フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[42: ハピアス住民]

＞３９さん
ハピアスに住んでいます。
天板の色ですが我が家も白にしました。

住んで２年ですが、汚れもすぐにふき取ればきれいな状態のままですよ＾＾
時間がたっても洗剤などでふき取ればたいていの汚れは落ちますので
そんなに心配要らないと思います。

ゴマ模様？のお宅も拝見しましたが、個人的には白の方が明るくて
素敵だと思いました。
あくまでも個人の好みですので、ゴマ模様の方気を悪くなさらないでくださいね。

私も入居するまで色々不安がありましたが、今は西神南の暮らしに満足しています。
３９さんにも素敵な生活が待っているといいですね！

[43: シーズ住民2]

殆どが住民外の書き込みです。

今までのシーズの購入版や住民版を見て頂きましたらご理解頂けると思います　最近の書き込み

だけしか荒れていないです。　正直住民としては悲しいですけど・・・

環境は静かでいいところですよ　特に小さなお子さんの居られる家庭は生活しやすいと思います

只、今の時期は北風が大変強く神戸市の中央区などと比べ一段階寒いです。

[44: 契約済みさん]

＞42さん

ありがとうございます　安心しました。
特別なお手入れしなくても普通のお手入れで大丈夫なんですね。
あれだけ悶々としてたのにスッキリしました。

ハピアス・シーズの方々とも良いお付き合いができればと思っています。
先輩方よろしくお願いします＾＾。

[46: 購入検討中さん]

４ＬＤＫ＋ＵＳで２９９５万はわりと良心的な価格かと、検討しているのですが、
このあたりは幼稚園、小学校、中学校はマンモスだと聞きました。
うちには幼稚園児と未就園児がいるので学区が気になるのですが、
井吹小学校、井吹中学はどのような雰囲気ですか？
そして、高校となると公立進学の場合、やはり遠くになるのですよね？
土地勘があまりなく、教えていただけると助かります。

[47: 購入検討中さん]

井吹中は勉強熱心・レベルは高めと地元の人から聞きました。
どれほどのものかは聞いただけなので、よく分かりませんが。

[48: 匿名はん]

オリックス不動産か・・
ちょっと嫌だな。

[49: 購入検討中さん]

オリックス不動産が嫌とは、なぜでしょうか？

[50: 購入検討中さん]

フィレール西神南を購入の１つとして検討しています。
実際に近くをぶらついてみて周辺環境は良い・駅から近い割には
手が届かないことはない値段・間取りによっては広さの割り安い
などと感じました。
周りに住んでいる方・入居予定の方・モデルルームに行かれた方など
ご意見・情報など　何でも良いので教えて下さい。お願いします。

[51: ご近所さん]

46さん。
向かいのマンションに住んでいるものです。
御懸念事項である、教育環境についてですが、
西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で、
フィレールならば、公立小学校は井吹東小学校になります。
反対側の西小学校は、児童数1200オーバーの超マンモス校で、
東小学校は1000人程度ではないかと思います。
対しまして、公立中学校は井吹台中学しかなく、
２つのマンモス小学校から入学されますので、
当然児童数も1000人を超えています。（３学年で、２８クラス）

比較的新しい町で、学校も綺麗ですが、
各家庭での子供たちに対する教育指導は、苛烈を極めます。
公立中学とはいえ、神戸市内ではダントツに成績優秀ですし、
公立高校入学に向けて、競争は熾烈です。
ほとんどの児童が学習塾に通っており、
これだけの児童数と、神戸市内でも有数の整備公園をもっておりますが、
日中遊んでいる子供は数％ではないでしょうか。
勿論、未就学児童などの一部は向かいの公園などで遊んでおりますが、
これまた大半は、未就学児童専用の児童教室などに通っているようです。

