アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[No.101 by 買いたいけど買えない人 2009-08-17 08:42:00]

皆さんがあまりに悪く表現されるので、このマンションは見向きもしなかったのですが、盆休みでゆっくり周囲やモデルルームを見てきました。
　環境は意外にも？静かで周囲も広々としていてそんな言うほど悪い環境では無いと感じました。二国や阪神高速の音もそれほどしなかったのが驚きでした。
　モデルルームは皆さんおっしゃる通り、決して品がいいとは言えませんでした。価格も隣のモデルルームより割高なのに、それに見合った印象では無く、今の時代に不釣り合いな感じは否めません。でも、あそこの環境は元町の便利さや、山手の環境とは違った独特の雰囲気があるので、お金に余裕があるなら欲しいなと率直に思いました（高すぎです！）。
　売れて無いと書かれてましたが、そこそこ売れていて、私がモデルルームにいた間も数組の方がいらっしゃっていました。

[No.102 by 匿名はん 2009-08-17 09:04:00]

ある程度、売約済みか商談中にしておかないとみんな警戒するだろう？
いくらでも体裁は整えられるからな
音は上に伝わるから、それは考慮したほうがいい

[No.103 by 匿名さん 2009-08-17 09:29:00]

確かに環境はそこまで悪いと思いませんが、この物件の南側に新たにマンションが建つとのこと。
私がモデルルームに行った時の説明は南側の部屋なのに日陰になる時間がかなり多かったのでびっくりしました。
＋あのお値段。
お洒落な場所ですが生活するには不便な事が多すぎます。(スーパー、保育所、小中学校、駅から遠い等)私達が子育て世代だから論外なのでしょうが、｢近くに公園があるから子育てにも向いてます！｣と無理な(ムキになる)営業。
タワマンの乱立する三ノ宮で売る側も大変なんでしょうね｡

[No.104 by マンコミュファンさん 2009-09-02 23:02:12]

環境は、住む場所として考えないのであれば最高じゃないですか？
旧居留地で、近くに東遊園地があります。
付近の建物も、どれも綺麗ですよね。
道も平坦で広いし。

[No.105 by 匿名さん 2009-09-03 03:00:15]

目と鼻の先にタワーがドカ～ンと！
北側には市役所がドンッと。
西側には貿易センター。
南側にはそのタワーと２国と阪神高速、
それに港町の古びた由緒ある建物。
その先に海が見えます。

これらを勘案して、
このタワーでいいのか？って思ってる人が多いのでは。

[No.106 by マンコミュファンさん 2009-09-04 01:39:46]

無理でしょう。

[No.107 by サラリーマンさん 2009-09-04 23:20:11]

近くで働く者です。
不便ですよ。
スーパーやドラッグストアは周りにないし、手ごろなレストラン、食堂も少ないです。
駅まで１５分。
近くでは街宣車や公園でのコンサートなど、案外うるさいです。
これらのデメリットを埋め合わせるメリットは何でしょうか。
答えを見いだせる人が買うべき物件です。

[No.108 by 近所のサラリーマン 2009-09-07 19:22:19]

東遊園地は浮浪者もたくさん住んでるしね(笑)

[No.109 by マンコミュファンさん 2009-09-14 06:51:54]

このタワーの売りってなんなのでしょう？
分かる人教えてください。

[No.110 by 周辺住民さん 2009-09-14 09:59:30]

ここの売りは、ルミナリエが見えるということぐらいではないでしょうか？
部屋の方角によっては見せませんが・・・。

でもよく南側に新たにマンション作りましたよね。
はっきり言って駅まで遠いし不便です。

ここ売れてるの？

[No.111 by 匿名さん 2009-09-15 01:38:17]

デモ、そこはやはり居留地のタワーさ。立地とタワーマンションの優越感は郊外にマンション買うのとは違うベクトルがあるんです。

[No.112 by ご近所さん 2009-09-16 15:04:10]

この物件で駅まで駅までって・・・

駅までの距離がどうこう言うような層が
価格的にここを買えると思わないが。

居留地近辺で商売をする医者や自営の社長、その他セカンド・投資目的
の人が買うんじゃないの？

浮浪者が多いのは都会である証拠ですな。
難波でも、梅田でも、三ノ宮でもどこでもいます。

ただ、生活施設はたしかにすくないですねえ。
少し不便かも。

この物件は駐車場が他のタワーに比べ多く確保されているみたいだから、
徒歩で職場に出かけ、車で山手や海手に食事、43沿いのショッピングゾーン
で買い物をする様な車生活者向けのマンションではないかなと思います。

[No.113 by 匿名さん 2009-09-16 15:17:51]

そんな限られた人向けなら
戸数１／３くらいでよかったと思う

[No.114 by 買い換え検討中 2009-09-17 16:21:29]

このマンション、完成間近かですね

価格の安い、新築超高層マンションは、他にも沢山あるけど
この環境、立地だと、リッチを大切にしている人にいいんじゃないかな

最も、今の景気じゃ、買う方も、売るほうも、しんどいかな
でも、お金持ちは、今でもいっぱいいるからね

もう、１年早ければ、即売だったかもね

[No.115 by 近所をよく知る人 2009-09-18 14:14:24]

旧居留地には分譲マンションが3棟しかありません。
そもそも126という区画しか存在せず、希少価値が高い。
ビルや土地の売買話が表に出ることは希、売却案件があってもほとんどが水面下でスグに決まります。
それほど希少価値の高い場所なんですよ。

海と山という恵まれた自然に囲まれつつ、関西有数の乗降客数を誇る三宮駅前徒歩圏。
大丸、そごう、ロフト、東急ハンズ、O|O|といった大手商業施設へも徒歩圏。
ルイヴィトンを筆頭にしたブランドストリートへも徒歩圏。
日本中探してもこのような場所で生活できるなんて奇跡みたいなものですよ。

