フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[418: ご近所さん]

このマンション、全然売れていませんよ。
もう南と言う時点で終わってます。
なぜ、交通至便な市街地ですら売れ残る昨今、こんなマンションが売れると思うのでしょうか？。
今や地下鉄沿線は名谷・中央を除くと、下落ぶりはヒドイもんですよ。
買った時点で負債を抱えるマンションはゴメンです。
ちなみに、私は学園都市に買いましたけど、下落ぶりと言えば・・・。

[419: 周辺住民さん]

下落ぶりとか言われてますが、ほとんどの人が駅までの距離や

フラットで幅広の歩道　近くの大きな公園など子供の育児環境で利便を

考え永住をしようと講入しているのでさして気にしてないですよ。

気にされるのはローンの支払いが厳しいなどの諸事情があるかた位ではないですか

南は永住するのなら　いい街だと思いますがね

[420: 周辺住民さん]

>>417

>中古マンション平均額２５００万で購入可能（築3年）
>新築マンション平均額３２００万で購入可能

新築を2割引き以上（２５６０マン以下）で購入するのがベスト♪

[421: 匿名さん]

419番さん、
資産価値が下落したら住人の質が下がりますよね？
それでも気になりませんか？

[422: 匿名さん]

いよいよ内覧会ですね。
是非とも感想をお願いします。

[423: 住まいに詳しい人]

近所で中古が多数出るとまず始まるのが
新築の値下げ、次に中古の値下げ、またまた新築の値下げ
叩き売りの始まりです。
中古のオーナーさんはどんな気分でしょう？
新築が安く出ているということはそれ以上に中古の値下げを考える
新築側も中古とのバッティングが始まると値下げの始まり。
安いエリアは様々な家族環境の人が集まりやすく環境が崩れる。
なおさらに相場が崩れる。
さらに中古が出る。
悪循環の繰り返し。
築浅の中古が多数出る理由は様々でしょうが一ついえることは
必要ない、気に入ってない、から売却する！
転勤の人がそんなに多いとは思いません。
学園、名谷、西神とは違い商業施設の不十分さがかなりの影響と考えます。

[424: サラリーマンさん]

>>423

>築浅の中古が多数出る理由は様々でしょうが一ついえることは
>必要ない、気に入ってない、から売却する！
→気に入らないなら住み続ける必要はありませんが…

>転勤の人がそんなに多いとは思いません。
→思わないのは勝手ですが、それなりにいます。

>商業施設の不十分さがかなりの影響と考えます。
→車買えばいいだけの話じゃん

[425: 匿名さん]

資産価値が下落していくと、住人の質もですが、
学校の質も下がるでしょう。
井吹台中学は現在神戸でも１、２を争う偏差値の高い学校ですが、
それでも数年前と比べたらレベルは下がっているらしい。
今後、どんどん落ちていくでしょう。

[426: 通りすがり]

数年前と比べてレベル落ちても神戸で1、2を争えば十分だと思う。

[427: 周辺住民さん]

はっきりいって中途半端な商業施設はいらない。
近所では日用品を買えたらそれでいいと思うよ。
どうせ服とかなんかは三宮・大阪出て買うし。
西神中央だって電車で一駅、車で10分。
行きたいならすぐに行ける。
それでいてゴミゴミしていない整然とした街並み。
個人的には南は中央とか名谷よりも魅力的な環境だ
と元名谷駅近住人は思うんですが。

[428: 周辺住民さん]

町並みだけでは・・・
実際に売れてないし。

[429: 住まいに詳しい人]

必死にカバーしている書き込みがサブイ。。。
結果が結果ですので。
事実は事実です。

[430: 買い換え検討中]

神戸で１、２を争う公立中学という事ですが、もうひとつは第１学区の本山ですか？
西区や須磨区などの第３学区は子どもの数も多いですね。
内申点を稼ぐにはそうとう頑張らないと・・・・。

[431: 周辺住民さん]

内覧会行かれた方の感想等聞いてみたいのですが、
どなたかいらっしゃいますか？

[432: 元地元民]

