フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[42: ハピアス住民]

＞３９さん
ハピアスに住んでいます。
天板の色ですが我が家も白にしました。

住んで２年ですが、汚れもすぐにふき取ればきれいな状態のままですよ＾＾
時間がたっても洗剤などでふき取ればたいていの汚れは落ちますので
そんなに心配要らないと思います。

ゴマ模様？のお宅も拝見しましたが、個人的には白の方が明るくて
素敵だと思いました。
あくまでも個人の好みですので、ゴマ模様の方気を悪くなさらないでくださいね。

私も入居するまで色々不安がありましたが、今は西神南の暮らしに満足しています。
３９さんにも素敵な生活が待っているといいですね！

[43: シーズ住民2]

殆どが住民外の書き込みです。

今までのシーズの購入版や住民版を見て頂きましたらご理解頂けると思います　最近の書き込み

だけしか荒れていないです。　正直住民としては悲しいですけど・・・

環境は静かでいいところですよ　特に小さなお子さんの居られる家庭は生活しやすいと思います

只、今の時期は北風が大変強く神戸市の中央区などと比べ一段階寒いです。

[44: 契約済みさん]

＞42さん

ありがとうございます　安心しました。
特別なお手入れしなくても普通のお手入れで大丈夫なんですね。
あれだけ悶々としてたのにスッキリしました。

ハピアス・シーズの方々とも良いお付き合いができればと思っています。
先輩方よろしくお願いします＾＾。

[46: 購入検討中さん]

４ＬＤＫ＋ＵＳで２９９５万はわりと良心的な価格かと、検討しているのですが、
このあたりは幼稚園、小学校、中学校はマンモスだと聞きました。
うちには幼稚園児と未就園児がいるので学区が気になるのですが、
井吹小学校、井吹中学はどのような雰囲気ですか？
そして、高校となると公立進学の場合、やはり遠くになるのですよね？
土地勘があまりなく、教えていただけると助かります。

[47: 購入検討中さん]

井吹中は勉強熱心・レベルは高めと地元の人から聞きました。
どれほどのものかは聞いただけなので、よく分かりませんが。

[48: 匿名はん]

オリックス不動産か・・
ちょっと嫌だな。

[49: 購入検討中さん]

オリックス不動産が嫌とは、なぜでしょうか？

[50: 購入検討中さん]

フィレール西神南を購入の１つとして検討しています。
実際に近くをぶらついてみて周辺環境は良い・駅から近い割には
手が届かないことはない値段・間取りによっては広さの割り安い
などと感じました。
周りに住んでいる方・入居予定の方・モデルルームに行かれた方など
ご意見・情報など　何でも良いので教えて下さい。お願いします。

[51: ご近所さん]

46さん。
向かいのマンションに住んでいるものです。
御懸念事項である、教育環境についてですが、
西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で、
フィレールならば、公立小学校は井吹東小学校になります。
反対側の西小学校は、児童数1200オーバーの超マンモス校で、
東小学校は1000人程度ではないかと思います。
対しまして、公立中学校は井吹台中学しかなく、
２つのマンモス小学校から入学されますので、
当然児童数も1000人を超えています。（３学年で、２８クラス）

比較的新しい町で、学校も綺麗ですが、
各家庭での子供たちに対する教育指導は、苛烈を極めます。
公立中学とはいえ、神戸市内ではダントツに成績優秀ですし、
公立高校入学に向けて、競争は熾烈です。
ほとんどの児童が学習塾に通っており、
これだけの児童数と、神戸市内でも有数の整備公園をもっておりますが、
日中遊んでいる子供は数％ではないでしょうか。
勿論、未就学児童などの一部は向かいの公園などで遊んでおりますが、
これまた大半は、未就学児童専用の児童教室などに通っているようです。

外から見ると綺麗な町であるとは思います。
神戸市の外れにある割に地価も高く、
比較的高収入のご家庭が多い為が、みかけの上品さは
あるような気がしますが、
住んでみるとこれほど住みにくい町は、神戸市内ではここだけでしょう。
確かにフィレールであれば駅も近く、高速道路のＩＣも近い為、
交通の便は良いと思います。
しかしながら、日常での買い物などはcoopとカインズホームしかなく、
飲食店もほとんどありません。
それでいて治安が良いとは言えず、遅い時間に駅前を見ていただくとわかりますが、
夜遅くまで若者がたむろしていますし、
町の外周をとりまく幹線道路では、爆音を響かせながら走るバイクもいます。

何処に住んでも同じようなものかも知れませんが、
西神南に来られる前に、２chなどの掲示板やその他いろいろな
情報をもとに、しっかり判断なさってください。

[52: ご近所さん]

51です。
一部訂正。
『西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で』のくだりは、
単位校あたり（１学校あたり）での、ということです。
全体児童数ではございません。

[53: 匿名さん]

>>51-52は「シーズ住人」

[54: ご近所さん]

53
書き込み主の住居を特定する事に意味があるのか？
稚拙な煽りは自身の品位を下げる事に気付け。

[55: 購入検討中さん]

４６です。
＞５１さん、とてもリアルで率直な感想、ご意見ありがとうございます。
とてお参考になりました。

西町に住んでいる友人が「お金もちも多く、注文住宅で大きな家を建ててもらったりだとか
とにかく裕福な人が多すぎて、正直住む場所を間違えたと思っている。児童数もマンモスで
そのわりには中学も一つしかない！」と言っていましたが、やはりそんな感じなのですね・・・

下町とはいかないでも、庶民的で溶け込みやすい街が希望なのでもう少し考えてみたいと
思います。本当にありがとうございました。

[56: 匿名はん]

>46さん

西神南は、お金持ちの街で敷居が高い感じられるのは少し違うと思います。

５０００万～６０００万くらいの一戸建てを買う大手企業の普通の
サラリーマン層が多いですね。

ただこれらの層は、多額の住宅ローンを組むため、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが充分でなく
裕福でお付き合いするのが大変なレベルというよりむしろ付き合いやすいのでは。

