フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[2: 周辺住民さん]

かなり早くから売り出すようですね。
今ならまだ温泉付きは珍しいですからね。
管理等の現実問題があかるみになる前に
売ってしまいたいところでしょうか。
立地が良いだけに、どうしてあんなに
いろいろ共有施設を付けるのか、勿体無い感じです。

[3: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
色々説明を受けましたが
やはり共有施設がたくさんあるので
共益費がいくらか気になるとこですね〜

[4: ビギナーさん]

私もモデルルーム見てきました。
環境も立地も良いし、ステキなマンションだと思いました。
ただ、個人的には温泉よりも住民専用の託児所があればいいのになぁと思います。
管理費はやはり高めになるようですね・・・。

[5: 購入検討中さん]

ここの第１期の価格発表がありましたね。
建物、場所なんかを考えるとこの価格(建物、管理費など)はどうなんでしょうか？
ルーフテラス付きの部屋は希少価値があって、人気がありそうです。
西神南というところのメリット、デメリットなんかあったら皆さん教えてください。
個人的には、ごみごみしていなくて子供がすむには凄くよいと思いました。ただ、電車通勤を
考えると地下鉄は少し不便を感じそうです。

[6: 不動産購入勉強中さん]

西神南ですが、
場所的な資産価値としてみた場合ですが、
メリットは、近隣(西神中央や名谷など)に比べ、マンション価格がかなり安い点にありますが、近くの新築戸建てと価格的に差がありません。(かなり戸建ての販売が苦戦しているようです)
そのため(デメリットは)、売る際には、かなりの下落を考えないといけないと思われます。

子育て的には、
特に、井吹台北町では、大型マンションがフィレールが建つと４棟となり、さらに 戸建て次々と出来ており、かなりの児童数となる可能性がありますが、学校(中学校？)を建てる予定がなくなり、西神まで行く可能性が囁かれてます。

[7: 匿名さん]

広告を見ましたが、素敵なマンションだと思います！
戸数が多き過ぎるのは少し嫌かな。
価格については、鋼材価格も過去に無いほど高値を記録し、原油も同様で、その分をオンした価格なのかなと思います。
それだけに年数がたった時の下落巾は気になるところですが、まぁ、どこのマンションも中古は下落するもんだし、
そんなことを気にしていたら、家なんて買えませんよね。
温泉付きで、敷地内の緑も多そうだし、魅力的だと思います。

[8: 匿名さん]

温泉付きはそんなに魅力的か？？？
まるで販売関係者のような解説ですね。

[9: 匿名さん]

08さんへ　07です。

日経新聞を読んでる、お風呂好きの単なる主婦です。。。
私が広告をみて感じたことで、純粋にいいなぁと思っただけです。

[10: ビギナーさん]

明日いよいよ第１期締め切りですね。

[11: 匿名さん]

郊外のマンションの資産価値はあまり考えないほうが
いいのでは。

新興住宅地の住宅はあくまで消費財と割り切るべき。
（郊外マンションの中古価格は近隣の中古マンション相場を参考に。
　ただし現在の価格は人口流入中での価格なのでもう少し将来は
　流入が止まっている場合は下落することも想定必要かと）

３０年程度で郊外の環境のよい場所で子育てをして
あとは老後に便利のよい都心マンションか養老マンション
にでも移って優雅に暮らすのが最良と考えます。

[12: 物件比較中さん]

今日モデルルームを見に行ってきました。　モデルルームはリフォームされていたり、オプションがたくさんついていたりで、正直実際のイメージは湧きにくくて・・・
でも、環境、価格、施設充実度など、トータル的には私は満足のいく物件でした。
　ん〜、でもひとつだけ個人的に感じたのは、あそこまでの共用施設は必要ないかも・・・
その分管理費も上乗せされてくるんでしょうし★
第一期の分譲は終わってしまうようですが、第二期あたりで検討したいなと思っています。

　最後は、自分がどれだけ納得いくものかになるんでしょうけど、皆さんの率直な感想や、あのマンションを購入するのは賢い選択なのかどうかを知りたいです。　担当者さんは、資産価値のある物件だとおっしゃってましたが。。。
まだ動き始めたばかりで、わからない事ばかりなので・・・

