ザ・岡本プレミアム（ランドシティ岡本）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本7-1202-7
交通：阪急神戸本線「岡本」駅から徒歩16分
価格：未定
間取：1LDK+N-4LDK
面積：78.73平米-158.08平米
【スレッドタイトルを変更しました。管理人 2010.06.14】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21 管理人】
[スレ作成日時]2008-05-07 17:45:00
ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？
| No.2 |
by ご近所さん 2008-05-07 18:13:00
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削除依頼
岡本と言うか・・・山の中腹みたいな場所。
駅から徒歩１６分では着かないのでは？ あと、この物件のランドという売主は、あまり聞いたことがない。 |
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| No.3 |
地盤が弱くて、震災当時、避難勧告がなかなか
解けなかった地域であることは、 この辺りを知る人なら、皆、記憶に残っている。 岡本という地名にごまかされて 駅からこんなに遠い物件を買ってしまったら、 住んだその日から後悔する可能性高し。 （子供の学区のためにガマンして賃貸に住んでいる 人たちでも、一日も早く脱出したがっている場所） 市況は最悪で、当面、転売も難しい。 たぶん、この後、この板にあまりスレ立たないよ。 プラス要素皆無でしょう。 |
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| No.4 |
購入を検討しようかと思い、現地付近を散策してきました。確かにすばらしい眺望で、こんな眺望を眺めながら生活できたら幸せというくらいのものでした。しかし、住宅情報ナビには緩やかな南斜面と書いてありますが、ものすごい急斜面でした。しかも、物件概要に「急傾斜地崩壊危険区域に該当する部分があります。」という一文が・・・。地盤が弱いという近所の方のレスもありますし、いざ購入というところまで踏み切れるのかものすごく不安です。
ランドという会社は傾斜地マンションが得意なのですかね？以前神奈川県のほうでトラブルがあったというのをこの掲示板で見つけてしまいさらに不安になりました。皆さんはどうお考えになりますでしょうか・・・。 |
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| No.5 |
以前、西岡本に住んでいました。確かに眺望も雰囲気もよかったです。
が、我が家に子どもができてからは銀行にもスーパーにも通うのが大変で。 コープの個配なども利用しましたが、車がないとやはり生活が不便でした。 主人も通勤するのに、雨などの日は坂道の下に大きな水たまりができて 革靴がびしょぬれになるし、タクシーはつかまりにくいし。いろいろが 不便が出て来て引越しました。 今でも、健康で二人ならあの辺りにまた住みたいね、とは話がでるほど、 気に入った場所ではあるのですが。 家族形態や生活スタイル、何に重点をおくかによって意見は割れるとは 思うのですが、ご参考になれば、と思い書き込みました。 |
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| No.6 |
崩壊危険地域については、役所に行けば資料がもらえます。
確かに・・・端っこの方がかかってるのかな？ ただ、最近の建設技術は高いから・・・ |
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| No.7 |
西岡本7丁目は土砂災害の警戒区域どころか
実際に地すべりを起こしたS級の危険地域です。 ちゃんと知っているまともな人間はこんな危険で価値の無い 崖地のマンションなんてまず検討しないでしょう。 |
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| No.9 |
なにも建っていない山みたいなところだと思います。
バス停から歩いて行けますが、車だとグルーッとヘルマンの方から回って行かないと入れないんじゃないですか？眺望は抜群だと思います。 価格の方は、どうなんでしょう？ 校区がいいだけで売れるんでしょうかね？ |
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| No.10 |
北側のヘルマンハイツの崖下に２段の平地を作って２棟の構造物を作るようです。南の地形から考えて駐車場が何処に作られるのだろうかと思っています。。
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| No.11 |
崖に平地・・・
えらいお金かかりそう。。。 地盤は大丈夫？ 売れるのかしら？ |
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| No.12 |
ハイ、悲しいくらいに、全く売れていません。
現在の契約は0件です（涙）。 このままじゃ、会社ヤバイかも？ |
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| No.13 |
もともと聞いたことない会社ですね？！
販売は、三井不動産だから、それなりの大手なのかしら・・・？ もし何かあったら、三井不動産が責任を取ってくれるのでしょうか？ |
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| No.14 |
そんなに売れてないのですか？摂津本山駅に大きな広告出しているのに
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| No.15 |
岡本なのに・・・
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| No.16 |
04でレスした者です。いろいろなレスを読ませていただき、また現地を何度か見に行き、ひとまず購入を焦ることはやめ、しばらくは見送ることにしようかと考えなおしました。
やはり、地盤が不安（心配される東南海地震などによる将来的な要素・・）、そして、玄関となるであろう斜面下の道路が狭く、日没後の雰囲気に不安がありました（もし、実際に現地を見に行かれた方がおられましたら分かるかと思いますが）この際、地理的な利便性は差し引いてのものです。 ただ、あの眺望は捨てがたいなぁ・・・。 ランドという会社はこれまで神奈川県を中心にマンション事業を展開しているみたいですね。関西では初めてとなるようで、グループ会社としてランド西日本というのを設立したみたいです。どうりで聞かない社名だと思いました。横浜のランドマークタワーに本社を構えていて、そこそこ頑張ってはるんやと思いますが、04でもお伝えしたように傾斜地マンションが得意ですがトラブルもあったようです。 こんなネガティブな情報で申し訳ありませんが、三井さんと提携してはるので会社としてはしっかりしているのかもしれませんね。実際会社とはコンタクトをとらせていただいていないのでわかりません。 |
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| No.17 |
№16さんへ
眺望をご希望なら、メゾンセルサス御影がありますよ。 スペック面での比較はさておき、眺望ならランドシティにひけは取らないと思います。 バス停からの距離にしても、徒歩圏内です。 こちらもランドシティ程ではないですが、苦戦しているようです。 |
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| No.18 |
メゾンセルサス御影より苦戦しているとは・・・
価格もわからないので何とも言えませんが、やはりお高いんでしょうね？？？ |
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| No.19 |
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| No.20 |
