ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？

[買い換え検討中]

ザ・岡本プレミアム（ランドシティ岡本）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本7-1202-7
交通：阪急神戸本線「岡本」駅から徒歩16分
価格：未定
間取：1LDK+N-4LDK
面積：78.73平米-158.08平米

【スレッドタイトルを変更しました。管理人　2010.06.14】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21　管理人】

[23: サラリーマンさん]

かねもちがすむとこ

[24: (MRの)ご近所さん]

ここのマンションギャラリー、ずいぶん前に完成してますが
一向にオープンしませんね。
御影の、以前ダイナシティ住吉川のMRがあった跡地です。
その近所に住んでますが、最近人の出入りも少ないような・・・

[25: 匿名さん]

南側がお墓ですか、昼間は気にならないですが夜は？ですね。

[26: 購入検討中さん]

先日、モデルルームに行ってきました。現地も確認しました。やはり、皆様がおっしゃるとおりお墓が気になります。
デペの人はメインエントランスは高級住宅街に面している！！を強調していたのですが、駅に行くにも学校に行くにも、メインではなく、お墓の裏の細い道を通って行くサブエントランスを使わないといけません。
冬など日が早く落ちるときは、やはり娘の学校帰りが気になります。
駅歩16分とありますが、20分以上かかります。バス停は近いのですが主人のように朝早く夜遅い人には無理があります。電動自転車で通ったとしても、お墓の裏の細い道は降りなければ無理でしょう。それくらい坂はきついです。
眺望は上層階に住めばとてもすばらしいものだと思います。
私が出した結論として、車でしか生活しない人にはとてもいいマンションだと思います。
ご主人も車で仕事に出かけ、子供達の学校へも送迎が出来る（私立学校へ行ってる）、そんな人たちにはいいんじゃないかと。
もちろん、お墓が気にならない、歩く事がちっとも苦ではない方にもお勧めのマンションです。
ちょっと崖に立っているのが不安ですけど・・・。
私は無理・・・のような気がします。もう少し考えて見ようと思います。

[27: 匿名はん]

>>26私もまるっきり同じ意見です。

[28: 匿名はん]

いったいいくらぐらいの価格になるんだろうか？
高いとかなり厳しいような。
立地等々、感覚的にはセルサス御影とかぶるんだが、、、
後は実際に建物を見てからかなぁ。

[29: 匿名はん]

近くが崩壊危険区域だから土地の値段はおそらくタダみたいなものでしょう、資産価値を考えて売却しなければならない時のことも要検討ですね。

[30: 匿名さん]

崩壊危険区域や土砂災害警戒区域どころか、ヘルマンハイツ周辺は実際に地すべりを起こした実績のある場所です。

山というのはどこもそうですが、定期的に豪雨や地殻変動で崩れたり土砂を運んだりしながらゆっくりと徐々に地形を変えていきます。我々が災害だと認識しているものは、実は災害でもなんでもなく自然現象なんですね。

[31: 匿名はん]

なるほど、では自然現象に逆らって？そのような場所にマンションを建てるのは長期的に見て何らかのムリがあるわけですか？

[32: 匿名さん]

近所を知っている人なら選ばない、、。
それでも岡本！！という人は選ぶかも？

[33: 匿名はん]

ここは眺望○、学区◎、ですから興味はありますが。

急傾斜崩壊危険区域、駅から徒歩１６分？、近道のサブエントランスからは寂しいお墓の道・・・等々を気にならない人が購入する物件ですかね。

いずれにせよお値段以上の価値があればいいのですが・・・。

[34: 匿名はん]

この物件の販売ターゲットはどれくらいでしょうか？
場所的に問題があるとしたら、広さを売りにしてくるんでしょうか。
広くてお値段がお安い。なら場所は目をつぶってもいいかなー。
１００平米で３０００万代とか。
無理かぁーー！？無理よね。

[35: 匿名はん]

格安物件が好調なので芦屋大東町のように価格変更して割安感のある物件になるかもしれません。
もともと山の崖っぷちだし崩壊危険区域に建つマンションですからね、激安だったらいいな。

[36: 匿名はん]

価格はどうなりました？

[37: 匿名さん]

4488.8万円～1億4888.8万円 販売戸数／総戸数 9戸／68戸
専有面積 79.23m2～158.08m2
どう？

[38: 匿名はん]

ありがとうございます。

[39: 匿名さん]

駅からこの距離、急坂、崖地、土砂災害警戒区域（地すべり地域）でこの値段だと
おそらく一戸も売れないのでは？　半額ぐらいでも厳しいと思われます。

[40: 匿名はん]

