ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？

[買い換え検討中]

ザ・岡本プレミアム（ランドシティ岡本）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本7-1202-7
交通：阪急神戸本線「岡本」駅から徒歩16分
価格：未定
間取：1LDK+N-4LDK
面積：78.73平米-158.08平米

【スレッドタイトルを変更しました。管理人　2010.06.14】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21　管理人】

[83: ご近所さん]

兵庫県CGハザードマップ　土砂災害
を参考にされてはいかがでしょうか。

[84: 匿名さん]

なぜ市も開発許可したのかが不思議

[85: 匿名さん]

>83
兵庫県ＣＧハザードマップ見ました、みごとに入ってますね。このような土地のマンションは売却時に不利なんでしょうね。

[86: 物件比較中さん]

この物件が新築と言えど担保としての抵当はどれぐらいあるんでしょう。補強したからって大きく変わるのでしょうか？新築になるわけだしもともとあったところを補強するのとはワケが違うし。

[87: 周辺住民さん]

現地に行けば判ると思いますが北側の道路はでこぼこで今ですら子供が入ろうものなら直ぐに出てこさせます。まさかあそこをメインの出入り口にするとは・・信じがたい。直ぐ西側の斜面は非常に強固な杭が打ち込んであり、当然マンション建設地にもその程度の杭が必要なはずですが、マンションが防波堤となってくれるのでしょうか。そう考えれば被害はマンションだけで済みそうですね。まあどう考えてもあそこは崩れると思いますよ。

[88: 匿名さん]

北側道路はデコボコですね、地盤沈下の補修ですか、地震がきても大丈夫？

[89: 匿名さん]

地震よりも大雨のほうが危険です。

[90: 匿名さん]

北側のデコボコ道路はキレイに舗装（修理）してありました、マンション竣工時にしなかったのは何故？

[91: 不動産購入勉強中さん]

no66を参照してもらえればわかりますよ　工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→・・・　と数回はしてる感じです

[92: 匿名さん]

>>91
工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在はココ

ということですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　

[93: 匿名さん]

ズレました、現在は修理のところ。

[94: 物件比較中さん]

またまた次のオーナー（地主）探しをしているようだ
いったい何度繰り返すのか　誰かちゃんと責任を負え
責任　を負え！　
またまた今のまま放置かいな？（余計崩れて危ないわ）
元の森に戻せ！！

[95: 匿名さん]

竣工するまえからケチ付いたら先が思いやられます、分譲やめて賃貸にしますか？

[96: ご近所さん]

ここって今どうなっているんですか？
工事中断しているだけですか？？

[97: 匿名さん]

３年前の苦楽園３番町山肌むき出し造成工事中断を思い出します。

[98: 賃貸住まいさん]

一体このマンションはどうなってしまうのでしょうか？
売主のランドも施工者の栗本建設（民事再生中）もなしのつぶてで
工事も栗本の倒産以来ストップしているようです。
モデルルームを訪問し、一応購入を検討した消費者に対し、何の連絡
もよこさないとは、売主の誠意が疑われます。
おそらくランドさんの余命も長くはないのでしょうが．．．

[99: 匿名さん]

昨年、住吉川を上がったところのゼファ御影は竣工後？に某社が（値下げして）販売を引き継いだけど、ここはまだ半分もできてないからね。

いずれにしても早く完成させるか元の森林に戻すかしてほしい、認可した神戸市に責任はないのかな？

[100: 物件比較中さん]

神戸市役所の開発許可の部署になるのでしょうか
責任は逃れられませんね
許可を出したらもう他の部署の担当と言うでしょうが
S級危険地域とわかった上で開発許可を出しているのは
明確な事実ですし、また危険な造成を監視する部署は
現在も同じ部署のはず
今後の動きが期待できます

[101: 匿名さん]

責任の所在を明確にしてもらいたいものですね、あれだけの大規模の開発ですから。

[102: デベにお勤めさん]