現地に行ってビックリ！！
なんとお墓の横を通ってエントランスへ。 販売きついでしょうねぇ。。。。。 |
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| No.21 |
正直販売会社が時間の問題ではないかと。
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| No.22 |
今、ココの販売会社はどこですか？
三井のホームページには現在、載っていませんが・・・ |
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| No.23 |
かねもちがすむとこ
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| No.24 |
ここのマンションギャラリー、ずいぶん前に完成してますが
一向にオープンしませんね。 御影の、以前ダイナシティ住吉川のMRがあった跡地です。 その近所に住んでますが、最近人の出入りも少ないような・・・ |
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| No.25 |
南側がお墓ですか、昼間は気にならないですが夜は？ですね。
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| No.26 |
先日、モデルルームに行ってきました。現地も確認しました。やはり、皆様がおっしゃるとおりお墓が気になります。
デペの人はメインエントランスは高級住宅街に面している！！を強調していたのですが、駅に行くにも学校に行くにも、メインではなく、お墓の裏の細い道を通って行くサブエントランスを使わないといけません。 冬など日が早く落ちるときは、やはり娘の学校帰りが気になります。 駅歩16分とありますが、20分以上かかります。バス停は近いのですが主人のように朝早く夜遅い人には無理があります。電動自転車で通ったとしても、お墓の裏の細い道は降りなければ無理でしょう。それくらい坂はきついです。 眺望は上層階に住めばとてもすばらしいものだと思います。 私が出した結論として、車でしか生活しない人にはとてもいいマンションだと思います。 ご主人も車で仕事に出かけ、子供達の学校へも送迎が出来る（私立学校へ行ってる）、そんな人たちにはいいんじゃないかと。 もちろん、お墓が気にならない、歩く事がちっとも苦ではない方にもお勧めのマンションです。 ちょっと崖に立っているのが不安ですけど・・・。 私は無理・・・のような気がします。もう少し考えて見ようと思います。 |
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| No.27 |
>>26私もまるっきり同じ意見です。
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| No.28 |
いったいいくらぐらいの価格になるんだろうか？
高いとかなり厳しいような。 立地等々、感覚的にはセルサス御影とかぶるんだが、、、 後は実際に建物を見てからかなぁ。 |
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| No.29 |
近くが崩壊危険区域だから土地の値段はおそらくタダみたいなものでしょう、資産価値を考えて売却しなければならない時のことも要検討ですね。
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| No.30 |
崩壊危険区域や土砂災害警戒区域どころか、ヘルマンハイツ周辺は実際に地すべりを起こした実績のある場所です。
山というのはどこもそうですが、定期的に豪雨や地殻変動で崩れたり土砂を運んだりしながらゆっくりと徐々に地形を変えていきます。我々が災害だと認識しているものは、実は災害でもなんでもなく自然現象なんですね。 |
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| No.31 |
なるほど、では自然現象に逆らって？そのような場所にマンションを建てるのは長期的に見て何らかのムリがあるわけですか？
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| No.32 |
近所を知っている人なら選ばない、、。
それでも岡本！！という人は選ぶかも？ |
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| No.33 |
ここは眺望○、学区◎、ですから興味はありますが。
急傾斜崩壊危険区域、駅から徒歩１６分？、近道のサブエントランスからは寂しいお墓の道・・・等々を気にならない人が購入する物件ですかね。 いずれにせよお値段以上の価値があればいいのですが・・・。 |
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| No.34 |
この物件の販売ターゲットはどれくらいでしょうか？
場所的に問題があるとしたら、広さを売りにしてくるんでしょうか。 広くてお値段がお安い。なら場所は目をつぶってもいいかなー。 １００平米で３０００万代とか。 無理かぁーー！？無理よね。 |
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| No.35 |
格安物件が好調なので芦屋大東町のように価格変更して割安感のある物件になるかもしれません。
もともと山の崖っぷちだし崩壊危険区域に建つマンションですからね、激安だったらいいな。 |
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| No.36 |
価格はどうなりました？
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| No.37 |
4488.8万円～1億4888.8万円 販売戸数／総戸数 9戸／68戸
専有面積 79.23m2～158.08m2 どう？ |
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| No.38 |
ありがとうございます。
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| No.39 |
駅からこの距離、急坂、崖地、土砂災害警戒区域（地すべり地域）でこの値段だと
おそらく一戸も売れないのでは？ 半額ぐらいでも厳しいと思われます。 |
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| No.40 |
急傾斜崩壊危険区域を気にしない御仁も世の中にはいらっしゃるわけですから一戸は売れるとおもいます。
岡本に憧れる人は多いですから。 価格についてですが、他の物件で営業担当者に値段が高い云々を言うと「だから富裕層の入居者ばかりでいいですよ」と説明 され、物件の敷居を高くして低所得者を排除しているのかなと感じました。 お金持ちが一番みたいな考え方は寂しいですよね。 |
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| No.41 |
崖地や急傾斜崩壊危険区域が気にならなくて、駅から遠いことも坂も気にならなくて、このロケーションが好きで、金があって、まだ持ち家を持っていないなら、このマンションは絶対に買いません。そういう人がもしいるならば（いないと思いますが）、マンションではなくヘルマンハイツに土地を買って家を建てます。
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| No.42 |
待望の資金的に手が届く岡本物件かと思いましたが、
おいしい話には何かあるんですね。 |
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| No.43 |
おいしい話ですか？まだまだ値段は下がる（下げられる）と思いますが。
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| No.44 |
岡本ハウベスと比べるとどうなんでしょうか？
