フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[22: 契約済みさん]

契約しました。
お仲間さんと情報交換できればと思います。

[23: 契約済みさん2]

私も契約しました。入居はまだまだですが、よろそくおねがいします＾＾。
今どのくらいのへやが売れているのか気になりますね。
また、モデルルームも一部屋が変わると聞いているので、できあがったころに
見にいってみようかなっておもってます。

[24: 契約済みさん]

No.22です。こちらこそよろしくお願いしますね。

昨日久しぶりにモデルルームに行ってきたのですがおっしゃるように
右奥のアロマの匂いのする部屋が間取り変更になってました。
リビングの一部が和室になり家具や小物も変更されていてずいぶんと雰囲気が変わってましたよ。

ついでに現地の様子も見に行ってきたのですが一階まで出来上がってきてるようでした。
入居まで長い道のりですが楽しみです。


目下の悩みはキッチンの色ですがどれも今一しっくりこないんですよね。

[25: 契約済みさん ３]

私もいろいろ悩みましたが、契約しました。
いろいろとみなさんと情報交換したいと思ってます（*^_^*）
よろしくお願いします。

うちは低層階ですので、契約後すぐにあわただしく、
間取り変更、キッチンのカラーなど全部決めました。大変でした・・・
入居までまだまだ先ですが、
時々現地まで足を運び、進行具合をチェックしたいと思ってます。
今からとても楽しみにしてます！

[26: 契約済みさん]

契約しました。
完成まで一年以上もあるのに、
楽しみで仕方ありません。
先日、ドライブがてら現地に行ったときに
お隣のハピアスの11Fでオープンモデルしていて
入らせていただきました。
角部屋ということもあってか、地上では予想できないくらい
風が抜けていましたね。
同じくらいの高さの部屋なのでいろいろシミュレーション
できて楽しかったです。

[27: 契約済みさん2]

契約しました。みなさんよろしくお願いします。
まだ、カラーを決めるのはまだ先なんですが、
みなさん、キッチンとゆかの色って何色にしましたか？

今1階ぐらいまでできあがりつつあるってきいたので、また見に
言ってみようと思います。

[28: 購入検討中さん]

先週末、モデルルームの見学に行ってきました！
主人も子供たちもとても気に入り、このままだと衝動買いで一気に購入！！となりそうなのですが、私としては多少気になるとこもあり、皆さんのご意見を聞かせて頂けたらと思っています

一つは温泉に足湯についてですが、実際入居してどれぐらい利用するのかと・・・
そのせいか、管理費もやや高いように思います（担当者の方には「シーズと変わらない」とのことですが後々の修繕費、メンテナンスはどうなのかと・・・）
また、温泉は入居者以外のどなたでも入浴可能のようなことが書いてあり、セキュリティの面ではどうなのかな？とも思います。

皆さんどうですか？

[29: 契約済みさん]

床の色ですがミディアムとナチュラルで迷っていますがほぼミディアムに決まりそうです。
キッチンは白色で決定です。
ついでに対面キッチンなので吊戸棚ははずす事にしました。
ビルトインガスオーブンも欲しかったのですがいよいよ収納がなくなるかとあきらめました。

２８さんの温泉については
足湯は街角スペース（ハピアス側）のところにあってマンション住人以外も利用可能みたいですが
温浴設備は入居者のみでなのでそんなに心配することはないかと。
管理費についてはやはり周辺のマンションよりは高いと思いますよ。
正直なところ温泉は無くてもというか無いほうが良かったかな。
城崎温泉と同じ成分らしいので両親親戚が来たときに温泉気分あじわってもらいます。

[30: 契約済みさん]

現地マンション３Ｆくらいまで出来上がってきてますね。

[31: 契約済み2さん]

おひさしぶりです。
みなさん、お元気ですか？
そろそろ私も床のカラーを決めないといけない時期に
なって迷い始めてます。
３階ぐらいまでできているんだったらそろそろ
見にいってみま〜す。。
今どのくらい売れてるんでしょうかね？

