フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[105: 契約済みさん]

初期の頃の契約者です。
昨年のうちにオプションの申し込みも終了していますし特に何もすることがありません。

家具や家電は新調するつもりですが入居してからかなと思っております。

契約済みの方は入居に向かって現在何かされてますか？
「これやっとくといいよ！」なんて事がありましたらアドバイス下さい。

[106: 契約済みさん]

ウチも契約してからやることがありません…

まあ銀行回りして、金利交渉するくらいすかね。

入居してから家具を新調されるということは、すぐに入居を済まされる予定ではないのでしょうか？

予定では３月末引渡しになっていますが、大半の住人が実際に移り住むのはＧＷくらいまで？

[107: 契約済みさん]

私も1期に契約してから、入居まで1年をきったのでもうすぐって楽しみです。
意外とすることがないですね。
ローンとかを見ることと
あとは、西神南にいってどんなところがあるかみてみたりしてます。

あとは、残りの部屋の売れ行きをみています。
あとは駐車場がいつきまるのかが気になりますが。

[108: 契約済みさん]

>107さん

１期契約ってかなり前だと思うのですが、はじめからフィレールにすることを決めていたんですか？

自分は現地に近いので時々日当たりとか見に行ってます。

駐車場は入居直前ですよね。決まるのは。

部屋の売れ行き見てますとキャンセルされている方がちょこちょこいるみたいですが、手付金放棄しているのかなぁ…

今出来る準備といえば、、内覧会に向けて一級建築士の方等専門家の同行とか、引越しの見積もりとか準備されているかたってるんでしょうか？？

[109: 契約済みさん]

今回は販売戸数が５戸と少ないのですが、完成まで１年切っているのに大丈夫なのか不安です。
契約が多数済んでいる・完成までに売り切る自信があるなら分かりますが。
437戸のうち現在だいたいどれぐらい契約済みなのでしょうか？

住宅ローンまわりをされている方へ
どのような銀行に行かれていますか？

[110: 契約済みさん]

そろそろ回ろうか考えています。
今のことろは、フィレール連携の三井住友を考えていますが
他にも見てみたいなって思ってます。

フィレールはまだまだ残っているのではないかと思います。
どのくらいかはわからないですね＞＜

フィレールってもう20階ぐらいまでできあがったんじゃないでしょうか？
早く引越ししたい＞＜
部屋の色とかみたいですね＾＾
みなさんは床とかキッチンは何色にしましたか？？

[111: 契約済みさん]

110さんへ
トータルカラーはナチュラルです。キッチンは確かダークだったと思います。色は選べませんでした。
最近建物の工事進捗をみていないので、そろそろ見に行きます。

どれぐらい売れているかは非常に気になりますね。

銀行に関して
フィレール提携の銀行で考えていますが、他も見たいを思います。
一般的銀行の住宅ローンの他におまとめローン（東京スター銀行？）やソニーなど
たくさんありますので、いろいろみて研究したいと思います。
金利も当然非常に重要ですが、前倒し返済の単位も重要要素として見ています。
（100万円単位でしか返済できないところもあるようです。）

ボーナスなしの返済・最初は変動金利のみで途中でこまめに変動・固定金利の見直しで考えています。
金利の過去20～30年のデータを見ると変動は固定金利を上回っていなかったと思います。
（もし間違っているなどありましたら、ご指摘下さい）
変動金利が固定金利を上回る公定歩合変更を急激に国がやるとは思えないです。
もし急激に金利を上げると景気へ一気に悪影響がでてしまうのでは。

[112: 匿名さん]

>変動金利が固定金利を上回る公定歩合変更を急激に国がやるとは思えないです。

景気対策のために日銀はゼロ金利＆量的緩和をしばらく（少なくとも数年）は継続
するでしょう。

しかし、大量の国債増発により、金利は中期的（５～１０年程度）には上昇する可能性
高いと思われます。（債券価格と金利は反比例するので）
わかりやすく言うと、国債増発→通貨発行量増→インフレ及び金利上昇という構図になります。