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| No.45 |
岡本ハウべスってどうでしょう？を参考されるとよろしい。
共通する所少なく比較しにくいが、わたしなら自然の多いところで老後を静かに過ごしたいね。 |
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| No.46 |
急傾斜崩壊危険区域などは、現在の建築技術をもってすれば
危険性は薄そうですが、問題はここのデベロッパーのランド と施工会社の栗本建設です。 ランドは横浜の新興デベ３社のうち唯一生き残っている会社 ですが、今年乗り切れるかどうかがヤマかと思います。 以前自治会と訴訟問題で大問題になった場所でもあり、仮に 入居しても、不安な要素があまりにも多すぎる気がします。 |
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| No.47 |
地震で倒壊しない建築技術はありますが、地すべりや土石流を防止できる建築技術など存在しません。
山は数十年スパンで定期的に土砂が流れ侵食され崩れたり隆起したりしながら徐々に地形を変えていくものです。 地形をつくる自然現象には逆らえません。 |
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| No.48 |
悪評が尽きないところですが、岡本ハウベスと比べて、徒歩可能な
物件であることは確かです。 ただし、両者では売主の信用力と建築前の用途からハウベスが人気 が高いようです。 この別件は三井不動産が途中で販売提携から降りたことからも、大手 がかかわりたくない理由があるのでしょうか？ （訴訟問題や急傾斜地などは提携前からわかっていることなので、 もっと別の問題が発生したのではないでしょうか？） |
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| No.49 |
昨年三井不動産のお知らせで～諸般の事情により販売代理業務を終了～と説明していましたが
いかなる理由があっても信用問題ですね。 |
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| No.50 |
販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。
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| No.51 |
＞販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。
不動産に詳しい方なら分かりますが、一度販売提携を発表した物件から降りることは異例な 出来事です。（三井不動産が他の物件で降りたことは最近ありません） 簡単に言うと、それぞれの会社に提携にあたっての会社の信頼度基準のようなものがあって、 売主のランドの経営の指標が三井の基準を下回ったということでしょう。 折からの不動産市況の悪化による過剰な部分もあると思われるので、三井が手を引いたことで 当物件が危険とは一概には言えないと思います。 ただ、東急リバブルが販売提携に入っていますが、「名貸し」の要素強く、実質的な販売会社は オックスという大阪の会社であるため、販売力では他の物件より弱いかも知れません。 |
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| No.52 |
値段高いですよ、土地も安かった？はず、造成にお金が掛かったにしてはね。
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| No.53 |
売主側から販売提携先に販売提携の終了依頼があったと聞きました。販売会社は販売するだけなのに、提携先基準なんてあるのでしょうか？東急リバブルのＨＰにこの物件の情報が出てました。名前貸しだけでなく、販売もやっているのでは？この物件の管理会社が東急コミュニティーで、販売状況がよくないので、過去にここの売主物件の販売実績がある東急グループに変更しただけでは？
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| No.54 |
No.53 さんは契約者・検討者でもないのに何故懸命に売主を擁護するのでしょうかね？？
（株）ランドの決算短信が出ていますので、抜粋を以下添付します。皆さん自己責任で物件を選ばれる ことを期待しています。 ====================================================================================== ① 継続企業の前提に関する重要な疑義について 当連結会計年度においては、サブプライムローン問題から派生した不動産業界に対する金融機関の融資姿勢の消 極化や不動産価格の急激な下落等により、当社を取り巻く事業環境は、著しく悪化いたしました。その結果、当社 グループの業績につきましては、営業キャッシュ・フローはプラスとなったものの、損益面では当初の事業計画を 大幅に下回り、2,029百万円の経常損失及び9,071百万円の当期純損失を計上することとなりました。また、当連結 会計年度において、経常損失および当期純損失を計上したことにより、金融機関からの借入金の一部につき財務制 限条項に抵触することとなるため、当該債務につき期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があります。 以上のような状況により、当社グループには、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しております。 （以下略） |
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| No.55 |
先日、妻とモデルハウスを訪問しました。
本当に意外だったのは、担当者はこの物件を「売る気がない」ことを実感しました。 これは、モデルハウスの担当者の能力がないとか、意欲がないとかいう問題ではなく 新聞の折込みチラシやモデルハウスで販売活動は行っているが、受注はとらないという 上からの方針が出ているのではないか、と信じられない気持ちでした。 「第１期」の販売を表面上は実施していますが、上記のことより契約はゼロのようです。 購入検討者からすると、不可解というしかない状況ですが、この物件を実際に申込まれた かたがいらっしゃたら、ご意見を伺いたいと思います。 |
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| No.56 |
売る気がないというのはないんじゃないですか？なにかよっぽど強く感じる何かがありましたか？
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| No.57 |
「売る気がない」と感じられたのはこの物件の概要に急傾斜地崩壊危険区域に該当・・・云々があるから説明しても
あとでトラブルのないように絶対このマンションが買いたい、と言う人以外にはセールスしないのでは？ 慎重な方は万が一の事を考慮しますからね。 |
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| No.58 |
担当者が「売る気がない」んじゃなくて、「売れる気がしない」と思って応対しているのでは？
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| No.59 |
その後、このマンションの売れ行きはどうなのでしょうか？
工事もあまり進んでいないようですが・・・。 |
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| No.60 |
条件付の土地、駅までのアクセスの問題、墓地を通ってのエントランスなどいろいろあるからね。
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| No.61 |
この物件は中々いわくつきですね！！近隣住民とのトラブル・境界確定の問題・事業主も転々と長い年月で変わってきてようやく建築着手しましたが、現事業主さんも折からの不動産不況でフラフラだし、施工者の栗本建設工業さんも本日民事再生の申請をされましたし・・・大変です。本当にいつ完成することか？？？
