不動産に住めますよ、ちなみに僕は都内なら、それを実践しています


ほとんどの方は残念ながら不動産により資産を減らしています、家賃、金利、仲介手数料、売却損、税金

僕は逆に増やしています、この差はひつこいですが絶大です、

よければ僕に言って頂ければ、手数料も他社の35パーセントで賃貸も売買もコンサル付きで仲介しますよ、神戸で不動産のコンサルでもしょうかなって思ってます、神戸に半分今月半ばから生活するつもりです、生意気ですが、不動産ではメタ認知な的確な最適なアドバイス出来ます、不動産だけじゃないですがね（笑）

[148: プロ]

ミッドスカイは全て北東が安かったんです、表記が解りづらかったので訂正します

ちなみに、僕みたいに、利回りで上手く運用して、賃貸した方が、気軽に引っ越したりできるから、楽ですよ、売却は神戸ならまず、売却損が出るし、売れないと、業者の買い取りなんてことも

そろそろ寝ます、生意気ですが、上手く使ってもらえたら光栄です


また蛇足かもしれませんが低層でも高層の方に遠慮する必要はないのでは？高層も無理して買ってる人間たくさんいますよ、逆に友達になって、本当に金持ちなら、良い付き合いが出来れば、絶対メリットありますよ、金持ち程、正直、良い人間が多いです、昔は間違った解釈をしていましたが、僕も神戸帰ったら、そういう仲間や友達作るつもりです

[150: 匿名さん]

プロさんはライオンズタワー神戸元町を買った方ですか？
ライオンズとブリリア、ジークレフも比較されたかと思いますがライオンズを選んだ理由に興味があります。私の勘違いならすいません。

[151: 匿名さん]

相手にしない方がいいですよ。

[152: プロ]

150様、僕は神戸では不動産は購入していませんよ

また、その三マンションなら、まず僕ならジークレフは外します、あとの二個も僕の状況なら買いません、また万が一買うなら、高層の南で出来れば角ですね