ロジュマン上甲子園

[土地勘無しさん]

この物件に関心があります。

立地に対して、金額が少し安いのでは？と思いますが
みなさんはどう思われますか？？

所在地：兵庫県西宮市上甲子園5丁目48（ノースコート）、58-1（サウスコート）（地番）
交通：阪神本線 「久寿川」駅 徒歩10分 （ノースコート）、徒歩9分（サウスコート）

[118: 契約済みさん]

今日現地を見に行ってきたらカバーがほとんどはずれて外観がよく見えるようになっていました。
うちはあっこやなあというのも確認。夕方行ったのですが、最上階は夕日がさんさんと当たっていて
うらやましく思いました。マンションに挟まれた道もカバーがはずされて圧迫感は解消されていました。
帰りに浜田温泉へ行ってきました。露天風呂もあってあれで３７０円？だったか？はいいですのお。よく暖まりましした。郵便局にも年賀状を差し出しに行ってきましたが、あの郵便局では
配達記録等不在郵便物の受け取りをする郵便局なのですね。それは知りませんでした。日中は
留守にしてるので郵便物の受け取りをする郵便局が近いのはありがたいです。
３月の入居が楽しみです。とりあえず内覧会まで待ち遠しいです。

[119: 契約済みさん]

先日契約しました。

もうかなりカバーはずされてましたか〜。楽しみです。
HPにマンションの施工状況の更新頻度をもう少し多くしてもらいたいですね。

もしくは契約者向けに何らかのサービスで施工状況を教えてもらったりできるといいのに。。

あと3ヶ月で入居できると思うとワクワクします！

[120: 入居予定さん]

>>119さん

よろしくお願いします。
先日ご契約されたのですね。私は早くに契約してその後のマンション不況でいったいどうなることやらと
不安に思っていたものですから、最近ここを契約されたという書き込みとてもうれしく読ませて頂きました。
ロジュマン上甲子園の広告は長い間販売戸数とかが同じで、（それも販売戦略なのでしょうが）現状どれぐらい残戸があるのかがわかりませんので。夏頃までは広告も少なかったのでこのように景気が悪くなるまでは販売は好調だったと推測しております。販売会社もこんなに景気が悪くなるとは予想できなかったので最初の売れ行きの好調さにちょっとあぐらをかいていたのかと。何とか入居開始までには完売してくれないものかと気をもんでおります。
年が明けていよいよ最終、販売はがんばってもらいたいです。施工状況の更新なども購入検討の人はしっかりチェックすると思うので、更新は月が変われば早めにする、公式ＨＰの方もてこ入れするなどは販売の工夫として大事なことだと思います。

[121: 契約済みさん]

年末休みを利用して、現地に散策に行ってきました。
ノース（あとサウスの一部分も）防音壁シートが取れていましたね。
思っていたより外壁の色が薄くって、明るくて良い感じでした。
　さて、現在、内覧会のために、下調べをしています。
一生の買い物ですので、チェックはちゃんと行い、納得のいくまで確認しようと思います。
以下参考まで。
http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/04_58_01.html
http://www.homedoctor.co.jp/service/nairan-check.html
　建築士の知り合いに、立会い協力を依頼しようかとも思っています・・・。
この御時世、これだけ不況なので不安ですし。

[122: ご近所さん]

３分の１が未完売。既に買ってしまった人は不安になる。以前までなら、デベも「第一期」やら「第二期」とやらで１割くらい残り、追い込みのチラシ投入などこれまでの一般的な営業方法で売って、最後の数戸はＭＲ撤去後、現物見せて、ＭＲ物件、家具付、手数料負担など、既購買者を刺激しないような販売で以って完売すれば、ベストな価格設定だったと会社内の評価を受ける。まあ、最終的な数戸の処理にかかる経費は折込済みで、最初の価格設定に乗せているわけで利益には何ら影響をもたらさない。むしろ天道町のように即日完売なんてもったいない。購入者は割安で買えたわけだし、デベはもっと高く設定しておけばもっと利益を上げられたわけだし。ただし、天道町は、ＪＲ関係直の販売だったかな？もともと次の物件が決まってなければＭＲの従業員の次の仕事場の予定はどうだったか？まあ、ここは、こんなマンション不況の折、次の物件も方向修正で販売時期が遅れたりして、ＭＲ要員の次の仕事場も諸般の事情により、宙ぶらりなのかもわからない。むしろそちらの方が利益に大きな影響を及ぼす。ＭＲ要員の人件費は意外にバカにならないし。それに急激なダンピングで売り切ると既購買者を刺激してしまう。だから。まあ、手のうちようもなくボチボチやらざるを得ないでしょうね。３月に完成してから、新古物件となる１年後までが力入れて売る時期でしょうね。ま、松下とは縁が切れたとはいえ、それなりに体力あり会社であることが余裕でしょうか。でも３分の１の残はこれからしんどいだろうな。