急傾斜崩壊危険区域を気にしない御仁も世の中にはいらっしゃるわけですから一戸は売れるとおもいます。
岡本に憧れる人は多いですから。
価格についてですが、他の物件で営業担当者に値段が高い云々を言うと「だから富裕層の入居者ばかりでいいですよ」と説明
され、物件の敷居を高くして低所得者を排除しているのかなと感じました。

お金持ちが一番みたいな考え方は寂しいですよね。

[41: 匿名さん]

崖地や急傾斜崩壊危険区域が気にならなくて、駅から遠いことも坂も気にならなくて、このロケーションが好きで、金があって、まだ持ち家を持っていないなら、このマンションは絶対に買いません。そういう人がもしいるならば（いないと思いますが）、マンションではなくヘルマンハイツに土地を買って家を建てます。

[42: 匿名さん]

待望の資金的に手が届く岡本物件かと思いましたが、
おいしい話には何かあるんですね。

[43: 匿名さん]

おいしい話ですか？まだまだ値段は下がる（下げられる）と思いますが。

[44: 匿名さん]

岡本ハウベスと比べるとどうなんでしょうか？

[45: 匿名さん]

岡本ハウべスってどうでしょう？を参考されるとよろしい。

共通する所少なく比較しにくいが、わたしなら自然の多いところで老後を静かに過ごしたいね。

[46: 購入検討中さん]

急傾斜崩壊危険区域などは、現在の建築技術をもってすれば
危険性は薄そうですが、問題はここのデベロッパーのランド
と施工会社の栗本建設です。
ランドは横浜の新興デベ３社のうち唯一生き残っている会社
ですが、今年乗り切れるかどうかがヤマかと思います。
以前自治会と訴訟問題で大問題になった場所でもあり、仮に
入居しても、不安な要素があまりにも多すぎる気がします。

[47: 匿名さん]

地震で倒壊しない建築技術はありますが、地すべりや土石流を防止できる建築技術など存在しません。
山は数十年スパンで定期的に土砂が流れ侵食され崩れたり隆起したりしながら徐々に地形を変えていくものです。
地形をつくる自然現象には逆らえません。

[48: 購入検討中さん]

悪評が尽きないところですが、岡本ハウベスと比べて、徒歩可能な
物件であることは確かです。
ただし、両者では売主の信用力と建築前の用途からハウベスが人気
が高いようです。
この別件は三井不動産が途中で販売提携から降りたことからも、大手
がかかわりたくない理由があるのでしょうか？
（訴訟問題や急傾斜地などは提携前からわかっていることなので、
　もっと別の問題が発生したのではないでしょうか？）

[49: 匿名さん]

昨年三井不動産のお知らせで～諸般の事情により販売代理業務を終了～と説明していましたが

いかなる理由があっても信用問題ですね。

[50: 匿名はん]

販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

[51: ビギナーさん]

＞販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

不動産に詳しい方なら分かりますが、一度販売提携を発表した物件から降りることは異例な
出来事です。（三井不動産が他の物件で降りたことは最近ありません）
簡単に言うと、それぞれの会社に提携にあたっての会社の信頼度基準のようなものがあって、
売主のランドの経営の指標が三井の基準を下回ったということでしょう。
折からの不動産市況の悪化による過剰な部分もあると思われるので、三井が手を引いたことで
当物件が危険とは一概には言えないと思います。
ただ、東急リバブルが販売提携に入っていますが、「名貸し」の要素強く、実質的な販売会社は
オックスという大阪の会社であるため、販売力では他の物件より弱いかも知れません。

[52: 匿名さん]

値段高いですよ、土地も安かった？はず、造成にお金が掛かったにしてはね。

[53: 匿名はん]

売主側から販売提携先に販売提携の終了依頼があったと聞きました。販売会社は販売するだけなのに、提携先基準なんてあるのでしょうか？東急リバブルのＨＰにこの物件の情報が出てました。名前貸しだけでなく、販売もやっているのでは？この物件の管理会社が東急コミュニティーで、販売状況がよくないので、過去にここの売主物件の販売実績がある東急グループに変更しただけでは？

[54: 購入経験者さん]

No.53 さんは契約者・検討者でもないのに何故懸命に売主を擁護するのでしょうかね？？
（株）ランドの決算短信が出ていますので、抜粋を以下添付します。皆さん自己責任で物件を選ばれる
ことを期待しています。
======================================================================================

