御影タワーレジデンス（その４）

[匿名さん]

神戸最高層のタワーマンション、御影タワーレジデンスについての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分
総戸数：502戸
規模：地上47階 塔屋1階
入居時期：平成22年3月下旬（予定）

・前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32309/
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

売主：住友商事（株）・オリックス不動産（株）・近鉄不動産（株）・阪神電気鉄道（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：住商建物（株）

[336: 契約済みさん]

331です。

ご近所をよく知る人さん、ありがとうございます。

おっしゃる通り、それらのポイントが適っている物件で、
現場で見れて、価格の折り合いがついているものがあるのがいいのでは、と私も思います。

私もそうしたこと全てがかなうことを願っていたのですが、
それなりに時間をかけてきたこともあって、
結局、現場で見るという点を捨てて、決断しました。

なかなか家を買うって大変ですね。
私は、なんか最後には、物件と「縁があるかどうか」にいきつきました（笑）

内覧会の感想については、感じ方や重点の置き方の
個人差があるので、あまり噛み付いてほしくはないですが、
それなりにリスクがあることも承知で契約したものの（青田買い）、
仕上がりに納得はいってません。
確認の日まで、不安半分、期待半分で過ごします。

[337: 契約者さん]

青田買いしてしまいましたが、四千万半ばで買えたので、良かったと思います。
内覧会では、クロスの汚れなどは有りましたが、電車の音や２号線の車の音など、心配していたところがほとんど気にならなかったので、ひと安心しました。景色にばかり目を奪われて、ちゃんと確認出来ていなかったかもしれません。
唯一気になる点がエレベーターの狭さと速さ。耳が痛くなりました。

[338: 住まいに詳しい人]

只今、内覧会中でしょうか？

まず、内覧会用に内覧屋なる商売がある事。
相場は３～５万程度でしょうか？
個人的にはこの費用は全く無駄と思います。
基本的に部屋内の仕上げ状況をチェックするだけなのに
専門知識なんて不要です。購入された方が納得いくまで
指摘をされたほうが良いと思います。高い買い物ですか
ら妥協する必要はないです。私も施工者側として他物件
で立会をした事がありますが、１５分程度で終わる購入
者から１日じゅうチェックする購入者まで様々です。
デベは内覧しましたＯＫですの購入者のサインさえもら
えれば一件落着なので非常にドライな対応です。
これだけの住戸数になると仕上げが終わってからかなり
時間がたっているので温度変化によるクロスのジョイン
トやサッシュ枠取り合いなどはおそらく隙間が出てきて
ると思います。キズについては補修できるものとできな
いものもありあすが、とりあえず指摘しましょう！
キッチンシンクや浴槽の小さな傷まで指摘される購入者
もいますよ。

みなさん納得のいくまで妥協せずチェックしましょう！

[339: 匿名]

ホームページの物件情報を見ると、西向き住戸が出てきましたね。
キャンセルか、ローンが通らなかった方の分でしょうか？
様子を見ているうちに、高い物件しか残らず、はよ買っておけば良かった、と思われている方にはチャンスですね。

[340: 匿名さん]

339さん
ホームページ見てきましたが西向きの案内なんて無いですね。

[341: 契約者さん]

このスレの上にある物件詳細→間取りを検索すると出てきますね。

[342: 匿名さん]

340です。
なるほど、更新日も２月１１日ですので信用できる内容ですね。
ありがとうございます。

[343: 302です]

３０２です。

私の内覧会の報告をさせていただきます。
私も指摘箇所は数十箇所にもなりました。
そのほとんどはクロスの指摘でした。
たぶん、接着剤の糊の浮きでしょう。
あとはぶつかったと思われる傷、汚れ。
再確認で納得できればと期待します。

躯体自体は信じるしかありませんね。

エレベータは皆さんの思われたとおり、
狭かったですが速かったです。耳がキーンとなりました。
スカイランウジが思っていたより狭く感じました。
ロビーラウンジは広くて気持ちよかったです。
しかしロビー自体が広すぎてもったいないとも思いました。
手続きに使用の７階西側多目的ルームは明るくて見晴らしも良かったですね。

内覧会の指摘箇所の確認の際にはまた再チェックしたいと思います。
手直しに入り、新しい傷が増えていては意味ないですから。

[344: 物件比較中さん]