上記の話は長期金利の話ですが、長期金利上昇が短期金利に波及するのは時間の問題。

高度成長期の高インフレと高金利を思い出してもらえれば・・・。
ただし高度成長期と違い、低成長、不景気の下での金利上昇になると思います。
（いわゆるスタグフレーションですね）

そんなことになって誰が得するの？という回答はズバリ政府です。
適度のインフレが起これば、高齢者の個人資産減少と政府負債減少が同時におこり
実質個人資産から政府への所得移転が起こります（増税と同じ効果）。

ややこしいことを言いましたが、まとめると
将来の金利上昇、インフレによる住宅ローンの目減りの可能性が高いと思われるので
固定金利が有利と思います（変動金利であればインフレのメリットを金利上昇で相殺される）

上記はあくまで予測ですので、各自の判断で。

[113: 契約済みさん]

>109さんへ

私はＪＡや地元信用金庫を回ってきました。
当初固定は有利ですが、変動は提携の中央三井が一番良さそうですね。
これから地銀とＵＦＪ、みずほあたりを回ろうかと思っています。

価格表では２００戸くらい契約済みになっていましたよ。

>110さん

私のところはミディアムです。契約時には既にカラーが決まっていて選べませんでした。
正直一番明るい色（ナチュラル？）が良かったのですが。。

>111さん

もう最上階まで躯体は出来上がってると思いますよ。
過去の変動の平均は4.4%くらいじゃなかったでしょうか？
まぁ、バブル期は異常だったという見方も出来ると思いますが。


現地ではまだバルコニーのガラスははめ込んでいないみたいですが、どんなガラスがはまるのでしょうか？？

[114: 匿名さん]

本日の日経新聞１面にも出ていましたが、長期金利上昇のリスクが
高くなってきています。

業者はローン返済額を低く見せるため、変動金利を薦めてくるでしょうが
ワナに嵌まってはいけません。

一度変動金利で組んでしまうと３５年とかの超長期固定にはしずらいはずです。
変動金利でないとローン払えないような購入ではなく、購入見送るか
少し狭い部屋を購入するほうが賢明かもしれません。

この物件のように郊外マンションは比較的都心部マンションに比べて価格が低いので
世帯収入が低めの人でも固定でローン設定するのには最適な物件かも。

[115: 契約済みさん]

どこのマンションでも優遇金利の話が大概はあるので、それや書込み・いろんな人の話など、
さまざまな情報を基にいろいろ検討・考えてみるしかないでしょう。提携銀行・優遇金利の
ことを詳しく知っている人が多数いるわけではないので。
先はあくまで予測で、ごく一部の人しか分からないようなことが起こる部分が多々ありますし。
何事にも通じますが予測・見込・計画・希望など…を参考にして、ある意味ギャンブルを
打たなければならないことは生きていくうえで多々あるでしょう。変動・固定・ミックス
など最後に決めるのはその人自身の決断。　

早くからその関連の勉強・計画なしでただのギャンブルで良い結果が生まれるわけでは
決してないので、それを勘違いしないように気を付けたいと思います。

フィレール近くのハピアスは結構売却募集のチラシがよく入っているようです。

[116: 匿名さん]

余裕資金１万でのディープインパクト単勝馬券のギャンブルならいいでしょうが、
アコムから３００万を借りての馬単一点買いは危険ですよね（当たると大きいが・・）。

ギャンブルは年収の１割が限度で、それ以上やると生活が破綻すると言われています。
変動金利でのリスクポジションは３０００万の借金で±３０００万程度（金利１％～６％で）

固定金利なら金利は３％で固定されますが、それ以上払う必要なし。
±３０００万の借金でのギャンブルはどうなんでしょうね。
しかもここの胴元への支払い(金利)は理論上青天井とのこと。

他人事なのでどうでもいいですが・・・。
せっかく郊外での安いよい物件（財政負担の少ないの意）に目をつけているのに・・。

[117: 近所をよく知る人]