西神南駅からフィレールまでの歩くみちってどこが
一番ちかいんでしょうかね？
西神南の北がわに出口ができたらいいのにね〜〜。。＾＾

[32: 申込予定さん]

3期申し込みも完了ですね。
検討していますが、ここは安いですね。
次の4期ぐらいでもう一度見に行こうと思います。
みなさん、この物件どうですか？
情報ください＾＾

[33: 匿名さん]

先日、モデルルーム見学いってきました。
大規模で、共用部、設備云々言ってますが正直
かなりの苦戦物件でしょう、、、
近い将来値引きの対象になるのでは？
しかも残りの戸数からして大量に、、、
ハピアス、シーズと大規模が続いてすでに
飽和状態になっていますから。資産価値では落ち込むこと間違いなし。
ただし若い夫婦にはいいかも

[34: 不動産購入勉強中さん]

確かに、西町のカインズ隣にもマンションがいづれ建つだろうから、資産価値はきびしいですね。
隣の戸建てのＳＡＹＡＫＡの杜も、苦戦中。
広さ面などが原因のようだが、フィレールの広い間取りの価格と比べるさほど、変わらないため、
戸建ての検討をしています。
友達から、シーズ販売の最後に、色々あったことを聞き、営業さんの対応の不信感もぬぐいきれません。(自分が経験した訳ではないので、話半分ですが、)

[35: 不動産購入勉強中さん]

モデルルームの看板で、セルサスの文字が消えていたのですが、何かあったのでしょうか？
親会社のライフステージに関連あり？ですかね。
だれか知っている人いますか？

[36: 匿名さん]

工事は順調なようですね。

[37: 検討中]

先日、モデルルーム見学に行ってきました。
物件的には、場所や環境を含めて気に入っています。

話を聞いているとき、住宅ローン減税対象と言われているんですが、この掲示板を読んでいると
「対象外だ」と言っているひともいる(？)ようですが、実際どうなんですか？
Ｈ２２年入居でも適用されるんでしょうか？

[38: 匿名さん]

住宅ローン減税の対象です。

[39: 契約済みさん]

キッチンの天板を白にしたんですが今更ながらゴマ模様の方が良かったかなと。

白色って汚れれば目立つと思うのですが実際汚れやすいのでしょうか？
カレーやケチャップの色が付くのか自然に色褪せしてくるのか・・・。
ステンレスのキッチンしか使った事がないのでアドバイス等ありましたらお願いします。

[40: 物件比較中さん]

シーズの掲示板見たら荒れてますね。
ご近所なだけに気になります。治安はどうなんでしょう？

[41: シーズ住民]

シーズの掲示板に書き込みをしている人が住民とは限りません。

[42: ハピアス住民]

＞３９さん
ハピアスに住んでいます。
天板の色ですが我が家も白にしました。

住んで２年ですが、汚れもすぐにふき取ればきれいな状態のままですよ＾＾
時間がたっても洗剤などでふき取ればたいていの汚れは落ちますので
そんなに心配要らないと思います。

ゴマ模様？のお宅も拝見しましたが、個人的には白の方が明るくて
素敵だと思いました。
あくまでも個人の好みですので、ゴマ模様の方気を悪くなさらないでくださいね。

私も入居するまで色々不安がありましたが、今は西神南の暮らしに満足しています。
３９さんにも素敵な生活が待っているといいですね！

[43: シーズ住民2]

殆どが住民外の書き込みです。

今までのシーズの購入版や住民版を見て頂きましたらご理解頂けると思います　最近の書き込み

だけしか荒れていないです。　正直住民としては悲しいですけど・・・

環境は静かでいいところですよ　特に小さなお子さんの居られる家庭は生活しやすいと思います

只、今の時期は北風が大変強く神戸市の中央区などと比べ一段階寒いです。

[44: 契約済みさん]

＞42さん

ありがとうございます　安心しました。
特別なお手入れしなくても普通のお手入れで大丈夫なんですね。
あれだけ悶々としてたのにスッキリしました。

ハピアス・シーズの方々とも良いお付き合いができればと思っています。
先輩方よろしくお願いします＾＾。

[46: 購入検討中さん]

