アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

[神戸っ子]

人気の旧居留地物件ですよー。

所在地：兵庫県神戸市中央区加納町6丁目303番他（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
　　　　阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
　　　　阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分

[394: 匿名]

長すぎて読んでない。
なんのプロ？

[395: 匿名]

単なる不動産オタクで脱税王ってとこちゃいまっか。

[396: マンション投資家さん]

実質ってNOIベースって事か？
１３ならエラそうに言う割に俺の一棟モンと変わらんけど、そこそこレベルちゃうか。
区分でそんなんじゃあかんやろ？俺のツレは区分ならグロス最低２０やからNET１５ぐらいはある言うてたで。
それにレバレッジ効かせた方がIRR、CCR良いのは当然常識やけどな。複利がどうとか、無茶苦茶やな。

[397: マンション投資家さん]

よーわからんけど「不動産所得」でいくらなん？まさか無申告ちゃうんやろし。笑

[398: マンション投資家さん]

ああ、でも神戸のしょぼい賃貸ニーズに関しては同意。高額帯は客おらんし。

ここの高層階は、建具の色味がちょっと古いな。賃貸受けしなさそう。

[399: 周辺住民さん]

最上階の賃貸ニーズは低いだろうけど、中層階程度ならかなりニーズあると思うけどね～
小学校までの距離があるからファミリー層には不人気だろうけど。
私学行かせてるとか、行かせる予定があるとかなら、公園傍だしいいと思うけどね。
まあ、近所に住んでるだけで不動産関係のプロじゃないから、素人考えだけどね。

[402: プロ]

399様、不動産のプロかどうかでなく、客観的にメタ認知という高度なフィルターを通して分析しえているかどうかでは？


賃貸みてみ、他の高額物件、借りておらんから、出しっぱなしやん、神戸は
仕方なしに半年して値下げ（笑）

だからあかんねん 、欲張りすぎや 金持ち少なすぎやから、高額物件の価値が住む以外低いねん
貴方の分析は愚かです

貧乏人は学校やスーパー近いとかこだわるねん

真の金持ちは近所にスーパーは嫌がるで

そんな層、激少やん、神戸

前にタワーにコンビニの話したらタワー内部のオートロック内部のコンビニの話してるのに、田舎もんがタワーの一階に誰でも使えるコンビニ想定されたわ（笑）


また田舎もんやからか、遠い、近いの感覚、俺とは違うわ、学校まで歩いて行けるんなんて近いやん、15分くらい歩かせんかい、甘やかすな

田舎は感覚がズレてるからあわんのかな？

[403: プロ]

また、コンビニ多すぎ、神戸 服のセンスも田舎やし、子供はかなり頭の中身幼い

こりゃ、東京と差開くでー　困

[404: 周辺住民さん]

＞＞高額物件の価値が住む以外低いねん

ここそんなに高額物件かな？(笑）
私の感覚だと、金持ちってケチですよ。成金はかなり見栄はるのに豪勢に使うけど、
財閥系の子孫の資産家とか同級生に多いんですが（確かに今は東京勤務が多いですね）
みんなスーパーで買ってますよ(笑）　近所にスーパーあったらみんな喜ぶと思うけどね。
ケチじゃないと代々に金残せませんよ。

まあプロさんのいうとおり投資で不動産買うなら東京のがいいと思いますけど、神戸で
働いてる人は神戸で家買うのが当たり前ですからね。
投資以外で建物買うのは貧乏人の考えって部分は良く理解できないな～

[405: マンション投資家さん]

東京が良い悪い、神戸が投資に向き不向きというより
賃貸の実需の数と質の問題やと思いますよ。
別に適正賃料と需要さえ合えばどこだって投資は可能。

神戸阪神間は高額賃貸になるとすぐにプロ野球選手。
他に借り手、出し手がいないということです。
まあ、要は法人系の需要が殆ど無いということですね。

ですから高額物件はまず利回りで合わない。
ガイジン向けの外賃も貸手も借手も元気が無い。
飲み屋も銀座や新地と訳が違うのでその手の需要も乏しい。

単純に比較すれば神戸より大阪、大阪より東京となるのは
自然の摂理です。後は国外に飛び出すかしかない。

あと戸建が安いから買えてしまうというのも大きいです。
都心でマトモな家は通常の稼ぎ・資産では建ちませんが
関西はしれてる。東京で買わない買えない層は同じ億の
カネ出すなら都心タワーに流れる・流れてた。そんだけ。

ここは廊下幅とＥＶもう少し広ければ良いのにとは思う。

[406: プロ]