ただし、それなりに余裕がある家庭でなければ住んでも楽しくないと思います・

[No.116 by 匿名さん 2009-09-18 15:05:30]

その奇跡のような場所が全然売れていないようですね。
まずは値段が高すぎ。
余裕のある方も買わないということは、そんな奇跡のような
場所と言うわけではないでしょうね。
大丸付近であればこの値段でも売れたかも・・・
三菱が販売からいなくなってますね。
売れないから降りたのかな？？

[No.117 by 匿名さん 2009-09-18 15:09:48]

連続でスミマセン。
ちなみに旧居留地内は今４棟のはずですよ。
あと南側に出来るタワーマンションも含むことになるのかな？
そうなると全部で５棟になりますね。
中古も見てると結構売りに出ることが多く、すぐに決まらない物件も
多いですね。時代のせいもあると思いますが・・・
しかもそもそもここは旧居留地１２６区画外の気が・・・

[No.118 by 匿名さん 2009-09-18 15:29:36]

ここは領事館跡だけど
いわゆる旧居留地ではありません。
117さんの言うとおりです。

あと、お金持ちは
なぜか北向きがお勧めだったり、
前にタワーマンションが立って日陰を気にしなきゃいけないタワーマンション
わざわざ買わないでしょう。

お金持ちにはいいかもしれないけどそれでも
ルネ１０９、ライオンズタワー旧居留地、etc
もう供給過多じゃないかな。
公立小学校いかせてるファミリー層はお断りに近い地域だし。

[No.119 by 購入検討中さん 2009-09-19 15:21:07]

もうすぐ建物が完成するというのに、ちょっと書き込み少なすぎではないでしょうか？
契約済みさんの書き込みなんか皆無です。
ここ全く売れてないんでしょうか？

あと三宮の駅の近くの遺跡が発掘されていた場所にホテルとかタワーマンションが立つ予定だったところも
フェンスに付けられていた看板もとっくに外されて雑草がボウボウですし、三宮って段々すたれてきてますね。

[No.120 by 匿名さん 2009-09-19 15:52:55]

大阪・阪神間に比べて神戸は本当に元気ないですね。
新長田とか駅前開発してるけどやはりＪＲ普通しか止まらない中心から外れた郊外なので
地元住民以外誰も来ないから施設や箱立てても全然ガラガラだし。
ポートアイランドもなんやらゴソゴソしてるようだけどイマイチパットしない。
もっと駅前中心部をガラリと変えるようこと出来たらと思うけどうまくいかないんでしょうね。
近畿の中でも街自体が周りから取り残されているような停滞感を感じます。

[No.121 by 買い換え検討中 2009-09-23 19:34:05]

普通、常識からしたら、マンションは、駅から近く、南向きで、広くて
価格の安いところを選ぶし、公立小学校生を持つ家庭だと、小学校が、
近くに無いとダメだしーーーーー

でも、この世には、いろんな購入思考を持った層が多くいるから、一方的に
否定しないほうが良いのではーーーー

１億２０００万、千差万別、いろんな好み、考えの人がいて需要が成り立って
いますよ。

このマンション、世間一般的な層を相手にしていないのは明白・・・・

最も、個人的には、世間一般的な好みの方ですがネ

[No.122 by 天使の輪？ 2009-10-22 13:44:36]

　関電ビルの横で、高層ビルのてっぺんに天使の輪のように光の輪を持ったビルを見つけ、なんだろうと思ったらこのマンションでした。昼間に市役所に行く用事があって、興味本位で周囲を見てきたら、豪華そうな、神戸ではあまり見かけないような感じで驚きました。
　高層ビルなのに、今時珍しい自走式駐車場もあり、お金持ち専用のマンションそうで、私には関係なと思いましたが、神戸にもこういったマンションが建つ時代かと正直に感じました。
　関電横にあんなビルがあるなんて、ちっとも知りませんでしたが、市役所の陰に隠れていて、知るヒトぞ知るって感じなんでしょうかね。見るからに高そうで、買える人達が羨ましい。。。。

[No.123 by 近所をよく知る人 2009-10-24 05:51:28]

＞120
大阪より田舎だからしょうがない。

[No.124 by 匿名はん 2009-11-04 11:53:52]

まだ５０戸も売れてないと聞いたのですが・・・
販売担当していた会社もいなくなってしまったし、どうすんだろ？
そのうち値引きとかでそうですね。
価格が安くなれば良い気がしますが。

[No.125 by 匿名さん 2009-11-04 20:35:38]

値下げしてるって噂ありますよ。あくまで噂ですが・・。

[No.126 by ビギナーさん 2009-11-04 20:57:55]

でも、子供のいない家庭なら便利でいい場所かも。安けりゃの話だが。
三宮で飲んで徒歩で帰れるのって理想。

[No.127 by No.118さんへ 2009-11-05 01:58:56]

所詮は買いたくても買えない方の僻みですよね～。。。　　属性が悪い方のレスじゃなくて本物を理解していらっしゃる方の意見を是非お聞きしたいです。

全てにおいてパーフェクトなマンションを期待するのは無理と考えています。当方は予算が７千万で検討していますが条件がいくらかあります。

１．神戸を代表する品の良いマンション。
２．海外のお客様を招待する事が頻繁にあり国際基準（少し大げさか？）にマッチするマンション。
３．いくら高望みしても予算ありきである事は理解していますので予算（７千万）で買える最高品質のマンション。
４．販売時は眺望、眺望を売り込んでも、近隣の空き地やコインパーキングに将来高層マンションが建ち気分が落ち
　　ないマンション。
５．大きい車でも問題なく駐車可能なマンション。可能なら自走式が望ましい。
６．その他、、、　ｅｔｃ．．．