４ＬＤＫ＋ＵＳで２９９５万はわりと良心的な価格かと、検討しているのですが、
このあたりは幼稚園、小学校、中学校はマンモスだと聞きました。
うちには幼稚園児と未就園児がいるので学区が気になるのですが、
井吹小学校、井吹中学はどのような雰囲気ですか？
そして、高校となると公立進学の場合、やはり遠くになるのですよね？
土地勘があまりなく、教えていただけると助かります。

[47: 購入検討中さん]

井吹中は勉強熱心・レベルは高めと地元の人から聞きました。
どれほどのものかは聞いただけなので、よく分かりませんが。

[48: 匿名はん]

オリックス不動産か・・
ちょっと嫌だな。

[49: 購入検討中さん]

オリックス不動産が嫌とは、なぜでしょうか？

[50: 購入検討中さん]

フィレール西神南を購入の１つとして検討しています。
実際に近くをぶらついてみて周辺環境は良い・駅から近い割には
手が届かないことはない値段・間取りによっては広さの割り安い
などと感じました。
周りに住んでいる方・入居予定の方・モデルルームに行かれた方など
ご意見・情報など　何でも良いので教えて下さい。お願いします。

[51: ご近所さん]

46さん。
向かいのマンションに住んでいるものです。
御懸念事項である、教育環境についてですが、
西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で、
フィレールならば、公立小学校は井吹東小学校になります。
反対側の西小学校は、児童数1200オーバーの超マンモス校で、
東小学校は1000人程度ではないかと思います。
対しまして、公立中学校は井吹台中学しかなく、
２つのマンモス小学校から入学されますので、
当然児童数も1000人を超えています。（３学年で、２８クラス）

比較的新しい町で、学校も綺麗ですが、
各家庭での子供たちに対する教育指導は、苛烈を極めます。
公立中学とはいえ、神戸市内ではダントツに成績優秀ですし、
公立高校入学に向けて、競争は熾烈です。
ほとんどの児童が学習塾に通っており、
これだけの児童数と、神戸市内でも有数の整備公園をもっておりますが、
日中遊んでいる子供は数％ではないでしょうか。
勿論、未就学児童などの一部は向かいの公園などで遊んでおりますが、
これまた大半は、未就学児童専用の児童教室などに通っているようです。

外から見ると綺麗な町であるとは思います。
神戸市の外れにある割に地価も高く、
比較的高収入のご家庭が多い為が、みかけの上品さは
あるような気がしますが、
住んでみるとこれほど住みにくい町は、神戸市内ではここだけでしょう。
確かにフィレールであれば駅も近く、高速道路のＩＣも近い為、
交通の便は良いと思います。
しかしながら、日常での買い物などはcoopとカインズホームしかなく、
飲食店もほとんどありません。
それでいて治安が良いとは言えず、遅い時間に駅前を見ていただくとわかりますが、
夜遅くまで若者がたむろしていますし、
町の外周をとりまく幹線道路では、爆音を響かせながら走るバイクもいます。

何処に住んでも同じようなものかも知れませんが、
西神南に来られる前に、２chなどの掲示板やその他いろいろな
情報をもとに、しっかり判断なさってください。

[52: ご近所さん]

51です。
一部訂正。
『西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で』のくだりは、
単位校あたり（１学校あたり）での、ということです。
全体児童数ではございません。

[53: 匿名さん]

>>51-52は「シーズ住人」

[54: ご近所さん]

53
書き込み主の住居を特定する事に意味があるのか？
稚拙な煽りは自身の品位を下げる事に気付け。

[55: 購入検討中さん]

４６です。
＞５１さん、とてもリアルで率直な感想、ご意見ありがとうございます。
とてお参考になりました。

西町に住んでいる友人が「お金もちも多く、注文住宅で大きな家を建ててもらったりだとか
とにかく裕福な人が多すぎて、正直住む場所を間違えたと思っている。児童数もマンモスで
そのわりには中学も一つしかない！」と言っていましたが、やはりそんな感じなのですね・・・