駅前のショップはお金持ち向けの店はなく、ほとんどが庶民向けで
外食店も少なく贅沢となるせいかあまり流行っていないようです。
（フリースペースに自前のお弁当を持ち込んで食べている家族もみかけます）

逆にそこそこの年収であえて低予算のマンションを買えば、固定費が低く
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰに余裕ある生活がおくれるのではと思います。

年収に関係なく、年収相応のそれなりのローンを組んでしまうため
みんな苦しい状況にあるように思えます。

[57: 不動産購入勉強中さん]

確かに、このあたりの一戸建ても含めて、営業さんにどのような方が買われていますかと聞いてみたところ、
おおよそ、700万程度の一般サラリーマンの方が多いようです。
そのため、他の地域に比べれば、多少余裕のあるサラリーマンが多い印象です。
書かれているように、大企業の方が多いようでして、大きなローンを抱えて、買われている方が多いようです。
しかし、このあたりは、地域性かもしれませんが、多少高いと思われます。
少し離れた、名谷あたりのマンションは、広告で大きな値引きを出している物件が多く、
今年に関しては、大企業でも年収が減るでしょうから、
この物件も、もう少し待てば、大幅値引きも期待できるのではないでしょうか？

[58: 匿名はん]

３５歳、年収７００万、頭金１０００万として

6000万(諸経費込価格)-1000万(頭金)÷700万＝７倍(年収比)

６０歳までにローン完済するとすると２５年金利３％固定とすると
２８５万／年の返済（年収負担率４０％）。

年収７００万の可処分所得は５５０万程度（税金等を控除）
５５０万ー住宅ローン２８５万＝２６５万が実質使えるお金（月２２万）。

現在の租税負担率は２０％程度（厚生年金等含）。消費税５％。
将来は租税負担率は赤字国債償還や少子化で３５％程度が想定されており
また消費税率も上昇が予想される。仮に将来の消費税率を１５％とすると

租税負担率３５％＋消費税率１５％＋住宅ローン負担率４０％＝９０％で破綻。

将来の年収を大企業勤務で９００万平均と仮定すると、
９００万ｘ（１－（租税負担率３５％＋消費税率１５％））＝４５０万。

４５０万ー住宅ローン２６５万＝１８５万が実質使えるお金（月１５万）。
３５年返済でも住宅ローン２３０万／年になる。
これが変動金利１％なら１７０万／年で実質可処分所得２８０万で直近は生きていける。

実際に年収９００万円程度の一般サラリーマンが親の支援なしで買った場合は上記の感じになるかと。
（親の支援が実際にはあるでしょうから上記の計算に加算いただければ）

アメリカのサブプライムローンは中性子爆弾と言われており（家だけ残って住民が消える）、
将来を考えれば、サブプライム族にならないようよーく考えて購入しましょう。

[59: 購入検討中さん]

４６です。

すごい！匿名はんさんの計算表がとてもわかりやすくて将来設計をイメージしやすいです。
サブプライム族・・・、十分に可能性はありますよね（涙）
金利の低さや、「今が買い時！」といううたい文句に焦らないように、しっかりと勉強して
購入したいとおもいます！！

[60: ５８]

>46さん

共感してもらえて大変うれしいです。
あえて書きませんでしたが、固定費を極小化するのが今の経済状況に
対応するやり方と思います。

目いっぱいのローンを組むと将来に不安を残す可能性あります。

たとえ極端に言えば馬鹿にされようとも少ないローンで住宅を購入して
将来に備えるのが懸命と思います。

高い家に住んでみんなから「すごいですね」と言われるより、
着実な生活設計をするほうが百倍賢いと思います。

そういう意味ではどうしても西神南に住みたいということであれば
中古マンションや中古一戸建ても検討されるのも一考では。

リフォームすれば新築の半額で住めますね。

見えをはって新築一戸建てにこだわって変動ローンを組むなんことは
ハーメルンの笛に飛びつくようなものです。

個人の考え方と年収及び親の支援により状況は違いますが。
年収の４倍を超えるローンを組んだ場合は老後の資金が心配ですね。
将来は年金は夫婦２名で１０万円で考えて、残りは自己資金で考えるべきです。
余計なおせっかいと思われる人はそれでもいいですが。

見えをはらずに豊かな老後を送りましょう。

[61: 不動産購入勉強中さん]

58さん、
本当に、そう思います。
この計算にはありませんでしたが、
こどもの教育費など、今後いろんな支出が増えるだけですので、
この支出が出るまでに、返済しておかないと、結局、2重ローンになってしまいます。
このフィレールに関しては、温泉付きなど、管理費が今後増える一方の物件です。
購入される方は、十分に注意された方が良いかと思います。

[62: 匿名さん]

６０００万円のローンなんて庶民感覚では想像つかないですね。
お金を出せばいいところに住めるのは当たり前です。

西区のマンションは８０～１００ｍｍで、だいたい２０００万円台～３０００万円台といったところでしょうか。
この部分だけ考えると決して高くはないと思います。
あとは周辺環境に何を求めるかですが、個人差がありますしね。

自分は、部屋の間取りが広く、かつ駅が近いという条件でみていくとこの物件にきました。
確かに周りに居酒屋もなければパチンコ屋も無い。
でも日常生活を送る上でスーパーが近い、ホームセンターが近いというのはかなり魅力です。
大型のショッピングモールも好きなのですが、よく考えたらそういうのは郊外型が多く、いつも車ででかけてますわ。

マンションが、今が買い時かどうかは何年かたってみないとわかりませんね。
いつ勝負にでるか・・・。
勝負せずに一生賃貸生活か・・・。
悩みどころです。

[63: 不動産購入勉強中さん]

62さんへ
この3000万円程度の物件ですが、冬場の日当たりからすると、
お昼の間しか日が当たらない物件が多いかとおもいます。
特に、2番館のA-G。朝は、角度の関係で日が入らず、夕方は、1番館の陰。
一期で売り出した物件は、日当たり的には問題なく、同じような間取りで+1000万円程度だったので、
やはり高い気がしますが、如何でしょうか？
この程度を出すのであれば、戸建ての方がいいのでは？？