山・田んぼ‥昔のイメージはそれだけですね。。。

[433: 427]

>429
必死にカバーって私のことですかね？
自分が思ってることを言っただけなんですが。
結果や事実というのはフィレールが売れていないということですか？
西神南の現在の地域状況とフィレールが売れていないということはまた別の話かと。
423に言うような将来的に環境が悪化する懸念があるというのなら
まだ話は分かりますが。
それとも現状ですでに西神南は生活環境が良くないと思ってる？
そう思ってるなら特に言うことはないです。

あと423に言うようなことはわかるけれど
学園、名谷、中央程度の商業施設ってほんとに必要なのかな？って私は思う。
いや、そりゃあればあるにこしたことはないよ。
でも日用品買うところさえ近くに荒れば、他は正直なくても困らないんだよね。
中央近いし、三宮だってそんなに遠くないし。
（中央の駅から離れたところ買うよりもよっぽど良いと思うんだけど・・・）

その分南の価格が安くなってる＝いろんな人が集まる＝環境が荒れる
っていう理屈の流れもわかるけれど、学園や中央との価格差程度でそこまで住民性が
大きく変わるかな？
学園や中央との価格差の価値って、「商業施設」＋「その価格差によって同質性のある人が集まり、
それにより地域環境が保たれるであろうという不確定要素のある安心感」くらいにしか
感じないかな。
あんまり近くに商業施設を必要としていない私だから、それだったら当然西神南を選ぶよと
そうなるわけ。
まあ、私が思うだけで、違う意見ももちろんあるはずだし、
そのへんは個人の価値観で判断してもらったら。

ちなみに名谷だって、市住もあって、いろんな所得層の人いますよ。
むしろ西神南の方が断然住民の質はよろしいかと、
両方に住んでみた者としては思います。
学園、中央は住んでないから知らないけどね。

なんにせよ、フィレールは時期を逸したとは思います。
このご時世ではなかなか売れないでしょ・・・いや、売れて欲しいんだけどね。

[434: 契約済みさん]

現在精神中央に住んでますが、西神南良い街と思います。
整然とした街並み、走りやすい道路、街が明るい感じがします。
いろいろばところを半年かけて検討しましたが、ここにしました。
高層マンションが好きだったこともありますが。

間もなく内覧会です。初対面にどきどきしてます。

[435: ご近所さん]

別にここをフォローするつもりは無いが、多少分譲マンションの価格が下がったからといって住民の質が明らかに落ちるなんてことは無いよ。ハッキリいって妄想だね。
そんなことより、新幹線の止まる小さな町や市営、県営等の賃貸がたくさんある町の方がよほどキケンです。
西神南より住民の質の悪いところはいくらでもあるが、西神南より質がいいとハッキリ言えるところはそれほど無いんじゃないかな。
掲示板で、個別の物件や町を嬉しそうに卑下する書き込みにこそ寒気を覚えます。対立業者？陰険暇人？ここを非難して安く買い叩きたい人？いずれにしても卑しいですね。。

[436: ご近所さん]

>>435

そんなに熱くならなくても・・・

[437: 契約済みさん]

先週、内覧会に行ってきました。間取り図とは違って狭くかんじました。
でも、工夫して広く見せたいと思います。
慣れもあるんですかね…。

ところでみなさんは浄水器はどうされましたか？
普通に生活する上では問題なさそうなんですが、やっぱりつけたほうがおいしいのかな
って思って悩み中です。

[438: 契約済みさん]

浄水器はランニングが結構するのでウチも悩み中です。
指摘事項は汚れとかだけですので、何か見落としていないか不安です。
あと内覧会の日は風がすごかったので、夏は涼しいでしょうが冬は風音がどうかなと思いました。
確かに間取りより少し狭かったような。。マンション住まいが初めてなのでこんなもんなのでしょうかねぇ？

[439: 匿名さん]

しかし、南にするなら　戸建てにしときな。

いざという時に　売れるし　価値は　それなりに残る。

共同住宅は　いかがかと・・

[440: 近所をよく知る人]

