ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？

[買い換え検討中]

ザ・岡本プレミアム（ランドシティ岡本）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本7-1202-7
交通：阪急神戸本線「岡本」駅から徒歩16分
価格：未定
間取：1LDK+N-4LDK
面積：78.73平米-158.08平米

【スレッドタイトルを変更しました。管理人　2010.06.14】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21　管理人】

[2: ご近所さん]

岡本と言うか・・・山の中腹みたいな場所。
駅から徒歩１６分では着かないのでは？
あと、この物件のランドという売主は、あまり聞いたことがない。

[3: 近所をよく知る人]

地盤が弱くて、震災当時、避難勧告がなかなか
解けなかった地域であることは、
この辺りを知る人なら、皆、記憶に残っている。

岡本という地名にごまかされて
駅からこんなに遠い物件を買ってしまったら、
住んだその日から後悔する可能性高し。
（子供の学区のためにガマンして賃貸に住んでいる
　人たちでも、一日も早く脱出したがっている場所）

市況は最悪で、当面、転売も難しい。
たぶん、この後、この板にあまりスレ立たないよ。

プラス要素皆無でしょう。

[4: 購入検討中さん]

購入を検討しようかと思い、現地付近を散策してきました。確かにすばらしい眺望で、こんな眺望を眺めながら生活できたら幸せというくらいのものでした。しかし、住宅情報ナビには緩やかな南斜面と書いてありますが、ものすごい急斜面でした。しかも、物件概要に「急傾斜地崩壊危険区域に該当する部分があります。」という一文が・・・。地盤が弱いという近所の方のレスもありますし、いざ購入というところまで踏み切れるのかものすごく不安です。
ランドという会社は傾斜地マンションが得意なのですかね？以前神奈川県のほうでトラブルがあったというのをこの掲示板で見つけてしまいさらに不安になりました。皆さんはどうお考えになりますでしょうか・・・。

[5: 匿名さん]

以前、西岡本に住んでいました。確かに眺望も雰囲気もよかったです。
が、我が家に子どもができてからは銀行にもスーパーにも通うのが大変で。
コープの個配なども利用しましたが、車がないとやはり生活が不便でした。
　主人も通勤するのに、雨などの日は坂道の下に大きな水たまりができて
革靴がびしょぬれになるし、タクシーはつかまりにくいし。いろいろが
不便が出て来て引越しました。
　今でも、健康で二人ならあの辺りにまた住みたいね、とは話がでるほど、
気に入った場所ではあるのですが。
　家族形態や生活スタイル、何に重点をおくかによって意見は割れるとは
思うのですが、ご参考になれば、と思い書き込みました。

[6: 見学さん]

崩壊危険地域については、役所に行けば資料がもらえます。
確かに・・・端っこの方がかかってるのかな？

ただ、最近の建設技術は高いから・・・

[7: 匿名さん]

西岡本7丁目は土砂災害の警戒区域どころか
実際に地すべりを起こしたS級の危険地域です。
ちゃんと知っているまともな人間はこんな危険で価値の無い
崖地のマンションなんてまず検討しないでしょう。

[9: 匿名さん]

なにも建っていない山みたいなところだと思います。
バス停から歩いて行けますが、車だとグルーッとヘルマンの方から回って行かないと入れないんじゃないですか？眺望は抜群だと思います。
価格の方は、どうなんでしょう？
校区がいいだけで売れるんでしょうかね？

[10: 匿名さん]

北側のヘルマンハイツの崖下に２段の平地を作って２棟の構造物を作るようです。南の地形から考えて駐車場が何処に作られるのだろうかと思っています。。

[11: 匿名さん]

崖に平地・・・
えらいお金かかりそう。。。
地盤は大丈夫？
売れるのかしら？

[12: 匿名さん]

ハイ、悲しいくらいに、全く売れていません。
現在の契約は0件です（涙）。
このままじゃ、会社ヤバイかも？

[13: 匿名さん]

もともと聞いたことない会社ですね？！
販売は、三井不動産だから、それなりの大手なのかしら・・・？
もし何かあったら、三井不動産が責任を取ってくれるのでしょうか？

[14: 匿名さん]

そんなに売れてないのですか？摂津本山駅に大きな広告出しているのに

[15: 物件比較中さん]

岡本なのに・・・

[16: 匿名さん]

04でレスした者です。いろいろなレスを読ませていただき、また現地を何度か見に行き、ひとまず購入を焦ることはやめ、しばらくは見送ることにしようかと考えなおしました。
やはり、地盤が不安（心配される東南海地震などによる将来的な要素・・）、そして、玄関となるであろう斜面下の道路が狭く、日没後の雰囲気に不安がありました（もし、実際に現地を見に行かれた方がおられましたら分かるかと思いますが）この際、地理的な利便性は差し引いてのものです。
ただ、あの眺望は捨てがたいなぁ・・・。