　トア山手ザ・タワー、ブリラタワー、アーバンライフ神戸ザ・タワー、ラインズ元町タワー、ジークレフ、以上のマンションを見ましたが一番のお気に入りはアーバンライフ神戸ザ・タワーです。次にブリラタワーです。アーバンライフ神戸ザ・タワーの一押しは駐車場が立体式でなく待つのが嫌な私にはこのうえなく贅沢な代物と思います。
No.118さんのような嫌味な意見じゃなく本当に検討されていらっしゃる方の意見を是非教えてください。
三井や三菱、住友不動産の財閥系マンションが一番安心かもともと思いますが、旧居留地には残念ながら未だ建築が無いのが残念です。　財閥系のタワーマンションを是非期待しています。　来年中に入居したいのが条件です。

[No.128 by 127さんに同意 2009-11-05 08:39:50]

　１２７さん、同じようなことを考えている方に初めて会った感じ。
　このタワー、MSと言う東北の角部屋がご希望の条件にかなり近いです。
現地に行くとわかりますが、東北の角はどう考えても、将来的に高層ビルが
建つ可能性が低く、高層階だと眺望もいいです。実際、この部屋は売れている
感じ。高層階でも7千万程度（80平米と広くないので）。プレミアム高層階
だと部屋も広くなり億を超えるか、7千万だと部屋が狭くなるので予算次第。
　月3万円は安くないけど、自走式駐車場があえるのは、ホント魅力。
　日陰ビルと言う方がいらっしゃりますが、ブリリア元町の低層階に比べたら、
隣のビルと距離も随分空いているし、まだマシだと思う。もっとも、日陰が嫌
だったら、お金出して高層階へすめばいいだけの話し。ビル周囲の開放感は
とても都心とは思えず、7千万だせるのだったら検討の余地はあると思います。
　気になるのは隣に建設中のマンション。7千万あったら高層階を買えると思い
ますが、そんなに出して外廊下を通るのはわびしい。(特に冬はつらい）
隣のマンションの値段は間違いなく安いだろうので、実は私はそこの情報が出
るまでアーバンライフの契約に踏み切れないでいます。

[No.129 by 匿名さん 2009-11-10 22:35:48]

アーバンライフ契約にかなり傾いています。
真剣に検討されている方のご意見が書き込みされていて、とても参考になります。

私もMSを気に入っています。北東はさえぎるものがないですから。
自走式の駐車場もポイントが高いです。

隣のマンションは幹線道路に面しているので、騒音が気になります。

[No.130 by 匿名 2009-11-10 23:06:21]

立地以外は自走式の駐車場と北の眺望くらいしかセールスポイントないのかな
道路沿いでなくてもあそこは騒音覚悟しないと。
隣地で安値の供給が予定され、未だに売れ残りがある物件をあわてて買う理由はないと思うが。

[No.131 by 127さんに同意 2009-11-11 12:49:45]

　わー、嬉しいわ。似た印象をお持ちの方がいらして。
MS残りは少ないので、お互いの決心が付くまで残っているといいですね。
　先週に内覧会があり、ちゃっかり見てきました。内装の品に好みはあ
ると思いますが、入り口の開放感や共用部の豪華さは他とは違いました。
トアのエントランスも吹き抜けで開放感あり今風でいいですが、ここは
重厚感と言うか、渋さと言うかホントにお金かけてますって感じ。それ
が原因で値段も高いのだと思うのですが、新聞折り込み広告を見たこと
いので、噂ほどに売れ残っていないのでは？と思えて来ました。
無MSの気持ちよさは確かに別格でしたが、日陰と予想していた関電ビル
側も、斜めに向いているので圧迫感が意外にもなく、驚きました。
　隣のマンションとは購入層が別なのかな？アーバンライフ入居開始後に
今のモデルルームはお隣のマンションのMRがオープンするんじゃないか
と想像してます。その昔はDグラのＭＲもありましたし。
　130さんがおっしゃる通り、あわてて買う必要は無いですね。

[No.132 by いつか買いたいさん 2009-11-14 12:43:00]

すっすげー内装なんですね、建具屋さんのブログで見かけました。
10月15日と8月11日に載ってました。
http://mukai555.ikora.tv/

[No.133 by 物件比較中さん 2009-12-20 00:37:59]

オリエンタルホテル復興で隣接する旧居留地はますます洒落た街になります。

このマンションの下層階テナントはどうなるのかな？

[No.134 by 他人 2010-01-17 11:59:05]

ゲストルームお金出すので借りて下さる方いますか？

[No.135 by 物件比較中さん 2010-01-20 10:04:18]

ここ入居開始になったんですよね？住みごこち、いかがですか？

[No.136 by プロ 2010-01-24 01:55:12]

みなさん、まさか満額で買ってるん？

[No.137 by プロ 2010-01-29 11:20:36]

神戸は生活から住居を考える並の思考の民衆がほとんど(*_*)

スーパーが近くやとかね

真の金持ちは、外食ばっか やったり

お手伝い等に買い物させます

浜松町のツインパークスを連想するコンセプトの当マンションは神戸には適合しませんでした

だから買える質の人間が極端に少なく、よって4分の一しか売れず、暴落の可能性の高いマンションと言えます

確かにグレードはたかいですがね 僕辺りの不動産投資の超プロからすると残念なマンションです

[No.138 by 匿名さん 2010-01-29 19:37:36]

４分の１？!