この物件って売れ残りがかなり多いように思いますが、原因は何なのでしょうか・・・
興味はあるんですが

[345: 匿名さん]

他物件と比較すると売れ行きは順調ですが、南向きが高いのですよ。

[346: 匿名さん]

このご時世によく９割も埋まったなぁと思います。

スカイや南は確かに高いですね。買えない…｡

[347: 匿名]

本当に値下げはされなさそうですか？南側しか空いてないから、どうしても手が出せず状態で…。同じ間取りで約一千万円の差ですからねぇ。

[348: 購入検討中さん]

地下の杭打ちが１０ｍ程度有れば、購入するのだが．．．．。

[349: 契約者さん]

営業マンから、地盤のしっかりしているところほど、杭は打たない、と聴かされましたが、２メートルでは確かに心配です。

[350: 匿名]

心配していたらキリがないので交通事故や事件に巻き込まれるより確率は低いだろうと前向きに考えてしまいます。

[351: 契約済みさん]

一般的に杭が長いのは、N値が５０を超える、５メートル以上連続する地盤を探して堀りすすめていくからで、ここは浅いところにそういった地盤（N値５０）が直下にあると聞きました。
感覚的には長い杭が安全という気になりますが、長い杭の先っちょだけが硬い地盤に刺さった状態になっていて、そこだけが建物を支持しているので、長い杭が安全と言うわけでもなさそうです。
かえって長い分、大きな地震の際、杭が途中で軟弱な層で揺られて傷つくこともあるでしょう。一度の大地震で杭が折れて倒壊する高層マンションがあるとも思えませんが、メンテナンスができない支持杭の話ですから、短いに越したことはないと思います。

面で支える『べた基礎』を選択したのは、固い地盤を細い杭で割って、弱らせることが無いようにしたのでしょうね。
私も心配だったので、素人なりに調べました。
それに、この建物は国土交通大臣許認可事業です。その辺は交通事故に例えるまでもなく、安心してよいのでは？

ちなみに、N値とは上からおもりを落下させて地盤を掘り進め、一定の深さを掘る為におもりを落下させた回数のことです。砂層の場合、５０以上が極めて密で硬い地盤となるそうです。

[352: ビギナーさん]

タワーマンションは重心位置が高いので、ちょこっとの揺れでも心配？！

[353: 匿名さん]

イマドキのタワマンは上の階だけがぐらぐらしたりしないんですよ。全体的に揺れるんです。

[354: 匿名さん]

何だかネガキャンになりつつありますね。値下げ期待のネガキャンかな？

[355: 匿名]

３５３さんを補足すると、全体が揺れる事で、より少ない揺れで地震や風のエネルギーを吸収すると言う事です。
一般的な制震と免震の違いについては、御影タワーのサイトに掲載されてます。

[356: 匿名]

すみません！ネガキャンってなんですか？

[357: 匿名]

ネガティブ・キャンペーンの略語。
意味はウィキペディア等で調べてみてください。

[358: 契約者]

うちは高層階ですが内覧会のときにも揺れは全く感じませんでしたよ。構造はよくわかりませんが、あちこちで高層マンションが建っていて倒れたこともないから心配なしと思ってます。

[359: 匿名]

倒れないでしょう、普通は。

[360: 匿名]

揺れないでしょう、普通の天候なら。

[361: 契約者]

たいていは普通の天候でしょう。

[362: 匿名さん]

問題は普通じゃない時なのに・・・

[363: 契約者]

大地震来ると今現在住んでいる我が家の方がよっぽど心配。早く引っ越したい。

[364: 契約者さん]

同感です。 難しいことはわかりませんが、今の家よりは安全かなと思います。

[365: 購入検討中さん]

本物件は、高額なのに以下の点が安っぽい。

・ハイサッシと言いながら、低く、窓が天井まで届いていない。
・リビングとベランダの間に段差がある。
・リビングのエアコンが埋め込み出ない。
・リビングにダウンライトがない。
・廊下が狭い。
・風呂の蛇口が露出タイプである。

[366: 近所をよく知る人]