街開き以来、驚きの売れてない物件ですね。
シーズまでの周辺マンションは入居時期頃には完売していました。
建ってしまうとアラも見えてしまうし、入居後６０件は完売しないでしょう。
見た目はキレイなんですけどね･･･。
普通に建てれば良かったものを、欲を出したものだから逆に損が出る･･･。

分譲中の垂れ幕、いかにも売れ残りみたいな印象であまり見栄え良くないです。

[441: 住まいに詳しい人]

客観的事実に反論がやたらと出ていますねぇ～
個人の主観ではなく客観的。
商業施設が個人が必要ないから構わない、価格差に同調した人々が集まる。
実際のマイナス要素の塊。
評価は評価です。
しかも残戸数60は遠い数字です。
どこの情報ですか？
せいぜい半分ってとこかな。

[442: 物件比較中さん]

４４０さん同感です。
飽和状態な気がします。
シーズさん以降完売までの時間が年々落ち込んでいるのが
素人でも分かるのに事業主は分からず分譲してるのかな？不思議に思います。
今から棟内モデルルームのオンパレードですね

[443: 購入検討中さん]

2月7日にＭＲに行ってきました。
分譲済みと価格一覧表を見せてもらいました。
当然最終期ではないのでまだ未分譲の部屋等数えてみたら６０戸前後あったので本当の情報ではないでしょうか？

内覧会で共用施設等見ましたが、無駄に広いというのが感想ですね・・・

その分管理費が高いのでそこでパスしようか考えてます。

４４０さんが言われてるように客観的に見ても完売するまであと１年以上は掛かるのではないでしょうか？

あきらかに需要と供給のバランスが崩れてるのでしばらく相場変動が大変だと感じます。

[444: 物件比較中さん]

物件モデルルームでのお客さん提示価格表は販売員の人が作りかえれば
すむ話。どこのモデルルームでもカサアゲ価格表ですよ。
信じるか信じないかはあなた次第です。

[445: 匿名さん]

ここだと90m2　2000割れぐらいで交渉すると良いですかね？

2年後ぐらいにはかなり　醜い状況になるだろうし・・

[446: 427]

>423,429,441
結果、事実、評価とか言ってるけれど、それぞれをごちゃまぜにしてるから
周りの同意を得られないんじゃない？
結果＝フィレールが売れていない
事実＝フィレールが売れていない、商業施設が充実していない
評価＝商業施設が充実していない
結果からの将来予測　値下げ＝住民層の多様化＝地域環境の悪化＝悪循環

要するに423で言っていることは、結果や事実ではなく将来予測に過ぎないですよね。
それなのに結果は結果、事実は事実、評価は評価とか高飛車に言うから反発受けるんですよ。
（まあ、主に反発してるのは私だけかもしれないけれど・・・）
423の言ってる悪循環の可能性があることは、ほとんどの人が理屈としては理解できるんじゃない？
だから「結果（フィレールが売れていないこと）を踏まえると、将来的にこんな懸念があるマンション（地域）である」という客観的評価も確かにあると思う。
（評価＝事実という置き換えは紛らわしいからやめた方がいいかな。）

ただし「売れていないという結果」が先で、それによって生じたのが
「悪循環の懸念という評価」だってこと。
「売れていないという結果」の原因が「悪循環という評価」ではないでしょ？
（もし現状の地域環境がすでに悪いと思ってるなら話はかみ合わないけど。）
私は今売れていない原因は、現在の経済・雇用状況＋商業施設の不足
＋余分な共用施設の存在だと思う。
（個人的には商業施設不要論は変わりませんけどね。ただそれは私の生活での話だからね。）
418も言ってるじゃない「交通至便な市街地ですら売れ残る昨今」って。
環境が良かろうが、売れ残って当たり前のご時世なんだって。

あと、悪循環の懸念は確かにあるので（それだけに売れて欲しいんだけど）
賃貸にしたり、いずれ売り払う人なら、そういう客観的評価だけを気にするんだろうけど、
そこに腰を据えて住む人にとっては、そんなものよりむしろ主観が重要なわけでしょ。
どんなに客観的評価が良くとも、自分が気に入らなければ元も子もないんだし。
その辺は419が言ってるとおりだと思うけど。