まずは東灘区役所でしょうか

[104: 匿名さん]

いつまで、このままなんでしょう。。。
心配です。

[105: 匿名さん]

同感です、建設途中で放置されたら部分的に傷むんじゃないんですか？梅雨時までになんとかして欲しいものです。

[106: 市の責任]

工事は塩漬けでしょうけど、土砂災害の指定地域だから、放置してたら、それでは済まない。
大被害が出たら、神戸市の賠償責任は明石とは比べものにならないでしょうね

[107: 匿名さん]

責任の所在がはっきりしません（責任とれない？）、被害が出てもタライまわしするでしょう。

[108: このへん！！トラベラー]

伊藤忠が「ザ・本山プレミアム」に引き続き、「ザ・岡本プレミアム」で販売するみたいですね。
伊藤忠は、ほんま、倒産企業の物件、お得意ですなぁ～

土砂災害警戒区域とか、お墓とか、駅遠とか、ネガティブな要素が多いが、この新価格設定なら、「ザ・本山プレミアム」同様、すぐに完売しそうですね。

この新価格設定は、近隣の中古物件や「岡本ハウベス」にも大きな影響与えるんとちゃいます？

そして、屈指の人気エリアの物件という事で、スレも大荒れの予感...

[109: 匿名さん]

ザ・岡本プレミアムの広告が週末の折り込みチラシにはいってた。

お墓側をサブ・エントランスなんてナイスな言い回し、崖っぷちマンションのうたい文句は見晴らしがいい、こと。

学区が良くてこの値段、妥協して買う物件ですか。

[110: マンコミュファンさん]

チラシ見て安いなと思ったが、こんな事情があったのか。
しかし、「緩やかな道のり」とは、考えた表現。
決して、「フラット」ではない、会社行くのきつそう。
学区以外にメリットあるのかな？

[111: ご近所さん]

基礎が出来上がってからしばらくそのままの状態だった所ですが、一からやり直している様子は無いので、前の売主が作っていた基礎に、続けて建築しているのかもしれません。
余程のことがなければ崩れたりはしないでしょうが、万一の事があっても、下は墓地だし住宅が無いので、周囲に被害は及ばないと思います。
しかし基礎工事は倒産してしまった会社が作っていたことになる訳で、基礎の杭打ちが問題無かったのかという事と、しばらく風雨に晒された基礎の上に工事を再開していて、普通に考えれば鉄筋が錆びたりしてなんらかの強度低下があったりするのでは？と言う気もしますので、二重にリスクがあるような気もします。その為か、引き継ぐ事業者が中々現れず、しばらくブランク期間があったのでしょう。
この価格で販売するということは引き継ぐ際のコストは相当安価であったのでしょうね。周辺のマンションはここより随分、おそらく４－５割は高い、とても地価の高いエリアですから。
手前の木々が視界を遮りそうなので低層階はよく現地を見られたほうが良いでしょう。墓地は窓からは見えないと思われます。マンションはもっと坂を上がった所にあるので。墓地の横から続くエントランスまでの4～50m位の最後の坂は結構な傾斜があります。メインエントランスの前にあるヘルマンハイツに小さな公園があります。一度だけ行きましたが、人気がなく、遊具は錆び、芝も伸び放題で、整備されている様子はありません。地面が凸凹でウチの子は躓きそうで危険を感じましたので、二度と行きません。おそらく周辺は高齢者の方が多く、一世代前の高級住宅街と言った印象です。

[112: 匿名さん]

妥協に妥協をかさねて・・・買う物件？かな、妥協すべきはいろいろあるけど。

[113: 匿名さん]

西岡本7丁目（ヘルマンはいつ）は、土砂災害警戒区域なんて生温い場所じゃありませんよ。

警戒なんてもんじゃなくて実際に地すべりを起こした場所ですからね。

[114: 匿名さん]