[No.139 by プロ 2010-01-31 08:00:18]

138様
そう一月前に聞きました

大分ダンピングして買わないか持ち掛けられましたが、神戸の不動産の資産価値の低さとコンセプトの失敗による営業不振とサブプライム等による景気低迷により、自身が持ちかけた格安の値段になってもやはりいりませんと断りました

またプロである私は借りた方が圧倒的に得ですから

プロといっても、その辺の不動産屋とは格が違います、

タワーについては何でも聞いてください、また不動産投資についても何でもお尋ね下さい

[No.140 by セミプロ 2010-02-01 20:04:51]

叩いて賃貸に出せば良いのではないの!
坪一万弱で貸せるでしょ。

[No.141 by プロ 2010-02-01 22:52:45]

140様、坪一万で貸して、たかだか利回り何パーですか？管理費・積立金に固定資産税・都市計画税引いて、実質5パーいきます？

私は、都内のゲストルームをこの前3700万で購入し、手取り一月、入居率85パーセントで低めに計算し、39万です、実質12.6パーです

その他、ボロマンを実質利回り15パーほどで平均回しています


プラス大概、売るとき高く買ったときより売れます、

しかしながら神戸の不動産なら目減りは必至です、残念ながら

ただ、本当の不動産の転がし方をしらない場合か、商売の素質がなく、現金資産の多い場合は、都内の7パー前後の利回り物件をオススメします、

私的には都内の不動産にくらべ神戸の不動産価値は、およそ6割、もちろん物件によりますが

たかたが5パーで回したあと、十年後、30パーセント、値段が落ちるマンションを購入した先のメリットは何ですか？

しかも、現金で買えぬ貧乏人ならば、金利も引いて、ローン手数料や仲介手数料を引いて、投資と言えますか？

ちなみに私は、不動産業も片手間で仲介手数料はゼロです、資産も多少あるので大概現金買いです

[No.142 by プロ 2010-02-01 23:09:02]

140様、ちなみに神戸は残念ながら貧乏人がほとんど、確かに、当マンション辺りの価値は高いですが、坪一万以内なら高くはないですが、賃貸決まらないですよ、ちなみに私は有り得ない程安く、違うタワーを神戸で借りました、母が高齢だから余生を神戸らしい景色を体感してもらいたいので、父が能力が低く、苦労の中、私を育てていただいたので最期の恩返しです、勿論私も帰った時は使えるので、約100ヘイベイありますから

88ヘイベイの当マンションを3割引きで購入しても、25万、月額出せる人間が、極端に神戸は少ないです、だからこそ私も、有り得ない家賃で賃貸できたんです、


こんなに安くて、なんで他のお客で決まらないのか、聞いたら、20万、月額超えたら、借りてが激減らしいですよ神戸は

埋めないと不動産投資とはなりえないですよね

ちなみに転売のプロでもあります私は

偉そうかもしれませんが、神戸の多少成功されているかたがたは大変、不動産に関して未熟です、不動産の扱い次第で、皆さん、結果の差は絶大ですよ

勿論、別事業も一応不動産利回りより高く経営しております、不動産は私の実業で得た利益を加速させ増大させる片手間アイテムです

[No.143 by プロ 2010-02-01 23:28:37]

ちなみに他のタワーの高層たまに、有り得ない高さで出していますよね、同じヘイベイで倍近い月額とか（笑）

トアの糞タワーもヘボ間取りで坪12000とか（笑）

笑えますね、値付けも、すべて

借りてがいないから、出しっぱなしの、意味無し投資（笑）

当マンションもヘボ間取りの低層を高く貸そうとしてなかなか決まりませんよね（笑）


このマンションの資産価値が低いのではありません、ただ圧倒的に収入の高い層が神戸は残念ながら少なすぎます、よってデフレスパイラルが連鎖するのですよ

[No.144 by マンコミュファンさん 2010-02-02 02:12:57]

もう少し言葉遣いなんとかならないでしょうか？

おっしゃってることは、非常によく当たってる気がしますし、
正直面白いです。
せっかくですから、もう少しやわらかい表現でお願いします。

蛇足ですが、私にも教えてください。
タワーの低層階と、田の字の同じ階。
条件、立地もほとんど同じであればどちらを買われますか？

タワーの低層階は上層階の住民に負い目を感じそうだし、
壁などの防音性能も極端に低い気がします。
更に、将来の立替の問題などマイナス要素が多い気が。
しかし、タワーならではの豪華な共有スペースを使用できますよね。

田の字の１０階（１４階建て）なら、そこそこの条件でも、
タワーの１０階（３５階建て）はどうも微妙
どうなんでしょう？

[No.145 by プロ 2010-02-02 03:59:22]

144様、確かに下品でしたね、成り上がり者ゆえ、お許し下さい

田の字とは関西では、よく聞く言葉ですか？推論になりますが、中層マンションの事でしょうか？トーアロードにそのようなマンションがありましたが、そのマンションか高層のタワーでの選択肢ですよね？

まず推論になりますが、失礼かもしれませんが高層を買う予算がないから低層の選択ですね？

まず、全く同じ条件てのは自動車と違い不動産では有り得ません、立地、間取り、駅までの距離や坂道や環境、また構造やまた高級感？免震？IH？、チク年数

等上げればキリがありません、また買う方、個人の年収や家族構成、好みの環境？今後の年収の飛躍または目減り、人間的才覚や能力

続く

[No.146 by プロ 2010-02-02 04:34:39]

ちなみに、トア山手タワー？ と
トーアロードのNHK辺りのマンションを比較しましょうか？

145であげたように、イチガイには比較しかねますが、私の持論とメタ認知能力を活かした推察です


まず神戸のタワーは正直、都内のタワーに比べ残念なのは戸数が少ない事により共有のメリットが小さい事です、144様の認識ではタワーの共有の価値観は少し、私の感覚にくらべ大変点数が優しいと推測できます、都内では基本、各階に24時間ゴミ捨て可能スペースあり、またそれ専用のエレ有りも当たり前です、また総戸数÷エレの数字も大事です

ちなみにジークレフは各階ゴミ捨てスペース有でした、ただゴミ箱のちゃちさは笑ってしまいましたが

都内のタワーは最近では戸数800や1000は当たり前です、戸数が多いからこそ、共有部分がさらに充実し、エントランスが豪華になりうるのです、都内のタワーではナチュラルローソンとかがマンションによると24時間でタワー内に営業していますよ、例、私も所有中の芝浦のケープタワー、ちなみにケープは一度転売に成功し5050万新築購入が手取り7470万で売却済み、今別の部屋を所有中です、また芝浦のグローブタワーも新築購入で6600万が手取り8030万で売却済みですが、こちらもナチュラルローソン24時間営業です