はぴあす　とか　ほかの　ちゅうこが　2000われるから、そっちのほうが　よいかな。

どうせ　２ねんもすれば　ぼうらくしてしまうから。

[118: 契約済みさん]

ハピアスも中古で売られていますね。でもそんなに価格が下がっているようには
思えないですが・・・。。
新築ってことを楽しみにします＾＾。

今２００件うれているってことは。順調なんでしょうか？
よくわかりませんね。。
フィレールのことの情報交換しませんか？
トレーニングジムってただで使用できるんですか？
色々施設がありますが、どのように活用しようか考え中です。

[119: 契約済みさん]

118さん

トレーニングジムは２時間１００円くらいだったと思います。（違ってたらすみません）
契約済みでしたら、契約時に各共有施設の利用価格の載った表をもらってると思いますよ。

[120: 匿名はん]

いろいろな施設があると、管理費が跳ね上がるだけ。
どうせ、最初の1年ぐらいしか使わないし、無駄な共用施設は　しこり　となってくる。

いらんものはずして安くすればよかったのに。

[121: 契約済みさん]

118です。
120番さんの言われる通り、無駄に設備が多い気はしました。無駄と思うのも多々特に、
温泉はいらないなって。
もし一年後とかに設備を使わないようにしたら管理費とか安くすることとかできるんでしょうか？？
ここの、固定資産税っていくらぐらいになるんでしょうか？知っている人いたらおしえてください。

[122: 土地勘無しさん]

最初の5年ぐらいは10万超えぐらいかもしれないが、それを越したら20万ぐらいに跳ね上がるのでは。

マンションは戸建てより建物比率が高いので、固定資産税は結構高いですな。

[123: 契約済みさん]

共用施設ではシアタールームはあまり使われていないようです。
（他　マンションの人の話によると）

住んでいる人間でうるさく言うことが必要かと。
冷房の無駄遣いとか。

無駄な施設などは住民から管理側によく内容などを検討して
言う・訴えるなどしてなくすことが大切なようですよ。

[125: 契約済みさん]

まだ、200戸ぐらいは残っていると思うんですが、
こんなペースで全部うれるんでしょうか？？
まあ、まだ8ヶ月ぐらいあるから最後で追い込むんでしょうけど。。

早く引越ししたいです＾＾。
マンションの上位層は、風がつよいってきくんですが、
どのくらいなんでしょうか？
洗濯ものとか布団とかほせますか？
窓があけられないとかはないですよね～。。

[126: 早く引っ越したい]

125さん〉
うちも上層階というか、真ん中あたりに決めたんですが、やはり風かなりきますかね～？洗濯もですが、布団干せないのはかなり辛いかもです（笑）
てか太陽あたるのでしょうか？南西向きなんで微妙かもです。

[127: 契約済みさん]

>125さんへ

まあ竣工までに完売はないでしょうね。ていうか、ほかのマンションでは竣工後１年たっても1/3くらい売れ残っているマンションもざらにありますから。
でもまあ、契約した者としては竣工１年以内には売り切って欲しいですね。。

引越しについては待ち遠しいのですが、新築マンションに引越ししたことがないもので、これほど大規模マンションにいっせいに引越しとなるとどんな状況になるのか戦々恐々と言う感じです。経験者の方がいらっしゃったら是非アドバイスいただきたいです。

私は逆にマンション上位層の風通しを楽しみにしています。フィレールくらいの高さのマンションで洗濯物を干している光景を良く見るので、干せないなんてことはないと思いますよ！

[128: 契約済みさん]

>126さん

日当たりについては、西南向きや南東向きのほうが南向きより太陽の光が部屋に入ってきますし、日照時間も長くなるので心配ないと思いますよ。
単純に太陽の動きを考えますと、南方向の場合太陽は角度が高く日が部屋まで差し込みにくいし、横向きに移動しますので日照時間は短くなります。西や東に移動するにつれ、角度が低く日が差し込みますし縦方向の移動になるので、日照時間は長くなりますので。