怖いなぁ

[115: 匿名さん]

最近地震が多いので、怖いですね。命には代えられないので、安いけど
見送ります。

[116: 匿名さん]

過去に幾度かケチのついた場所なので見送ります、値段の問題じゃないと思いましたから。

[117: 周辺住民さん]

地すべりについて、いろいろ情報もあるようです。
実際にどのようなものだったか気になる方は、実際に画像をご覧ください。

「西岡本」で検索すると西岡本ホームページが出てきます。その中の西岡本マップでヘルマンハイツをみると、今回の斜面の写真、そして、地すべり当時の写真を見ることができます。
まさに、今回の、建設現場が地すべり箇所です。

[118: 匿名さん]

>>117
西岡本のＨＰ見てきました。コワイです、崖崩れの場所にマンションが建つことが・・・。

[119: 匿名]

ナンボなんでもマンションを建てようとするんだから、土壌を強化してると期待したいが。以前より安全になったと思いたいが、果たして？

[120: ご近所さん]

以前の事業主が販売していた際、折込みチラシの｢物件概要｣の項目にも、｢災害区域｣である事が、しっかりと記載されていました。

://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=8513784&y=-14019760&r=20000&l=2&t=MU&b=&o=0&p1=&p2=&s=0

震災時、崩れた部分は地表部で、下のほうから ごっそり崩れた感じでは無し。

http://www5c.biglobe.ne.jp/~akimitsu/heruman-shinsai.jpg
http://www16.ocn.ne.jp/~motonisi/shin-19.jpg

今回の売主は、「住宅性能評価」付と謳っている。
弱そうな表面を削って、しっかりした地面に、しっかり杭を打ち込んだりしているのだろうか？

駅遠、坂道でも、西岡本というアドレスで、この広さ、この価格は、やはり、お買い得なのか？

う～ん、悩ましい...

[121: 匿名さん]

誰か試しに購入して下さい、私は買う度胸がありません。

[122: 土地勘無しさん]

このへんも夜とかイノシシでますか？

[123: 周辺住民さん]

イノシシ出ますよ。最近は路上で遭遇することはそう頻繁ではないですが、これまで夜間帰宅時に遭遇したことは何度もあります。相手にしなければ何もしてきませんが、このマンションの入り口、狭い路地でしかも薄暗い墓地の真横、子供なんかはびっくりしてしまうかもしれません。
すぐ下のバス通りあたりまでならイノシシに遭遇してもまだ道幅ありますし、そう暗くないからいいですが。この路地はちょっと・・・。

[124: 匿名さん]

値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。

[125: 申込予定さん]

ご存知の方がいらっしゃたら、教えてくださいませ。

メインエントランスとなる道路を、東へ、そして北へ上がっていく先に、
「日本山妙法寺神戸中僧伽」というお寺がありますが、
どのようなお寺なんでしょうか？

ネットでくぐると、日蓮宗派、新宗教、平和活動というキーワードは出てきますが、
宗教に疎い私は、イマイチよくわかりません。

また、メインエントラスの前を、頻繁に、ここの信者の方が通行される可能性もあるのでしょうか？

ご存知の方、よろしくお願いします。

[126: ご近所さん]

東側には霊法会という宗教団体の施設があるようです。甲南大学の校舎を挟んだ一つ隣り。

[127: 匿名さん]

施工：株式会社鴻池組・「村本建設株式会社」共同企業体

村本建設って、どうよ？

[128: 匿名さん]

値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。

伯母野山に建つ老人ホームもわけわからん所が建てる。

既に建築予定日二ヶ月過ぎたのに・・・

建つ気配がない

[129: 匿名さん]

なんか関係ない方向にいってますね…。
モデルルームはかなり賑わってました。
価格に惹かれた方ばかりと思いますよ。

[130: 匿名さん]

そもそも西区・北区同様、この辺が神戸市っていうのもねぁ～

[131: 匿名]

