アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[2: 神戸っ子]

テヘ(*´v｀)つ http://www.urbanlife.co.jp/kobe/

[3: 購入検討中さん]

先日資料請求しました。
近隣に詳しい方、検討中の方おられませんか？
良いこと、悪いこといろいろ知りたいです。

[4: 購入検討中さん]

私も気になってます。
今のところ気になるのは、ルミナリエの時の交通規制ですね、車の。
あの辺は通行出来るのでしょうか？
それとも、通行止めになるのでしょうか？

今のところ、資料が手元に無いので判りませんが、33Fの143-PF typeって南向きは無いんでしょうかね〜？

[5: 匿名はん]

ルミナリエですが、マンションの南側は道が暗かったせいか静かだったのを覚えています。
交通規制に関してはよく覚えていませんが、南側は人がいない為道はスカスカだったので車の出し入れは問題ないと思います。

[6: 購入検討中さん]

事前案内会の日時と、間取り集がきましたよ。

[7: 物件比較中さん]

最近タワーが多いですね。そんなに買われるかたがたくさんいるということ？

[8: 近所をよく知る人]

こんなとこ住んで、食料品とかどこで買うの？ダイエーとジャパンぐらいしかないで。

[9: 匿名さん]

そごう、大丸も有るけど！

[10: マンコミュファンさん]

毎日そごう、大丸に行くの？エンゲル係数高そう

[11: ご近所さん]

近所のタワーに住んでますが、家からそごう→ミント→ダイエー→パワーストアシーダーの順に通り抜け、逆順に買物して帰ってきます。駅からの帰りに買物するときはパワーストアシーダーは抜くこと多いけど。ジャパンには行く事ないですね。
毎日デパ地下で買物しても、お惣菜ばかり買うんじゃなきゃ、そんなに食費がかさんだりしませんよ。

[12: 物件比較中さん]

ここ跡地はいいんだけど、高速道路と2号線とかにやたら近いし三宮の駅にめちゃくちゃ
近いわけでもないし、かと言って元町駅にも遠い。駅まで雨、風しのぐアーケードとか
さんちか使うにしても少し距離があるしなんかすべてが中途半端な気がする。建物の外見のCGも
なんか重厚感があまり感じられない。マンションのすぐ周りにもレストランとか食事が出来る場所が多いわけでもないし。（三宮に行けば別ですが）ただ、駐車場が自走式平面駐車場でサブエントランスで車寄せが出来るっていうのはものすごく良い。まあルミナリエの時は最高でしょうね。

でもここって南側が人気あるんかな？？高速道路とかめちゃ近いから南側だと車の量が半端ないと思うし、あと排気ガス、騒音の問題もあるな・・・。

[13: マンコミュファンさん]

>>12
そこまで言い出すとあなたの希望は駅中マンションだね(笑)
ＣＧにまでケチつけるって変わった人だな。

[14: 購入検討中さん]

南側の土地は何か建つ予定でもあるんでしょうか。

[15: 匿名さん]

＞１４さん

タワーマンションが建つそうですよ。
よそのマンションギャラリーに行ったときに聞きました。

[16: 購入検討中さん]

＞タワーマンションが建つそうですよ。
＞よそのマンションギャラリーに行ったときに聞きました。

貴重な情報ありがとうございます。

関電駐車場（神戸地方合同庁舎東隣）ですか？
それとも二号線沿いドコモタワー東隣（時間貸しパーキング）ですか？

[17: 不動産購入勉強中さん]

連休に見て来ました。高級仕様で結構お高いです。
南側にタワーが建つんですか？！それってあんまりなのでは…

[18: 購入検討中さん]

＞タワーマンションが建つそうですよ。
＞よそのマンションギャラリーに行ったときに聞きました。

本当に貴重な情報ありがとうございます。
ここのマンションギャラリーでは教えてくれないんですね。

買ってからじゃなくて良かったです。

[19: タワー比較中さん]

こないだモデルルーム見学に行きました、仕様がかなり低くてがっかりしました。ましてや、間取りも変形で天井高や大梁が気になるし検討外です。やっぱり所詮ワコーレって感じでした。

[20: 物件比較中さん]

売主は、みなさんどれくらい気にされるのでしょう？
南側に建つマンション、藤和不動産です。予定通りなら、来年春ごろ、何らかのアナウンスがあるでしょう。
ご参考まで。

[21: 匿名さん]

ここは値段もかなり高いし、南側にビルや将来マンションが建つとかで、期待していたのに全然検討対象から外れてしまいました。。。。残念！

[22: 匿名さん]