[123: 入居予定さん]

>松下とは縁が切れたとはいえ、それなりに体力あり会社であることが余裕でしょうか。

私が購入を決めた理由の一つはそれです。
今住んでいる戸建ての売り主が倒産してしまい、後々の修繕等でクレームを言うところがなくなり
不自由したからです。
近隣の他社物件も検討しましたが、売り主に不安があったり、施工業者の業績が悪そうだったりで踏み切れず、結局ここを選びました。実際、検討していた物件の中には施工業者が倒産してしまったところもありました。これだけ状況が悪くなるとどこも安心といっておれないのかもしれませんが、リスクは少ないに越したことはないので。

[124: 物件比較中さん]

>> 123
実際、検討していた物件の中には施工業者が倒産してしまったところもありました

とありますが、それって新井組？？新井組は倒産ではなく、あくまで民事再生法を申請しただけですよ。
民事再生法の申請と、倒産は一緒にしないほうがいいのではないですか？

ちなみに、この物件は久寿川駅が最寄ということで、地元の人以外はあまりイメージよくないんじゃないでしょうかね。
それでいて、この値段は設定はないだろって感じです。
だから、もうすぐ引渡しというこの時期にもかかわらず、１／３も売れ残るんですよ。

唯一の売りは学校区ですよね。
お子さんのいらっしゃる家庭にとって（特に西宮市の方は気にされる）学校区以外に売りってあるのでしょうか？

せめて、３ＬＤＫ・75m2以上・全戸南向き・駐車場無料・2500〜3000万円
くらいなら買う人もいるでしょうが、こんな値段じゃ完売はほど遠いでしょう。

ガーデンズが近いっていうような売りもなけりゃ、甲子園口のようなエリアでもない。
ここは、あくまで一戸建て向けのエリアだと思います。

[125: 匿名さん]

新井組って倒産したんでしょ？
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2794.html

[126: 物件比較中さん]

>> 125

倒産速報というサイトの「倒産・動向記事」というコラムのようですが、本文のどこかに「新井組が倒産しました」って書いてますか？
ちゃんと読みましょう。

「兵庫」　東証・大証１部上場の中堅ゼネコン、（株）新井組（資本金21億9245万1727円、兵庫県西宮市池田町12‐20、代表酒井松喜氏、従業員519名）は、10月8日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

ということで、民事再生法の適用を受けただけ。
民事再生法とは？


http://www.adire.jp/info2.html?gclid=CNON_qb59JcCFU0upAod2HuVDA

を参考にどうぞ。
ちゃんとググったらわかりますよ。
ちなみに、新井組は現在一部物件を除き、施工開始していますよ。
ちゃんとホームページもありますよ。

http://www.araigumi.co.jp/

[127: 契約済みさん]

1/3残ってると、管理費が変動するのでしょうか？

駐車場争奪戦は無いかもしれませんが。むしろ2台目もゲットできるかも。
（駐車場利用料が上昇する？）

[128: 匿名さん]

＞＞１２７さん
　　悪いような捉え方されないでくださいね。
　　本当に、もし１２７さんが「契約済」の方だとしたら、
　　「管理費が変動するのでしょうか」「２台目ゲット・駐車場利用料上昇する」と
　　素直に書かれたご質問に、（申し訳ないですが）そのような知識であれば、
　　購入に至った動機、あるいは今後について、（他人事とは言え）少し心配します。
　　「管理費が変動する」＝「実際の購入者数で割る」とお考えでしょうか？
　　「駐車場利用料が上昇する」＝「駐車場契約者で駐車場代総額を割る」とお考え
　　でしょうか？
　　であれば、それよりまず、管理費のことより「未契約物件はどうなるのだろうか？」
　　と考えられた方がよいかと。
　　たとえば、『デベが買い取り賃貸物件に出すのでは・・・』あるいは、さっきの延長
　　線上での発想なら、『ずっと空き家なら、マンション購入者全員で買い取る？』（あり
　　えませんが）など。
　　もうひとつは、駐車場料金収入は、収支上どこに入って、どう使用されるのか・・・を
　　理解された方がよいかと思います。
　　恐らく『（共用部分・駐車場など含む）修繕積み立て金』ではないかと推測しますが。
　　もちろんロジュマンほどのデベなら、「管理費」と「修繕積立金」とごちゃまぜで収支
　　運用するようなかたちで、管理組合結成につなげることはあるはずはないですが。