　それから、ここは完成が22年2月ということで住宅ローン控除の対象外となりますが、そのあたり、皆さんは割り切っていらっしゃるのでしょうか？
家は、主人がそこを随分気にしていて、ここを購入することに踏み切れずにいるようなんです。
また皆さんのご意見をお聞かせください。

[13: 11]

>12

フィレールの分譲価格は、37万円/㎡〜41万円/㎡で
中古価格は築5年〜10年で西神南駅周辺平均で23.4万円/㎡。
築5年未満でも30.6万円/㎡（近畿レインズのインターネットで見れます)

つまり、新築は買った直後に20%近い下落をします。
（これは一般的にどのマンション、一戸建もそうですが）

築5年〜10年では40%くらい下落します。
入居後5年〜10年で頭金を含め物件価格の40%を返済して
いれば家計は債務超過にならずにすみますが・・・。
(こんなスピードでローン返済する人は少ないのでほどんどの
人が家計債務超過という(一般的にも)事実あります）　

資産価値を考えれば、新築にこだわらず下落率低い
都心部の中古マンションか、都心部の中古一戸建がいいと思います。

実際にマンション購入希望者で西神南駅周辺で中古マンションを
検討された方がどれくらいいるか。そんな方は少ないと思います。
それほど売出物件に比べ買主が少ないということ。

ただ郊外での環境のよさは子育てに最適な部分もあるので
そういう部分をメリットとして購入されるのはいいと思います。

住宅ローン控除の件は、国の補助金がなくなる=実質購入価格upとなり
購入層が減るため、需給の関係で購入価格が安くなるとも考えられます。

ですので他物件と比べこの補助金削減分が充分価格反映されている
かどうかですね。もっとも他要因の土地価格の上昇と鋼材・燃料の
高騰があるのでそれも加味する必要もあります（実質わからないですね）

要はなにを重視して購入されるかが重要と思います。

[14: サラリーマンさん]

はじめまして、マンション検討中のサラリーマンです。
今、購入を具体的に考え中ですが、総合的に「無駄のない」住宅を
探しています。
場所は神戸市営地下鉄沿線。。。仕事先の関係と環境で。。。
価格は特に問題視してませんがとにかく「資産性」を考えて
購入したいのですが地下鉄沿線での一番資産性の高いマンションは
どこになるのでしょうか？
営業マンに聞いても「うちのマンションは、、、」という会話が
続くだけでうんざりです。

三宮から西神中央までで順番に教えてください。<m(__)m>
よろしくお願いします。

[15: 購入検討中さん]

この物件の購入を検討しているものです。

住宅控除は、いつ廃止になるかはまだきまってなかったと思います。
年々へってきてはいますが。なくならないことを期待してます。

また、消費税もＵＰされたら価格はどうなるのかも不安です。

[16: サラリーマンさん]

＞１５
住宅ローン控除は平成２０年入居分を最後に制度が廃止される予定です。

また消費税UPされたら契約が済んでいても支払額は増額になります。

計算方法は（建物価格×新税率）-（建物価格×0.05）です。

簡単に説明すると

　現在総額2600万円の部屋があるとします。
　内訳は　建物金額2,000万円
　　　　　土地金額　500万円
　　　　　消費税　　100万円
とします。
　消費税率が仮に20%になったら・・・
　　　　　建物金額2,000万円
　　　　　土地金額　500万円
　　　　　消費税　　400万円
　で総額2,900万円になります。

よって300万円支払いが増えることになります。

土地・建物の割合は契約前でも営業に聞けば教えてくれるでしょう。


ローンで購入する場合　35年返済　長期固定金利3.5％で計算すると

　約520万円返済が増えることになります。

消費税は契約時ではなく引き渡し時の税率が適用されます。
万一消費税UPを理由にキャンセルしても手付金は戻りません。
オプション代金も戻らないものが出ます。
戻らないどころか間取り変更などしている場合原状回復費を請求される場合もあります。

[17: 購入検討中さん]