そういう意味で、現状の西神南は、（他地域と比べた物件価格の安さもあるんだろうけど）
地域性を気に入って購入する人が（少なくともシーズの販売までは）いる環境だと
言えないでしょうかね？
将来のことは分からないし、環境悪化するかもしれないけれど、
そうならないようにみんなで良いマンション・地域にしましょうと
志をもてばいいんじゃないの。
危機意識持ってる人の方がいいと思うよ。

ごめんね、429、441の書き込みがなかったら、ここまであつくならなかったんだろうけど
ちょっと言い回しが気になったもんで。
あつくなった私の負けかもしれないけれど、これから一緒に住むみんなに
マイナスイメージばっかり持って欲しくないし、また実際にマイナスだけじゃないと
思うと伝えたかったので。

以後、書き込みを控えます。

[447: 匿名さん]

大丈夫です。控えなくていいんじゃないですか？純粋な住宅街に過剰な商業施設は不要だし、子育て世代には不純な店舗は不要です。この地区のみ１００％近い大学進学率に表れています。

[448: 匿名さん]

取りあえず、契約者さんは契約者専用スレにどうぞ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66438/

[449: 通りすがり]

446さんの意見は全うだと思う。

うちは実家や職場の都合で阪神間買ったけど、価格は高いし学区は微妙だし、環境は悪い｡この物件は価格手頃、学区よし、環境よしだと思う。

資産価値うんぬんより、その他にも重要な部分はあるんだし。

しかし、このスレ煽る人は周りの中古仲介業者？新築を買い叩きたい購入希望者？

そこまで煽らんでもと思うわ｡

私が買った一見資産価値ありそうな(でも値段の割りに広さや環境イマイチ)物件でも煽られるけど契約者同士が結託して無意味な煽りは追い出してるよ。446さんはちゃんと意見言うてるし、これからも言ってよいと思う。

[450: 匿名さん]

田舎ものの方は、煽りにきますよ。
町並みが綺麗すぎて、公務員、一流サラリーマンばかり。

住民を選ぶ街なんて日本で此処だけね。

濁ったブランド好きは買いたくても、清流には、住めません。

[451: 匿名さん]

おいおい、それは　戸建ての話だろ。

共同住宅では、そうとばかり言えんのよ・・orz

[452: 匿名さん]

煽りはどこにでも出没しますからね。
相手の反応を見て楽しんでいるんですよ。
気分は悪いでしょうが、無視される事をお勧めします。

住宅の様な大きな買物をするのに、ネットの書き込みを100％信用する人なんて、まずいないでしょうから。


それから戸建てスレにもたまに来ますよ。
ネガティブな煽りが…

[453: 匿名さん]

マンションの価格が適切でサラリーマンが無理なく買える。サラリーマンばかりで、真面目な人ばかりが西神地区に購入する。すべての住民が教育に対して非常に熱心で同じベクトルに向かって進んでいる。兵庫県で一番の教育熱心地区です。食育も充実しています。新鮮な野菜、米など西神周囲の農協店なら安くて採れたてです。駅前コープ以外のお店も調べましょう。 公園には、子供達がいつも運動をしていますよ。

大型ホームセンターも周囲に多くあり物価も安い。可処分所得が多い家庭が多いので教育費を十分にかけることができる。マンション価格が安過ぎると資産価値を心配される方もおられますが西神地区の家賃が高すぎることもあって不動産投資の利回り計算から１５００万円を切ることはありません。
阪急沿線を高価格で長期住宅ローンで買ってしまった人にとっては、西神地区は、ありえない地区なんです。 神戸市内兵庫県で一番教育熱心な地区なんです。
高級ブランド地区に憧れ、高価格な狭いマンションを買い、可処分所得が少ない。芦屋 岡本 のマンションの人々を見ていると背伸びしないで、公園で遊んだり 星を見たり 神出地区の田んぼの稲植え 神戸市内なのにみんながスポーツして勉強熱心ありえないでしょう。