[129: 購入経験者さん]

日当たりどころか、とにかく場所が、、、、

半分以上販売中だと選べる住戸たくさんあるので日当たり重視の方は
山ほど選べる状況じゃないですか？

この物件で価格が高いとか、間取りがどうとか、日当たりが、、、とか

ネックがあるなら最上階近くの広いタイプを検討すればよかったのに、、、

[130: 匿名さん]

最上階は高すぎです。そうでなくても３０００万以上はちょっと・・。
４０００万は冒険ですね。

この夏のボーナスも下がったし・・・。

[131: 契約済みさん]

竣工前までに完売は難しいでしょう。
同じ兵庫県内のそこそこの戸数のマンションでは、須磨コーストタワーで残り８戸　パークグラン西明石・ワンズヒルズ鹿の子台で残りわずかのようです。　これらのマンションもよく頑張ってここまで売ったなあと思います。
駅から遠いリブコートオリジンは残りすぎのようですね。　フィレールは駅からまだ近いので、営業などがしっかり頑張っていれば売れ残りすぎの心配はしなくても大丈夫ではと思います。

２番館が広さの割りに安い物件があるのは、日当たりの面ではないでしょうか。２番館に洗濯・洗濯物干し部屋物件付きがあり１番館にないのはそれが理由では。１番館のほうが日当たりの面では恵まれているということでは。ただ２番館は１番館に比べてエントランス・駅までは近いのがメリットではと思います。

高いところだからといって洗濯物が飛ぶことは心配しなくても大丈夫でしょう。洗濯はさみをしっかりつけておけばまず大丈夫では。

[132: 契約済みさん]

125です。
いろいろ情報ありがうございます。安心しました。
これからもフィレールで宜しくお願いします。

フィレールの周りにもう少しお店とかできたら、
最高ですけどね。

[133: マンション投資家さん]

↑
出来るわけないじゃん

ない物ねだりです。

事業主もわかっててこの値段設定してますし。

それを理解して購入してるでしょ。

[134: 早く引っ越したい]

128さん〉
アドバイスありがとうございます！そうなんですね、確かに今のアパートはほとんど南向きなんですが、日の入り方がなんだろなぁって感じでした。
とにかく実際に住んでみないてわかりませんよね！
まぁ少しでも日が入ることを祈ります（笑）

129さん〉
別に文句云々言ってるわけではないです。最終的に私たちはそこがいいと決めたわけですから。価格的にも私たちには最上階なんて無理ですしね（笑）

[135: 早く引っ越したい]

128さん〉
アドバイスありがとうございます！そうなんですね、確かに今のアパートはほとんど南向きなんですが、日の入り方がなんだろなぁって感じでした。
とにかく実際に住んでみないてわかりませんよね！
まぁ少しでも日が入ることを祈ります（笑）

[136: 不動産購入勉強中さん]

いつも気になって通勤時に見ていますが、日当たりは悪いと思われます。
２棟がうまく影を作りあう形になり、昼間しか当たらないと思われます。
特に、冬場。見た感じだと地下鉄と並列の面は、昼近くにならないと日が入ってませんでした。
夕方は、２番館が影になる感じでした。

[137: 匿名はん]

いまどき、大規模マンションかね？？
自治会　もめるだけやろ。

[138: 気になります]

こちらの物件が気になっています。
電車や幹線道路の騒音はどうでしょうか？

[139: 契約済みさん]

まだ建物が出来上がっていないので何とも言えないですね。
場所によって違うと思いますが、線路沿いの部屋は窓を開けていると結構聞こえてきそうです。
夜は車も減りますし、地下鉄だから深夜まで走っていることは無いですけど。。
実際に住んでられるシーズやプレシアの住民の方に伺った方が間違いないのではないでしょうか。

[140: 契約済みさん]