15さん>情報ありがとうございます。

固定資産税ってどのようにきまるのでしょうか？
フィレールでは、どのくらいになるでしょうか。また、
一戸建てと比べるとどちらがたかくなるのかわかるかたいたら
おしえてください。

あ〜いろいろと悩みがつきません＾＾。

[18: ビギナーさん]

マンションと一戸建てメリット、デメリットをおしえてください。
マンション購入をかんがえていますが、マンションのデメリットは、
上下階の音の問題(子供など特に)と駐車場がすくない(お客さんがきたときなど)ぐらいかなって。思っています。
他に何かありますか？

[19: 不動産購入勉強中さん]

この販売会社のセルサス(親会社 ライフステージ)の株価が下がりっぱなしで、大丈夫なのでしょうか？
神戸港のポートタワーの西隣で計画している複合商業施設の建設も建設中断と...。

[20: 匿名はん]

>>19
工事は順調に進んでるみたいです。
販売会社なら問題ないんじゃないですか？

[21: 不動産購入勉強中さん]

>>20さん

８月 １４日 2008年6月期決算発表（予定） のようです。

これ次第では(現状でも)、資金調達のため、影で価格が変わってきそうな気がするのですが...。
(竣工前だから、今後の販売分かな？)
ただ、販売会社が変われば、大幅に変更されないでしょうか？

以前のシーズのモデルルームのあった場所も土地条件の見直しがあり、マンションが建つ用地に変更されてますし、西神南のマンションに関しては、もう少し様子を見た方が賢明ではないですかね？
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/39/042/housing/house_jp/minamimap.h...

一戸建てもかなり苦戦していますから、価格の下落があるとどうしても子供の生活環境的にはどうかと。

[22: 契約済みさん]

契約しました。
お仲間さんと情報交換できればと思います。

[23: 契約済みさん2]

私も契約しました。入居はまだまだですが、よろそくおねがいします＾＾。
今どのくらいのへやが売れているのか気になりますね。
また、モデルルームも一部屋が変わると聞いているので、できあがったころに
見にいってみようかなっておもってます。

[24: 契約済みさん]

No.22です。こちらこそよろしくお願いしますね。

昨日久しぶりにモデルルームに行ってきたのですがおっしゃるように
右奥のアロマの匂いのする部屋が間取り変更になってました。
リビングの一部が和室になり家具や小物も変更されていてずいぶんと雰囲気が変わってましたよ。

ついでに現地の様子も見に行ってきたのですが一階まで出来上がってきてるようでした。
入居まで長い道のりですが楽しみです。


目下の悩みはキッチンの色ですがどれも今一しっくりこないんですよね。

[25: 契約済みさん ３]

私もいろいろ悩みましたが、契約しました。
いろいろとみなさんと情報交換したいと思ってます（*^_^*）
よろしくお願いします。

うちは低層階ですので、契約後すぐにあわただしく、
間取り変更、キッチンのカラーなど全部決めました。大変でした・・・
入居までまだまだ先ですが、
時々現地まで足を運び、進行具合をチェックしたいと思ってます。
今からとても楽しみにしてます！

[26: 契約済みさん]

契約しました。
完成まで一年以上もあるのに、
楽しみで仕方ありません。
先日、ドライブがてら現地に行ったときに
お隣のハピアスの11Fでオープンモデルしていて
入らせていただきました。
角部屋ということもあってか、地上では予想できないくらい
風が抜けていましたね。
同じくらいの高さの部屋なのでいろいろシミュレーション
できて楽しかったです。

[27: 契約済みさん2]

契約しました。みなさんよろしくお願いします。
まだ、カラーを決めるのはまだ先なんですが、
みなさん、キッチンとゆかの色って何色にしましたか？

今1階ぐらいまでできあがりつつあるってきいたので、また見に
言ってみようと思います。

[28: 購入検討中さん]

先週末、モデルルームの見学に行ってきました！
主人も子供たちもとても気に入り、このままだと衝動買いで一気に購入！！となりそうなのですが、私としては多少気になるとこもあり、皆さんのご意見を聞かせて頂けたらと思っています