この現場の上部？奥？の敷地（山）も栗本建設工業さんが所有しているとか？（仕方なく債権保全の為に取得したとか？）これからも大変でしょう？ |
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| No.62 |
まるで、サンクタスのようですね
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| No.63 |
もう岡本だから売れるって時代は終わった。
墓地を通って小学校に通う子供かわいそう。本当に売れるんでしょうかね～心配です。 |
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| No.64 |
岡本は学区良しのイメージがあるけど、この距離と周辺環境ではね。
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| No.65 |
それは施工業者の倒産を知っていたからです。
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| No.66 |
この一連の工事で北側の道路も沈下していっているようです。どうしても気になるようでしたら一度ご自分で物件を見に行ってみてはいかがですか？地面が裂けて沈下していっていることがはっきりとわかると思いますよ。
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| No.67 |
え！ほんとうですか、さっそく見に行ってきます。
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| No.68 |
5/15付でサイトがリニューアルされているけど、この時点で施工主の倒産は分かっていなかったの？
2次受付開始ってなっているけど、施工主倒産の説明が一切触れられていないのはなぜ？？？ |
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| No.69 |
>>68
民再だからね今後のことはまだ分からないんじゃないかな、工期の問題とか。 |
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| No.70 |
ほんとうに多数の業者が転々と関わっては変わってました。震災で直撃を受けた地域ですし急傾斜地崩壊危険区域に該当とのことですので、慎重に見たほうがいいかも知れませんね。高価な買い物ですし駅から離れているわりに値段が高いので・・・。
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| No.71 |
Ｎo６９の「オックス」の所長いいかげん出てくんなよ！
この物件は全てがいいかげん。施工業者の栗本建設が倒産して、一体 どこの建設会社が引き継ぐのか？（元々が手抜き工事で計画倒産） 施工会社が倒産したなら当然入居予定時期が変わる筈なのに、無しの つぶて。豊中の賃貸業者の「オックス」にこの物件を捌ける力がある 筈もなく。 結局は岡本の景観を乱すだけ乱して、計画は全て白紙になるのでは？ 今では東急のサイトからもはずされ、架空物件と化したこのマンション は永遠に建つことはないのでは？ |
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| No.72 |
>66
たしかに北側道路が少し下がっているように見えますが地面が裂けていましたか？ |
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| No.73 |
＞72
見に行けばわかります。の一言につきます。何度も上塗り舗装していますが舗装しきれていないところがあるので探して見てください。画像のせた方がわかりやすいかもしれないのでまた機会あれば。 |
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| No.74 |
賃貸業者が販売してるんですか？
驚きました！三井も東急も手を引いてしまったのですね？ 永遠に建つことないって、工事中止になるんですか？ |
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| No.75 |
>73
デコボコのアスファルト舗装はその為だったのですか、北側道路で不自然に何度も重ねた様に舗装していたのは。 |
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| No.76 |
北側のお屋敷の方々は何も言わないのですか？
大丈夫なんですか？？ |
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| No.77 |
おそらく大丈夫でないから無理やり推進める事業主と住民とのトラブルやクレームなど、これだけ工事が難航しているわけですよ 本当に危ないところに造りますね 無茶しますよね
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| No.78 |
工事中だから地盤沈下（北道路）するのでしょうか？マンションができれば沈下の心配は無いのでしょうか？
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| No.79 |
簡単な話、心配ないといわれて大金をはらいますか？それは個人個人で決めればいいことです。起こった事実が大事で、先のことは水掛論にしかなりません。心配ないと言って沈下したらまたたらい回し。ずーっと続いているようだから今があるのでは？
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| No.80 |
マンションができ地盤沈下がしなくなったとしても、問題解決にはならないじゃないですか？
クルマの出入りは北側からだけですよね。 舗装で誤魔化しても後でとんでもないことになったりしませんか？心配です。 近隣の方とは具体的にどのようなもめ方しているんですか？ |
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| No.81 |
>>76
ヘルマンハイツの戸建団地自体が、もともと地すべり地形のS級危険地域を造成した住宅地だから、住んでる人間がマンションに対してどうのこうのいえるようなもんでもありませんよ。ようはマンションが建ったらどうなるといった問題ではなく、もともと危険な地勢なのです。 |
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| No.82 |
>>79
いろいろご意見をお聞きしていますと、とんでもない土地の物件を何の問題意識もなく学区や眺望だけで検討していたようです。 今後は危機管理、自然災害時も考慮し安全と安心な環境も視野にいれ物件を探したいとおもいます。 |
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| No.83 |
兵庫県CGハザードマップ 土砂災害
を参考にされてはいかがでしょうか。 |
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| No.84 |
なぜ市も開発許可したのかが不思議
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| No.85 |
>83
兵庫県ＣＧハザードマップ見ました、みごとに入ってますね。このような土地のマンションは売却時に不利なんでしょうね。 |
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| No.86 |
この物件が新築と言えど担保としての抵当はどれぐらいあるんでしょう。補強したからって大きく変わるのでしょうか？新築になるわけだしもともとあったところを補強するのとはワケが違うし。
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| No.87 |