ランドという会社はこれまで神奈川県を中心にマンション事業を展開しているみたいですね。関西では初めてとなるようで、グループ会社としてランド西日本というのを設立したみたいです。どうりで聞かない社名だと思いました。横浜のランドマークタワーに本社を構えていて、そこそこ頑張ってはるんやと思いますが、04でもお伝えしたように傾斜地マンションが得意ですがトラブルもあったようです。
こんなネガティブな情報で申し訳ありませんが、三井さんと提携してはるので会社としてはしっかりしているのかもしれませんね。実際会社とはコンタクトをとらせていただいていないのでわかりません。

[17: 近所をよく知る人]

№16さんへ

眺望をご希望なら、メゾンセルサス御影がありますよ。
スペック面での比較はさておき、眺望ならランドシティにひけは取らないと思います。
バス停からの距離にしても、徒歩圏内です。
こちらもランドシティ程ではないですが、苦戦しているようです。

[18: 匿名さん]

メゾンセルサス御影より苦戦しているとは・・・
価格もわからないので何とも言えませんが、やはりお高いんでしょうね？？？

[19: 購入検討中さん]

スレ見る限りでは・・・
人気があるのが良く分からない

http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank_kansai.html

現地行って考えてしまうマンションなのかな

[20: 周辺住民さん]

現地に行ってビックリ！！

なんとお墓の横を通ってエントランスへ。


販売きついでしょうねぇ。。。。。

[21: 匿名はん]

正直販売会社が時間の問題ではないかと。

[22: 近所をよく知る人]

今、ココの販売会社はどこですか？
三井のホームページには現在、載っていませんが・・・

[23: サラリーマンさん]

かねもちがすむとこ

[24: (MRの)ご近所さん]

ここのマンションギャラリー、ずいぶん前に完成してますが
一向にオープンしませんね。
御影の、以前ダイナシティ住吉川のMRがあった跡地です。
その近所に住んでますが、最近人の出入りも少ないような・・・

[25: 匿名さん]

南側がお墓ですか、昼間は気にならないですが夜は？ですね。

[26: 購入検討中さん]

先日、モデルルームに行ってきました。現地も確認しました。やはり、皆様がおっしゃるとおりお墓が気になります。
デペの人はメインエントランスは高級住宅街に面している！！を強調していたのですが、駅に行くにも学校に行くにも、メインではなく、お墓の裏の細い道を通って行くサブエントランスを使わないといけません。
冬など日が早く落ちるときは、やはり娘の学校帰りが気になります。
駅歩16分とありますが、20分以上かかります。バス停は近いのですが主人のように朝早く夜遅い人には無理があります。電動自転車で通ったとしても、お墓の裏の細い道は降りなければ無理でしょう。それくらい坂はきついです。
眺望は上層階に住めばとてもすばらしいものだと思います。
私が出した結論として、車でしか生活しない人にはとてもいいマンションだと思います。
ご主人も車で仕事に出かけ、子供達の学校へも送迎が出来る（私立学校へ行ってる）、そんな人たちにはいいんじゃないかと。
もちろん、お墓が気にならない、歩く事がちっとも苦ではない方にもお勧めのマンションです。
ちょっと崖に立っているのが不安ですけど・・・。
私は無理・・・のような気がします。もう少し考えて見ようと思います。

[27: 匿名はん]

>>26私もまるっきり同じ意見です。

[28: 匿名はん]

いったいいくらぐらいの価格になるんだろうか？
高いとかなり厳しいような。
立地等々、感覚的にはセルサス御影とかぶるんだが、、、
後は実際に建物を見てからかなぁ。

[29: 匿名はん]

近くが崩壊危険区域だから土地の値段はおそらくタダみたいなものでしょう、資産価値を考えて売却しなければならない時のことも要検討ですね。

[30: 匿名さん]

崩壊危険区域や土砂災害警戒区域どころか、ヘルマンハイツ周辺は実際に地すべりを起こした実績のある場所です。

山というのはどこもそうですが、定期的に豪雨や地殻変動で崩れたり土砂を運んだりしながらゆっくりと徐々に地形を変えていきます。我々が災害だと認識しているものは、実は災害でもなんでもなく自然現象なんですね。

[31: 匿名はん]

なるほど、では自然現象に逆らって？そのような場所にマンションを建てるのは長期的に見て何らかのムリがあるわけですか？

[32: 匿名さん]

近所を知っている人なら選ばない、、。
それでも岡本！！という人は選ぶかも？

[33: 匿名はん]