①　継続企業の前提に関する重要な疑義について
当連結会計年度においては、サブプライムローン問題から派生した不動産業界に対する金融機関の融資姿勢の消
極化や不動産価格の急激な下落等により、当社を取り巻く事業環境は、著しく悪化いたしました。その結果、当社
グループの業績につきましては、営業キャッシュ・フローはプラスとなったものの、損益面では当初の事業計画を
大幅に下回り、2,029百万円の経常損失及び9,071百万円の当期純損失を計上することとなりました。また、当連結
会計年度において、経常損失および当期純損失を計上したことにより、金融機関からの借入金の一部につき財務制
限条項に抵触することとなるため、当該債務につき期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があります。
　以上のような状況により、当社グループには、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しております。
（以下略）

[55: ビギナーさん]

先日、妻とモデルハウスを訪問しました。
本当に意外だったのは、担当者はこの物件を「売る気がない」ことを実感しました。
これは、モデルハウスの担当者の能力がないとか、意欲がないとかいう問題ではなく
新聞の折込みチラシやモデルハウスで販売活動は行っているが、受注はとらないという
上からの方針が出ているのではないか、と信じられない気持ちでした。
「第１期」の販売を表面上は実施していますが、上記のことより契約はゼロのようです。
購入検討者からすると、不可解というしかない状況ですが、この物件を実際に申込まれた
かたがいらっしゃたら、ご意見を伺いたいと思います。

[56: 匿名はん]

売る気がないというのはないんじゃないですか？なにかよっぽど強く感じる何かがありましたか？

[57: 匿名さん]

「売る気がない」と感じられたのはこの物件の概要に急傾斜地崩壊危険区域に該当・・・云々があるから説明しても

あとでトラブルのないように絶対このマンションが買いたい、と言う人以外にはセールスしないのでは？

慎重な方は万が一の事を考慮しますからね。

[58: 匿名さん]

担当者が「売る気がない」んじゃなくて、「売れる気がしない」と思って応対しているのでは？

[59: 買い換え検討中]

その後、このマンションの売れ行きはどうなのでしょうか？
工事もあまり進んでいないようですが・・・。

[60: 匿名さん]

条件付の土地、駅までのアクセスの問題、墓地を通ってのエントランスなどいろいろあるからね。

[61: 匿名さん]

この物件は中々いわくつきですね！！近隣住民とのトラブル・境界確定の問題・事業主も転々と長い年月で変わってきてようやく建築着手しましたが、現事業主さんも折からの不動産不況でフラフラだし、施工者の栗本建設工業さんも本日民事再生の申請をされましたし・・・大変です。本当にいつ完成することか？？？
この現場の上部？奥？の敷地（山）も栗本建設工業さんが所有しているとか？（仕方なく債権保全の為に取得したとか？）これからも大変でしょう？

[62: 匿名さん]

まるで、サンクタスのようですね

[63: 匿名さん]

もう岡本だから売れるって時代は終わった。


墓地を通って小学校に通う子供かわいそう。本当に売れるんでしょうかね～心配です。

[64: 匿名さん]

岡本は学区良しのイメージがあるけど、この距離と周辺環境ではね。

[65: 不動産購入勉強中さん]

それは施工業者の倒産を知っていたからです。

[66: 匿名さん]

この一連の工事で北側の道路も沈下していっているようです。どうしても気になるようでしたら一度ご自分で物件を見に行ってみてはいかがですか？地面が裂けて沈下していっていることがはっきりとわかると思いますよ。

[67: 匿名さん]

え！ほんとうですか、さっそく見に行ってきます。

[68: いつか買いたいさん]

5/15付でサイトがリニューアルされているけど、この時点で施工主の倒産は分かっていなかったの？
2次受付開始ってなっているけど、施工主倒産の説明が一切触れられていないのはなぜ？？？

[69: 匿名さん]

>>68
民再だからね今後のことはまだ分からないんじゃないかな、工期の問題とか。

[70: 物件比較中さん]

ほんとうに多数の業者が転々と関わっては変わってました。震災で直撃を受けた地域ですし急傾斜地崩壊危険区域に該当とのことですので、慎重に見たほうがいいかも知れませんね。高価な買い物ですし駅から離れているわりに値段が高いので・・・。

[71: 契約済みさん]

Ｎo６９の「オックス」の所長いいかげん出てくんなよ！
この物件は全てがいいかげん。施工業者の栗本建設が倒産して、一体
どこの建設会社が引き継ぐのか？（元々が手抜き工事で計画倒産）
施工会社が倒産したなら当然入居予定時期が変わる筈なのに、無しの
つぶて。豊中の賃貸業者の「オックス」にこの物件を捌ける力がある
筈もなく。
結局は岡本の景観を乱すだけ乱して、計画は全て白紙になるのでは？
今では東急のサイトからもはずされ、架空物件と化したこのマンション
は永遠に建つことはないのでは？

[72: 匿名さん]

>66
たしかに北側道路が少し下がっているように見えますが地面が裂けていましたか？