電車の騒音は大丈夫ではと思います。個人の捉え方次第ですが、慣れるのでは。
そうなると大阪市内や神戸市内の都心部の人は寝れない人がたくさんいることになるのでは。

自分は都心部の消防署の近くすぐ近くに住んでいましたが、サイレンでうるさく更に出動
件数が多かったですが、自分は大丈夫でした。気持ちの持ち方次第だと思います。
電車よりもタチが悪いですが、慣れて気にならなくなりました。
また都心部はうるさいバイク・パトカーなどもよく走っていました。

それに比べれば全然ましだと思います。


日当たりが自分の100%思い通りの完璧な物件はなかなかないですし、店がたくさんできなかったとしても
できないなりに自分で対応するなど、気持ちの持ち方・努力次第である程度は住めば都になるでしょう。

管理組合・自治会などの基本的な力が当然重要ですが、それらを良い方向へ動かせるかどうかは
住民次第。　いい意味で住民の目・うるささが重要でしょう。

自治会がもめているのはいい場合もあります。関心がまだある証拠。
もめていないのは無関心で、知らない間に大きなトラブルにつながてしまう場合も。

今までの仕事経験でいうと、得意先や取引先で潰れているところに共通する点は、社員が仲良しすぎたり
もめごと・意見や考えの対立がない・自分や自分の仕事以外に全く無関心・うるさくいう人が少ないという
ところがあります。

もめるのはいい場合もあります。　逆に行き過ぎると悪い場合もあるので注意ですが。

[141: 周辺住民さん]

住んでないのに何でそんなことがわかるか不思議です。
自己防衛？
希望？
客観的な評価はかなり低いマンションかと思いますが。
完成して半分売れ残った後はどう処分していくかが楽しみです。

[142: 匿名さん]

>>140

自治会ともめるのがいいことなの？
そんなの暮らしにくいでしょ～。

消防署の近くよりまし？
極端すぎる例えです、それ。

[143: 契約済みさん]

141さんへ
140です。
おっしゃるとおり、自己防衛・希望です。そう思わないと前向きに
生活してられませんからね。

[144: 購入検討中さん]

周辺住民の１４１さん

具体的にフィレールあたりの地下鉄などの騒音について教えて下さい。

どれぐらいのものですか？

１４０の人はたぶん文面をみると、分かっているわけではないが

想像で書いていますという文面です。

１４１さんはフィレールあたりについてよくご存知だから、こんな

書き方をされているとみましたので。

[145: 匿名さん]

>>140は、バンザイしたライフ○○ージさん…かも。

[146: 賃貸住まいさん]

このマンション、平成２１年６月１０日号のタウンズにも掲載されていますね。
総売れ残り戸数が５戸で内訳は１番館が１３５戸中１戸、２番館が３０２戸中４戸となっております。

[147: 契約済みさん]

145さんへ
140です。業者の人間ではありません、匿名の通りの者です。

140さんへ
消防署近くよりましの考えは確かにおっしゃる通り極端な例で主観的ですが、自分の経験です。
騒音を気にする人にとっていい意味で参考になればと思います。

もめることもおっしゃる通りで、よいことではありません。何事もなく何も考えたり気にかけたり
注意などすることなくいい生活を過ごせるのであれば、非常に良いです。

[148: ご近所さん]

電車の音は結構上まで来るけど窓を閉めれば特に問題ないはず。
でも夏に網戸が使えないのは（使っているひともいるかもしれませんが）やはりつらいかも。

[149: 匿名さん]

ここはペアサッシ採用ですよね？

[150: 契約済みさん]

ペアガラスですよ。

[151: 匿名さん]

だから何？
音が軽減されます！！とでも言うつもりですか？

[152: 物件比較中さん]

↑なにが気に入らないんですか？？

[153: 通りすがり]

151→いかにも業者丸出し(笑)

[154: 契約済みさん]

音に関してはすぐ近くのプレシア西神南やシーズ西神南の書込みなどを見れば
参考になると思います。同じ線路沿いやそれに近くなっているの部屋がありますから。