[64: 匿名さん]

６３さんへ
日当たりは気になりますね。
日当たり良く、部屋面積も広く、駅にも近く、そして価格が手頃ならすぐ購入となりますかも。

一軒家の場合、条件をいろいろ加えていくと、どうしても４千万円から５千万円という価格になってしまうように思うのですが、そんなことないですか？　
わたしもはじめは一軒家志向でしたが、何かいろいろ考えているうちにめんどくさくなってしまって・・・。
立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

こんなことではいけませんね。

[65: ご近所さん]

西神中央近くに「ワコーレ」の建設予定地がありますけど分譲マンションなんでしょうか？
南より中央ですかねーやっぱり、、、

なんか情報があったら教えてください。

[66: 不動産購入勉強中さん]

64さんへ

自分は、逆に、マンション志向でしたが、一軒家志向に変化しているところです。
(現状は、マンションで快適に生活していますが...)

ただ、確かに、マンションに比べると比較的高いです。
しかし、子どもが大きくなった際を考えると、マンションはどうかなって思って、変化しました。
マンション -> 一軒屋になるとそれだけで、お金かかりますからね。

[67: サラリーマンさん]

＞立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

近所付き合い　や　騒音問題を考えるなら　戸建のほうが良いよ。

しっかりした環境のところを選べばよいので。

マンションは隣、上下にどんな人が来るか　賭けみたいなところがありますから。

築浅中古が良いと思いますが・・

[68: ５８]

５８です。さらに意見を添えます。

西神南は、本来人間がほとんど住んでいなかった山野を削って
建設した町でこういった街は、新興住宅地と呼ばれていますが、新興住宅地が
４０年経ったときにどういう状況になっているかを考えておく必要あります。

購入から10年は小学生とかいっぱいいて、30年くらいで子供は成人を迎え
巣立っていきます(結婚して同じ新興住宅地内に(中古買って)住むケースは少ないと思います)。

すると４０年後には老人のみで構成される世帯が多い街になります(永遠に新設住宅を供給
すれば別ですが。４０年経った新興住宅地に若い世帯が中古を買ってその確立されたｺﾐｭﾆﾃｨｰ
に入ってくることはあまりないと思います。子供の友達もほしいですよね）

新興住宅地の４０年後は、多摩や千葉ﾆｭｰﾀｳﾝの現状を調べればよくわかると思います。
関西でいえば北鈴蘭台とかですね。

老人を中心とした街は購買力が低くシャッター街になること多いです。
必然的に住みずらくなり、都心のﾏﾝｼｮﾝや特養ﾎｰﾑに引越しするケースも多いです。

先ほどは５千万でお話をしましたが、果たして３千万以上のローンを組んで老後に買い替えをする
余力のある人がどれくらいいるでしょうか。

物件を売ればいいじゃないかとの反論には、４０年後の新興住宅地の中古のニーズがどれくらい
あるかを考えればよいと思います(それは言い切れないのではと言う方には北鈴蘭台の数百万円台の
中古戸建をお薦めします）。

地下鉄があるのでそんなに不便ではないのではとも思われていると思いますが、４０年後
西神地下鉄沿線での通勤・通学客数がどれだけいるか想像してください。
大幅減便と運賃高騰は必然です（選挙もあるので路線廃止はないと思いますが）

結局どうすればいいんだとの声が聞こえそうですが、
キーポイントは４０年後に再生する街(再度若年層の流入が期待できるか)かどうかです。
そういった意味では、古くから（戦前からあるような）街で柄がそんなに悪くない
レベルの街ということになるのでしょうか。

ただ、西神南の子育てのしやすさは非常に大きなメリットでもありますので
子育ての期間はそのメリットを充分享受して、街の老齢化リスクにも対処できるような
住み方（賃貸や充分に余力を残したローン設定）もよいのではと思います。

[69: 近所をよく知る人]

マンションや戸建なら、地下鉄沿線なら学園までだと思います。

神鉄沿線の物件は、すでに悲惨な状況で　不動産屋は100万でも　いらん　といっています。

名谷でも高齢化は進んでいますが、UR賃貸、市営住宅等もたくさんあり世代交代も進みつつあります。
パティオなどもあり落ちぶれずにやっています。

南は住宅しかないところが、弱みになってくると思います。

中古が増加し、みんなが売りに出すと　とてつもない価格で供給されることになりえらいことです。

40年後より15年後が怖かったので、中古戸建にしました。

マンションのメリットは　冬場が過ごしやすいことぐらいでしょうか？？

[70: ５８]

中古いいですね。

どうも日本人は多額のローンをして、新築の高い家に住み
それを甲斐性と勘違いしている人が多いですね。
甲斐性があるとはそのローンを無事返済した人のことではと思います。

今後の将来不安を考えると固定費リスクは極小化すべきでは。

５０００万のローンを組める人は２０００万のローンで。
２０００万のローンしか組めない人は頭金を増やしてから購入と
いうリスクヘッジが必要と個人的には思っています。

[71: 匿名さん]

そろそろスレ違いなレスの応酬はやめませんか？
ここは「フィレール西神南」について語り合う場所です。
リスクがどうとかそういうお話は他でスレ立てして下さい。

[72: 匿名さん]

賛成。

[73: 匿名さん]

みんな先の事をよく考えているのですね～

[74: いつか買いたいさん]

65さんへ

板違いですが西神中央のどのあたりか知っていれば教えてください。

[75: いつか買いたいさん]

NO,６５です。
すいません板違いですが。。。
プレンティーの北西側、テニスコートの近くですよ。

皆さんあんまし気にならない？
南よりはるかに中央のほうが良くない？

[77: 購入検討中さん]

確かに掲示板閑散としていますね。
西神南は本当に環境が良くて子育てにはいい場所ですし、前向きに購入を考えていますが他の検討中の方及び契約者さんのご意見を伺いたいところなんですが…
先週モデルルームに行って来ましたが、他のマンションが苦戦している中にあってはまずまずの売れ行きなのかなとは思います。お客さんは少なかったですが。