現地に行けば判ると思いますが北側の道路はでこぼこで今ですら子供が入ろうものなら直ぐに出てこさせます。まさかあそこをメインの出入り口にするとは・・信じがたい。直ぐ西側の斜面は非常に強固な杭が打ち込んであり、当然マンション建設地にもその程度の杭が必要なはずですが、マンションが防波堤となってくれるのでしょうか。そう考えれば被害はマンションだけで済みそうですね。まあどう考えてもあそこは崩れると思いますよ。
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| No.88 |
北側道路はデコボコですね、地盤沈下の補修ですか、地震がきても大丈夫？
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| No.89 |
地震よりも大雨のほうが危険です。
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| No.90 |
北側のデコボコ道路はキレイに舗装（修理）してありました、マンション竣工時にしなかったのは何故？
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| No.91 |
no66を参照してもらえればわかりますよ 工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→・・・ と数回はしてる感じです
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| No.92 |
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| No.93 |
ズレました、現在は修理のところ。
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| No.94 |
またまた次のオーナー（地主）探しをしているようだ
いったい何度繰り返すのか 誰かちゃんと責任を負え 責任 を負え！ またまた今のまま放置かいな？（余計崩れて危ないわ） 元の森に戻せ！！ |
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| No.95 |
竣工するまえからケチ付いたら先が思いやられます、分譲やめて賃貸にしますか？
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| No.96 |
ここって今どうなっているんですか？
工事中断しているだけですか？？ |
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| No.97 |
３年前の苦楽園３番町山肌むき出し造成工事中断を思い出します。
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| No.98 |
一体このマンションはどうなってしまうのでしょうか？
売主のランドも施工者の栗本建設（民事再生中）もなしのつぶてで 工事も栗本の倒産以来ストップしているようです。 モデルルームを訪問し、一応購入を検討した消費者に対し、何の連絡 もよこさないとは、売主の誠意が疑われます。 おそらくランドさんの余命も長くはないのでしょうが．．． |
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| No.99 |
昨年、住吉川を上がったところのゼファ御影は竣工後？に某社が（値下げして）販売を引き継いだけど、ここはまだ半分もできてないからね。
いずれにしても早く完成させるか元の森林に戻すかしてほしい、認可した神戸市に責任はないのかな？ |
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| No.100 |
神戸市役所の開発許可の部署になるのでしょうか
責任は逃れられませんね 許可を出したらもう他の部署の担当と言うでしょうが S級危険地域とわかった上で開発許可を出しているのは 明確な事実ですし、また危険な造成を監視する部署は 現在も同じ部署のはず 今後の動きが期待できます |
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| No.101 |
責任の所在を明確にしてもらいたいものですね、あれだけの大規模の開発ですから。
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| No.102 |
まずは東灘区役所でしょうか
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| No.104 |
いつまで、このままなんでしょう。。。
心配です。 |
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| No.105 |
同感です、建設途中で放置されたら部分的に傷むんじゃないんですか？梅雨時までになんとかして欲しいものです。
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| No.106 |
工事は塩漬けでしょうけど、土砂災害の指定地域だから、放置してたら、それでは済まない。
大被害が出たら、神戸市の賠償責任は明石とは比べものにならないでしょうね |
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| No.107 |
責任の所在がはっきりしません（責任とれない？）、被害が出てもタライまわしするでしょう。
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| No.108 |
伊藤忠が「ザ・本山プレミアム」に引き続き、「ザ・岡本プレミアム」で販売するみたいですね。
伊藤忠は、ほんま、倒産企業の物件、お得意ですなぁ～ 土砂災害警戒区域とか、お墓とか、駅遠とか、ネガティブな要素が多いが、この新価格設定なら、「ザ・本山プレミアム」同様、すぐに完売しそうですね。 この新価格設定は、近隣の中古物件や「岡本ハウベス」にも大きな影響与えるんとちゃいます？ そして、屈指の人気エリアの物件という事で、スレも大荒れの予感... |
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| No.109 |
ザ・岡本プレミアムの広告が週末の折り込みチラシにはいってた。
お墓側をサブ・エントランスなんてナイスな言い回し、崖っぷちマンションのうたい文句は見晴らしがいい、こと。 学区が良くてこの値段、妥協して買う物件ですか。 |
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| No.110 |
チラシ見て安いなと思ったが、こんな事情があったのか。
しかし、「緩やかな道のり」とは、考えた表現。 決して、「フラット」ではない、会社行くのきつそう。 学区以外にメリットあるのかな？ |
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| No.111 |
基礎が出来上がってからしばらくそのままの状態だった所ですが、一からやり直している様子は無いので、前の売主が作っていた基礎に、続けて建築しているのかもしれません。
余程のことがなければ崩れたりはしないでしょうが、万一の事があっても、下は墓地だし住宅が無いので、周囲に被害は及ばないと思います。 しかし基礎工事は倒産してしまった会社が作っていたことになる訳で、基礎の杭打ちが問題無かったのかという事と、しばらく風雨に晒された基礎の上に工事を再開していて、普通に考えれば鉄筋が錆びたりしてなんらかの強度低下があったりするのでは？と言う気もしますので、二重にリスクがあるような気もします。その為か、引き継ぐ事業者が中々現れず、しばらくブランク期間があったのでしょう。 この価格で販売するということは引き継ぐ際のコストは相当安価であったのでしょうね。周辺のマンションはここより随分、おそらく４－５割は高い、とても地価の高いエリアですから。 手前の木々が視界を遮りそうなので低層階はよく現地を見られたほうが良いでしょう。墓地は窓からは見えないと思われます。マンションはもっと坂を上がった所にあるので。墓地の横から続くエントランスまでの4～50m位の最後の坂は結構な傾斜があります。メインエントランスの前にあるヘルマンハイツに小さな公園があります。一度だけ行きましたが、人気がなく、遊具は錆び、芝も伸び放題で、整備されている様子はありません。地面が凸凹でウチの子は躓きそうで危険を感じましたので、二度と行きません。おそらく周辺は高齢者の方が多く、一世代前の高級住宅街と言った印象です。 |