サブエントランスへ行くまでにはお墓の横の細い道をずっと上がらないといけないと思いますが、女性や子供が一人で歩くにはちょっと…。昼間でも淋しい道だし、夜にあそこを一人で歩くのは怖い。かといって、ヘルマンから入るにもぐるっと坂道登らないといけないしヘルマンも夜に子供が一人で歩くのには心配。説明会が開催されてたようですが、業者からはその点は何か説明があったのでしょうか。

[132: ご近所さん]

お墓のところは、柵をたてて　ライトもつけて　木もある程度伐採するみたいですよ。
今よりはかなり明るくなると　言ってました。

[133: 99年卒]

近くのCATTLEYAには友達が住んでいましたが、そいつ本中でハミッちゃって　神戸第一とかいう職業高校しか行けなかったんだよな・・・・

[134: ご近所さん]

追記...

木は伐採すると言っていますが、確約はできないみたいです。
そのあたりは、完成してみて初めて分かるといった感じです。

あと、サブエントランス付近の植林は、
雨上がりのときは、当然ながら、蚊が発生します。

サブエントランスに続く坂も、
大雨の日は、すごい勢いで水が集中して流れますので、
通勤・通学時は、長靴が必須です。
幸い、最近は、おしゃれな長靴があるから良かったですね。

[135: ご近所さん]

知り合いからの噂では、すでに完売、キャンセル待ちらしいと・・・
さすがに値段下げただけあります。
でも、地滑り、大丈夫でしょうか？？？
近隣住民として不安が絶えません。
ご購入者様のご無事をお祈りいたします。

[136: 匿名]

値段は安いよね

[137: 伊○忠]

祝！売り抜け完了！
前売主破綻とコストカットにより、実現できた このプライス！
たくさんの ご○約、ありがとうございました！

[138: 匿名さん]

上の人は本物なのかな？

ふざけているだけ？

[139: 物件比較中さん]

いろんな意見があるみたいですが、販売開始3週間で半分は売れたみたいですよ。
私もモデルルーム行きましたが、予約しないで行ったので、満員で見学すらできなかったです・・・。
今は抽選じゃなく先着順だそうですが、良い部屋が残っていたらいいなー・・

[140: 匿名さん]

瑕疵担保で伊藤忠は後で泣くんじゃないか？？

[141: 匿名さん]

岡本の人気の高さを改めて知る次第です、仮に他の場所で駅から遠くて崖っぷち地下室マンションで売れ行き好調の物件はありますか？

[142: 匿名]

岡本１６分って実際登りで歩くとどのくらいなのか。。暑そう

[143: 周辺住民さん]

実際に歩いてみた事あるんですけど、現地から駅までは
下りが主だったので、それでも２０分以上はかかったんじゃないでしょうか？
駅から現地だったら、それ以上かも。。？
荷物とか持つと、夏はしんどいかなぁ。
だけども、あの絶景は捨てがたい。。。！

[144: 契約済みさん]

この破格値で契約した購入者は勝ち組！
検討中の方は、急いだほうが、いいですよ！

[145: 申込予定さん]

確かに爆発的な人気になっていますね。私もモデルルームに始めて行ったときはアポなしだった為、席もない状況でした。
半分以上が一カ月でなくなっているらししですね。
まだ、気に入る部屋があったので申し込む予定です。

[146: 契約済みさん]

掲示板を見ていると不安でいっぱいでしたが、
こうやって読んでみると、すごい反響だったみたいで。

迷いましたが、この値段では二度と買えないと熱心に売り込んでいただいて、
契約して本当に良かったです。

今から、神戸の夜景を手に入れての生活が楽しみです！

[147: 入居予定さん]

建築会社の友人にいろいろ聞きましたが、地盤や構造は問題ないみたいですよ。
構造のグレードもかなり高い！とお墨付きでした。
なので今度、契約に行ってきま～す。オプションもたくさんあって悩んでます。
入居は先だけど楽しみです！