家人が見学したいというので、先日、嫌々ながら見学して参りました。

私が乗り気にならなかった理由は、
①三宮駅から遠すぎる。
②そもそも三宮は生活する場所という気がしない。
③販売業者がイマイチ。

神戸市内のお世辞にもガラが良いとは言えない場所で、安普請のマンションを販売しているというイメージしかないＷ興産と、古臭い高級感を押し付けているというイメージのＵライフとのジョイントベンチャー。
この二社に対する、私の拒絶感は見学後も拭い去ることはできず、「無駄な時間を費やした」と家人と大喧嘩になってしまいました。

三宮駅からこんなにも遠いのに、一流とは到底言えない販売会社のマンションなのに、一流の販売会社並みの高価な販売価格に驚愕しました。

経営が傾き、今は電力会社の傘下となった会社名を冠した、マンションの名前もイケてません。
昭和30年代ならモダンであったかもしれませんが、イマドキ「都会の生活」を意味するマンション名なんて恥ずかしくて住所地に書きたくありません。


「神戸会心」がキャッチコピーのマンションですが、
身の丈を認識し、一日も早く「会心」ではなく、「改心」し
異常に高い販売価格を改定されることをするを願ってやみません。
今より二割安なら投資用として考えなくもないです。

[23: 匿名さん]

ようするに価格が高いということなのでしょう。

[24: 匿名さん]

＞＞２２さん、
手厳しい、というか、無茶苦茶激しすぎる非難ですね。（驚）

[25: ご近所さん]

私も南にタワーが建つのをききました。
眺望が売りなのに意味ないよね？

[26: 匿名さん]

>>22
物件云々より確かにこのネーミングは酷い。
タワーマンションの冠に「アーバンライフ」・・・今でいう介護マンションぽい。
「ザ・タワー」って・・・ザ・、まさしく昭和。
改名すれば売れ行きチョイ良くなるかも。

[27: 匿名さん]

ネバーランドよりましかも・・・

[28: ご近所さん]

No.22
三宮駅からこんなにも遠いのに、一流とは到底言えない販売会社のマンションなのに、一流の販売会社並みの高価な販売価格に驚愕しました。

経営が傾き、今は電力会社の傘下となった会社名を冠した、マンションの名前もイケてません。

とありますが、一流の定義がわかりません。
一流かどうかわかりませんが、認知度No1のライオンズもかつて、傾きかけてましたよね（確かオリックスに・・・）？

あと、会社の有名度合いと、マンション自体の販売価格がリンクするって言うのが良くわかりません。

逆に、大手・財閥系なら多少は納得がいくって事ですか？

後、販売会社には三菱リアルエステートサービスが入っていますが、ここは一流じゃあないんでしょうか？
販売会社と事業主の違いってわかりますか？

どこがやるにしろ、私は現在の三ノ宮界隈のタワーは高すぎると思いますが・・・
2割高い。（今は、大阪市内の中心部のタワー並の価格）

次に、眺望が売りなのに意味ないよね。とおっしゃってる方がいましたが、あまり意味がわからないのですが・・・
本当にこの周辺で検討されているのでしょうか？

私も含め、この界隈で探されている方・住まわれている方は、眺望の面で言えば北向きを探されている方もかなり多いのでは？理由はもちろんおわかりですよね？

後、名前の件ですが、そんなので売行がどうこうなるとは、思えません。

最後に、この物件の価格はやはりかなり高いと思います。
この物件のみならず、ライオンズ元町やトア山手等も同様です。
少し前に販売していた、大和ハウスのタワーより坪70万以上高いのは異常。
大阪市内の現在販売中のN4タワーより高いのは、あまり納得できません。

[29: 物件比較中さん]

なんかここの物件の評価ってみんなからボコボコやねえ。
Ｎ４より高いってことはザ・キタハマやシティタワー西梅田並ってことか？
たぶん立地条件を三ノ宮と大阪とで勘違いしてるとか。
でも物件仕様もキタハマにもシティタワーにも全然勝てないから、この仕様でこの価格とすると・・・
そう、きっと大阪北ヤードと旧居留地を勘違いしたのに違いない。うん、そういうことにしておこう。

[30: ご近所さん]

大阪はねえ・・・

[31: 匿名さん]

どこのデベロッパーを「一流」と見做すかは、人それぞれでしょうね。
でも、この事業主二社を「一流」だと考える人は、きっと少数派でしょうね。
例えば、スーパーマーケットであれば「KINOKUNIYA（紀ノ国屋）」と「スーパー玉●」、ファッションであれば「エルメス」と「ユニク●」、どちらが一流なのかが分からない人にいっても無駄かもね。
一流ではないデベロッパーにとって、財閥系販売会社のブランド力は魅力的なのでしょうね。
財閥系販売会社が名を連ねることで「財閥系企業が関係企業に入っている　→　一流ブランド・マンション」と勘違いしてくれるような有難いお客様を捕まえる、のし紙商法なのかな？