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| No.112 |
妥協に妥協をかさねて・・・買う物件？かな、妥協すべきはいろいろあるけど。
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| No.113 |
西岡本7丁目（ヘルマンはいつ）は、土砂災害警戒区域なんて生温い場所じゃありませんよ。
警戒なんてもんじゃなくて実際に地すべりを起こした場所ですからね。 |
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| No.114 |
怖いなぁ
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| No.115 |
最近地震が多いので、怖いですね。命には代えられないので、安いけど
見送ります。 |
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| No.116 |
過去に幾度かケチのついた場所なので見送ります、値段の問題じゃないと思いましたから。
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| No.117 |
地すべりについて、いろいろ情報もあるようです。
実際にどのようなものだったか気になる方は、実際に画像をご覧ください。 「西岡本」で検索すると西岡本ホームページが出てきます。その中の西岡本マップでヘルマンハイツをみると、今回の斜面の写真、そして、地すべり当時の写真を見ることができます。 まさに、今回の、建設現場が地すべり箇所です。 |
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| No.118 |
>>117
西岡本のＨＰ見てきました。コワイです、崖崩れの場所にマンションが建つことが・・・。 |
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| No.119 |
ナンボなんでもマンションを建てようとするんだから、土壌を強化してると期待したいが。以前より安全になったと思いたいが、果たして？
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| No.120 |
以前の事業主が販売していた際、折込みチラシの｢物件概要｣の項目にも、｢災害区域｣である事が、しっかりと記載されていました。
://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=8513784&y=-14019760&r=20000&l=2&t=MU&b=&o=0&p1=&p2=&s=0 震災時、崩れた部分は地表部で、下のほうから ごっそり崩れた感じでは無し。 http://www5c.biglobe.ne.jp/~akimitsu/heruman-shinsai.jpg http://www16.ocn.ne.jp/~motonisi/shin-19.jpg 今回の売主は、「住宅性能評価」付と謳っている。 弱そうな表面を削って、しっかりした地面に、しっかり杭を打ち込んだりしているのだろうか？ 駅遠、坂道でも、西岡本というアドレスで、この広さ、この価格は、やはり、お買い得なのか？ う～ん、悩ましい... |
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| No.121 |
誰か試しに購入して下さい、私は買う度胸がありません。
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| No.122 |
このへんも夜とかイノシシでますか？
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| No.123 |
イノシシ出ますよ。最近は路上で遭遇することはそう頻繁ではないですが、これまで夜間帰宅時に遭遇したことは何度もあります。相手にしなければ何もしてきませんが、このマンションの入り口、狭い路地でしかも薄暗い墓地の真横、子供なんかはびっくりしてしまうかもしれません。
すぐ下のバス通りあたりまでならイノシシに遭遇してもまだ道幅ありますし、そう暗くないからいいですが。この路地はちょっと・・・。 |
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| No.124 |
値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。
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| No.125 |
ご存知の方がいらっしゃたら、教えてくださいませ。
メインエントランスとなる道路を、東へ、そして北へ上がっていく先に、 「日本山妙法寺神戸中僧伽」というお寺がありますが、 どのようなお寺なんでしょうか？ ネットでくぐると、日蓮宗派、新宗教、平和活動というキーワードは出てきますが、 宗教に疎い私は、イマイチよくわかりません。 また、メインエントラスの前を、頻繁に、ここの信者の方が通行される可能性もあるのでしょうか？ ご存知の方、よろしくお願いします。 |
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| No.126 |
東側には霊法会という宗教団体の施設があるようです。甲南大学の校舎を挟んだ一つ隣り。
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| No.127 |
施工：株式会社鴻池組・「村本建設株式会社」共同企業体
村本建設って、どうよ？ |
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| No.128 |
値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。
伯母野山に建つ老人ホームもわけわからん所が建てる。 既に建築予定日二ヶ月過ぎたのに・・・ 建つ気配がない |
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| No.129 |
なんか関係ない方向にいってますね…。
モデルルームはかなり賑わってました。 価格に惹かれた方ばかりと思いますよ。 |
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| No.130 |
そもそも西区・北区同様、この辺が神戸市っていうのもねぁ～
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| No.131 |
サブエントランスへ行くまでにはお墓の横の細い道をずっと上がらないといけないと思いますが、女性や子供が一人で歩くにはちょっと…。昼間でも淋しい道だし、夜にあそこを一人で歩くのは怖い。かといって、ヘルマンから入るにもぐるっと坂道登らないといけないしヘルマンも夜に子供が一人で歩くのには心配。説明会が開催されてたようですが、業者からはその点は何か説明があったのでしょうか。
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| No.132 |
お墓のところは、柵をたてて ライトもつけて 木もある程度伐採するみたいですよ。
今よりはかなり明るくなると 言ってました。 |
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| No.133 |
近くのCATTLEYAには友達が住んでいましたが、そいつ本中でハミッちゃって 神戸第一とかいう職業高校しか行けなかったんだよな・・・・
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| No.134 |
追記...
