ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？

[買い換え検討中]

ザ・岡本プレミアム（ランドシティ岡本）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本7-1202-7
交通：阪急神戸本線「岡本」駅から徒歩16分
価格：未定
間取：1LDK+N-4LDK
面積：78.73平米-158.08平米

【スレッドタイトルを変更しました。管理人　2010.06.14】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21　管理人】

[83: ご近所さん]

兵庫県CGハザードマップ　土砂災害
を参考にされてはいかがでしょうか。

[84: 匿名さん]

なぜ市も開発許可したのかが不思議

[85: 匿名さん]

>83
兵庫県ＣＧハザードマップ見ました、みごとに入ってますね。このような土地のマンションは売却時に不利なんでしょうね。

[86: 物件比較中さん]

この物件が新築と言えど担保としての抵当はどれぐらいあるんでしょう。補強したからって大きく変わるのでしょうか？新築になるわけだしもともとあったところを補強するのとはワケが違うし。

[87: 周辺住民さん]

現地に行けば判ると思いますが北側の道路はでこぼこで今ですら子供が入ろうものなら直ぐに出てこさせます。まさかあそこをメインの出入り口にするとは・・信じがたい。直ぐ西側の斜面は非常に強固な杭が打ち込んであり、当然マンション建設地にもその程度の杭が必要なはずですが、マンションが防波堤となってくれるのでしょうか。そう考えれば被害はマンションだけで済みそうですね。まあどう考えてもあそこは崩れると思いますよ。

[88: 匿名さん]

北側道路はデコボコですね、地盤沈下の補修ですか、地震がきても大丈夫？

[89: 匿名さん]

地震よりも大雨のほうが危険です。

[90: 匿名さん]

北側のデコボコ道路はキレイに舗装（修理）してありました、マンション竣工時にしなかったのは何故？

[91: 不動産購入勉強中さん]

no66を参照してもらえればわかりますよ　工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→・・・　と数回はしてる感じです

[92: 匿名さん]

>>91
工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在はココ

ということですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　

[93: 匿名さん]

ズレました、現在は修理のところ。

[94: 物件比較中さん]

またまた次のオーナー（地主）探しをしているようだ
いったい何度繰り返すのか　誰かちゃんと責任を負え
責任　を負え！　
またまた今のまま放置かいな？（余計崩れて危ないわ）
元の森に戻せ！！

[95: 匿名さん]

竣工するまえからケチ付いたら先が思いやられます、分譲やめて賃貸にしますか？

[96: ご近所さん]

ここって今どうなっているんですか？
工事中断しているだけですか？？

[97: 匿名さん]

３年前の苦楽園３番町山肌むき出し造成工事中断を思い出します。

[98: 賃貸住まいさん]

一体このマンションはどうなってしまうのでしょうか？
売主のランドも施工者の栗本建設（民事再生中）もなしのつぶてで
工事も栗本の倒産以来ストップしているようです。
モデルルームを訪問し、一応購入を検討した消費者に対し、何の連絡
もよこさないとは、売主の誠意が疑われます。
おそらくランドさんの余命も長くはないのでしょうが．．．

[99: 匿名さん]

昨年、住吉川を上がったところのゼファ御影は竣工後？に某社が（値下げして）販売を引き継いだけど、ここはまだ半分もできてないからね。

いずれにしても早く完成させるか元の森林に戻すかしてほしい、認可した神戸市に責任はないのかな？

[100: 物件比較中さん]

神戸市役所の開発許可の部署になるのでしょうか
責任は逃れられませんね
許可を出したらもう他の部署の担当と言うでしょうが
S級危険地域とわかった上で開発許可を出しているのは
明確な事実ですし、また危険な造成を監視する部署は
現在も同じ部署のはず
今後の動きが期待できます

[101: 匿名さん]

責任の所在を明確にしてもらいたいものですね、あれだけの大規模の開発ですから。

[102: デベにお勤めさん]

まずは東灘区役所でしょうか

[104: 匿名さん]

いつまで、このままなんでしょう。。。
心配です。

[105: 匿名さん]