[79: 不動産購入勉強中さん]

販売代理で、この物件およびシーズを手がけていた、ライフステージが倒産しました。
最後まで、面倒を見てもらえるのでしょうか？

[80: 匿名さん]

事業主と施工会社は大丈夫そうなので、販売代理倒産の影響はあまりないのでは？
加えて今年10月スタートの「住宅瑕疵担保履行法」の対象物件ということもありますし。
まあ、多少ケチがついた程度ではないでしょうか。

[81: 不動産購入勉強中さん]

オリックスも、政府の資金援助を検討しているし、販売がうまくいかないと、積立金や今後の買換えが....。
HPでは、30戸ほどの物件が出てますが、何か関係があるのでしょうか？？

[82: 匿名さん]

81さんへ
30戸ほどだと、どうなの？

[83: 不動産購入勉強中さん]

７８さんから、急に物件数が増えた気がする。
ライフステージが隠し持っていた物件 or 解約？？
どうなんでしょうか？

[84: 購入検討中さん]

＞不動産購入勉強中さん
７８さんの情報は４期分譲時であり現在５期分譲なので物件が増えるのは自然なことでは？？
続けて書込みされるのであれば想像の域を出ないネガティブな投稿ばかりではなく身のあるご意見を伺えませんでしょうか。
私も気になっているのですが、８２さんへのお答えは持ち合わせていないのでしょうか？

[85: 物件比較中さん]

まだ竣工まで1年近くあり、総戸数4００戸以上もあれば、3０戸の販売に深い意味はないと思いますね。
気にしている物件なので、以前の折込チラシ残ってますが、第２期でも同戸数で販売してます。
（代理の倒産で、手付金放棄もしないでしょ。）

[86: 匿名はん]

ここなら、近くの戸建を買い叩いた方が、良くねえ？？

今後、周りの物件が中古になったら大変だじょ。

[87: 匿名ちゃん]

＞８６
こんな処で「西神南の建売住宅」でアラシしてた人を発見しました。
私と同じく暇な人ですね。

[88: 購入検討中さん]

人それぞれですので、長い目で見れば戸建のほうが資産性が良くとも初期投資できない人（予算２０００万円台）にとってはマンションも十分な選択肢ではないでしょうか。
マンションの資産性に疑問を投げかける方が時々いますが、そもそもマンションを資産目的で購入すること自体が筋違いのような気がします。（資産が潤沢に有り、御影や岡本の駅前の角部屋を購入を考えられる人は例外かもしれませんが）
転売を考えているなら様々な費用から考えて賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。だから、永住とはいかなくても、ほとんど価値がなくなるまで住み潰すという考え方でないとマンション購入のメリットは望めないのではないでしょうか。
将来のことはわかりませんが、現状では西神南は治安や教育の面では優れているので魅力ですし、安い賃貸にしてお金を貯めてから戸建をゲットするか、低金利で住宅ローンの税制優遇の今フィレールを購入するか考え中です。。
シーズやハピアスの100㎡くらいの部屋が中古として3000万程で売り出されないかなぁ。

[89: 匿名さん]

>>88

安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？
ローンを支払い、安い賃貸料で貯金など出来るだろうか？
西神地域に勤務なら、西神で探すだろうし、
三宮勤務なら、かなり不便だと考える。

それに、マンション・戸建てが乱立してるのは事実。
近い将来、価格が下がるの明白なのでは。
何故なら、中古物件として供給が増えるでしょうから。

2000万台で検討してるとすると、それはかなり手狭になり、
いずれ引っ越しを考えるようになるのではなかろうか。
それならば、もう少し我慢して予算を増やすろ努力をするか、
数年後の西神・西神南で、少し広めの中古を探すのもいいのでは。

>>88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

[90: 匿名さん]

賃貸だと西神南で７０～９０㎡で８～１０万／月程度。
２０年住むとすると２０００万強の持ち出し。

中古購入だと西神南で８０㎡で１６００万程度。
管理費・固定資産税が別途７００万程度、金利３％５００万とすると２８００万。

購入だと２０年後に転売できるのに対して賃貸はなにも残らない。
１０００万で転売できるとすると仲介手数料を除いても９００万程度は
手元に残る計算になる。都合１９００万の持ち出し。

しかし新築だと８０㎡で３１００万程度（手数料含）。
２０年後に１６００万で転売できるとしても３２００万の持ち出しになる
（管理費固定資産税７００万、金利１０００万も加算）。

中古購入＞賃貸＞新築となる。

中古の難点は古さだがリフォームを３００万ほどすれば新築並みになる。
その場合、賃貸より中古購入は割高になるが、頭金予算によっては金利が
下がる（上記はフルローンでの金利計算）＆自分のすきなリフォームできるメリットもあり。

１０～２０年落ちのマンション＆リフォームがお得と個人的には判断しています。
建売住宅が他スレのとおりほんとに２０００万台で買えるのならそっちの新古が得かも
とも考えていますが。

[91: 物件比較中さん]

中古リフォームも考えたけど（築２０年はちょっと…）、やっぱり新築の魅力も正直大きいし。
結局、その人・その家族が何に魅力を感じるかですよね。
（もちろん先の事も考えないといけませんが。）

[92: 購入検討中さん]

No91さんと同じように、中古マンション・新築マンションを検討しています。

私の感覚では、中古マンションで築20年では、外観からしてやっぱり新築とはかなり違いがある。
バルコニーが狭くて不便そう。
最近の新築マンションがいいと思いますが、中古なら築10年以内ぐらいで新築マンションと同じ条件(広さ、駅からの距離)で-1000万ぐらいの物件なら中古物件でもいいかなって考えています。


それと、マンションって何年ぐらい住めるんですか？50年ぐらいで建て直しとかするんですか？
よくわからないので知っている方いたら教えてください。

[93: 購入検討中さん]