[148: 匿名さん]

それはない。　>地盤

[149: 購入検討中さん]

まあまあ、いいんじゃないですか。
どうせ、いやな意見を書き込むのはどっかの業者さんでしょうから。
検討できない物件なら、このサイトに来る必要ないんですし。
危ない場所に行政の認可は出ないのですし、伊藤忠が建築確認をとってるわけなので。

[150: 匿名さん]

へ？特別警戒区域じゃないの？いやな意見も何も・・・

[151: ご近所さん]

はい。兵庫県公認 ハザードマップで、地すべり 警戒エリアです。

[152: 匿名さん]

安く浮いた分保険をかけよう。世の中いろんな保険商品があります。

[153: 匿名さん]

阪神間の阪急北側では仕方ないんじゃない？
山の手になるんで。ま、六甲山のふもとやから、地盤は固いけどね。

[154: 匿名]

地すべりって言ってるのに地盤が固いって・・・

[155: 匿名]

東灘区のヘルマンハイツと灘区篠原台は有名ながけくずれ警戒地区だよね？
ここなら大月台のマンション中古のほうがよくないですか？

[156: 匿名さん]

こんな豪雨の日にもクレーン車で作業しているなんて
かなり突貫工事ですね。

[157: 匿名さん]

急いで造って、急いで売る、時間もお金もかけられないわけね。

[158: 匿名さん]

地盤が固いってギャグですか？

六甲山は花崗岩が深くまで風化した砂山状態で、六甲南麓の斜面は日本でダントツの土砂災害地域なわけだけど。

[159: 匿名さん]

どんな山も長年の間に定期的に、山崩れや地すべりや土石流を起こしながら、斜面のバランスを保っている。

普通の山と六甲山系の違いはその頻度。

六甲山系は日本の通常の山と違い風化しやすい花崗岩で形成されており、マサ土（砂）状態に風化されているので
極端に土砂災害が発生しやすい。
それに加えて水源の山地から河口までの距離が極端に短い特性が日本一の土砂災害地域にしている。

http://www.rokko.kkr.mlit.go.jp/disaster/factor/index.php

[160: 買いたいけど買えない人]

地盤と地滑りって、
雪山での会話
A「ここは雪崩がおきますか？」
B「大丈夫です。雪の下の山肌はしっかりしていますから！！」
ということと同じでしょうか？

[161: 匿名さん]

私ヘルマンに友達いるけど電話番号かえられちゃった

[162: 匿名]

本日の新聞広告に、用地「山地」と記されていましたが、「山地」だからといって、土地価値が低い＝固定資産税が安い っという事なのでしょうか？

詳しい方、お知恵を

[163: 買いたくて、買えるが、怖くて買えない人]

前売主は、危険災害区域？的な表記があったが、新売主は その記載をしないところが、新売主が 早く叩き売りたい 強い悪意を 感じるよね。
生涯財産を賭けてまで、根性試しは できないわ。

[164: 匿名]

表記抜きなんてありえないでしょ。当然に重要説明事項ですよ。。。

[165: ビギナーさん]

新聞に新価格の広告載っていました。
ずいぶん下がったようですが、、どうでしょうか？

[166: 匿名]

マンションの価格は重要な要素だけど、下げないと売れない理由があるとも考えるべきでは？ここは、立地についてはかなり吟味したほうが良いとは思います。駅から朝、夜、何度か現地まで歩いてみる必要があるし、土砂災害区域についての調べも必要。地元では結構みんな知っている土地です。

[167: 匿名さん]

神戸市の土砂災害区域を調べてみました、ここは見事にきっちり入ってるじゃないですか。

[168: ご近所さん]

モデルルーム大盛況、駐車場溢れていますね。
マイナス要素もなんのそ、岡本という名前と価格で大人気。

[169: 契約済みさん]