一つは温泉に足湯についてですが、実際入居してどれぐらい利用するのかと・・・
そのせいか、管理費もやや高いように思います（担当者の方には「シーズと変わらない」とのことですが後々の修繕費、メンテナンスはどうなのかと・・・）
また、温泉は入居者以外のどなたでも入浴可能のようなことが書いてあり、セキュリティの面ではどうなのかな？とも思います。

皆さんどうですか？

[29: 契約済みさん]

床の色ですがミディアムとナチュラルで迷っていますがほぼミディアムに決まりそうです。
キッチンは白色で決定です。
ついでに対面キッチンなので吊戸棚ははずす事にしました。
ビルトインガスオーブンも欲しかったのですがいよいよ収納がなくなるかとあきらめました。

２８さんの温泉については
足湯は街角スペース（ハピアス側）のところにあってマンション住人以外も利用可能みたいですが
温浴設備は入居者のみでなのでそんなに心配することはないかと。
管理費についてはやはり周辺のマンションよりは高いと思いますよ。
正直なところ温泉は無くてもというか無いほうが良かったかな。
城崎温泉と同じ成分らしいので両親親戚が来たときに温泉気分あじわってもらいます。

[30: 契約済みさん]

現地マンション３Ｆくらいまで出来上がってきてますね。

[31: 契約済み2さん]

おひさしぶりです。
みなさん、お元気ですか？
そろそろ私も床のカラーを決めないといけない時期に
なって迷い始めてます。
３階ぐらいまでできているんだったらそろそろ
見にいってみま〜す。。
今どのくらい売れてるんでしょうかね？

西神南駅からフィレールまでの歩くみちってどこが
一番ちかいんでしょうかね？
西神南の北がわに出口ができたらいいのにね〜〜。。＾＾

[32: 申込予定さん]

3期申し込みも完了ですね。
検討していますが、ここは安いですね。
次の4期ぐらいでもう一度見に行こうと思います。
みなさん、この物件どうですか？
情報ください＾＾

[33: 匿名さん]

先日、モデルルーム見学いってきました。
大規模で、共用部、設備云々言ってますが正直
かなりの苦戦物件でしょう、、、
近い将来値引きの対象になるのでは？
しかも残りの戸数からして大量に、、、
ハピアス、シーズと大規模が続いてすでに
飽和状態になっていますから。資産価値では落ち込むこと間違いなし。
ただし若い夫婦にはいいかも

[34: 不動産購入勉強中さん]

確かに、西町のカインズ隣にもマンションがいづれ建つだろうから、資産価値はきびしいですね。
隣の戸建てのＳＡＹＡＫＡの杜も、苦戦中。
広さ面などが原因のようだが、フィレールの広い間取りの価格と比べるさほど、変わらないため、
戸建ての検討をしています。
友達から、シーズ販売の最後に、色々あったことを聞き、営業さんの対応の不信感もぬぐいきれません。(自分が経験した訳ではないので、話半分ですが、)

[35: 不動産購入勉強中さん]

モデルルームの看板で、セルサスの文字が消えていたのですが、何かあったのでしょうか？
親会社のライフステージに関連あり？ですかね。
だれか知っている人いますか？

[36: 匿名さん]

工事は順調なようですね。

[37: 検討中]

先日、モデルルーム見学に行ってきました。
物件的には、場所や環境を含めて気に入っています。

話を聞いているとき、住宅ローン減税対象と言われているんですが、この掲示板を読んでいると
「対象外だ」と言っているひともいる(？)ようですが、実際どうなんですか？
Ｈ２２年入居でも適用されるんでしょうか？

[38: 匿名さん]

住宅ローン減税の対象です。

[39: 契約済みさん]

キッチンの天板を白にしたんですが今更ながらゴマ模様の方が良かったかなと。

白色って汚れれば目立つと思うのですが実際汚れやすいのでしょうか？
カレーやケチャップの色が付くのか自然に色褪せしてくるのか・・・。
ステンレスのキッチンしか使った事がないのでアドバイス等ありましたらお願いします。

[40: 物件比較中さん]

シーズの掲示板見たら荒れてますね。
ご近所なだけに気になります。治安はどうなんでしょう？

[41: シーズ住民]

シーズの掲示板に書き込みをしている人が住民とは限りません。

[42: ハピアス住民]