88です。

＞89さん

＞安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？

文章がわかりにくくて申し訳ない。
これは、「自分が戸建住宅を購入するために現在のマンション購入を見送って安い賃貸をかりる」という意味です。
因みに「賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。」というのも、マンションの購入より賃貸をかりる方が良いという意味です。

＞88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

自分も購入する側なので、他の方のいろんな意見を聞きたいと思い投稿したのであって他意は有りません。

＞92さん

マンションはＲＣの耐力にもよりますが、計算上少なくとも５０年、長期耐久の仕様ですと１００年はもつと言われています。ただし、これは躯体の事であって設備等がもたないor進歩について来れないので、３０～４０年以上は住めない（かなり住みづらい）と考えられます。この意見には人それぞれ考え方の相違もあるとは思いますが。

ですので90の方の意見のとおり築４０年の物件が１０００万で売却できるかは疑問です。持ち家になったとしても、あまりに古いマンションは修繕費が嵩むうえ、建替えをしようにも解体に費用がかかるので資産価値と相殺すれば赤字ということも考えられます。
４０年住み潰す覚悟があれば、新しいマンションに住めるという付加価値と合わせると新築購入もメリットがあると思います。ただ、賃貸にすれば手当てが大きいですし、89さんの仰るように新築ではいずれ手狭になり、引っ越しを考えなければならないのであれば賃貸をかりる方がメリットがあるような気もします。
ですから、自分としてはシーズやハピアスのような新古の100㎡くらいの物件が手ごろで購入できればと思いながら検討している次第です。。

[94: 入居予定さん]

だいぶ工事も進んでますね。外観はシーズよりもブラウン系が多目ですね。
入居はまだまだ先ですが、しっかり造ってほしいものです。

[95: 購入検討中さん]

＞No.94さん

お手数ですが、購入を決めた要因やフィレールの長所と短所をお聞かせ願えますでようか。

正直温泉による管理費増の感は否めないような気がするのですが、どんなもんなんでしょう？
また、修繕費の一時金を３０年で５回くらい徴収される計画になっているようですが、他のマンションでもあんなに一時金が必要なんですかね？

これ等を除いて考えれば、垂水や舞子の駅から遠いマンションに比べて価格は変わらないで三宮への利便性や住環境はフィレールの方が勝っているとは思うのですが…

[96: 入居予定さん]

初登場です。

私も、フィレールを申し込みました。
95さんへ＞　

私も、舞子、垂水らへんと地下鉄沿いの西神中央から学園らへんをさがしてました。

決め手の概要を羅列します。
・駅から徒歩10分以内が最低条件でした。
　(嫁も歩ける距離、通勤で徒歩時間を短くしたい)
・JRと比較した場合同じ徒歩なら価格が安い。
・JR沿いをあきらめた原因は、JRの舞子、垂水駅周辺の町並みが
　あまり綺麗じゃなかったことです。こまごましていたところ。
　西神南が新しい町で綺麗だった。
・管理費は若干高いような気はします。。。

不便だけど我慢する点
・通勤が不便ぐらいです。(西神中央のほうがよかった。朝座れるので・・・)
　あと、私の場合、新長田で乗り換えが必要なんで・・・。


あとまた思いついたら記載します＾＾。
入居予定の方いらしたら今後とも宜しくお願いします。

[97: 入居予定さん]

９５さんへ　９４です。

私も９６さんと少し似てますかね。

最初、新築数件のモデルルームを見た上で、築浅中古で充分だと思い、
JR須磨～舞子、地下鉄学園都市～西神中央で、築5年くらいの中古を探しました。
でもなかなか希望する物件（間取りや駅までの距離、中古として納得する価格）がなくて。

再度、新築物件を廻って、フィレールとなりました。
正直、温泉は無くてもという気がしてます（身内は気に入ってます）が、
気に入った間取りを選べたのと、価格の割りに部屋が広めで、環境もまずまず、駅にもなんとか徒歩で、
それと機械式駐車場がいやだったというのも結構大きいですかね。

修繕費の一時金については、私も高いと思います。
他のマンションのことは勉強不足でなんとも。（参考にならなくて申し訳ないですね。）

９６さん、よろしくお願いします。（たまにしかのぞいてませんが。）

[98: 入居予定さん]

フィレールに入居予定です。
そろそろローンをどうするか考えていますが、
皆さんの意見をおしえてください。
私は、
変動のみ　もしくは　変動＋固定のミックスをかんがえていますが・・・。

[99: 匿名さん]

借入額や頭金、収入等、人それぞれ。
ローンの種類は３種類なのだから、
自分達で判断しなさい。
第一、入居前になってローンを考えるなんて浅はか。
そんな大切な事は、ハンコを押す前に考えておくこと。

と、話題作りに関係者が上げたんだろうが、釣られてみた。

[100: 入居予定さん]

98です。

99さん⇒　適当な内容を記載してすみません。契約が一年ぐらいまえだったので、
そのときは変動金利のみを想定していました。(そのときが変動2.875の優遇が1.5で実質1.375)

ここ一年で、短期プライムが2.475までさがっているのと、長期固定があがっている状況で
金融機関の読みは
ここ数年は不景気がつづくがそこから景気回復する見込みとなるような感じでしょうか。

ここ一年で経済が大きく変わってしまって、個人的には変動金利の低さに魅力を感じつつも
金利があがっていくきがしていて、意見交換したいなって思いでした。

[101: 匿名さん]

分析出来てるなら、相談する必要無し。
聞いたところで、意見は分かれるだけ。
荒れるのも必至。
変動＋固定のミックスで考えてるなら、それでどうぞ。

[102: 契約済みさん]

98さん

私も同じ契約者さんと情報交換していきたいと思います。
自分はもともとフラットで考えていました。変動も十分魅力的ですが、金利上昇に合わせて返済額を上昇できないのでちょっと…
しかし、資金にやや余裕があり早期の繰越を計画していますので、短期固定とフラットのミックスに考えを改めつつあります。