[129: 契約済みさん]

本当に3分の一も売れ残っているのでしょうか？
他物件では竣工前に大幅な値下げに踏み切るデべもありますが本物件はどうでしょうかね？そのような事になると既契約者にも何割かの値下げはして欲しいものではありますが・・・もし、マンション事情に詳しい方がいらっしゃれば意見お願いします。

[130: 契約済みさん]

秋からの広告の時点で３分の１ほど残っていて　それからかなり新聞広告やら近隣のポスティングやら
イベントやらで　てこ入れしていたので、実際はそれほどは残っていないと思っています。
次に更新された折り込み広告が出たら、残戸数はわかるでしょうね。
ノースよりサウスの方が残戸が多いのではないでしょうか。いずれにしても早く完売してほしいです。既購入者を刺激するような値引きなしに（笑）それほど法外な値段設定ということもないと思ってますので。
今日現場を見に行ってきました。予想していたより町並みに溶け込んでいて私はいい印象を受けました。124さんがこのあたりは一戸建てエリアと書いておられますがマンションも混在しています。周辺の小さな空き地や倉庫など狭い敷地は一戸建てに変わってきているようで新しい戸建て住宅が周りに多くあります。サウスコートの西側の今管理事務所？が建っているところも、ＭＩＤが戸建てを計画すると聞きました。長いスパンで見ればいずれにせよ閑静な住宅街へと変貌していくと思っています。

[131: 契約済みさん]

>>128さん

127です。
ご指摘ありがとうございました。
真剣に勉強してみようと思いました。

[132: 匿名さん]

ＨＰに１２月の施工状況がアップされましたね。

[133: 匿名さん]

124さんは、競合他社の営業マンかなぁ？新井組関連でしょうか？
新井組はこの物件とは関係がないのでスレ違いになるので、新井組が倒産したのかそうでないのかは
この掲示板をご覧になった方の判断に任せますが（笑）
まあ、この物件は順調に工事も進んでおり予定通り引き渡しがされるようでよかったです。

[134: 通りすがり]

新井組は倒産してますやん。

先日の朝日新聞経済欄や東洋経済にもハッキリと書かれてましたわ。

[135: 契約済みさん]

ディスポーザーって、騒音がするって聞いたんですが、実際はどうなんでしょう？
最近のものって、それなりに静かになっているんでしょうか？
「夜中は使用しないのがマナー」からは逃れられないんでしょうかね。

[136: 匿名さん]

>>１３５さん

どなたもレスがないようなので、知ってる範囲でお答えします。
最近知人がマンションに入居してそこのディスポーザーを何度か利用するのを見ました。
知らずにゴオーっという音を初めて聞いたときはびっくりしましたが、ディスポーザーの音だと
わかってからはそんなに気になる音でもありません。長い間操作するものでもありませんし、音は短時間だけなので。隣近所に聞こえるほどの大きな音ということもないと思ったので、最近のマンションのスラブ厚だと夜中に使ってもそんなに気にならないのではないでしょうか。
臭いもないし生ゴミは減るしこれは便利なものだと驚きました。

[137: 物件比較中さん]

>>　134　

倒産と民事再生法は違いまっせ。
それくらい理解してからカキコミしなはれ。

[138: 法務事務所長]

>>137

＞倒産と民事再生

倒産の範疇に民事再生が入る。
新聞の見出しでわかるでしょう？

要は清算型か再生型かの違い。

あなたこそ理解してね。

[139: 契約済みさん]

2/11（祝）はマンション説明会ですよね？
３時間もあるんで、子供をどうしようか迷っています。
親に預ける予定ですが、３時間も我慢できない子なので・・・。

子連れの方はどうされます？

[140: 物件比較中さん]

年明け後、値下げに踏み切ったとの噂を聞いたのですが最近モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？

[141: ビギナーさん]

すいません・

マンションのモデルルームに行くには、ＪＲか阪神どちらが近いんでしょうか？

ご存知の方宜しく御願いします。

[142: 契約済みさん]