>>164
本日契約でした。当然、このことも重要事項で説明がありました。
>>166>>167
問題ないですよ。悪意なんて微塵も無く、合同の契約会でしたが、丁寧に説明いただきました。
>>168
駐車場は確かに満車状態で、無理やり停めさせていただきました。ほんと大人気でした。

[170: 匿名]

やっぱりこの辺りだとこれくらいの値段になるのね。

私の住んでいる大月台も当時二億のマンションが五千万円とか・・・（涙）

[171: 申込予定さん]

崖崩れの心配がありましたので、色々聞きましたが、とても丁寧に回答戴き、
資料も色々と見せて戴きました。やはりその辺りの不安はゼロでは無く、この価格設定の理由だと思います。
平地でも工事のミスで、住民の方が総退去して工事し直しているマンションもあり、
近隣の斜面に立つマンションも震災を経ている訳ですし、大きな不安は感じません。
昔から東灘区在住ですので震災の時に倒壊したマンションを沢山見ており、耐震性は重要に考えておりましたので、所詮素人ですが、思いつく限りの質問をしました。対応が良く、面倒がらずに関連する資料を色々と見せ回答してくれたので、不安を相当に解消してもらいました。

それでも、売主が伊藤忠、施工が鴻池組でなければ対象外にしたかもしれません。（大手だから大丈夫とは限りませんが、簡単に評判を落とすような事もしないかと思いまして）この価格では今後は中々出ないんじゃないかとは思います。

[172: 匿名]

まあヘルマンハイツよりは近いわけだし、
歩けない距離でもないけど

[173: 匿名さん]

購入された方にお聞きしたいんですが、徒歩でエントランスに向かうところの墓地は気にならなかったですか？

[174: 匿名チャンコ鍋]

君達あれだ
楽しいか？
こんな所に書き込んでさ

見てて虚しいんだけど

[175: 匿名]

ほんまそやね。
こういうとこでしか批判できないヘタレ共。
一生やっとけ

[176: 匿名さん]

サブエントランスまでの墓地ですよね？
なければそれにこしたことはありませんが、墓地がある事実は変わらないので、私は受け入れることにしました。なんたって西岡本のアドレスでこの価格で出る物件は今後ないと思ったので、迷いませんでしたよ。

[177: 匿名さん]

西岡本のアドレスならマンションは高くなるのか？

おかしいよそれは

[178: 申込予定さん]

墓地については考えたけど、よく考えてみたら昔からウチの近くにもあったけどさして気にならなかったので、ウチ的にはええかと思いました。多分、墓地の広さが狭いのと、外から見えなくなるような塀などもなかったので、気にならなかったのかと思っています。

[179: 契約済みさん]

今日の折り込みチラシを見ていると、総戸数６８戸で、販売戸数４２戸。

あんなに、モデルルームにお客さん居たのに、半分も売れていません。

キャンセルしても、申し込み金とかって、返ってこないですよね？

みなさん、安いですから、一緒に入居してください（涙）

[180: 賃貸住まいさん]

先日駅から歩いてみましたが、中々の距離でした。
皆さんがおっしゃるように、お墓も気になりました。
覚悟していたものの、お墓が見えたときにはギョッとしてしまったので、
「人を呼ぶときは、メインエントランスを使ってもらうように、『絶対に車で来てください』って言わないとね…（笑）」と…。

価格は非常に魅力的ですが、転売する可能性などを考えると少し躊躇してしまいます。
山崩れの問題にしても、自然の力ほど怖いものはないかなと思いますし。

[181: 匿名さん]

家は価格第一で買うものでは決してない。

[182: 匿名さん]

全てのネガティブ要因を価格に落とし込んでいるわけだから致し方が無い。価格第一の人間が買うのは勝手。

正しくは、表面的に安そうでも実際の価値を考えると安くなどないのでは、ということだろう。