下町とはいかないでも、庶民的で溶け込みやすい街が希望なのでもう少し考えてみたいと
思います。本当にありがとうございました。

[56: 匿名はん]

>46さん

西神南は、お金持ちの街で敷居が高い感じられるのは少し違うと思います。

５０００万～６０００万くらいの一戸建てを買う大手企業の普通の
サラリーマン層が多いですね。

ただこれらの層は、多額の住宅ローンを組むため、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが充分でなく
裕福でお付き合いするのが大変なレベルというよりむしろ付き合いやすいのでは。

駅前のショップはお金持ち向けの店はなく、ほとんどが庶民向けで
外食店も少なく贅沢となるせいかあまり流行っていないようです。
（フリースペースに自前のお弁当を持ち込んで食べている家族もみかけます）

逆にそこそこの年収であえて低予算のマンションを買えば、固定費が低く
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰに余裕ある生活がおくれるのではと思います。

年収に関係なく、年収相応のそれなりのローンを組んでしまうため
みんな苦しい状況にあるように思えます。

[57: 不動産購入勉強中さん]

確かに、このあたりの一戸建ても含めて、営業さんにどのような方が買われていますかと聞いてみたところ、
おおよそ、700万程度の一般サラリーマンの方が多いようです。
そのため、他の地域に比べれば、多少余裕のあるサラリーマンが多い印象です。
書かれているように、大企業の方が多いようでして、大きなローンを抱えて、買われている方が多いようです。
しかし、このあたりは、地域性かもしれませんが、多少高いと思われます。
少し離れた、名谷あたりのマンションは、広告で大きな値引きを出している物件が多く、
今年に関しては、大企業でも年収が減るでしょうから、
この物件も、もう少し待てば、大幅値引きも期待できるのではないでしょうか？

[58: 匿名はん]

３５歳、年収７００万、頭金１０００万として

6000万(諸経費込価格)-1000万(頭金)÷700万＝７倍(年収比)

６０歳までにローン完済するとすると２５年金利３％固定とすると
２８５万／年の返済（年収負担率４０％）。

年収７００万の可処分所得は５５０万程度（税金等を控除）
５５０万ー住宅ローン２８５万＝２６５万が実質使えるお金（月２２万）。

現在の租税負担率は２０％程度（厚生年金等含）。消費税５％。
将来は租税負担率は赤字国債償還や少子化で３５％程度が想定されており
また消費税率も上昇が予想される。仮に将来の消費税率を１５％とすると

租税負担率３５％＋消費税率１５％＋住宅ローン負担率４０％＝９０％で破綻。

将来の年収を大企業勤務で９００万平均と仮定すると、
９００万ｘ（１－（租税負担率３５％＋消費税率１５％））＝４５０万。

４５０万ー住宅ローン２６５万＝１８５万が実質使えるお金（月１５万）。
３５年返済でも住宅ローン２３０万／年になる。
これが変動金利１％なら１７０万／年で実質可処分所得２８０万で直近は生きていける。

実際に年収９００万円程度の一般サラリーマンが親の支援なしで買った場合は上記の感じになるかと。
（親の支援が実際にはあるでしょうから上記の計算に加算いただければ）

アメリカのサブプライムローンは中性子爆弾と言われており（家だけ残って住民が消える）、
将来を考えれば、サブプライム族にならないようよーく考えて購入しましょう。

[59: 購入検討中さん]

４６です。

すごい！匿名はんさんの計算表がとてもわかりやすくて将来設計をイメージしやすいです。
サブプライム族・・・、十分に可能性はありますよね（涙）
金利の低さや、「今が買い時！」といううたい文句に焦らないように、しっかりと勉強して
購入したいとおもいます！！

[60: ５８]