[32: 住まいに詳しい人]

タワーブームですが、いずれそのブームも終焉が来て、「タワーマンションの大暴落、空洞化」という社会問題が来ると思います。既に東京ではタワーマンションの売れ行きが顕著に落ち始めているようです。ほとんど電気のついていない、恐怖のゴーストマンションだけは避けなければなりません。

予想される問題点は

眺望メリット以外はデメリット・・・・
エレベーターの待ち時間の長さ、バルコニーに洗濯物が干せないし物も置けない、周辺およびバルコニー部分での風害、地震の際の大きな揺れなどデメリットが数多くあります。

戸数が多すぎて何事もまとまらない。
マンションの戸数は約100戸が理想的と言われています。少なすぎると修繕積立金などが割高になります。かと言って300戸以上あると、お金のかかる大事な件はまずまとまらないでしょう。

建替えはほぼ絶望的・・・
通常よりとても高い修繕費を一生払い続けなくてはなりません。万一建替えするにしても、とてつもなく長い工期、まとまりのつかない多数の入居者、高い建築コストを考えると100年先であろうが、まず無理です。

中古価格の暴落
当然中古の売り物件も多くなり、取引価格はいやでも聞こえてくるでしょう。数が多いと、株の投売りのように、暴落の危険性が高くなります。

さらに現在、新たにデベロッパーが計画しているこれからのマンションは、まず間違いなく大きく安くなります。現在土地取得をしている計画地は今の市場価格の8割くらいを想定しています。なぜなら、今、マンションが売れていないからです。

支払いに相当余裕のある方以外は、特にタワーの購入は慎重した方がいいでしょう。

[33: 匿名さん]

ここの売主のアーバンライフは現在、関西電力の子会社ではありません。

東京の森ビルで有名な森トラストグループの傘下企業です。
関西電力より三行半を突きつけられたのかどうかは知りませんが、現状はそうなっています。
創業者一族が経営陣から居なくなったことの説明は野暮というものです。

もう一方の売主の和田興産は、お膝元の長田区、兵庫区でも苦戦しているようです。
近年に進出開始した東灘区、灘区それに西宮市でも旗色が悪いようで、大幅値引き（価格改定、実質的な値引き販売である家具付き販売など）を謳った広告も目立ちます。
つまり、そんなことをしてまで客寄せせざるをえないということです。

ここの売主に限らず、マンションの売れ行きがこれほどまでに悪化する中、淘汰され清算せざるをえないデベロッパーは、近い将来発生すると思われます。
この二社がそのような状況に陥るかどうかは分かりませんが、経営継続に「興産」否「降参」されぬようお祈りいたします。
関西経済の地盤低下を防ぐためにも、地元資本の両社には踏ん張って頂きたいと思います。

[34: 物件比較中さん]

32さんへ

採算が合わないため、建設見合わせ・中止等の建設予定地もありますが、土地取得価格（落札価格）や材料費の高騰・原油の高騰により、安くしたくても出来ないのではないでしょうか？
その点はいかがですか？

[35: 匿名はん]

同じく32さんへ

駅前一等地も少なくなってきてるし世界情勢から見ても材料費や原油価格が安くなるとも思えんし。
あと消費税や住宅ローン控除もずっと今のままってわけにはいかないだろうし。
どう考えても今より安くできる要因が見つからんのだが？
ただタワー物件の供給過剰で問題が起こることはには同意。
同じタワーでも需要のある人気タワーとそうでないタワーとで２極化が起こると思う。

[36: 住まいに詳しい人]

32です。安くする要素はあります。

・土地仕入れ価格を低く抑える
これが売値を下がる一番の近道です。現実に半年前あたりから始まっています。そのため買い手のつかないマンション用地がたくさんあるようです。

・建築コストを抑える
確かに建築費は高くなっていますが、プランを変更することでかなり安くなります。設計会社の担当者としてはありきたりのプランより少し小細工してお金のかかる設計をしたいもの。しかしエンドユーザーから見ると殆どどちらでもいい話なので、デベはこういった所から手をつけるでしょう。
また土地の地形や面積を選別するでしょう。容積率200％と仮定すると1000坪前後の面積で地形のよい平地の土地が建築コストを抑えられます。造成がある土地、高低差のある土地、近隣対策費のかかる土地も敬遠されるでしょう。それに仕様をダウンさせたり、工期を短縮したりすることもあるでしょう。