また、豊洲のThe豊洲タワーも三部屋新築購入しましたが、サブプライムのため、下降修正し三部屋で約800万の利益で凌ぎました、こちらはampmが夜10時くらいまで確か営業

またケープなら例えば、防音室にドラム等もあるし、シアタールーム、噴水みたいな共有スペース、勉強部屋やゲストルーム四部屋、37階の共有スペース、24時間警備員等、ありとあらゆる共有の差別か があります、＋三井レジデンシャルは私が大好きなデベですが、官・公・民の街自体を造るビッグプロジェクトによるタワーマンションの価値観アップ→よって上記のような転売益が可能になるのです、また転売を目論むなら、タワーにより選択する部屋や位置等が非常に重要です、この100年に一度の不況と言われる時代でも、なんとか豊洲を購入時より高く売り抜けたのは間取りと新築時の坪単価が東向きの低層が安かったからです、南は高くて転売に向かないと豊洲は判断しました、また豊洲は高層も坪単価が高く転売に不向きだと判断しました、


また武蔵小杉のミッドスカイタワーは19階と46階の北東の角部屋が何故か一番坪単価が新築時安かったので、選択し購入しましたが、2部屋で一割ずつ高く転売でき、計約1300万の利益を出すことが出来ました

このように、買うなら売るとき高く売れる事を想定して買うのが僕流です

[No.147 by プロ 2010-02-02 04:55:21]

さて本題に

僕ならまず神戸の不動産は売る客がいて、それより安く買える場合を除き買いませんが、もし144様がサラリーマン等の職種で借りるよりは買った方が得が確定しているなら、買った方がよいとしか今は言えないですね

もし現金が2000万程あるなら、その金で投資マンションで高利回りを確定し、差額を少し足して、安い得な物件を見つけ賃貸する手もありますよ、私ならそうしたいです、ただし、私なら立場や状況が違うゆえ、違う選択肢や権利が発生しますが

例えば5000万の現金で居住する不動産を購入すれば、5000万程度の不動産にしか住めないですよね、しかし高利回りの5000万の不動産を購入し、その家賃を居住不動産に充てれば、私なら一億5000万の不動産に住めますよ、ちなみに僕は都内なら、それを実践しています


ほとんどの方は残念ながら不動産により資産を減らしています、家賃、金利、仲介手数料、売却損、税金

僕は逆に増やしています、この差はひつこいですが絶大です、

よければ僕に言って頂ければ、手数料も他社の35パーセントで賃貸も売買もコンサル付きで仲介しますよ、神戸で不動産のコンサルでもしょうかなって思ってます、神戸に半分今月半ばから生活するつもりです、生意気ですが、不動産ではメタ認知な的確な最適なアドバイス出来ます、不動産だけじゃないですがね（笑）

[No.148 by プロ 2010-02-02 05:16:20]

ミッドスカイは全て北東が安かったんです、表記が解りづらかったので訂正します

ちなみに、僕みたいに、利回りで上手く運用して、賃貸した方が、気軽に引っ越したりできるから、楽ですよ、売却は神戸ならまず、売却損が出るし、売れないと、業者の買い取りなんてことも

そろそろ寝ます、生意気ですが、上手く使ってもらえたら光栄です


また蛇足かもしれませんが低層でも高層の方に遠慮する必要はないのでは？高層も無理して買ってる人間たくさんいますよ、逆に友達になって、本当に金持ちなら、良い付き合いが出来れば、絶対メリットありますよ、金持ち程、正直、良い人間が多いです、昔は間違った解釈をしていましたが、僕も神戸帰ったら、そういう仲間や友達作るつもりです

[No.150 by 匿名さん 2010-02-02 14:06:32]

プロさんはライオンズタワー神戸元町を買った方ですか？
ライオンズとブリリア、ジークレフも比較されたかと思いますがライオンズを選んだ理由に興味があります。私の勘違いならすいません。

[No.151 by 匿名さん 2010-02-02 15:57:31]

相手にしない方がいいですよ。

[No.152 by プロ 2010-02-02 17:03:17]

150様、僕は神戸では不動産は購入していませんよ

また、その三マンションなら、まず僕ならジークレフは外します、あとの二個も僕の状況なら買いません、また万が一買うなら、高層の南で出来れば角ですね

[No.154 by 匿名さん 2010-02-02 17:14:30]

この物件でグレードが高いと言ってる時点でレベルが知れてるね　笑
妄想癖なのかな？？
頑張って今度は大阪物件の妄想も聞かせて下さいよ。笑

[No.155 by プロ 2010-02-02 17:35:53]

154様、スーパー金持ちさん？高級かどうかは人により主観の差はあります、また、僕は全て高級だなんて書いていませんが、住吉のオーキッド？辺り、褒めなくては貴方には認めていただけないのですか？また麻布の麻布ハウス辺りを高級といちいち書かなければなりませんか？エントランス辺りは高級ですね、当マンションは、しかし部屋の中は普通ですといちいち書かなければなりませんか？

ネットは言葉足らずになりますので容赦下さいね

[No.156 by 匿名さん 2010-02-02 17:57:52]

長々色々書いてるけど、あなたの基準がよくわかりませんね。
部屋は普通だと思ってるってことは、エントランスや共用施設でグレードが高い低いを判断しているってことかな？
ナチュラルローソンが入ってるから良いって基準は分かりました。
笑っちゃいましたけど。

わざわざこんな一地方都市に粘着しなくても、東京ならエントランスも室内ももっとグレード高いでしょう？
購入価格よりも高く売ることをもくてきにしてる不動産のプロなら、余所見しないほうがいいですよ。
せっかく得したお金が無駄でしょ？　笑