木は伐採すると言っていますが、確約はできないみたいです。 そのあたりは、完成してみて初めて分かるといった感じです。 あと、サブエントランス付近の植林は、 雨上がりのときは、当然ながら、蚊が発生します。 サブエントランスに続く坂も、 大雨の日は、すごい勢いで水が集中して流れますので、 通勤・通学時は、長靴が必須です。 幸い、最近は、おしゃれな長靴があるから良かったですね。 |
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| No.135 |
知り合いからの噂では、すでに完売、キャンセル待ちらしいと・・・
さすがに値段下げただけあります。 でも、地滑り、大丈夫でしょうか？？？ 近隣住民として不安が絶えません。 ご購入者様のご無事をお祈りいたします。 |
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| No.136 |
値段は安いよね
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| No.137 |
祝！売り抜け完了！
前売主破綻とコストカットにより、実現できた このプライス！ たくさんの ご○約、ありがとうございました！ |
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| No.138 |
上の人は本物なのかな？
ふざけているだけ？ |
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| No.139 |
いろんな意見があるみたいですが、販売開始3週間で半分は売れたみたいですよ。 私もモデルルーム行きましたが、予約しないで行ったので、満員で見学すらできなかったです・・・。 今は抽選じゃなく先着順だそうですが、良い部屋が残っていたらいいなー・・ |
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| No.140 |
瑕疵担保で伊藤忠は後で泣くんじゃないか？？
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| No.141 |
岡本の人気の高さを改めて知る次第です、仮に他の場所で駅から遠くて崖っぷち地下室マンションで売れ行き好調の物件はありますか？
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| No.142 |
岡本１６分って実際登りで歩くとどのくらいなのか。。暑そう
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| No.143 |
実際に歩いてみた事あるんですけど、現地から駅までは
下りが主だったので、それでも２０分以上はかかったんじゃないでしょうか？ 駅から現地だったら、それ以上かも。。？ 荷物とか持つと、夏はしんどいかなぁ。 だけども、あの絶景は捨てがたい。。。！ |
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| No.144 |
この破格値で契約した購入者は勝ち組！
検討中の方は、急いだほうが、いいですよ！ |
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| No.145 |
確かに爆発的な人気になっていますね。私もモデルルームに始めて行ったときはアポなしだった為、席もない状況でした。
半分以上が一カ月でなくなっているらししですね。 まだ、気に入る部屋があったので申し込む予定です。 |
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| No.146 |
掲示板を見ていると不安でいっぱいでしたが、
こうやって読んでみると、すごい反響だったみたいで。 迷いましたが、この値段では二度と買えないと熱心に売り込んでいただいて、 契約して本当に良かったです。 今から、神戸の夜景を手に入れての生活が楽しみです！ |
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| No.147 |
建築会社の友人にいろいろ聞きましたが、地盤や構造は問題ないみたいですよ。
構造のグレードもかなり高い！とお墨付きでした。 なので今度、契約に行ってきま～す。オプションもたくさんあって悩んでます。 入居は先だけど楽しみです！ |
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| No.148 |
それはない。 >地盤
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| No.149 |
まあまあ、いいんじゃないですか。
どうせ、いやな意見を書き込むのはどっかの業者さんでしょうから。 検討できない物件なら、このサイトに来る必要ないんですし。 危ない場所に行政の認可は出ないのですし、伊藤忠が建築確認をとってるわけなので。 |
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| No.150 |
へ？特別警戒区域じゃないの？いやな意見も何も・・・
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| No.151 |
はい。兵庫県公認 ハザードマップで、地すべり 警戒エリアです。
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| No.152 |
安く浮いた分保険をかけよう。世の中いろんな保険商品があります。
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| No.153 |
阪神間の阪急北側では仕方ないんじゃない？
山の手になるんで。ま、六甲山のふもとやから、地盤は固いけどね。 |
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| No.154 |
地すべりって言ってるのに地盤が固いって・・・
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| No.155 |
東灘区のヘルマンハイツと灘区篠原台は有名ながけくずれ警戒地区だよね？
ここなら大月台のマンション中古のほうがよくないですか？ |
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| No.156 |
こんな豪雨の日にもクレーン車で作業しているなんて
かなり突貫工事ですね。 |
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| No.157 |
急いで造って、急いで売る、時間もお金もかけられないわけね。
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| No.158 |
地盤が固いってギャグですか？
六甲山は花崗岩が深くまで風化した砂山状態で、六甲南麓の斜面は日本でダントツの土砂災害地域なわけだけど。 |
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| No.159 |
どんな山も長年の間に定期的に、山崩れや地すべりや土石流を起こしながら、斜面のバランスを保っている。
普通の山と六甲山系の違いはその頻度。 六甲山系は日本の通常の山と違い風化しやすい花崗岩で形成されており、マサ土（砂）状態に風化されているので 極端に土砂災害が発生しやすい。 それに加えて水源の山地から河口までの距離が極端に短い特性が日本一の土砂災害地域にしている。 http://www.rokko.kkr.mlit.go.jp/disaster/factor/index.php |
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| No.160 |
地盤と地滑りって、
雪山での会話 A「ここは雪崩がおきますか？」 B「大丈夫です。雪の下の山肌はしっかりしていますから！！」 ということと同じでしょうか？ |
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| No.161 |
私ヘルマンに友達いるけど電話番号かえられちゃった
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| No.162 |
本日の新聞広告に、用地「山地」と記されていましたが、「山地」だからといって、土地価値が低い＝固定資産税が安い っという事なのでしょうか？
詳しい方、お知恵を |
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| No.163 |
前売主は、危険災害区域？的な表記があったが、新売主は その記載をしないところが、新売主が 早く叩き売りたい 強い悪意を 感じるよね。
生涯財産を賭けてまで、根性試しは できないわ。 |
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| No.164 |
表記抜きなんてありえないでしょ。当然に重要説明事項ですよ。。。
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| No.165 |
新聞に新価格の広告載っていました。
ずいぶん下がったようですが、、どうでしょうか？ |
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| No.166 |