建物自体のクォリティを云々しても仕方ないのでは？　この物件の価値は大半はその立地にあるのですから。
建物が高額なのでなく、その立地条件が高額だと割り切った方がいいと思います。タワーマンションなんてそんなモノです。高額マンションの代名詞と思われている六本木ヒルズも建物自体のクオリティはお世辞にも高いとは言えないですよ。

[367: 匿名はん]

それって安っぽいのでしょうか？　
タワー自体に住むことに価値があるように私は思いますが。
なかなか住めるものではないですからね。

[368: 入居予定さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[370: 契約者]

私の竹中の担当さんは誠意ある方々でしたよ。

人によるのでしょう。サービス業というより職人さんみたいなものでしょうし。

[371: マンコミュファンさん]

タワーマンションは、オフィス街に建設するのなら問題は少ないですが、
住宅街に建設すると、後背で日陰になる近隣住民の方が出ます。
合法だから建設するといった住友不動産や阪神電鉄の配慮のなさには残念ですね。

[372: 通りすがり]

住商だよ。あと阪神、近鉄、オリックス。

[373: 通りすがり ２]

順序として、配慮するのはまず神戸市。
これらの民間会社は神戸市のコンペに応募、当選しただけの事で、非難するのは筋違いだろう。

[374: 住民でない人さん]

369さんへ

残念ながら竹中には直接文句を言うことはできません。　あくまで事業主に対して文句を言いましょう。
竹中は事業主から代価を支払われているわけですから、直接言っても痛くも痒くもないのです。
ですから、事業主に竹中を使うと面倒なことになると思わせるのが有効なクレームのつけかたです。


【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[375: 匿名さん]

トップの間取りには
キャンセル住戸と思われるものがあるが
価格が空白である。

なぜ？

[376: 匿名]

貴方のように、気になる人に問い合わせさせたいためでは？
値引してくれるとよいですね〜

[377: 匿名さん]

どうしてキャンセル住戸だってわかったの？ 何か見てわかる違いがあったんでしょうか？ そちらの方が気になります。

[378: 匿名さん ｂｙ 375]

キャンセル住戸と思われる間取りは
マンションミュージアムでは売約済みでした
（過去レス参照）

値引き活動があるかどうか
キャンセル住戸ならオプションが付いてる可能性もありますしね
価格は気になりますね

[379: 匿名さん]

阪神御影駅でなにやら工事をしているようなのですが、どなたか詳細をご存じないですか？
外側を壊して工事しているようなので、いよいよエレベータをつけるのかと少し期待しているのですが・・・

そういえば、デッキ建設は結局どうなったのでしょうね。

[380: 近所]

詳細分かりませんが聞いているのは来年春にデッキ完成。駅２階とクラッセ２階が直結。
駅は権利問題ややこしく結局駅側でなくクラッセ側(クラッセのエレベーター？)にエレベーター設置。

のような感じです。厳密には分かりません｡どなたか分かる方フォローお願いします。

[381: ご近所さん]

工事はエレベータ設置で今年１０月には出来るらしいです
またデッキもつながるようになるとか（期日は知りません）

ホーム改築も望みますが　それは訊いてないですね

[382: 匿名さん]

■ 阪神御影駅のバリアフリー化の早期実現に向けて

「一日も早く実現」の思いを込め、市民・ 行政・ 事業者が一体となってバリアフリー化を実現する為に、御影まちづくり協議会が署名を呼びかけ、平成21年9月4日、御影地区15団体12,234人の方々の署名が集まり、藤澤御影地区まちづくり協議会会長と槇野阪神御影駅周辺部会長ほか、3部会長が同行して、阪神電鉄佐々木工務部長に、また平成21年9月10日に矢田神戸市長に渡されました。

阪神電鉄工務部の話では、駅の改造計画は進んでおり、御影駅中2階より上下線各プラットホームにエレベーターを設置する。中2階へはオーバーブリッジにて連結するが、このオーバーブリッジに連結するエレベーターの位置はこれから研究をする事になりました。平成22年度末に完成を目標に進めているとの事でした。

以上、市議会議員ホームページより

[383: 379です]

380さん、381さん、382さん、情報ありがとうございました！

やはりエレベータなのですね。
今年１０月というと結構先ですが、楽しみです。

デッキもつながるようで、交通安全の面からもあったほうがよいのでは？と思っていたので、安心しました。

[384: 匿名]