>>141さん
阪急今津線の阪神国道駅が一番近いです。
しかし乗り換えがめんどくさいので阪神の久寿川ですかね。
「最寄駅」と「行きやすい駅」は違いますもんね。

[143: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、ロジュマン上甲子園の最寄り駅は、阪神久寿川駅とありますが
阪急阪神国道駅も同じだと思うんですが、なぜ両方書いてないんでしょう。
直線距離では阪神国道駅の方が近く、実際歩いた距離はどちらも同じだと思うんだけどなあ。
阪神国道駅は阪急今津線でマイナーな駅だから阪神線の久寿川を最寄りに表示したのかなあ。
阪急の方がイメージいいと思うんですが。まあ、どっちを最寄りにしても立地は変わらないんですけどね。イメージの問題だけ。

[144: ビギナーさん]

>> 142さん

ありがとうございます。

ここは、もう入居の日は決まっているのでしょうか？それもかねて一度見学に行きます。

[145: 契約済みさん]

入居の日は決まってないですが、３月末には鍵引渡しがあるみたいです。

そして、３月入居の人限定で抽選？で家電製品が当たるみたいです。

あまり期待していませんが、当たるといいなぁなんて思いながら連絡を待っています。

ちなみに、私は先々週に様子を見に行ったのですが、外観はかなり出来上がってましたよ〜。

楽しみです。

[146: 購入検討中さん]

内覧会の日は決まっているのでしょうか？

[147: 契約済みさん]

内覧会は2月28日、3月1日ですよ。ノースコートは3月20日からサウスコートは28日から入居開始ですよ。

[148: 入居予定さん]

夜に近辺に行く予定があったので今日寄ってきました。申し込みをしながら夜にマンションの
ところを見に行ったことがなかったので、ここの書き込みを読み暗いのかと少しばかり
不安に感じていたのですが近隣の家々のあかりもありそう暗くなかったのでほっとしました。マンションの廊下は明かりがついていました。７時前頃でしたがまだ作業をしておられた様子でした。
ノースコートの方は植栽ももうされていてずいぶんできあがってきていました。
国道２号の入り口のところはなんと鯛焼きやさんができるようです。
外壁の色合いも落ち着いたものでした。サウスコートの方は建物が大きい分工事は少し
後から追っかけていくという様子です。入居もノースコートからになるようです。

引っ越しはみなさん幹事会社を使われますか。幹事会社でなくてもよいと書いてあったので
どうするか検討中です。どこの引っ越し業者も３月入居だと価格は割高になりそうですか。

[149: 住まいに詳しい人]

内覧会とか入居の日はここで言わない方がいいですよ。
新聞屋とか訪問販売がレスしてる、見てることが多いみたいです。
ハエのように集ってきますよ。

[150: ビギナーさん]

140さんの投稿が気になります。下がった金額によっては検討したいとは思っているのですが。

[151: ビギナーさん]

広い専用庭付き(約７０平方メートル？)の部屋がまだ残ってたら購入を検討したいんですが・・・

[152: 入居予定さん]

3月下旬から4月上旬の引越しはかなり割高みたいですね。業者にもよるけど、通常の2〜3倍ぐらいするらしいですよ。
引越業者は自由に選んでよいといわれたので、5社に見積もってもらいました(幹事会社含む)。

色々と検討した結果、幹事会社以外にお願いしましたよ。

個人的な感想としては、
幹事会社や大手の業者は、この時期はだまってても仕事が舞い込んでくるんで、極端な言い方をすると、「頼みたければ頼めば。」といった感じで、値段もかなり強気でした。
見積もり担当者にもよりますが。。。
中堅の業者は「是非うちで！」といった感じで、対応も丁寧で値段も結構勉強してくれました。

引越しまで時間もあるので、複数の業者に見積もってもらって競争してもらうのは有効だと思いますよ。

[153: 契約済みさん]

契約者の皆さんこんにちは。入居までもう少しですね。
今日は第一回目の生活応援キャンペーンの抽選会だったのではないかと少し気になっています。

連絡がなければ今回はハズレてしまったのですかね。。。
後日に連絡があるのかなぁとドキドキしている次第です。

さて私たちも引っ越し業者さんは他社さんにも見積もってもらう予定です。

[154: 契約済みさん]

公式に1月施工写真更新されました。

今日は土曜日なのに作業してましたよ。そろそろラストスパートなんでしょうね。

マンション説明会って、子連れで行っても大丈夫？
駄目だったら親戚に頼む必要がある。

[155: 契約済みさん]