＞３９さん
ハピアスに住んでいます。
天板の色ですが我が家も白にしました。

住んで２年ですが、汚れもすぐにふき取ればきれいな状態のままですよ＾＾
時間がたっても洗剤などでふき取ればたいていの汚れは落ちますので
そんなに心配要らないと思います。

ゴマ模様？のお宅も拝見しましたが、個人的には白の方が明るくて
素敵だと思いました。
あくまでも個人の好みですので、ゴマ模様の方気を悪くなさらないでくださいね。

私も入居するまで色々不安がありましたが、今は西神南の暮らしに満足しています。
３９さんにも素敵な生活が待っているといいですね！

[43: シーズ住民2]

殆どが住民外の書き込みです。

今までのシーズの購入版や住民版を見て頂きましたらご理解頂けると思います　最近の書き込み

だけしか荒れていないです。　正直住民としては悲しいですけど・・・

環境は静かでいいところですよ　特に小さなお子さんの居られる家庭は生活しやすいと思います

只、今の時期は北風が大変強く神戸市の中央区などと比べ一段階寒いです。

[44: 契約済みさん]

＞42さん

ありがとうございます　安心しました。
特別なお手入れしなくても普通のお手入れで大丈夫なんですね。
あれだけ悶々としてたのにスッキリしました。

ハピアス・シーズの方々とも良いお付き合いができればと思っています。
先輩方よろしくお願いします＾＾。

[46: 購入検討中さん]

４ＬＤＫ＋ＵＳで２９９５万はわりと良心的な価格かと、検討しているのですが、
このあたりは幼稚園、小学校、中学校はマンモスだと聞きました。
うちには幼稚園児と未就園児がいるので学区が気になるのですが、
井吹小学校、井吹中学はどのような雰囲気ですか？
そして、高校となると公立進学の場合、やはり遠くになるのですよね？
土地勘があまりなく、教えていただけると助かります。

[47: 購入検討中さん]

井吹中は勉強熱心・レベルは高めと地元の人から聞きました。
どれほどのものかは聞いただけなので、よく分かりませんが。

[48: 匿名はん]

オリックス不動産か・・
ちょっと嫌だな。

[49: 購入検討中さん]

オリックス不動産が嫌とは、なぜでしょうか？

[50: 購入検討中さん]

フィレール西神南を購入の１つとして検討しています。
実際に近くをぶらついてみて周辺環境は良い・駅から近い割には
手が届かないことはない値段・間取りによっては広さの割り安い
などと感じました。
周りに住んでいる方・入居予定の方・モデルルームに行かれた方など
ご意見・情報など　何でも良いので教えて下さい。お願いします。

[51: ご近所さん]

46さん。
向かいのマンションに住んでいるものです。
御懸念事項である、教育環境についてですが、
西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で、
フィレールならば、公立小学校は井吹東小学校になります。
反対側の西小学校は、児童数1200オーバーの超マンモス校で、
東小学校は1000人程度ではないかと思います。
対しまして、公立中学校は井吹台中学しかなく、
２つのマンモス小学校から入学されますので、
当然児童数も1000人を超えています。（３学年で、２８クラス）

比較的新しい町で、学校も綺麗ですが、
各家庭での子供たちに対する教育指導は、苛烈を極めます。
公立中学とはいえ、神戸市内ではダントツに成績優秀ですし、
公立高校入学に向けて、競争は熾烈です。
ほとんどの児童が学習塾に通っており、
これだけの児童数と、神戸市内でも有数の整備公園をもっておりますが、
日中遊んでいる子供は数％ではないでしょうか。
勿論、未就学児童などの一部は向かいの公園などで遊んでおりますが、
これまた大半は、未就学児童専用の児童教室などに通っているようです。

外から見ると綺麗な町であるとは思います。
神戸市の外れにある割に地価も高く、
比較的高収入のご家庭が多い為が、みかけの上品さは
あるような気がしますが、
住んでみるとこれほど住みにくい町は、神戸市内ではここだけでしょう。
確かにフィレールであれば駅も近く、高速道路のＩＣも近い為、
交通の便は良いと思います。
しかしながら、日常での買い物などはcoopとカインズホームしかなく、
飲食店もほとんどありません。
それでいて治安が良いとは言えず、遅い時間に駅前を見ていただくとわかりますが、
夜遅くまで若者がたむろしていますし、
町の外周をとりまく幹線道路では、爆音を響かせながら走るバイクもいます。