[No.157 by プロ 2010-02-02 18:30:23]

156様、ナチュラルローソンが入っているから高級なんて書いていませんよ、ただ生活する上ではマンションの外に出ず、酒や、ちょっとしたもの買いにいくとき便利ですよね、

ちなみに都内のタワーはパーティルームが共有施設として大概あります、書き忘れていたので、書き加えておきます

また揚げ足をとるのはやめてほしいですね、容赦下さい、

僕が転売してきたマンションは高級マンションではない認識ですよ、圧倒的に普通の所得層相手に売る想定でないと僕は基本、新築は転売目的で買いません、また、今の時代背景では、新築はもうやりません、以前もそうですが、言葉じりだけで、推測にみたない憶測で僕を判断するのは勘弁願いたいですね


またアーバンはエントランス入った中の感じが好きって感じです、高級だと主観ですが、考えています、しかし高層階のエレでた所のデザインは好きでありません

あくまで、神戸では高級といったまでです、正直、中の使用は僕や貴方あたりからすれば高級でないという主観だと思いますよ、また都内のタワーでも、本当に高級なのは一部です、都内でも本当の金持ちはほんの一部ですから、
都内のタワーの共有の付加価値が高い事を高級と解釈するのは容赦下さいね

都内ならそのコンセプトがマッチングしましたが、神戸ならタワーを買える層が圧倒的に少なくコンセプトがマッチングしなかったまでです、神戸は圧倒的にちょい裕福層が都内にくらべ激減なんですよ、年収1000万辺りで、神戸ならかなり富裕層？でしょ、むこうじゃちょい裕福レベルなんですよ

また神戸は僕の実家だから、神戸で第二の人生楽しむ事に関しては、僕の自由ですよね、神戸の人は都内の人間にくらべ優しいし、都内の七割の値段で飲食やその他の遊びも楽しめますし、家賃も激減でしたので、

[No.158 by プロ 2010-02-02 18:33:45]

家賃は激安でした

[No.159 by 匿名さん 2010-02-02 19:46:37]

また長々書いてるけど、結局何が良いのかわからん。私の読解力のなさが原因？かもしれませんが。
ナチュラルローソンが高級か低級かではなく、コンビニがマンションに入ってるって利便性は良いかも知れないが、購入者に毛嫌いされる業種なので、マンション自体の価値は落とすよ。タワーではないけどライオンズマンション栄町通がそうでしたね。都心タワーマンションなんだから、ナチュラルじゃないかもしれないけど、出たとこにすぐあるだろうし、それで十分でしょ？

神戸で年収１０００万円がかなりの富裕層？？
神戸なめてんじゃないの？そんなのゴロゴロいるよ。
公務員で、ある程度年齢いってたら課長クラスでも１０００万円くらいいってるよ。
実際ウチの普通の公務員の父親がそうだったし。
実際神戸が実家なんでしょ？そんな市場認識でほんとにプロ？笑
とても誰かに不動産コンサルできるレベルとは思えないね。

[No.160 by マンション投資家さん 2010-02-02 19:51:30]

＞プロさん

自分に近い知識量を持つ人間に会えて少し嬉しいです。
神戸人は何かと神戸が一番とか変なプライド持ってるとこがあって世間知らずが多いですからね。
こと不動産投資に関しては断然東京メインなのに関西の新築物件買い漁って自慢するパカが多いこと多いこと。
残念ながらここは主に居住目的のスレなんで投資話は敬遠されがちですが、たまには正論ってやつを教えてやって下さい（笑

[No.161 by １６０ 2010-02-02 19:58:53]

１０００万という数字は確かにちと少ないと私も思うね。
ただ富裕層のレベルの高さと割合という観点では神戸より東京の方が圧倒的に多いという認識は事実。
プロさんと１５９さんの今後の論戦に期待。

[No.162 by プロ 2010-02-02 20:21:59]

159様160様ありがとうございます

年収1000万なんて富裕層？でないですよね、そんなの実際認識してます、だから？？？マークを使用しました

年収1000万なんて手取りたかだか、800万くらいですか？ならば大きな権利を主張できはしないですよね、仮に手取り1000万あっても、さほどかわりませんよね

ちなみに今現在、不動産家賃収入のみで、僕は手取り1000万ほどです、


論戦ですか、やり取りみてわかると思いますが、関西人特有の思い込みが激しい相手ですよね、コンビニあったら嫌われるとの想像性の低さから、ガッカリした感じです

多分マンションの一階部分のコンビニに連想されていて、引き出しの中の知識の少なさからだと思いますがね

普通、タワーのコンビニは、マンションの内部にあり、居住者しか来店しない想定ですよね、

いちいち疲れます、コンビニの件といい富裕層をもじった件といい

あのカンシャク性だと、自身の力量での稼ぎは関西レベルでしょうか？


ちなみに都内では、自分より金持ちはたくさんいてポルシェターボ辺り乗ってもしれてますが、神戸でちょい金持ち気分味わいますよ

小さくて小さくてすいません

また彼に書いておきますが、多少金使わないと、あまり増えても仕方ないので多少神戸で家賃や生活費落とさせて下さい、ごめんなさいね、僕が悪かったです、神戸を馬鹿にしてすいませんでしたm(__)m

[No.163 by プロ 2010-02-02 20:30:11]

ちなみに都内のタワーのコンビニはタワーオートロック内部ですから、タワー内だけで収益してます、それだけは理解してくださいませ、159様、富裕層でなく、ちょい裕福層です、許して下さいね

[No.166 by １６０ 2010-02-02 21:26:49]

プロさんの追記で言うと素人はすぐ投機で一発狙いで金儲けばかり考えがちだけど、
まずはメインの仕事がしっかりしてないとダメってことね。
何するにしろまずは元手の資金がなければ何も出来ないし不動産投資の場合は特に収入源って大事ね。