・その他のコストを抑える
販売経費、デベの利益も落としてくるかもしれません。

[37: 匿名はん]

＞３２さん
意見参考になります。
ただそうするとどうしてもデベも一等地には手が出せなくなる傾向になるのではと思います。
実際需要の見込まれる主に駅近の土地価格は下がるどころか上がっています。（全てではないですが）
一等地に限定すれば今後安くなるとは到底思えないですし、タワーの将来像を考えるとそんな一等地でしか買う意味ないとも思っています。
将来コスト削減で魅力のない間取り、仕様の物件買うくらいなら、ギリギリ安く仕入れれた今の物件を購入した方がコストパフォーマンスいいのではというのが私の意見です。

[38: マンコミュファンさん]

>>37
>実際需要の見込まれる主に駅近の土地価格は下がるどころか上がっています。

そら。大阪の一部や東京の話。
神戸に限れば、本来もっと収益性のいいオフィス用途になるべき立地が
需要がないからマンション用地に回ってきている状況。

それに上がっているというのは去年までの話し。今年以降はどうなるか。
あとここに限れば一等地かどうか微妙

原材料や税金があがれどエンドユーザーの買える値段はそう変わらない。
結局、高すぎるものや内容の悪いものはそれなりの値段に落ち着く。
そうなって下がるとき最終的にしわ寄せのいくのは地価。

神戸でタワーなら慌てなくても新築中古含めていろいろ選択肢出てくるから

[39: 匿名はん]

＞３８さん
神戸と大阪とでちがうんですね。
神戸でいい物件なくなったので少しあせってました。
仕方なく大阪に目を向けると大阪北ヤードも高そうだし北浜も土地価格ずっと上がってましたからねえ。
そこらへんはプロ知識がないと素人ではなかなか「計画的に待つ」ことが出来ないですからねえ。
つまり一等地でもオフィス用途がない現状では神戸の場合まだまだいい物件でてくるということですね。
ここの物件も中途半端だからパスかなあ・・・

[40: 物件比較中さん]

32(36)さん、ありがとうございます。34です。

ご回答の内容が、すべてうなずける内容か？と言うとそうでは無いですが、参考になりました。

私は、おっしゃるように、今の物件が数年後中古で安く出てくることを期待しています。
また、そうなる可能性が高い！とも思っています。

[41: 住まいに詳しい人]

40さんへ　32です。

私の個人的意見を参考いただきありがとうございます。

数年後この物件は中古で必ず安くなると思います。その下落幅はかなり大きいと思います。マンションは5〜10年前に竣工した中古が一番割安ではないでしょうか？それとその時、売主の言い値で買わずに指値をしてください。さらに下がるはずです。この少子高齢化社会において安い中古マンションは慌てなくてもどんどん出てくるでしょう。

天下の三井不動産も東京の超一等地以外はタワーマンションをしていません。将来ある大きな問題を懸念していると思います。タワーの二極化は必ず起こると思います。

[42: 匿名さん]

勝ちタワーと負けタワー。
販売に勢いがない物件には要注意ですね。
三ノ宮駅の東に建つ予定？のタワー価格どうなるんだろ。
高すぎて一般じゃ手が出せない価格になるか、ある程度価格調整してくるか・・・

[43: ぷろとうしか]

>>38

付け加えると、大阪で上がってるとこなんてないよ。御堂筋だろうが北浜だろうが。

東京でも、上がってないなぁ。下がってないとこならあるが。

全国的に下がってるよ。東京も大阪も、名古屋も福岡も酷い。勿論神戸は酷い。

[44: 匿名はん]

リアルタイムな土地価格の動向を見る上では今は一番微妙な時期ですね。
個人的にはタワーの２極化の決め手は希少価値になると思います。
金額うんぬんよりこの利便性のある一等地にこのスペックのタワーの物件は今後出ない（あるいは限りなく出にくい）という場所がいいのではと思います。
大阪になりますが北浜の駅直結タワーなんか高級感もあってなかなか希少価値あるように思います。
（高くて買えなかったけどねｗ）

[45: ぷろとうしか]

リアルタイムで、明確に、土地値は全国的に下がっています。
銀行が金をつけないからデベは買えません。

タワーは希少性が売りになるのか、単に人気薄で終わるのか、
10年20年たてば結論が出るでしょう。

都内都心部はともかく大阪や神戸の地方のタワー物件の実力は
そのとき問われます。

[46: 匿名さん]

>10年20年たてば結論が出るでしょう。
管理費、修繕費の高くつくタワーはその頃には疲弊してそう。
あと住戸数が多すぎるタワーも管理組合で話がまとまらなかったり、空き部屋が増えて叩き売りで出されるようになったりしてそう。