何処に住んでも同じようなものかも知れませんが、
西神南に来られる前に、２chなどの掲示板やその他いろいろな
情報をもとに、しっかり判断なさってください。

[52: ご近所さん]

51です。
一部訂正。
『西神南は兵庫県で一番児童数の多い町で』のくだりは、
単位校あたり（１学校あたり）での、ということです。
全体児童数ではございません。

[53: 匿名さん]

>>51-52は「シーズ住人」

[54: ご近所さん]

53
書き込み主の住居を特定する事に意味があるのか？
稚拙な煽りは自身の品位を下げる事に気付け。

[55: 購入検討中さん]

４６です。
＞５１さん、とてもリアルで率直な感想、ご意見ありがとうございます。
とてお参考になりました。

西町に住んでいる友人が「お金もちも多く、注文住宅で大きな家を建ててもらったりだとか
とにかく裕福な人が多すぎて、正直住む場所を間違えたと思っている。児童数もマンモスで
そのわりには中学も一つしかない！」と言っていましたが、やはりそんな感じなのですね・・・

下町とはいかないでも、庶民的で溶け込みやすい街が希望なのでもう少し考えてみたいと
思います。本当にありがとうございました。

[56: 匿名はん]

>46さん

西神南は、お金持ちの街で敷居が高い感じられるのは少し違うと思います。

５０００万～６０００万くらいの一戸建てを買う大手企業の普通の
サラリーマン層が多いですね。

ただこれらの層は、多額の住宅ローンを組むため、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが充分でなく
裕福でお付き合いするのが大変なレベルというよりむしろ付き合いやすいのでは。

駅前のショップはお金持ち向けの店はなく、ほとんどが庶民向けで
外食店も少なく贅沢となるせいかあまり流行っていないようです。
（フリースペースに自前のお弁当を持ち込んで食べている家族もみかけます）

逆にそこそこの年収であえて低予算のマンションを買えば、固定費が低く
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰに余裕ある生活がおくれるのではと思います。

年収に関係なく、年収相応のそれなりのローンを組んでしまうため
みんな苦しい状況にあるように思えます。

[57: 不動産購入勉強中さん]

確かに、このあたりの一戸建ても含めて、営業さんにどのような方が買われていますかと聞いてみたところ、
おおよそ、700万程度の一般サラリーマンの方が多いようです。
そのため、他の地域に比べれば、多少余裕のあるサラリーマンが多い印象です。
書かれているように、大企業の方が多いようでして、大きなローンを抱えて、買われている方が多いようです。
しかし、このあたりは、地域性かもしれませんが、多少高いと思われます。
少し離れた、名谷あたりのマンションは、広告で大きな値引きを出している物件が多く、
今年に関しては、大企業でも年収が減るでしょうから、
この物件も、もう少し待てば、大幅値引きも期待できるのではないでしょうか？

[58: 匿名はん]

３５歳、年収７００万、頭金１０００万として

6000万(諸経費込価格)-1000万(頭金)÷700万＝７倍(年収比)

６０歳までにローン完済するとすると２５年金利３％固定とすると
２８５万／年の返済（年収負担率４０％）。

年収７００万の可処分所得は５５０万程度（税金等を控除）
５５０万ー住宅ローン２８５万＝２６５万が実質使えるお金（月２２万）。

現在の租税負担率は２０％程度（厚生年金等含）。消費税５％。
将来は租税負担率は赤字国債償還や少子化で３５％程度が想定されており
また消費税率も上昇が予想される。仮に将来の消費税率を１５％とすると

租税負担率３５％＋消費税率１５％＋住宅ローン負担率４０％＝９０％で破綻。

将来の年収を大企業勤務で９００万平均と仮定すると、
９００万ｘ（１－（租税負担率３５％＋消費税率１５％））＝４５０万。

４５０万ー住宅ローン２６５万＝１８５万が実質使えるお金（月１５万）。
３５年返済でも住宅ローン２３０万／年になる。
これが変動金利１％なら１７０万／年で実質可処分所得２８０万で直近は生きていける。