欠点は、パチンコゲーセンスロット雀荘場外飲み屋がないとんでもない街です。岡本芦屋にはあるのにね。

[454: 匿名]

西神地区の良い面をアピールなさるのは結構ですが、他の地区をけなすのはどうかと思いますが。
結局やってる事は煽ってる人と同じではないですか。

[455: 匿名さん]

いいえ、けなしていませんよ。お金が十分にあれば、岡本 芦屋に住んでみたいですよ。
外車にも乗ってみたいし岡本です芦屋セレブにも憧れます。
子供がすべてだから西神地区になっただけですよ。
お父さんにとって夜遊びできない子育て中心の街なんです。
岡本芦屋に憧れますよ。

[456: 匿名]

おっしゃるとおりですね。一流サラリーマンが西神南にマンションは買わんでしょ。買ったとしても将来性、453のいうような利回りを考えると分譲貸し目的。それにつきますね。分譲貸しという事は、自ずと入居者は賃貸‥隣人がどう意識的で住んでるかは分かりますよね。

[457: 匿名さん]

あのう分譲貸しと言っても、実需で購入して転勤で貸すだけですよ。マンション投資の人なんていませんよ。そもそも知名度ゼロなのに。不在地主には、なりませんよ。

一流サラリーマンの定義は、どのようなものですか？私は、高専卒 大卒で関西上場企業で働いている人と思っています。真面目な人ばかりが西神地区に住むのです。

[458: 匿名さん]

一流サラリーマン、二流サラリーマンを論じてもしかたない。
サラリーマンはすべてしがないサラリーマン。

外資や役員等で年収が２０００万を超えるような人は別格だが、
その他の普通のリーマンはリーマンでしかない。

自分が一流にカテゴライズされると思っているから選別する。
（自分を下のカテゴリに区分する人はいない）
一流二流と分ける選民思想はそれ自体が卑しい考え。

真の一流の人はそんな選別に興味なし。選別したがる人は
自分の家の広さが知り合いの家より多いとかで満足する。

所詮、どちらも銀行の抵当に入っている借金の塊なのに。
一流二流は借金がなくなって金融資産を有る程度持ってからの話。
借金まみれでセレブもあったもんじゃない。

[459: 匿名さん]

>>453
西神中央にはパチンコ屋さんあるよ。南にはないけど。
岡本や芦屋って確かパチンコ屋さんとか遊技場が作れない地区ではなかったかな？

[460: 匿名さん]

論破できないでもがいてますね。
西神地区のマンションの素晴らしさは、住んだ者しか理解できないでしょう。

[461: 匿名さん]

・・・住めば都といいますしね。 ヽ(´～｀；

[462: 物件比較中さん]

西神地区というカテゴリーで西神南と西神中央を一緒にすることはいかがなものかと。
西神中央の人が怒りますよ。「一緒にするな」って(－－〆)

[463: 匿名]

まぁ他の地域から見たら価格は控え目になってるのは事実ですね。

子供の環境重視で買われる方はだいたい３月末に入居しますよね？
それが今年に入っても売れ行きが悪いのはそういう方が少なくなってるイメージがあります。

環境重視の方はもう買い終わってこれからは値段重視の方が買うでしょう。
となると少しは質の低下の懸念が出てきます。
幼稚園も私立ばかりでコストは安くないですし。コープで買い物も食費高いです…
数年後はさらにレベル低下は避けられないんじゃないですか？
それでも高い方だとは思いますけど…

それでも総合的に環境を取る方は西神南はオススメですし、価値とかも含めるなら違う地域がいいかと思います。

[464: 購入検討中さん]

価値とかも含めると具体的にどこがいいですか？ 急いでるので教えてください(*‘‐＾)-☆

[465: 匿名さん]

新長田

[466: 入居予定さん]

値段で考えるなら垂水区は良いのでは？

[467: 匿名]

新長田→うそん

価値で判断→三宮・元町
価格的に南を考えてる人とは折り合わんだろうけど。

垂水のマンション→ちょっとでも内陸に入ってるものは南より価値が低くそう。