全てが本当とは限りませんが↓によるとかなりの低金利で借りられる様です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29983/

まあ低金利の今長期固定金利で更にフラットＳによる０．３％優遇も魅力なんで、割合が問題ですが。。

確かに悩みどころです。ちなみに普通はどれくらいで返済を計画されているのものなんでしょうか？
私は２０年以内には返済したいですね。

[103: 匿名さん]

此処は検討板。
ローンの話なら、ローン板へ。
スレ違いの話です。

[104: 匿名さん]

>>98=100
>>102
活気づけたいのだろうが、そうはならず。
無駄にレスを付けて上げないように。
いかにも関係者と思われるよ。

[105: 契約済みさん]

初期の頃の契約者です。
昨年のうちにオプションの申し込みも終了していますし特に何もすることがありません。

家具や家電は新調するつもりですが入居してからかなと思っております。

契約済みの方は入居に向かって現在何かされてますか？
「これやっとくといいよ！」なんて事がありましたらアドバイス下さい。

[106: 契約済みさん]

ウチも契約してからやることがありません…

まあ銀行回りして、金利交渉するくらいすかね。

入居してから家具を新調されるということは、すぐに入居を済まされる予定ではないのでしょうか？

予定では３月末引渡しになっていますが、大半の住人が実際に移り住むのはＧＷくらいまで？

[107: 契約済みさん]

私も1期に契約してから、入居まで1年をきったのでもうすぐって楽しみです。
意外とすることがないですね。
ローンとかを見ることと
あとは、西神南にいってどんなところがあるかみてみたりしてます。

あとは、残りの部屋の売れ行きをみています。
あとは駐車場がいつきまるのかが気になりますが。

[108: 契約済みさん]

>107さん

１期契約ってかなり前だと思うのですが、はじめからフィレールにすることを決めていたんですか？

自分は現地に近いので時々日当たりとか見に行ってます。

駐車場は入居直前ですよね。決まるのは。

部屋の売れ行き見てますとキャンセルされている方がちょこちょこいるみたいですが、手付金放棄しているのかなぁ…

今出来る準備といえば、、内覧会に向けて一級建築士の方等専門家の同行とか、引越しの見積もりとか準備されているかたってるんでしょうか？？

[109: 契約済みさん]

今回は販売戸数が５戸と少ないのですが、完成まで１年切っているのに大丈夫なのか不安です。
契約が多数済んでいる・完成までに売り切る自信があるなら分かりますが。
437戸のうち現在だいたいどれぐらい契約済みなのでしょうか？

住宅ローンまわりをされている方へ
どのような銀行に行かれていますか？

[110: 契約済みさん]

そろそろ回ろうか考えています。
今のことろは、フィレール連携の三井住友を考えていますが
他にも見てみたいなって思ってます。

フィレールはまだまだ残っているのではないかと思います。
どのくらいかはわからないですね＞＜

フィレールってもう20階ぐらいまでできあがったんじゃないでしょうか？
早く引越ししたい＞＜
部屋の色とかみたいですね＾＾
みなさんは床とかキッチンは何色にしましたか？？

[111: 契約済みさん]

110さんへ
トータルカラーはナチュラルです。キッチンは確かダークだったと思います。色は選べませんでした。
最近建物の工事進捗をみていないので、そろそろ見に行きます。

どれぐらい売れているかは非常に気になりますね。

銀行に関して
フィレール提携の銀行で考えていますが、他も見たいを思います。
一般的銀行の住宅ローンの他におまとめローン（東京スター銀行？）やソニーなど
たくさんありますので、いろいろみて研究したいと思います。
金利も当然非常に重要ですが、前倒し返済の単位も重要要素として見ています。
（100万円単位でしか返済できないところもあるようです。）

ボーナスなしの返済・最初は変動金利のみで途中でこまめに変動・固定金利の見直しで考えています。
金利の過去20～30年のデータを見ると変動は固定金利を上回っていなかったと思います。
（もし間違っているなどありましたら、ご指摘下さい）
変動金利が固定金利を上回る公定歩合変更を急激に国がやるとは思えないです。
もし急激に金利を上げると景気へ一気に悪影響がでてしまうのでは。

[112: 匿名さん]

>変動金利が固定金利を上回る公定歩合変更を急激に国がやるとは思えないです。

景気対策のために日銀はゼロ金利＆量的緩和をしばらく（少なくとも数年）は継続
するでしょう。

しかし、大量の国債増発により、金利は中期的（５～１０年程度）には上昇する可能性
高いと思われます。（債券価格と金利は反比例するので）
わかりやすく言うと、国債増発→通貨発行量増→インフレ及び金利上昇という構図になります。

上記の話は長期金利の話ですが、長期金利上昇が短期金利に波及するのは時間の問題。

高度成長期の高インフレと高金利を思い出してもらえれば・・・。
ただし高度成長期と違い、低成長、不景気の下での金利上昇になると思います。
（いわゆるスタグフレーションですね）

そんなことになって誰が得するの？という回答はズバリ政府です。
適度のインフレが起これば、高齢者の個人資産減少と政府負債減少が同時におこり
実質個人資産から政府への所得移転が起こります（増税と同じ効果）。

ややこしいことを言いましたが、まとめると
将来の金利上昇、インフレによる住宅ローンの目減りの可能性が高いと思われるので
固定金利が有利と思います（変動金利であればインフレのメリットを金利上昇で相殺される）

上記はあくまで予測ですので、各自の判断で。

[113: 契約済みさん]

>109さんへ

私はＪＡや地元信用金庫を回ってきました。
当初固定は有利ですが、変動は提携の中央三井が一番良さそうですね。
これから地銀とＵＦＪ、みずほあたりを回ろうかと思っています。

価格表では２００戸くらい契約済みになっていましたよ。

>110さん

私のところはミディアムです。契約時には既にカラーが決まっていて選べませんでした。
正直一番明るい色（ナチュラル？）が良かったのですが。。

>111さん

もう最上階まで躯体は出来上がってると思いますよ。
過去の変動の平均は4.4%くらいじゃなかったでしょうか？
まぁ、バブル期は異常だったという見方も出来ると思いますが。