外から見ると綺麗な町であるとは思います。
神戸市の外れにある割に地価も高く、
比較的高収入のご家庭が多い為が、みかけの上品さは
あるような気がしますが、
住んでみるとこれほど住みにくい町は、神戸市内ではここだけでしょう。
確かにフィレールであれば駅も近く、高速道路のＩＣも近い為、
交通の便は良いと思います。
しかしながら、日常での買い物などはcoopとカインズホームしかなく、
飲食店もほとんどありません。
それでいて治安が良いとは言えず、遅い時間に駅前を見ていただくとわかりますが、
夜遅くまで若者がたむろしていますし、
町の外周をとりまく幹線道路では、爆音を響かせながら走るバイクもいます。

何処に住んでも同じようなものかも知れませんが、
西神南に来られる前に、２chなどの掲示板やその他いろいろな
情報をもとに、しっかり判断なさってください。

[52: ご近所さん]

51です。
一部訂正。
『西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で』のくだりは、
単位校あたり（１学校あたり）での、ということです。
全体児童数ではございません。

[53: 匿名さん]

>>51-52は「シーズ住人」

[54: ご近所さん]

53
書き込み主の住居を特定する事に意味があるのか？
稚拙な煽りは自身の品位を下げる事に気付け。

[55: 購入検討中さん]

４６です。
＞５１さん、とてもリアルで率直な感想、ご意見ありがとうございます。
とてお参考になりました。

西町に住んでいる友人が「お金もちも多く、注文住宅で大きな家を建ててもらったりだとか
とにかく裕福な人が多すぎて、正直住む場所を間違えたと思っている。児童数もマンモスで
そのわりには中学も一つしかない！」と言っていましたが、やはりそんな感じなのですね・・・

下町とはいかないでも、庶民的で溶け込みやすい街が希望なのでもう少し考えてみたいと
思います。本当にありがとうございました。

[56: 匿名はん]

>46さん

西神南は、お金持ちの街で敷居が高い感じられるのは少し違うと思います。

５０００万～６０００万くらいの一戸建てを買う大手企業の普通の
サラリーマン層が多いですね。

ただこれらの層は、多額の住宅ローンを組むため、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが充分でなく
裕福でお付き合いするのが大変なレベルというよりむしろ付き合いやすいのでは。

駅前のショップはお金持ち向けの店はなく、ほとんどが庶民向けで
外食店も少なく贅沢となるせいかあまり流行っていないようです。
（フリースペースに自前のお弁当を持ち込んで食べている家族もみかけます）

逆にそこそこの年収であえて低予算のマンションを買えば、固定費が低く
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰに余裕ある生活がおくれるのではと思います。

年収に関係なく、年収相応のそれなりのローンを組んでしまうため
みんな苦しい状況にあるように思えます。

[57: 不動産購入勉強中さん]

確かに、このあたりの一戸建ても含めて、営業さんにどのような方が買われていますかと聞いてみたところ、
おおよそ、700万程度の一般サラリーマンの方が多いようです。
そのため、他の地域に比べれば、多少余裕のあるサラリーマンが多い印象です。
書かれているように、大企業の方が多いようでして、大きなローンを抱えて、買われている方が多いようです。
しかし、このあたりは、地域性かもしれませんが、多少高いと思われます。
少し離れた、名谷あたりのマンションは、広告で大きな値引きを出している物件が多く、
今年に関しては、大企業でも年収が減るでしょうから、
この物件も、もう少し待てば、大幅値引きも期待できるのではないでしょうか？

[58: 匿名はん]

３５歳、年収７００万、頭金１０００万として

6000万(諸経費込価格)-1000万(頭金)÷700万＝７倍(年収比)

６０歳までにローン完済するとすると２５年金利３％固定とすると
２８５万／年の返済（年収負担率４０％）。

年収７００万の可処分所得は５５０万程度（税金等を控除）
５５０万ー住宅ローン２８５万＝２６５万が実質使えるお金（月２２万）。

現在の租税負担率は２０％程度（厚生年金等含）。消費税５％。
将来は租税負担率は赤字国債償還や少子化で３５％程度が想定されており
また消費税率も上昇が予想される。仮に将来の消費税率を１５％とすると