>46さん

共感してもらえて大変うれしいです。
あえて書きませんでしたが、固定費を極小化するのが今の経済状況に
対応するやり方と思います。

目いっぱいのローンを組むと将来に不安を残す可能性あります。

たとえ極端に言えば馬鹿にされようとも少ないローンで住宅を購入して
将来に備えるのが懸命と思います。

高い家に住んでみんなから「すごいですね」と言われるより、
着実な生活設計をするほうが百倍賢いと思います。

そういう意味ではどうしても西神南に住みたいということであれば
中古マンションや中古一戸建ても検討されるのも一考では。

リフォームすれば新築の半額で住めますね。

見えをはって新築一戸建てにこだわって変動ローンを組むなんことは
ハーメルンの笛に飛びつくようなものです。

個人の考え方と年収及び親の支援により状況は違いますが。
年収の４倍を超えるローンを組んだ場合は老後の資金が心配ですね。
将来は年金は夫婦２名で１０万円で考えて、残りは自己資金で考えるべきです。
余計なおせっかいと思われる人はそれでもいいですが。

見えをはらずに豊かな老後を送りましょう。

[61: 不動産購入勉強中さん]

58さん、
本当に、そう思います。
この計算にはありませんでしたが、
こどもの教育費など、今後いろんな支出が増えるだけですので、
この支出が出るまでに、返済しておかないと、結局、2重ローンになってしまいます。
このフィレールに関しては、温泉付きなど、管理費が今後増える一方の物件です。
購入される方は、十分に注意された方が良いかと思います。

[62: 匿名さん]

６０００万円のローンなんて庶民感覚では想像つかないですね。
お金を出せばいいところに住めるのは当たり前です。

西区のマンションは８０～１００ｍｍで、だいたい２０００万円台～３０００万円台といったところでしょうか。
この部分だけ考えると決して高くはないと思います。
あとは周辺環境に何を求めるかですが、個人差がありますしね。

自分は、部屋の間取りが広く、かつ駅が近いという条件でみていくとこの物件にきました。
確かに周りに居酒屋もなければパチンコ屋も無い。
でも日常生活を送る上でスーパーが近い、ホームセンターが近いというのはかなり魅力です。
大型のショッピングモールも好きなのですが、よく考えたらそういうのは郊外型が多く、いつも車ででかけてますわ。

マンションが、今が買い時かどうかは何年かたってみないとわかりませんね。
いつ勝負にでるか・・・。
勝負せずに一生賃貸生活か・・・。
悩みどころです。

[63: 不動産購入勉強中さん]

62さんへ
この3000万円程度の物件ですが、冬場の日当たりからすると、
お昼の間しか日が当たらない物件が多いかとおもいます。
特に、2番館のA-G。朝は、角度の関係で日が入らず、夕方は、1番館の陰。
一期で売り出した物件は、日当たり的には問題なく、同じような間取りで+1000万円程度だったので、
やはり高い気がしますが、如何でしょうか？
この程度を出すのであれば、戸建ての方がいいのでは？？

[64: 匿名さん]

６３さんへ
日当たりは気になりますね。
日当たり良く、部屋面積も広く、駅にも近く、そして価格が手頃ならすぐ購入となりますかも。

一軒家の場合、条件をいろいろ加えていくと、どうしても４千万円から５千万円という価格になってしまうように思うのですが、そんなことないですか？　
わたしもはじめは一軒家志向でしたが、何かいろいろ考えているうちにめんどくさくなってしまって・・・。
立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

こんなことではいけませんね。

[65: ご近所さん]

西神中央近くに「ワコーレ」の建設予定地がありますけど分譲マンションなんでしょうか？
南より中央ですかねーやっぱり、、、

なんか情報があったら教えてください。

[66: 不動産購入勉強中さん]

64さんへ

自分は、逆に、マンション志向でしたが、一軒家志向に変化しているところです。
(現状は、マンションで快適に生活していますが...)