クラッセの東隣にある建物の「デッキ建設反対！」の横断幕がいつの間にかなくなってましたけど、阪神と商店街側との間で折り合いがついたんでしょうかね？

[385: 匿名]

まあ何らかの金がうごいたんでしょうね

[386: 匿名]

間違いない…　お金欲しいわぁ

[387: 匿名]

利害が一致した？

[388: 匿名さん]

棟内モデルルームを見学された方、感想をお聞かせください。

[389: 匿名]

予約制になってましたよね？ 前のモデルルームと比べて見学者の入りはよくなってるのかな？

[390: 匿名さん]

http://www.kobe-np.co.jp/news/kobe/0002778801.shtml

住民スレより受け売り。

便利になりますね。
良かった。良かった。

[391: 匿名]

本当に良かった！

[392: 購入検討中さん]

これって、買いの有力なポイントに成るかも。
他の近隣タワマンには無いポイントのようだ。５０戸前後残っているみたいだけど
もう少し待ったら値下げはあるかな？

[393: 匿名]

購入された方にお尋ねします。入居っていつからなんですか？？今日電気がついてて前も解放されてたけど今、部屋の灯りがついてるのは一件だけです…

[394: 契約済みさん]

今日、鍵の引渡し初日です。
私が夜見上げたとき（１９時ころ）は、５件くらいついていましたが・・・
引越しは今からでしょうね。

[395: 購入検討中さん]

クラッセ御影とJRの駅と地下道でつながるってうわさ聞いたことある方いらっしゃいませんか？？？

[396: 契約済みさん]

↑そんなことありえるんですか？

[397: 匿名]

地下道作るなら、電柱電線地下に埋めてほしいです。

[398: 購入検討中さん]

３９５です。うわさを聞いたことありますか？って質問なので、質問に答えれる方レスお待ちしてます・・・

[399: 匿名]

聞いたことありません。

[400: 匿名さん]

地下道なんて危ない。どこからのうわさ？

[402: 入居者]

19日からかぎ引き渡されました

今日当たりから引越しラッシュです

[403: 匿名さん]

あまりネットで入居日など書き込みしないほうが良いのでは？
不法侵入のどこぞの営業マンが集まってくるよ。
まぁ、書き込まなくても集まってくるかと思いますが。

[404: 匿名]

395さん、私は生まれてからずっとこのあたりに住んでますがそんなウワサは聞いたことありませんよ。他の地元の人に聞いても誰一人知りませんでした。 ウワサの出どころはどこですか？

[405: 匿名]

こういう書き込みから噂って広がって行くんでしょうね。

[406: 匿名]

鍵ももらって入居できる状態になってるのに、東西南北で夜、電気が付いてるのはまだ手で数えれる件数だけですね。ほんまにパンフレットに記載されてる数も売約済みだったのかな？

[407: 入居予定さん]

↑
私のように、インテリアオプションを申し込んでいるから、まだ入居できないのでは？？

[408: 入居前]

407さんのような方、引越しシーズンを避けてから入居する方、分譲貸しの方、など
色々な状況があるからでしょう。
私も407さん同様、内装工事のため
まだ入居できません。

[409: 匿名さん]

まぁ普通の賃貸からの引越しでも３１日まで解約の期限はあるからね。
その間に都合のいい日を選んで引越しするから、普通は引渡し日→即入居とはならないよ。

普通は１ヶ月～半年くらいかけて入居されるだろうけど、このマンションは年度末には間に合ってるから
入居のスピードは普通のよりは少し早いかもしれないね。

[410: 近所さん]

日に日に灯りが増えてますね。
人の出入りも頻繁になってきてますし。休日ごとの引っ越しトラックが多いのには少し閉口しますが。エントランスが豪華ですね。

[411: 購入検討中さん]

神戸のタワーの中で一番売れ残り戸数が多いようですが、どのような理由があげられますか？
検討中で後悔したくないのでよろしくお願いします。

購入にいたらなかった理由や迷われてる理由を教えて下さい。

ＰＳ
できれば、住民の方の意見はご遠慮願います。

[412: 匿名]