租税負担率３５％＋消費税率１５％＋住宅ローン負担率４０％＝９０％で破綻。

将来の年収を大企業勤務で９００万平均と仮定すると、
９００万ｘ（１－（租税負担率３５％＋消費税率１５％））＝４５０万。

４５０万ー住宅ローン２６５万＝１８５万が実質使えるお金（月１５万）。
３５年返済でも住宅ローン２３０万／年になる。
これが変動金利１％なら１７０万／年で実質可処分所得２８０万で直近は生きていける。

実際に年収９００万円程度の一般サラリーマンが親の支援なしで買った場合は上記の感じになるかと。
（親の支援が実際にはあるでしょうから上記の計算に加算いただければ）

アメリカのサブプライムローンは中性子爆弾と言われており（家だけ残って住民が消える）、
将来を考えれば、サブプライム族にならないようよーく考えて購入しましょう。

[59: 購入検討中さん]

４６です。

すごい！匿名はんさんの計算表がとてもわかりやすくて将来設計をイメージしやすいです。
サブプライム族・・・、十分に可能性はありますよね（涙）
金利の低さや、「今が買い時！」といううたい文句に焦らないように、しっかりと勉強して
購入したいとおもいます！！

[60: ５８]

>46さん

共感してもらえて大変うれしいです。
あえて書きませんでしたが、固定費を極小化するのが今の経済状況に
対応するやり方と思います。

目いっぱいのローンを組むと将来に不安を残す可能性あります。

たとえ極端に言えば馬鹿にされようとも少ないローンで住宅を購入して
将来に備えるのが懸命と思います。

高い家に住んでみんなから「すごいですね」と言われるより、
着実な生活設計をするほうが百倍賢いと思います。

そういう意味ではどうしても西神南に住みたいということであれば
中古マンションや中古一戸建ても検討されるのも一考では。

リフォームすれば新築の半額で住めますね。

見えをはって新築一戸建てにこだわって変動ローンを組むなんことは
ハーメルンの笛に飛びつくようなものです。

個人の考え方と年収及び親の支援により状況は違いますが。
年収の４倍を超えるローンを組んだ場合は老後の資金が心配ですね。
将来は年金は夫婦２名で１０万円で考えて、残りは自己資金で考えるべきです。
余計なおせっかいと思われる人はそれでもいいですが。

見えをはらずに豊かな老後を送りましょう。

[61: 不動産購入勉強中さん]

58さん、
本当に、そう思います。
この計算にはありませんでしたが、
こどもの教育費など、今後いろんな支出が増えるだけですので、
この支出が出るまでに、返済しておかないと、結局、2重ローンになってしまいます。
このフィレールに関しては、温泉付きなど、管理費が今後増える一方の物件です。
購入される方は、十分に注意された方が良いかと思います。

[62: 匿名さん]

６０００万円のローンなんて庶民感覚では想像つかないですね。
お金を出せばいいところに住めるのは当たり前です。

西区のマンションは８０～１００ｍｍで、だいたい２０００万円台～３０００万円台といったところでしょうか。
この部分だけ考えると決して高くはないと思います。
あとは周辺環境に何を求めるかですが、個人差がありますしね。

自分は、部屋の間取りが広く、かつ駅が近いという条件でみていくとこの物件にきました。
確かに周りに居酒屋もなければパチンコ屋も無い。
でも日常生活を送る上でスーパーが近い、ホームセンターが近いというのはかなり魅力です。
大型のショッピングモールも好きなのですが、よく考えたらそういうのは郊外型が多く、いつも車ででかけてますわ。

マンションが、今が買い時かどうかは何年かたってみないとわかりませんね。
いつ勝負にでるか・・・。
勝負せずに一生賃貸生活か・・・。
悩みどころです。

[63: 不動産購入勉強中さん]