引越し見積もりをしてもらいました。

ビックリする額を提示されました。

シーズンだから仕方ないのかな、とも思いますが、それにしても高いですね〜。(^^;

[156: 契約済みさん]

>>155さん

こんにちは。よろしくお願いします。
私もです！来てもらったのですがびっくりするような金額でした。
３月入居は高いって聞いてたのと、花粉症でぼぉ〜っとしてたのもあって
つい「お願いします。」と言ってしまいました。
幹事会社でなくてもよいって書いてあったのだから、他者の見積もりも取ればよかったと後悔です（泣）

[157: 契約済みさん]

引っ越しの金額は時期的な事もありとにかく高いです！！！

私は最終的に他社さんにお願いしましたがかなりお安く頼めましたよ。

[158: 物件比較中さん]

他物件スレでロジュマンも値引きしていると知ったのですがどうなんですか？
契約済みの方からするといいものではないですよね。

[159: 匿名さん]

>>158さん
　　まず、このように理解してください。
　　158さんが、このマンションを購入した方だとすれば・・・
　　隣も、上も、下も、すべてどの住戸も売れ残って値引きされて
　　売り出されたとしても、158さんが購入した宅は、その値段だから
　　買えた（かもしれない）のです！？＜変な理屈でしょ。＞
　　もし、値引きを待っていたら、既に誰か他の方に購入されていたかも
　　しれないのです。
　　だから、先に買っていてよかったのです。
　　なぜなら、158さんは隣でも、上でも、下でもなく、その住戸を
　　欲しくて誰よりも先に抑えることができたのですから。
　　＜再度ですが、変な理屈でしょ。＞
　　そうお考えください。さもなければ株式投資も、先物取引も、何も
　　できないでしょう。えっ？それらと違うってですか？
　　ある意味同じです。

[160: 物件比較中さん]

このご時世どこもあたりまえのように値引きしてますよ。
たまーに値引きしないというところもありますがかなりレアです。
159さんのおっしゃるとおり、値引き前に気に入った部屋を買うか、
売れ残った部屋を値引きしてもらって買うかです。
服を買うのと一緒で、バーゲンまで待つと売ってないかもしれないし、てな感じで
マンションといってもそこらへんは普通の買い物と同じですよね。
ただ額が違うので慎重になるのは当たり前ですが

[161: 住まいに詳しい人]

当たり前のように値引きはしていないですね。
売れ残りが激しい物件のみです。
そもそも値引きされている物件を安く買えたと喜ぶ前に、値引きせざるを得ない価値の物件を手に入れることのリスクを考えなければなりませんよ。

[162: 匿名さん]

マンションズによると、以前の新聞折り込み広告より残戸数が減っていて、

このご時世でありながら少しずつ、着実に完売へ向けて成果をあげていっているようですね。

[163: 契約済みさん]

マンション契約者説明会お疲れ様でした。

思っていたよりいろいろと聞いてしまって、
時間がかかってしまいました。でもおかげさまでいろいろとすっきりとしました。
次は内覧会ですね。
1世帯あたり30分って聞きましたが・・・短すぎません？
30分で全部の部屋とか収納とか見て回ったら、
最低でも2時間ぐらい掛かるでしょう？
採寸等は手続き終了後って書いてありましたが、
それはオーダーカーテンだとか家具だとかの話で、
チェックじゃないですよね・・・。

[164: 契約済みさん]

お疲れ様でした！

内覧会って30分しかないんですか！？！？

てっきり時間無制限でじっくりチェックできるもんだと思ってました。。

[165: 契約済みさん]

>>164さん

163です。
言い方が悪かったですね。申し訳ありません。

じっくりチェックできるようです。（17時までですが）

ただ、全員にマンツーマンで担当者が2時間も3時間も付いてくれないので、
各家庭でじっくり見て、担当者と話すのが30分ぐらいってことのようです。
（手続きとか、駐車場の取扱説明とかもあるんですが）

[166: 契約済みさん]

>>　163さん
そういうことでしたか。
ありがとうございます。

入居までもうすぐですね。楽しみです。

[167: 購入検討中さん]

>>契約者の皆様
内覧会お疲れ様でした！
特に大きな指摘事項も無かったので良かったです。
思っていたより綺麗で、しっかりしたゼネコンさんだったんだなと思いました。
（汚れてたところはその場で一生懸命拭いておられましたが）

早く引っ越ししたいですね。