マンションの価格は重要な要素だけど、下げないと売れない理由があるとも考えるべきでは？ここは、立地についてはかなり吟味したほうが良いとは思います。駅から朝、夜、何度か現地まで歩いてみる必要があるし、土砂災害区域についての調べも必要。地元では結構みんな知っている土地です。
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| No.167 |
神戸市の土砂災害区域を調べてみました、ここは見事にきっちり入ってるじゃないですか。
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| No.168 |
モデルルーム大盛況、駐車場溢れていますね。
マイナス要素もなんのそ、岡本という名前と価格で大人気。 |
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| No.169 | ||
| No.170 |
やっぱりこの辺りだとこれくらいの値段になるのね。
私の住んでいる大月台も当時二億のマンションが五千万円とか・・・（涙） |
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| No.171 |
崖崩れの心配がありましたので、色々聞きましたが、とても丁寧に回答戴き、
資料も色々と見せて戴きました。やはりその辺りの不安はゼロでは無く、この価格設定の理由だと思います。 平地でも工事のミスで、住民の方が総退去して工事し直しているマンションもあり、 近隣の斜面に立つマンションも震災を経ている訳ですし、大きな不安は感じません。 昔から東灘区在住ですので震災の時に倒壊したマンションを沢山見ており、耐震性は重要に考えておりましたので、所詮素人ですが、思いつく限りの質問をしました。対応が良く、面倒がらずに関連する資料を色々と見せ回答してくれたので、不安を相当に解消してもらいました。 それでも、売主が伊藤忠、施工が鴻池組でなければ対象外にしたかもしれません。（大手だから大丈夫とは限りませんが、簡単に評判を落とすような事もしないかと思いまして）この価格では今後は中々出ないんじゃないかとは思います。 |
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| No.172 |
まあヘルマンハイツよりは近いわけだし、
歩けない距離でもないけど |
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| No.173 |
購入された方にお聞きしたいんですが、徒歩でエントランスに向かうところの墓地は気にならなかったですか？
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| No.174 |
君達あれだ
楽しいか？ こんな所に書き込んでさ 見てて虚しいんだけど |
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| No.175 |
ほんまそやね。
こういうとこでしか批判できないヘタレ共。 一生やっとけ |
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| No.176 |
サブエントランスまでの墓地ですよね？
なければそれにこしたことはありませんが、墓地がある事実は変わらないので、私は受け入れることにしました。なんたって西岡本のアドレスでこの価格で出る物件は今後ないと思ったので、迷いませんでしたよ。 |
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| No.177 |
西岡本のアドレスならマンションは高くなるのか？
おかしいよそれは |
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| No.178 |
墓地については考えたけど、よく考えてみたら昔からウチの近くにもあったけどさして気にならなかったので、ウチ的にはええかと思いました。多分、墓地の広さが狭いのと、外から見えなくなるような塀などもなかったので、気にならなかったのかと思っています。
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| No.179 |
今日の折り込みチラシを見ていると、総戸数６８戸で、販売戸数４２戸。
あんなに、モデルルームにお客さん居たのに、半分も売れていません。 キャンセルしても、申し込み金とかって、返ってこないですよね？ みなさん、安いですから、一緒に入居してください（涙） |
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| No.180 |
先日駅から歩いてみましたが、中々の距離でした。
皆さんがおっしゃるように、お墓も気になりました。 覚悟していたものの、お墓が見えたときにはギョッとしてしまったので、 「人を呼ぶときは、メインエントランスを使ってもらうように、『絶対に車で来てください』って言わないとね…（笑）」と…。 価格は非常に魅力的ですが、転売する可能性などを考えると少し躊躇してしまいます。 山崩れの問題にしても、自然の力ほど怖いものはないかなと思いますし。 |
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| No.181 |
家は価格第一で買うものでは決してない。
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| No.182 |
全てのネガティブ要因を価格に落とし込んでいるわけだから致し方が無い。価格第一の人間が買うのは勝手。
正しくは、表面的に安そうでも実際の価値を考えると安くなどないのでは、ということだろう。 |
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| No.183 |
サンクタス六甲って値下がりしたのほんの一部の部屋だけですよね？
安くなった安くなった、 言ってますが・・・ もともと高いマンションだし いい部屋から売れていっているでしょ？ |
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| No.184 |
アクラスの同士討ちを装った提灯記事か、うまいな。
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| No.185 |
アクラスって何？
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| No.186 |
183は単なる投稿ミスな気がする。
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| No.187 |
岡本で育ちましたが、ここは個人的にパスの方向です。
安さに引かれて見学しましたが、やはり安いなりの理由があるとかなり感じました…。一時の安い買い物ではないので、家族会議をしてよく考えてみます。 |
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| No.188 |
価格も重要やで。もちろん立地もあるけどな。リスクをどこまで負って住む覚悟があるかやけど。どこで手を打つかやな。
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| No.189 |
まだ部屋が選べるなら購入検討したいんだけど、もうあまり残ってないかな？出遅れたかな？まだ大丈夫かな？上層階の3LDKが残ってれば、、、もしくはキャンセル待ちでも可。今日問い合わせてみます。
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| No.190 |
昨日モデルルーム見に行ってきました。景色の良い上層階はあと数戸になっていたので今日決めようか迷っているのですが書き込み読ませていただいてやはり危険災害区域と聞いて不安になってきました(*_*)
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| No.191 |
サンクタスに男前が
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| No.192 |
危険区域であっても、お墓があっても、
岡本で、この眺望が得られる場所は、新築では、もう二度とでてきません。 そして、こんな値段、絶対に有り得ません。 みなさん、一緒に入居して下さい！ |
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| No.193 |
ここに一生住むつもりはない、高齢になれば駅や商店に近く便利な所がいい。その時にうまく売却できるかが心配。
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| No.194 |
ヘルマンハイツとの訴訟、繰り返される転売と建設会社の倒産、そしてクレーン車の放置。
震災時の地すべりの既往、さらに半額以下への値下がり。 崖地へ立つマンションの宿命とも思えますが、以前は眺望重視で購入を考えていた私も、この経緯と、いずれ迎える売却の時を考えると躊躇するというのが本心である。 |
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| No.195 |
？？？のある土地ですか、何かしようとすると災いがたて続けにあるのは。
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| No.199 |
このマンション
ヘルマンハイツ |
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