同感です、建設途中で放置されたら部分的に傷むんじゃないんですか？梅雨時までになんとかして欲しいものです。

[106: 市の責任]

工事は塩漬けでしょうけど、土砂災害の指定地域だから、放置してたら、それでは済まない。
大被害が出たら、神戸市の賠償責任は明石とは比べものにならないでしょうね

[107: 匿名さん]

責任の所在がはっきりしません（責任とれない？）、被害が出てもタライまわしするでしょう。

[108: このへん！！トラベラー]

伊藤忠が「ザ・本山プレミアム」に引き続き、「ザ・岡本プレミアム」で販売するみたいですね。
伊藤忠は、ほんま、倒産企業の物件、お得意ですなぁ～

土砂災害警戒区域とか、お墓とか、駅遠とか、ネガティブな要素が多いが、この新価格設定なら、「ザ・本山プレミアム」同様、すぐに完売しそうですね。

この新価格設定は、近隣の中古物件や「岡本ハウベス」にも大きな影響与えるんとちゃいます？

そして、屈指の人気エリアの物件という事で、スレも大荒れの予感...

[109: 匿名さん]

ザ・岡本プレミアムの広告が週末の折り込みチラシにはいってた。

お墓側をサブ・エントランスなんてナイスな言い回し、崖っぷちマンションのうたい文句は見晴らしがいい、こと。

学区が良くてこの値段、妥協して買う物件ですか。

[110: マンコミュファンさん]

チラシ見て安いなと思ったが、こんな事情があったのか。
しかし、「緩やかな道のり」とは、考えた表現。
決して、「フラット」ではない、会社行くのきつそう。
学区以外にメリットあるのかな？

[111: ご近所さん]

基礎が出来上がってからしばらくそのままの状態だった所ですが、一からやり直している様子は無いので、前の売主が作っていた基礎に、続けて建築しているのかもしれません。
余程のことがなければ崩れたりはしないでしょうが、万一の事があっても、下は墓地だし住宅が無いので、周囲に被害は及ばないと思います。
しかし基礎工事は倒産してしまった会社が作っていたことになる訳で、基礎の杭打ちが問題無かったのかという事と、しばらく風雨に晒された基礎の上に工事を再開していて、普通に考えれば鉄筋が錆びたりしてなんらかの強度低下があったりするのでは？と言う気もしますので、二重にリスクがあるような気もします。その為か、引き継ぐ事業者が中々現れず、しばらくブランク期間があったのでしょう。
この価格で販売するということは引き継ぐ際のコストは相当安価であったのでしょうね。周辺のマンションはここより随分、おそらく４－５割は高い、とても地価の高いエリアですから。
手前の木々が視界を遮りそうなので低層階はよく現地を見られたほうが良いでしょう。墓地は窓からは見えないと思われます。マンションはもっと坂を上がった所にあるので。墓地の横から続くエントランスまでの4～50m位の最後の坂は結構な傾斜があります。メインエントランスの前にあるヘルマンハイツに小さな公園があります。一度だけ行きましたが、人気がなく、遊具は錆び、芝も伸び放題で、整備されている様子はありません。地面が凸凹でウチの子は躓きそうで危険を感じましたので、二度と行きません。おそらく周辺は高齢者の方が多く、一世代前の高級住宅街と言った印象です。

[112: 匿名さん]

妥協に妥協をかさねて・・・買う物件？かな、妥協すべきはいろいろあるけど。

[113: 匿名さん]

西岡本7丁目（ヘルマンはいつ）は、土砂災害警戒区域なんて生温い場所じゃありませんよ。

警戒なんてもんじゃなくて実際に地すべりを起こした場所ですからね。

[114: 匿名さん]

怖いなぁ

[115: 匿名さん]

最近地震が多いので、怖いですね。命には代えられないので、安いけど
見送ります。

[116: 匿名さん]

過去に幾度かケチのついた場所なので見送ります、値段の問題じゃないと思いましたから。

[117: 周辺住民さん]