[No.167 by 匿名 2010-02-02 22:42:01]

神戸一まかさの劣勢わろた

[No.168 by プロ 2010-02-02 23:44:06]

ちなみに29階の74ヘイベイ南向きが当マンションで賃貸28万月額出ていましたが、すぐきまりましたね、僕も少し検討しましたが、当マンションの南はマンション建つし、狭いからやめました、申し込み入ってたし


ちなみに僕はもっともっと条件よいのをもっと安く借りました(^-^)/、ラッキーです

ついていました

[No.172 by マンコミュファンさん 2010-02-03 14:19:01]

プロさんへ

すいません。
高層マンションと田の字の比較をお願いしたものです。
気付いたら凄いことになってます。
スレ違いですから、ほどほどにしますね。

[No.173 by 匿名はん 2010-02-03 14:30:58]

話をまともに受けている方の質問に対して、なんとも抽象的で結局どうなん？って感じ。
ようは不動産について知識を深めていけば成功するということですよね？
当たり前のことでそれ以外のことがほとんどなく、長い文章の割りには中身がないなと見させて頂きました。
値段を安く買い叩く、神戸で年収１０００万円がそんなにいない？と勘違いしてたり、結局どれがいいのかどっちでも言い逃れできる中立な文章にして、否定されてから都合のいいように話を変える・・・結局大半が自分の自慢？妄想？
東京の方が人口や富裕層も多く、良い物件も多いので、神戸を含めた関西よりも投資環境は優れているでしょうね。

私に読解力がないから理解できないのだとは思いますが、当たり前のことを長い文章でそれなりに聞こえるように書いただけのように思いますね。

[No.174 by プロ 2010-02-03 17:41:15]

173様、ありがとうございます、

ただ知識は土俵に立つ最低必要なモノでしかありません、知識があるがゆえに恐くなることってありませんか？知ったかぶったり、分かってるつもりだったり

僕は、それらを

もろ刃の剣とよんでいます

不動産に必要なのは、度胸・センス・豆さ・努力・知識・知恵・発想等です

そのうち、特に重要なのはセンス→度胸→発想が大部分だと僕は考えます

勇気ってあります？ポーンと○○○○万出す勇気、自分の判断を信じる過信でない確固たる自信

また自慢は得た資産ではなく、今後資産を増やし続けるだろう発想や思考が一番の自慢です

また人生において、僕は、せいぜい100点満点のうち30点ぐらいです、しかし一般の方々は20点前後でしょうか？しかしこのたった10点の差が絶大な結果の違いを構築します、今後まだまだ30点ですから、のびしろもあります

神戸の女性は不幸ですね

あまりにいい男性が少な過ぎます、いろんな意味で、仕事や金儲けも大事ですが、僕はそんなもんじゃないですよ

15年たって神戸が小さく小さく見えて仕方ありません

連れも、皆下り坂です

年間1000万の収入数、都内の30分の一ぐらいかな？少ないでしょ？

メタ認知してくださいよ、メタ認知、


メタ認知は才能です、関西は個性は強いですが、客観的思考は薄いですよね

[No.178 by 匿名はん 2010-02-03 21:16:47]

なんかプロさんは自信があるのは結構ですが、それを鼻にかけて人を見下す傾向があるようですね。
逆に世界が狭くなってるようですね。
こういう指摘をしてもその手の人間は認めることはないですが。
周りの人間に笑われてるのに気づかない、人間としては寂しい感じの方ですね～

そろそろそのすばらしい知識はほかで語ったらどうですか？
ここは物件のことを語る掲示板ですのでね。

[No.179 by 匿名 2010-02-03 21:39:21]

プロさんへ

プロさんがいわれていることはよくわかります。
不動産はセンス、お金、度胸すべて必要ですね。
いくらお金持ちでもそれを失う可能性と戦いながら
実際買うのはやはり勇気がいることです。

結局経験値が高いのだと思います。

スレ違いかもしれませんが不動産という大きな買い物をするにあたり
プロさんの意見は参考になると思いますよ。

せっかくの機会なので質問させてください。
わたしも収益の不動産をもっていますが
①コンパクト（４０平米～６０）区分
②築15年（震災以降）
③表面で８～１０％目標
④場所を重視（校区、駅までの距離）
を考えて購入していますがなかなか神戸には物件がありません。（エンドまで下りてきてないだけ？）
これではとてもではありませんがプロさんのようにはなれないと思います。

特に仕入れについて何かルートをお持ちなんでしょうか？
また小生の見方＋αのアドバイスいただけると幸いです。

[No.180 by プロ 2010-02-03 23:17:54]

180様

予算はいくらでしょうか？関西にこだわりますか？

[No.181 by 179 2010-02-03 23:30:38]

プロさんへ

予算はやはり2000万～3000万がせいぜいといったところです。
今は神戸で持っているのですがいつか神戸をやめて東京でも
持ってみたいとは考えていますがかなり値が張りますね。

港区、渋谷区の山手線内側だとほんと高いですね。

[No.182 by プロ 2010-02-03 23:34:39]

181様

利回り考えると、狭いワンルームがオススメですよ、三個ぐらいワンルームもつのはいかがですか？ファミリーは空くとなかなかつかないし、リフォーム代金多少かかりますから

[No.183 by 匿名 2010-02-03 23:39:05]

プロさんへ
結局この物件はいかが？ズバリで答えよ。

[No.184 by プロ 2010-02-03 23:41:31]

ちなみに僕はファミリーでは基本回しません、今所有中のケープは転売失敗し、賃貸中ですが、利回り激低です(*_*)

そのほかは実質14ぐらいで回していますが

ただ神戸だとファミリーのボロマンションが逆にいいかも知れませんよ、都内ならファミリーは無しですね、基本

[No.185 by 179 2010-02-03 23:43:04]