[47: 購入検討中さん]

先日、モデルルームへ行って来ました。同時に見れたらと思っていましたが、まだ隣のブリリアントタワーのモデルルームはまだ改装中でした。今までトアレジ、元町ライオンズ、ジークレフ新神戸も見ており、関電が邪魔なのにさらにNTT横にも２５階程の物が建つ予定と他社から聞いていましたので、今のタイミングだと内装・設備・価格面では他よりは良いだろうとかなり期待していました。個人的な意見ですが、立地は○、エントランスは△、外装は普通で△、駐車場は◎、間取は変形が多く△、価格少し高いので△、１・２階のテナントは多少は不安ですが場所柄問題なさそうなので○、最も重要な内装は残念なことに最近のタワーの中では最も×でした。２タイプありましたが８０年代と勘違いしてしまう様な仕様？※５０代以上の方には受けるのかな？　と１００㎡超えのフルオプション付の広いタイプはこれまた韓国ドラマかラブホ仕様の様なバブリーな仕様で今時感はゼロでした。１００㎡超えは別として最も多い６０〜８０㎡の仕様はホテルライクな住まいを考えている私にはまったく好みに合いませんでした。嫁の感想は"ホテルで表現するとリッツカールトン風で高級介護付マンションみたい自分の母親（６７歳）だったらは即決する、知り合いがアーバンライフを見て急いでジークレフ新神戸を申し込んだのも納得した”と期待していただけに落ち込んでいました。大体の予想価格は出ていましたが、７月中にはハッキリするとのことでした。立地は気に入っていてまずは難しいかも知れませんが内装・オプションなどグレードUPし価格が安くなれ検討しようと考えています。

[48: 物件比較中さん]

まさに同感です！私も現在、神戸のタワーマンションを検討中で、数々のＭＲに足を運んでいます。立地、外観・内装のデザイン、マンション内の商業施設、居住者向けサービス。全てが好みに合ったのが元町のトアロードレジデンスでした。しかし主人が、アーバンライフの方が将来的に売却しやすい資産価値のある物件になると言って譲らないので、先日、ＭＲを見学に行きました。
フラワーロード沿いという立地は、そごう・大丸にも近く、ルミナリエや神戸まつりのパレードを近くに感じられるというイベント感があって魅力的でしたが、ＭＲのインテリアコーディネートが
あまりにも魅力がないものだったので、一瞬にして物件そのものに興味が持てなくなりました。特に気になったのは、トイレ・洗面といった水廻りのクロスが花柄だった事。無地に変更は可能か
と伺ったところ、変更は不可との事でした。フローリングに関しても良い色目が無く、好みにそぐわないところは全て入居後のリフォームが必要となるので大変だなと思います。
主人はアーバンライフ購入の意思を固めていますが、マンション目前にある関電の巨大アンテナの電波被害も気になるところです。

[49: マンコミュファンさん]

改行はした方がいいと思うよ、いろんな意味で。
あまりにも分かり易すぎ

[50: マンション投資家さん]

将来的なマンション価格でいうと、確かに下がってくる考えます。しかし、地価下落が建築資材費、輸送費、人件費の高騰を包括できるほど下がるのは、地方物件だけではないでしょうか？ただでさえ都心、駅近の土地はまとまった形では出て来難いですし、地価が下落し過ぎると所有者も売るに売れない状況となりますので、便利な場所に安価で供給されるようにはならないと考えています。

金融機関の融資も、月を追う毎に厳しくなって行きますので、住居用として郊外駅近マンションを購入するには良い時期かも知れません。ここ１年で見ますと売残りマンションや着工後未完成物件の業者間での一棟売りが散見されます（JVは勿論ですが、中小間でのJVでは吸収できなくなっているようです）。一棟売りですと半値くらいの取引が旺盛なようです。

そこで狙い目ですが、地元デベが単独で仕掛けている竣工物件で、利便性が良いけれど不人気な駅・地域で交渉されるのは、どうでしょうか？価格交渉として、同地域の５〜１０年落ち中古物件と同額程度での購入を目指せばと考えます。但し、このような地域は物件賃料が安いので賃貸運用ではペイできませんし、中古価格は下がるでしょうから、キャピタルゲインも望めません。

では、当物件はと言いますと・・・。竣工時点で３０戸以上残る？と見ています。ジークレフ並みの価格まで交渉出来ればいいのですね。

あと東建さんの物件現地を見に行って、帰り花隈までの道で、犬のフ○を踏んでしまいました。だから、あのマンションは嫌いです（投資とは別次元の問題です）。