62さんへ
この3000万円程度の物件ですが、冬場の日当たりからすると、
お昼の間しか日が当たらない物件が多いかとおもいます。
特に、2番館のA-G。朝は、角度の関係で日が入らず、夕方は、1番館の陰。
一期で売り出した物件は、日当たり的には問題なく、同じような間取りで+1000万円程度だったので、
やはり高い気がしますが、如何でしょうか？
この程度を出すのであれば、戸建ての方がいいのでは？？

[64: 匿名さん]

６３さんへ
日当たりは気になりますね。
日当たり良く、部屋面積も広く、駅にも近く、そして価格が手頃ならすぐ購入となりますかも。

一軒家の場合、条件をいろいろ加えていくと、どうしても４千万円から５千万円という価格になってしまうように思うのですが、そんなことないですか？　
わたしもはじめは一軒家志向でしたが、何かいろいろ考えているうちにめんどくさくなってしまって・・・。
立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

こんなことではいけませんね。

[65: ご近所さん]

西神中央近くに「ワコーレ」の建設予定地がありますけど分譲マンションなんでしょうか？
南より中央ですかねーやっぱり、、、

なんか情報があったら教えてください。

[66: 不動産購入勉強中さん]

64さんへ

自分は、逆に、マンション志向でしたが、一軒家志向に変化しているところです。
(現状は、マンションで快適に生活していますが...)

ただ、確かに、マンションに比べると比較的高いです。
しかし、子どもが大きくなった際を考えると、マンションはどうかなって思って、変化しました。
マンション -> 一軒屋になるとそれだけで、お金かかりますからね。

[67: サラリーマンさん]

＞立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

近所付き合い　や　騒音問題を考えるなら　戸建のほうが良いよ。

しっかりした環境のところを選べばよいので。

マンションは隣、上下にどんな人が来るか　賭けみたいなところがありますから。

築浅中古が良いと思いますが・・

[68: ５８]

５８です。さらに意見を添えます。

西神南は、本来人間がほとんど住んでいなかった山野を削って
建設した町でこういった街は、新興住宅地と呼ばれていますが、新興住宅地が
４０年経ったときにどういう状況になっているかを考えておく必要あります。

購入から10年は小学生とかいっぱいいて、30年くらいで子供は成人を迎え
巣立っていきます(結婚して同じ新興住宅地内に(中古買って)住むケースは少ないと思います)。

すると４０年後には老人のみで構成される世帯が多い街になります(永遠に新設住宅を供給
すれば別ですが。４０年経った新興住宅地に若い世帯が中古を買ってその確立されたｺﾐｭﾆﾃｨｰ
に入ってくることはあまりないと思います。子供の友達もほしいですよね）

新興住宅地の４０年後は、多摩や千葉ﾆｭｰﾀｳﾝの現状を調べればよくわかると思います。
関西でいえば北鈴蘭台とかですね。

老人を中心とした街は購買力が低くシャッター街になること多いです。
必然的に住みずらくなり、都心のﾏﾝｼｮﾝや特養ﾎｰﾑに引越しするケースも多いです。

先ほどは５千万でお話をしましたが、果たして３千万以上のローンを組んで老後に買い替えをする
余力のある人がどれくらいいるでしょうか。

物件を売ればいいじゃないかとの反論には、４０年後の新興住宅地の中古のニーズがどれくらい
あるかを考えればよいと思います(それは言い切れないのではと言う方には北鈴蘭台の数百万円台の
中古戸建をお薦めします）。

地下鉄があるのでそんなに不便ではないのではとも思われていると思いますが、４０年後
西神地下鉄沿線での通勤・通学客数がどれだけいるか想像してください。
大幅減便と運賃高騰は必然です（選挙もあるので路線廃止はないと思いますが）

結局どうすればいいんだとの声が聞こえそうですが、
キーポイントは４０年後に再生する街(再度若年層の流入が期待できるか)かどうかです。
そういった意味では、古くから（戦前からあるような）街で柄がそんなに悪くない
レベルの街ということになるのでしょうか。