現地ではまだバルコニーのガラスははめ込んでいないみたいですが、どんなガラスがはまるのでしょうか？？

[114: 匿名さん]

本日の日経新聞１面にも出ていましたが、長期金利上昇のリスクが
高くなってきています。

業者はローン返済額を低く見せるため、変動金利を薦めてくるでしょうが
ワナに嵌まってはいけません。

一度変動金利で組んでしまうと３５年とかの超長期固定にはしずらいはずです。
変動金利でないとローン払えないような購入ではなく、購入見送るか
少し狭い部屋を購入するほうが賢明かもしれません。

この物件のように郊外マンションは比較的都心部マンションに比べて価格が低いので
世帯収入が低めの人でも固定でローン設定するのには最適な物件かも。

[115: 契約済みさん]

どこのマンションでも優遇金利の話が大概はあるので、それや書込み・いろんな人の話など、
さまざまな情報を基にいろいろ検討・考えてみるしかないでしょう。提携銀行・優遇金利の
ことを詳しく知っている人が多数いるわけではないので。
先はあくまで予測で、ごく一部の人しか分からないようなことが起こる部分が多々ありますし。
何事にも通じますが予測・見込・計画・希望など…を参考にして、ある意味ギャンブルを
打たなければならないことは生きていくうえで多々あるでしょう。変動・固定・ミックス
など最後に決めるのはその人自身の決断。　

早くからその関連の勉強・計画なしでただのギャンブルで良い結果が生まれるわけでは
決してないので、それを勘違いしないように気を付けたいと思います。

フィレール近くのハピアスは結構売却募集のチラシがよく入っているようです。

[116: 匿名さん]

余裕資金１万でのディープインパクト単勝馬券のギャンブルならいいでしょうが、
アコムから３００万を借りての馬単一点買いは危険ですよね（当たると大きいが・・）。

ギャンブルは年収の１割が限度で、それ以上やると生活が破綻すると言われています。
変動金利でのリスクポジションは３０００万の借金で±３０００万程度（金利１％～６％で）

固定金利なら金利は３％で固定されますが、それ以上払う必要なし。
±３０００万の借金でのギャンブルはどうなんでしょうね。
しかもここの胴元への支払い(金利)は理論上青天井とのこと。

他人事なのでどうでもいいですが・・・。
せっかく郊外での安いよい物件（財政負担の少ないの意）に目をつけているのに・・。

[117: 近所をよく知る人]

はぴあす　とか　ほかの　ちゅうこが　2000われるから、そっちのほうが　よいかな。

どうせ　２ねんもすれば　ぼうらくしてしまうから。

[118: 契約済みさん]

ハピアスも中古で売られていますね。でもそんなに価格が下がっているようには
思えないですが・・・。。
新築ってことを楽しみにします＾＾。

今２００件うれているってことは。順調なんでしょうか？
よくわかりませんね。。
フィレールのことの情報交換しませんか？
トレーニングジムってただで使用できるんですか？
色々施設がありますが、どのように活用しようか考え中です。

[119: 契約済みさん]

118さん

トレーニングジムは２時間１００円くらいだったと思います。（違ってたらすみません）
契約済みでしたら、契約時に各共有施設の利用価格の載った表をもらってると思いますよ。

[120: 匿名はん]

いろいろな施設があると、管理費が跳ね上がるだけ。
どうせ、最初の1年ぐらいしか使わないし、無駄な共用施設は　しこり　となってくる。

いらんものはずして安くすればよかったのに。

[121: 契約済みさん]

118です。
120番さんの言われる通り、無駄に設備が多い気はしました。無駄と思うのも多々特に、
温泉はいらないなって。
もし一年後とかに設備を使わないようにしたら管理費とか安くすることとかできるんでしょうか？？
ここの、固定資産税っていくらぐらいになるんでしょうか？知っている人いたらおしえてください。

[122: 土地勘無しさん]

最初の5年ぐらいは10万超えぐらいかもしれないが、それを越したら20万ぐらいに跳ね上がるのでは。

マンションは戸建てより建物比率が高いので、固定資産税は結構高いですな。

[123: 契約済みさん]

共用施設ではシアタールームはあまり使われていないようです。
（他　マンションの人の話によると）

住んでいる人間でうるさく言うことが必要かと。
冷房の無駄遣いとか。

無駄な施設などは住民から管理側によく内容などを検討して
言う・訴えるなどしてなくすことが大切なようですよ。

[125: 契約済みさん]

まだ、200戸ぐらいは残っていると思うんですが、
こんなペースで全部うれるんでしょうか？？
まあ、まだ8ヶ月ぐらいあるから最後で追い込むんでしょうけど。。

早く引越ししたいです＾＾。
マンションの上位層は、風がつよいってきくんですが、
どのくらいなんでしょうか？
洗濯ものとか布団とかほせますか？
窓があけられないとかはないですよね～。。

[126: 早く引っ越したい]

125さん〉
うちも上層階というか、真ん中あたりに決めたんですが、やはり風かなりきますかね～？洗濯もですが、布団干せないのはかなり辛いかもです（笑）
てか太陽あたるのでしょうか？南西向きなんで微妙かもです。

[127: 契約済みさん]

>125さんへ

まあ竣工までに完売はないでしょうね。ていうか、ほかのマンションでは竣工後１年たっても1/3くらい売れ残っているマンションもざらにありますから。
でもまあ、契約した者としては竣工１年以内には売り切って欲しいですね。。

引越しについては待ち遠しいのですが、新築マンションに引越ししたことがないもので、これほど大規模マンションにいっせいに引越しとなるとどんな状況になるのか戦々恐々と言う感じです。経験者の方がいらっしゃったら是非アドバイスいただきたいです。

私は逆にマンション上位層の風通しを楽しみにしています。フィレールくらいの高さのマンションで洗濯物を干している光景を良く見るので、干せないなんてことはないと思いますよ！