阪神沿線でイメージが悪い割には割高である。阪神御影駅前の商業施設だけでは不安がある(長期的存続に不安)

[413: ↑]

営業っぽい質問。

住人に選択した理由を訊かれるならわかりますが
検討していて貴殿が買わないなら　それが理由でしょう？
他人の意見に左右されて家を買いますか？

[414: ビギナーさん]

ほんとに。いかにも！って感じに登場してますね。４１１

入居が始まったばかりで売れ残りもなにもないでしょ？

[415: 匿名]

どっかの営業が出勤中に携帯から書き込みして自分で答えてるってとこじゃない？ 必ず出没しますねえ。
買う買わないはまずは値段じゃないですか？ わかりきったことを。

[417: ↑]

なぜ？

[418: 匿名さん]

植栽に桜があると花見が出来るのに。
残念。

[419: マンコミ]

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

住民（契約済）の方は住民版へどうぞ
　　　　　　　　　　　>> 契約者・入居者専用スレ


住民板 御影タワーレジデンス
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15088/

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

[422: 購入検討中さん]

>>412様

＞阪神沿線でイメージが悪い
ということですが、阪急、ＪＲに比べ環境はどうなのでしょうか？

[423: 匿名さん]

個人的に阪急御影より阪神御影の方が便利。
阪神御影よりJR住吉の方が便利。

便利さとイメージは一緒とは限らない。

[424: 423]

あっ釣られてしまった。

あこや亭あとのタワーの営業さんの誘導尋問に引っ掛かっちゃったよ(笑)。

あそこならJR住吉まで10分弱。御影のタワーも10分弱。それなら阪神御影徒歩１分の方がよいかも。

営業さん、お疲れ様。ワコーレさんより売れるだろうから心配いらないのではないですか？

[425: 匿名さん]

こちらの物件、残戸数５０戸近くもある理由は何でしょうか？
トアロードや南京町のタワマンは残がほとんどないのに・・・

[426: 匿名さん]

残っているのは南側と億ション高層階
いわゆる価格の高いところだけ。
キャンセル住戸が残っている理由は私も知りたいところですが（笑）

需要と供給のバランスで言えば
全体の価格設定が高いとしか言い様がないですね。
１０００万違えば向きを変えて南側も検討した方が居たと思います。
これだけ高い物件で９０％も売れたんですから
皆さんの購入検討意識は高いと思いますよ。

他のタワマンは投資物件の価値があるでしょうが
御影タワーレジデンスは投資には不向きですね。
営業の方はそうは見てないようですが。
御影は全くの住宅街です。

ま、個人的な感想です。

[427: 匿名さん]

しかし南向き物件や上層階が売れ残るって珍しいですね。

要するに、お金持ちはこの物件を買わないということですか・・・

[428: 匿名さん]

本当のお金持ちは阪神の御影ではなく、別のところで住みます。

利便性と治安と教育環境は　まあ　合格点ですから
金額が折り合えば買いでしょう
惜しいかな　全体的に高すぎた。

あと、南側からの景色は　評価しにくいですね。

[429: 検討中]

値段で躊躇しています。三宮や元町はファミリーが住む環境ではないので検討しません。 住環境は御影の方が魅力的なので検討してますが、残っている物件が高くて。
うちはそういった理由です。

[430: 匿名さん]

三宮や元町のタワーは高くて手が出なかったのでこの物件を検討しています。
今後売れ残ったままでしたら、２割引きくらいになるということを聞いたのですがいつ頃からでしょうか？

[431: 匿名]

三宮や元町のタワーも売れ残ったままですがそっちも割り引きしてくれるんじゃないですか？ 割り引き率をみて検討ですね。

[432: 購入検討中さん]

トアロードと南京町のタワー以外はこの物件同様かなり売れ残ってますね。

残ってる部屋は何だか微妙な物件が多すぎますね・・・

[433: 匿名さん]

ネガキャン割引作戦？

[434: 匿名]

Ｓは強気だから
値引きしないんじゃないかなー
千里も値引きしてないしー

[435: 匿名さん]

最初に南向き物件を割高にしていた理由が明確になった感じがします。
結局一番売りやすい南向き物件を最終的に２～３割引いて売り切る戦略だろう。
よくあるパターンだな。