ただ、西神南の子育てのしやすさは非常に大きなメリットでもありますので
子育ての期間はそのメリットを充分享受して、街の老齢化リスクにも対処できるような
住み方（賃貸や充分に余力を残したローン設定）もよいのではと思います。

[69: 近所をよく知る人]

マンションや戸建なら、地下鉄沿線なら学園までだと思います。

神鉄沿線の物件は、すでに悲惨な状況で　不動産屋は100万でも　いらん　といっています。

名谷でも高齢化は進んでいますが、UR賃貸、市営住宅等もたくさんあり世代交代も進みつつあります。
パティオなどもあり落ちぶれずにやっています。

南は住宅しかないところが、弱みになってくると思います。

中古が増加し、みんなが売りに出すと　とてつもない価格で供給されることになりえらいことです。

40年後より15年後が怖かったので、中古戸建にしました。

マンションのメリットは　冬場が過ごしやすいことぐらいでしょうか？？

[70: ５８]

中古いいですね。

どうも日本人は多額のローンをして、新築の高い家に住み
それを甲斐性と勘違いしている人が多いですね。
甲斐性があるとはそのローンを無事返済した人のことではと思います。

今後の将来不安を考えると固定費リスクは極小化すべきでは。

５０００万のローンを組める人は２０００万のローンで。
２０００万のローンしか組めない人は頭金を増やしてから購入と
いうリスクヘッジが必要と個人的には思っています。

[71: 匿名さん]

そろそろスレ違いなレスの応酬はやめませんか？
ここは「フィレール西神南」について語り合う場所です。
リスクがどうとかそういうお話は他でスレ立てして下さい。

[72: 匿名さん]

賛成。

[73: 匿名さん]

みんな先の事をよく考えているのですね～

[74: いつか買いたいさん]

65さんへ

板違いですが西神中央のどのあたりか知っていれば教えてください。

[75: いつか買いたいさん]

NO,６５です。
すいません板違いですが。。。
プレンティーの北西側、テニスコートの近くですよ。

皆さんあんまし気にならない？
南よりはるかに中央のほうが良くない？

[77: 購入検討中さん]

確かに掲示板閑散としていますね。
西神南は本当に環境が良くて子育てにはいい場所ですし、前向きに購入を考えていますが他の検討中の方及び契約者さんのご意見を伺いたいところなんですが…
先週モデルルームに行って来ましたが、他のマンションが苦戦している中にあってはまずまずの売れ行きなのかなとは思います。お客さんは少なかったですが。

[79: 不動産購入勉強中さん]

販売代理で、この物件およびシーズを手がけていた、ライフステージが倒産しました。
最後まで、面倒を見てもらえるのでしょうか？

[80: 匿名さん]

事業主と施工会社は大丈夫そうなので、販売代理倒産の影響はあまりないのでは？
加えて今年10月スタートの「住宅瑕疵担保履行法」の対象物件ということもありますし。
まあ、多少ケチがついた程度ではないでしょうか。

[81: 不動産購入勉強中さん]

オリックスも、政府の資金援助を検討しているし、販売がうまくいかないと、積立金や今後の買換えが....。
HPでは、30戸ほどの物件が出てますが、何か関係があるのでしょうか？？

[82: 匿名さん]

81さんへ
30戸ほどだと、どうなの？

[83: 不動産購入勉強中さん]

７８さんから、急に物件数が増えた気がする。
ライフステージが隠し持っていた物件 or 解約？？
どうなんでしょうか？

[84: 購入検討中さん]

＞不動産購入勉強中さん
７８さんの情報は４期分譲時であり現在５期分譲なので物件が増えるのは自然なことでは？？
続けて書込みされるのであれば想像の域を出ないネガティブな投稿ばかりではなく身のあるご意見を伺えませんでしょうか。
私も気になっているのですが、８２さんへのお答えは持ち合わせていないのでしょうか？