ここは眺望○、学区◎、ですから興味はありますが。

急傾斜崩壊危険区域、駅から徒歩１６分？、近道のサブエントランスからは寂しいお墓の道・・・等々を気にならない人が購入する物件ですかね。

いずれにせよお値段以上の価値があればいいのですが・・・。

[34: 匿名はん]

この物件の販売ターゲットはどれくらいでしょうか？
場所的に問題があるとしたら、広さを売りにしてくるんでしょうか。
広くてお値段がお安い。なら場所は目をつぶってもいいかなー。
１００平米で３０００万代とか。
無理かぁーー！？無理よね。

[35: 匿名はん]

格安物件が好調なので芦屋大東町のように価格変更して割安感のある物件になるかもしれません。
もともと山の崖っぷちだし崩壊危険区域に建つマンションですからね、激安だったらいいな。

[36: 匿名はん]

価格はどうなりました？

[37: 匿名さん]

4488.8万円～1億4888.8万円 販売戸数／総戸数 9戸／68戸
専有面積 79.23m2～158.08m2
どう？

[38: 匿名はん]

ありがとうございます。

[39: 匿名さん]

駅からこの距離、急坂、崖地、土砂災害警戒区域（地すべり地域）でこの値段だと
おそらく一戸も売れないのでは？　半額ぐらいでも厳しいと思われます。

[40: 匿名はん]

急傾斜崩壊危険区域を気にしない御仁も世の中にはいらっしゃるわけですから一戸は売れるとおもいます。
岡本に憧れる人は多いですから。
価格についてですが、他の物件で営業担当者に値段が高い云々を言うと「だから富裕層の入居者ばかりでいいですよ」と説明
され、物件の敷居を高くして低所得者を排除しているのかなと感じました。

お金持ちが一番みたいな考え方は寂しいですよね。

[41: 匿名さん]

崖地や急傾斜崩壊危険区域が気にならなくて、駅から遠いことも坂も気にならなくて、このロケーションが好きで、金があって、まだ持ち家を持っていないなら、このマンションは絶対に買いません。そういう人がもしいるならば（いないと思いますが）、マンションではなくヘルマンハイツに土地を買って家を建てます。

[42: 匿名さん]

待望の資金的に手が届く岡本物件かと思いましたが、
おいしい話には何かあるんですね。

[43: 匿名さん]

おいしい話ですか？まだまだ値段は下がる（下げられる）と思いますが。

[44: 匿名さん]

岡本ハウベスと比べるとどうなんでしょうか？

[45: 匿名さん]

岡本ハウべスってどうでしょう？を参考されるとよろしい。

共通する所少なく比較しにくいが、わたしなら自然の多いところで老後を静かに過ごしたいね。

[46: 購入検討中さん]

急傾斜崩壊危険区域などは、現在の建築技術をもってすれば
危険性は薄そうですが、問題はここのデベロッパーのランド
と施工会社の栗本建設です。
ランドは横浜の新興デベ３社のうち唯一生き残っている会社
ですが、今年乗り切れるかどうかがヤマかと思います。
以前自治会と訴訟問題で大問題になった場所でもあり、仮に
入居しても、不安な要素があまりにも多すぎる気がします。

[47: 匿名さん]

地震で倒壊しない建築技術はありますが、地すべりや土石流を防止できる建築技術など存在しません。
山は数十年スパンで定期的に土砂が流れ侵食され崩れたり隆起したりしながら徐々に地形を変えていくものです。
地形をつくる自然現象には逆らえません。

[48: 購入検討中さん]

悪評が尽きないところですが、岡本ハウベスと比べて、徒歩可能な
物件であることは確かです。
ただし、両者では売主の信用力と建築前の用途からハウベスが人気
が高いようです。
この別件は三井不動産が途中で販売提携から降りたことからも、大手
がかかわりたくない理由があるのでしょうか？
（訴訟問題や急傾斜地などは提携前からわかっていることなので、
　もっと別の問題が発生したのではないでしょうか？）

[49: 匿名さん]

昨年三井不動産のお知らせで～諸般の事情により販売代理業務を終了～と説明していましたが

いかなる理由があっても信用問題ですね。

[50: 匿名はん]

販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

[51: ビギナーさん]

＞販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

不動産に詳しい方なら分かりますが、一度販売提携を発表した物件から降りることは異例な
出来事です。（三井不動産が他の物件で降りたことは最近ありません）
簡単に言うと、それぞれの会社に提携にあたっての会社の信頼度基準のようなものがあって、
売主のランドの経営の指標が三井の基準を下回ったということでしょう。
折からの不動産市況の悪化による過剰な部分もあると思われるので、三井が手を引いたことで
当物件が危険とは一概には言えないと思います。
ただ、東急リバブルが販売提携に入っていますが、「名貸し」の要素強く、実質的な販売会社は
オックスという大阪の会社であるため、販売力では他の物件より弱いかも知れません。