ふふ多少強い方々の発言しかと受け止めます、この方がオモロイん？かな

実質15は当たり前？ふふ、確かに利回りだけ追求すれば可能です、しかし、埋め続けて本当の家賃収入の実質利回りとプロは考えます 例えば、満室想定で超高利回りのアパート等、田舎にはたくさんありますが、入居率が実際三割だったりしますよね

ちなみにプロのいう実質利回りは空室のリスクを含んでの利回りです、いくら入居していたら利回り高くても空いたらなかなかつかないでは実質利回りは下がりますよね


舐めないでいただきたいですな、割といい感じ＝感覚的に物件を見て

実質15パーなんて、まずないで、俺が言うからに間違いない、そんなんあるんなら教えてくれ、俺買うわ。

実際8パーあたりが実質利回りなら上等や

そりゃ、物件ボロなったり古なったりしたら上がっていくけどな利回りは

風たるゆえんのプロは、状況判断等、交渉による値下げや、創意工夫で平均所有物件の実質利回りを上げています

[407: プロ]

397様、法人所有と個人所有ありますがほぼ法人所有です、当然課税されますが、合法的な範囲での屈強なディフェンスにより、なるべく税金かからぬようにしています、法人所有のがなにかと得です、事務所や店舗でないと家賃収入には消費税はかからないし、建物は償却、

[408: プロ]

ビトンとか買っても9割は経費になるし、工夫したらダブルで切れるし

また、最近神戸物件区分所有で二個買いました、神戸もある範囲の不動産なら安定高利回りなんで（笑）、だからおっしゃるとうり、都内だからいいわけではないです、物件や状況等、あらゆる理由づけによりかわりますよね

[409: プロ]

405様は素晴らしいと思います、コダテ以降に関しては、プロも勉強になりました、大変ありがとうございましたm(__)m

[410: プロ]

404様もあっぱれ

ただ都内なら本当の金持ちでそういう層がある一定数います、愛宕や新橋辺りのタワマンは、そんな感じなんです


また、住むために買うのは貧乏人とは考えてないです、誤解です、ただ、噛み付いてくるのは良いが、噛み付き方が軟弱というか、こちらの資産形成の常識を低い価値観で対抗してくる輩の頭の思考を貧しいと考えています

[411: 匿名]

神戸で二つかったマンションはどのマンションなんですか？

[412: プロ]

411様、何故知りたいのですか？特定はプライベートだから遠慮します、ただ知る限り、今現在、その層、俺買ったから、いいん無いですよ、思ったより下がったから、またビトン買ってもた(*_*)

[413: ４０５マンション投資家さん]

当然現況ＮＯＩの話です。満室の話なんかしてもしょうがない。
プロさんの言ってるのはスタビライズの収支の話だと思います。
実際金融機関も外資ではそういう見方します。
適正賃料で一定の空室率加味して、さらにいえばＮＣＦベースで
ＣＡＰＥＸ（修繕費）も見る。

あと、ＮＥＴ１５％ってのは区分での話ですよ。一棟モノでは
確かになかなかないでしょうね。有ったら私も買います。
今情報あるのも地方都市の鉄骨でそのあたり。
まあ区分だったら探せば十分あるのでは。

当方はキャッシュフローも当然ですが、固都税評価額よりも安く
買うのに努めてます。そのほうが買った後の金融機関受けが良い。
買った瞬間、（彼らの見かけの）純資産がアップするわけです。
勢い仕入れは任売がらみになります。

ヴィトンの領収書云々って正規とカード控えを法人と個人でとか？
税務調査で速攻ばれますよ。笑

[414: 匿名]

プロさまの視点を具体的に知りたかったからです
中古みてますがいいのないと思いましたので

その層とは新築ですか？

[415: プロ]

ふーん、そんな切り方あるん？ちゃいます

またあとでね、賢い方

先に、↑の方、新築なんかかいません、ただ、3部屋買うからID三割引きしろったら全然ダメやったからね、満額ならIDいらんわ、

すなわちもち中古、空いたらキャピタルゲインの転売益でる可能性の金額で買います、

また投資は個人のレベルや伸びシロ、下げシロ、思考レベル等で買い方変わりますよ あくまで俺の定義や流儀での主観です ただ決断する勇気ないと決めれないよ

決めて買うことが大事やから、俺みたいにすべて自身にて客付けや管理までしてたら、徐ｼﾞｮに嫌でも学習していきます

俺の場合、商売するなら、いまぐらい金増えたら、不動産投資と絶対比べて、だいたいリスク無い不動産の安定利回りやもんな

飲食店もやってるけど、そんな儲からんし、リスク高いし、まっ不動産ほど、俺の能力活かしてない、俺の程度の低さやけど