地すべりについて、いろいろ情報もあるようです。
実際にどのようなものだったか気になる方は、実際に画像をご覧ください。

「西岡本」で検索すると西岡本ホームページが出てきます。その中の西岡本マップでヘルマンハイツをみると、今回の斜面の写真、そして、地すべり当時の写真を見ることができます。
まさに、今回の、建設現場が地すべり箇所です。

[118: 匿名さん]

>>117
西岡本のＨＰ見てきました。コワイです、崖崩れの場所にマンションが建つことが・・・。

[119: 匿名]

ナンボなんでもマンションを建てようとするんだから、土壌を強化してると期待したいが。以前より安全になったと思いたいが、果たして？

[120: ご近所さん]

以前の事業主が販売していた際、折込みチラシの｢物件概要｣の項目にも、｢災害区域｣である事が、しっかりと記載されていました。

://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=8513784&y=-14019760&r=20000&l=2&t=MU&b=&o=0&p1=&p2=&s=0

震災時、崩れた部分は地表部で、下のほうから ごっそり崩れた感じでは無し。

http://www5c.biglobe.ne.jp/~akimitsu/heruman-shinsai.jpg
http://www16.ocn.ne.jp/~motonisi/shin-19.jpg

今回の売主は、「住宅性能評価」付と謳っている。
弱そうな表面を削って、しっかりした地面に、しっかり杭を打ち込んだりしているのだろうか？

駅遠、坂道でも、西岡本というアドレスで、この広さ、この価格は、やはり、お買い得なのか？

う～ん、悩ましい...

[121: 匿名さん]

誰か試しに購入して下さい、私は買う度胸がありません。

[122: 土地勘無しさん]

このへんも夜とかイノシシでますか？

[123: 周辺住民さん]

イノシシ出ますよ。最近は路上で遭遇することはそう頻繁ではないですが、これまで夜間帰宅時に遭遇したことは何度もあります。相手にしなければ何もしてきませんが、このマンションの入り口、狭い路地でしかも薄暗い墓地の真横、子供なんかはびっくりしてしまうかもしれません。
すぐ下のバス通りあたりまでならイノシシに遭遇してもまだ道幅ありますし、そう暗くないからいいですが。この路地はちょっと・・・。

[124: 匿名さん]

値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。

[125: 申込予定さん]

ご存知の方がいらっしゃたら、教えてくださいませ。

メインエントランスとなる道路を、東へ、そして北へ上がっていく先に、
「日本山妙法寺神戸中僧伽」というお寺がありますが、
どのようなお寺なんでしょうか？

ネットでくぐると、日蓮宗派、新宗教、平和活動というキーワードは出てきますが、
宗教に疎い私は、イマイチよくわかりません。

また、メインエントラスの前を、頻繁に、ここの信者の方が通行される可能性もあるのでしょうか？

ご存知の方、よろしくお願いします。

[126: ご近所さん]

東側には霊法会という宗教団体の施設があるようです。甲南大学の校舎を挟んだ一つ隣り。

[127: 匿名さん]

施工：株式会社鴻池組・「村本建設株式会社」共同企業体

村本建設って、どうよ？

[128: 匿名さん]

値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。

伯母野山に建つ老人ホームもわけわからん所が建てる。

既に建築予定日二ヶ月過ぎたのに・・・

建つ気配がない

[129: 匿名さん]

なんか関係ない方向にいってますね…。
モデルルームはかなり賑わってました。
価格に惹かれた方ばかりと思いますよ。

[130: 匿名さん]

そもそも西区・北区同様、この辺が神戸市っていうのもねぁ～

[131: 匿名]

サブエントランスへ行くまでにはお墓の横の細い道をずっと上がらないといけないと思いますが、女性や子供が一人で歩くにはちょっと…。昼間でも淋しい道だし、夜にあそこを一人で歩くのは怖い。かといって、ヘルマンから入るにもぐるっと坂道登らないといけないしヘルマンも夜に子供が一人で歩くのには心配。説明会が開催されてたようですが、業者からはその点は何か説明があったのでしょうか。

[132: ご近所さん]

お墓のところは、柵をたてて　ライトもつけて　木もある程度伐採するみたいですよ。
今よりはかなり明るくなると　言ってました。