プロさんへ

やはり資金蓄えるためにもまずは
利回り重視→徐々に資産価値がある安定的なもの
でしょうね。

何かを得ようとすれば何かを失う。
むずかしいですね。

どうしても出口を考えてしまって。
いづれにしてもバランスが取れるようになるまで
はじっくり資金をためないといけませんね。

[No.188 by 179 2010-02-03 23:47:22]

プロさんへ

やはり都内はワンルームですね。
どんなところに目をつけますか？基本オーナチェンジですか？

[No.190 by 匿名さん 2010-02-03 23:55:03]

いらないのにこの掲示板になぜお越しになるのでしょうか？

アーバンライフがかわいそうですが。

あなたの発言は影響が大きすぎます。

[No.191 by プロ 2010-02-03 23:59:14]

今、飲食店でペットのスタッフの誕生日会中ですので、あとで真面目に返答します

真面目に真剣に毎回返答しています、だからこそタワーと田の字マンションの質問には、あー答えるしかありませんでした、僕と、あの方とは収入や状況や家族構成が違いますから

[No.192 by プロ 2010-02-04 00:35:59]

188様

投資目的なら勿論、オーナーチェンジのが有利です、


だが一番大事なのは、とにかく出来るだけ安く買う事です、少しでも安く購入すれば、売り抜ける可能性が高まり、また利回りもアップします

[No.193 by プロ 2010-02-04 00:38:16]

マルコーや杉山商事辺りのボロワンルームなら皆さんでも実質7から8回せるのでは？

携帯調子悪いので、とぎれとぎれにしますね、途中で電源切れたら、がっかりだから

[No.194 by プロ 2010-02-04 00:44:12]

以前安く買えた理由があります、謄本をとり、先は秘密にしておきます

[No.195 by プロ 2010-02-04 00:49:18]

ぶっちゃけ、僕は交渉のプロです、ワンルームなら、皆さんなら、びっくりする金額で買って売って、資金を一年で6000万ほど増やしました、

ファミリーも、勿論、買って売って、買い取り業者よりも安く買い、買い取り業者に売ったり、面がよければ、エンドで勝負し、全て売却に成功しつづけました

皆さんなら、これはまずむりなので、得策を語ります

[No.196 by プロ 2010-02-04 00:59:02]

①相場感を養う
②時間をかけず、安い高いをチェックできるレベルにちかづく
③賃貸の入居にかかせない地域の感覚を身につける
④時代の流れを見極める
⑤不動産屋まかせにしない
⑥十年は回せる物件か判断する
⑦安くなるよう交渉を絶対する
⑧不動産の勉強をする
⑨信頼出来るプロに任せる
⑩信頼出来る安いリフォーム屋にリフォームは任せる

[No.197 by 匿名はん 2010-02-04 01:05:21]

交渉のプロ？
ただのうっとおしい値切り屋じゃん。
数うてば当たる的にあーだこーだ難癖つけて言っていけば
この時代だし、人の弱みに付け込んだりしたら、いつか割安で手に入れれるでしょう。
あつかましい精神と、根性があれば誰でもできますね。
そもそもマンションちょこちょこ買って不動産のプロを語るのはあさはかだし、世界狭い。
不動産のプロならもっとおっきくビルとかいこうよ。
もっと専門的な知識いるから無理か？
マンション買い叩きのプロを名乗ってくださいな。笑

[No.198 by プロ 2010-02-04 01:09:36]

⑤と⑨が矛盾するように一見思われるかもしれませんが、不動産屋の安月給の担当者レベルでは、最善の仕事、すなわち結果を求めるのは無理です、収入が低いには、それなりの理由や根拠があります、また不動産屋はだいたい、思い付きや主観で判断し、可能性を追求するような仕事を求めても期待に応えてくれる事は殆どないでしょう、その物件に対する愛情や思い入れは所有者に勝る事は無いのです

不動産屋に頼るなら利回りは間違いなく下がります、一方、信頼出来るプロなら比較的精度の高い仕事、すなわち結果を出してくれる可能性が高いです、

不動産屋＝プロという固定観念は今この瞬間棄てさってください、真のプロとは、自身の技量にて不動産投資で、凄いと思わせる結果を出している人間を言います

[No.199 by プロ 2010-02-04 01:19:40]

197様

営業を知りませんね

なんくせつけて売り主は下げてくれますか？

数当たればって（笑）
確かに打席の数は大事ですが、僕は打率にもこだわりますよ

その金額でも、とにかく今売ったほうがいいんだと納得させるのがプロの営業です
納得させる→説得する→交渉する→営業する

幼稚な解釈は程度を表しますよ

またビルって、いつの時代ですか？このサブプライムの不況の真っ只中、テレビで得た時代錯誤な問答、投資や不動産を少しは勉強しなさい

他の方々にも笑われますよ

ファミリーが堅く確実なんです、利回りなら特にワンルームです、しかし都内ではワンルームから別の投資物件に実はスライドしつつあります

[No.200 by プロ 2010-02-04 01:41:13]

185様

資産価値に対し僕とは価値感が違う気がします、僕は高利回りでずっと安定し続けていることが多いです、この前、六年前買った池尻のマルコーのワンルームが空いて、リフォーム無しの、スタッフの掃除のみで約10日で賃貸決まりました、ただ時代背景からして、59000円に月額家賃は下げました、でも420万で買ってるからありですよね、時期がよければ七万円で貸してた時もありましたが、二月空ける事考えれば、アリアリですよね、しかも不動産免許あるから手数料も貰えて、関東だから更新手数料もいただけますし

185様も他の方も不安感を抱きながら不動産投資をやられているようですが、僕はローリスク、ハイリターンで回していますよ、これも不動産感覚が長けているのと、不動産屋に任せないのと、勇気ある値下げが出来る点もあります、鍵交換費用も420円で21000円頂いたりね（笑）