[85: 物件比較中さん]

まだ竣工まで1年近くあり、総戸数4００戸以上もあれば、3０戸の販売に深い意味はないと思いますね。
気にしている物件なので、以前の折込チラシ残ってますが、第２期でも同戸数で販売してます。
（代理の倒産で、手付金放棄もしないでしょ。）

[86: 匿名はん]

ここなら、近くの戸建を買い叩いた方が、良くねえ？？

今後、周りの物件が中古になったら大変だじょ。

[87: 匿名ちゃん]

＞８６
こんな処で「西神南の建売住宅」でアラシしてた人を発見しました。
私と同じく暇な人ですね。

[88: 購入検討中さん]

人それぞれですので、長い目で見れば戸建のほうが資産性が良くとも初期投資できない人（予算２０００万円台）にとってはマンションも十分な選択肢ではないでしょうか。
マンションの資産性に疑問を投げかける方が時々いますが、そもそもマンションを資産目的で購入すること自体が筋違いのような気がします。（資産が潤沢に有り、御影や岡本の駅前の角部屋を購入を考えられる人は例外かもしれませんが）
転売を考えているなら様々な費用から考えて賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。だから、永住とはいかなくても、ほとんど価値がなくなるまで住み潰すという考え方でないとマンション購入のメリットは望めないのではないでしょうか。
将来のことはわかりませんが、現状では西神南は治安や教育の面では優れているので魅力ですし、安い賃貸にしてお金を貯めてから戸建をゲットするか、低金利で住宅ローンの税制優遇の今フィレールを購入するか考え中です。。
シーズやハピアスの100㎡くらいの部屋が中古として3000万程で売り出されないかなぁ。

[89: 匿名さん]

>>88

安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？
ローンを支払い、安い賃貸料で貯金など出来るだろうか？
西神地域に勤務なら、西神で探すだろうし、
三宮勤務なら、かなり不便だと考える。

それに、マンション・戸建てが乱立してるのは事実。
近い将来、価格が下がるの明白なのでは。
何故なら、中古物件として供給が増えるでしょうから。

2000万台で検討してるとすると、それはかなり手狭になり、
いずれ引っ越しを考えるようになるのではなかろうか。
それならば、もう少し我慢して予算を増やすろ努力をするか、
数年後の西神・西神南で、少し広めの中古を探すのもいいのでは。

>>88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

[90: 匿名さん]

賃貸だと西神南で７０～９０㎡で８～１０万／月程度。
２０年住むとすると２０００万強の持ち出し。

中古購入だと西神南で８０㎡で１６００万程度。
管理費・固定資産税が別途７００万程度、金利３％５００万とすると２８００万。

購入だと２０年後に転売できるのに対して賃貸はなにも残らない。
１０００万で転売できるとすると仲介手数料を除いても９００万程度は
手元に残る計算になる。都合１９００万の持ち出し。

しかし新築だと８０㎡で３１００万程度（手数料含）。
２０年後に１６００万で転売できるとしても３２００万の持ち出しになる
（管理費固定資産税７００万、金利１０００万も加算）。

中古購入＞賃貸＞新築となる。

中古の難点は古さだがリフォームを３００万ほどすれば新築並みになる。
その場合、賃貸より中古購入は割高になるが、頭金予算によっては金利が
下がる（上記はフルローンでの金利計算）＆自分のすきなリフォームできるメリットもあり。

１０～２０年落ちのマンション＆リフォームがお得と個人的には判断しています。
建売住宅が他スレのとおりほんとに２０００万台で買えるのならそっちの新古が得かも
とも考えていますが。

[91: 物件比較中さん]

中古リフォームも考えたけど（築２０年はちょっと…）、やっぱり新築の魅力も正直大きいし。
結局、その人・その家族が何に魅力を感じるかですよね。
（もちろん先の事も考えないといけませんが。）