ただ、確かに、マンションに比べると比較的高いです。
しかし、子どもが大きくなった際を考えると、マンションはどうかなって思って、変化しました。
マンション -> 一軒屋になるとそれだけで、お金かかりますからね。

[67: サラリーマンさん]

＞立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

近所付き合い　や　騒音問題を考えるなら　戸建のほうが良いよ。

しっかりした環境のところを選べばよいので。

マンションは隣、上下にどんな人が来るか　賭けみたいなところがありますから。

築浅中古が良いと思いますが・・

[68: ５８]

５８です。さらに意見を添えます。

西神南は、本来人間がほとんど住んでいなかった山野を削って
建設した町でこういった街は、新興住宅地と呼ばれていますが、新興住宅地が
４０年経ったときにどういう状況になっているかを考えておく必要あります。

購入から10年は小学生とかいっぱいいて、30年くらいで子供は成人を迎え
巣立っていきます(結婚して同じ新興住宅地内に(中古買って)住むケースは少ないと思います)。

すると４０年後には老人のみで構成される世帯が多い街になります(永遠に新設住宅を供給
すれば別ですが。４０年経った新興住宅地に若い世帯が中古を買ってその確立されたｺﾐｭﾆﾃｨｰ
に入ってくることはあまりないと思います。子供の友達もほしいですよね）

新興住宅地の４０年後は、多摩や千葉ﾆｭｰﾀｳﾝの現状を調べればよくわかると思います。
関西でいえば北鈴蘭台とかですね。

老人を中心とした街は購買力が低くシャッター街になること多いです。
必然的に住みずらくなり、都心のﾏﾝｼｮﾝや特養ﾎｰﾑに引越しするケースも多いです。

先ほどは５千万でお話をしましたが、果たして３千万以上のローンを組んで老後に買い替えをする
余力のある人がどれくらいいるでしょうか。

物件を売ればいいじゃないかとの反論には、４０年後の新興住宅地の中古のニーズがどれくらい
あるかを考えればよいと思います(それは言い切れないのではと言う方には北鈴蘭台の数百万円台の
中古戸建をお薦めします）。

地下鉄があるのでそんなに不便ではないのではとも思われていると思いますが、４０年後
西神地下鉄沿線での通勤・通学客数がどれだけいるか想像してください。
大幅減便と運賃高騰は必然です（選挙もあるので路線廃止はないと思いますが）

結局どうすればいいんだとの声が聞こえそうですが、
キーポイントは４０年後に再生する街(再度若年層の流入が期待できるか)かどうかです。
そういった意味では、古くから（戦前からあるような）街で柄がそんなに悪くない
レベルの街ということになるのでしょうか。

ただ、西神南の子育てのしやすさは非常に大きなメリットでもありますので
子育ての期間はそのメリットを充分享受して、街の老齢化リスクにも対処できるような
住み方（賃貸や充分に余力を残したローン設定）もよいのではと思います。

[69: 近所をよく知る人]

マンションや戸建なら、地下鉄沿線なら学園までだと思います。

神鉄沿線の物件は、すでに悲惨な状況で　不動産屋は100万でも　いらん　といっています。

名谷でも高齢化は進んでいますが、UR賃貸、市営住宅等もたくさんあり世代交代も進みつつあります。
パティオなどもあり落ちぶれずにやっています。

南は住宅しかないところが、弱みになってくると思います。

中古が増加し、みんなが売りに出すと　とてつもない価格で供給されることになりえらいことです。

40年後より15年後が怖かったので、中古戸建にしました。

マンションのメリットは　冬場が過ごしやすいことぐらいでしょうか？？

[70: ５８]

中古いいですね。

どうも日本人は多額のローンをして、新築の高い家に住み
それを甲斐性と勘違いしている人が多いですね。
甲斐性があるとはそのローンを無事返済した人のことではと思います。

今後の将来不安を考えると固定費リスクは極小化すべきでは。

５０００万のローンを組める人は２０００万のローンで。
２０００万のローンしか組めない人は頭金を増やしてから購入と
いうリスクヘッジが必要と個人的には思っています。

[71: 匿名さん]

そろそろスレ違いなレスの応酬はやめませんか？
ここは「フィレール西神南」について語り合う場所です。
リスクがどうとかそういうお話は他でスレ立てして下さい。