[128: 契約済みさん]

>126さん

日当たりについては、西南向きや南東向きのほうが南向きより太陽の光が部屋に入ってきますし、日照時間も長くなるので心配ないと思いますよ。
単純に太陽の動きを考えますと、南方向の場合太陽は角度が高く日が部屋まで差し込みにくいし、横向きに移動しますので日照時間は短くなります。西や東に移動するにつれ、角度が低く日が差し込みますし縦方向の移動になるので、日照時間は長くなりますので。

[129: 購入経験者さん]

日当たりどころか、とにかく場所が、、、、

半分以上販売中だと選べる住戸たくさんあるので日当たり重視の方は
山ほど選べる状況じゃないですか？

この物件で価格が高いとか、間取りがどうとか、日当たりが、、、とか

ネックがあるなら最上階近くの広いタイプを検討すればよかったのに、、、

[130: 匿名さん]

最上階は高すぎです。そうでなくても３０００万以上はちょっと・・。
４０００万は冒険ですね。

この夏のボーナスも下がったし・・・。

[131: 契約済みさん]

竣工前までに完売は難しいでしょう。
同じ兵庫県内のそこそこの戸数のマンションでは、須磨コーストタワーで残り８戸　パークグラン西明石・ワンズヒルズ鹿の子台で残りわずかのようです。　これらのマンションもよく頑張ってここまで売ったなあと思います。
駅から遠いリブコートオリジンは残りすぎのようですね。　フィレールは駅からまだ近いので、営業などがしっかり頑張っていれば売れ残りすぎの心配はしなくても大丈夫ではと思います。

２番館が広さの割りに安い物件があるのは、日当たりの面ではないでしょうか。２番館に洗濯・洗濯物干し部屋物件付きがあり１番館にないのはそれが理由では。１番館のほうが日当たりの面では恵まれているということでは。ただ２番館は１番館に比べてエントランス・駅までは近いのがメリットではと思います。

高いところだからといって洗濯物が飛ぶことは心配しなくても大丈夫でしょう。洗濯はさみをしっかりつけておけばまず大丈夫では。

[132: 契約済みさん]

125です。
いろいろ情報ありがうございます。安心しました。
これからもフィレールで宜しくお願いします。

フィレールの周りにもう少しお店とかできたら、
最高ですけどね。

[133: マンション投資家さん]

↑
出来るわけないじゃん

ない物ねだりです。

事業主もわかっててこの値段設定してますし。

それを理解して購入してるでしょ。

[134: 早く引っ越したい]

128さん〉
アドバイスありがとうございます！そうなんですね、確かに今のアパートはほとんど南向きなんですが、日の入り方がなんだろなぁって感じでした。
とにかく実際に住んでみないてわかりませんよね！
まぁ少しでも日が入ることを祈ります（笑）

129さん〉
別に文句云々言ってるわけではないです。最終的に私たちはそこがいいと決めたわけですから。価格的にも私たちには最上階なんて無理ですしね（笑）

[135: 早く引っ越したい]

128さん〉
アドバイスありがとうございます！そうなんですね、確かに今のアパートはほとんど南向きなんですが、日の入り方がなんだろなぁって感じでした。
とにかく実際に住んでみないてわかりませんよね！
まぁ少しでも日が入ることを祈ります（笑）

[136: 不動産購入勉強中さん]

いつも気になって通勤時に見ていますが、日当たりは悪いと思われます。
２棟がうまく影を作りあう形になり、昼間しか当たらないと思われます。
特に、冬場。見た感じだと地下鉄と並列の面は、昼近くにならないと日が入ってませんでした。
夕方は、２番館が影になる感じでした。

[137: 匿名はん]

いまどき、大規模マンションかね？？
自治会　もめるだけやろ。

[138: 気になります]

こちらの物件が気になっています。
電車や幹線道路の騒音はどうでしょうか？

[139: 契約済みさん]

まだ建物が出来上がっていないので何とも言えないですね。
場所によって違うと思いますが、線路沿いの部屋は窓を開けていると結構聞こえてきそうです。
夜は車も減りますし、地下鉄だから深夜まで走っていることは無いですけど。。
実際に住んでられるシーズやプレシアの住民の方に伺った方が間違いないのではないでしょうか。

[140: 契約済みさん]

電車の騒音は大丈夫ではと思います。個人の捉え方次第ですが、慣れるのでは。
そうなると大阪市内や神戸市内の都心部の人は寝れない人がたくさんいることになるのでは。

自分は都心部の消防署の近くすぐ近くに住んでいましたが、サイレンでうるさく更に出動
件数が多かったですが、自分は大丈夫でした。気持ちの持ち方次第だと思います。
電車よりもタチが悪いですが、慣れて気にならなくなりました。
また都心部はうるさいバイク・パトカーなどもよく走っていました。

それに比べれば全然ましだと思います。


日当たりが自分の100%思い通りの完璧な物件はなかなかないですし、店がたくさんできなかったとしても
できないなりに自分で対応するなど、気持ちの持ち方・努力次第である程度は住めば都になるでしょう。

管理組合・自治会などの基本的な力が当然重要ですが、それらを良い方向へ動かせるかどうかは
住民次第。　いい意味で住民の目・うるささが重要でしょう。

自治会がもめているのはいい場合もあります。関心がまだある証拠。
もめていないのは無関心で、知らない間に大きなトラブルにつながてしまう場合も。

今までの仕事経験でいうと、得意先や取引先で潰れているところに共通する点は、社員が仲良しすぎたり
もめごと・意見や考えの対立がない・自分や自分の仕事以外に全く無関心・うるさくいう人が少ないという
ところがあります。

もめるのはいい場合もあります。　逆に行き過ぎると悪い場合もあるので注意ですが。

[141: 周辺住民さん]

住んでないのに何でそんなことがわかるか不思議です。
自己防衛？
希望？
客観的な評価はかなり低いマンションかと思いますが。
完成して半分売れ残った後はどう処分していくかが楽しみです。