実際に年収９００万円程度の一般サラリーマンが親の支援なしで買った場合は上記の感じになるかと。
（親の支援が実際にはあるでしょうから上記の計算に加算いただければ）

アメリカのサブプライムローンは中性子爆弾と言われており（家だけ残って住民が消える）、
将来を考えれば、サブプライム族にならないようよーく考えて購入しましょう。

[59: 購入検討中さん]

４６です。

すごい！匿名はんさんの計算表がとてもわかりやすくて将来設計をイメージしやすいです。
サブプライム族・・・、十分に可能性はありますよね（涙）
金利の低さや、「今が買い時！」といううたい文句に焦らないように、しっかりと勉強して
購入したいとおもいます！！

[60: ５８]

>46さん

共感してもらえて大変うれしいです。
あえて書きませんでしたが、固定費を極小化するのが今の経済状況に
対応するやり方と思います。

目いっぱいのローンを組むと将来に不安を残す可能性あります。

たとえ極端に言えば馬鹿にされようとも少ないローンで住宅を購入して
将来に備えるのが懸命と思います。

高い家に住んでみんなから「すごいですね」と言われるより、
着実な生活設計をするほうが百倍賢いと思います。

そういう意味ではどうしても西神南に住みたいということであれば
中古マンションや中古一戸建ても検討されるのも一考では。

リフォームすれば新築の半額で住めますね。

見えをはって新築一戸建てにこだわって変動ローンを組むなんことは
ハーメルンの笛に飛びつくようなものです。

個人の考え方と年収及び親の支援により状況は違いますが。
年収の４倍を超えるローンを組んだ場合は老後の資金が心配ですね。
将来は年金は夫婦２名で１０万円で考えて、残りは自己資金で考えるべきです。
余計なおせっかいと思われる人はそれでもいいですが。

見えをはらずに豊かな老後を送りましょう。

[61: 不動産購入勉強中さん]

58さん、
本当に、そう思います。
この計算にはありませんでしたが、
こどもの教育費など、今後いろんな支出が増えるだけですので、
この支出が出るまでに、返済しておかないと、結局、2重ローンになってしまいます。
このフィレールに関しては、温泉付きなど、管理費が今後増える一方の物件です。
購入される方は、十分に注意された方が良いかと思います。

[62: 匿名さん]

６０００万円のローンなんて庶民感覚では想像つかないですね。
お金を出せばいいところに住めるのは当たり前です。

西区のマンションは８０～１００ｍｍで、だいたい２０００万円台～３０００万円台といったところでしょうか。
この部分だけ考えると決して高くはないと思います。
あとは周辺環境に何を求めるかですが、個人差がありますしね。

自分は、部屋の間取りが広く、かつ駅が近いという条件でみていくとこの物件にきました。
確かに周りに居酒屋もなければパチンコ屋も無い。
でも日常生活を送る上でスーパーが近い、ホームセンターが近いというのはかなり魅力です。
大型のショッピングモールも好きなのですが、よく考えたらそういうのは郊外型が多く、いつも車ででかけてますわ。

マンションが、今が買い時かどうかは何年かたってみないとわかりませんね。
いつ勝負にでるか・・・。
勝負せずに一生賃貸生活か・・・。
悩みどころです。

[63: 不動産購入勉強中さん]

62さんへ
この3000万円程度の物件ですが、冬場の日当たりからすると、
お昼の間しか日が当たらない物件が多いかとおもいます。
特に、2番館のA-G。朝は、角度の関係で日が入らず、夕方は、1番館の陰。
一期で売り出した物件は、日当たり的には問題なく、同じような間取りで+1000万円程度だったので、
やはり高い気がしますが、如何でしょうか？
この程度を出すのであれば、戸建ての方がいいのでは？？

[64: 匿名さん]

６３さんへ
日当たりは気になりますね。
日当たり良く、部屋面積も広く、駅にも近く、そして価格が手頃ならすぐ購入となりますかも。

一軒家の場合、条件をいろいろ加えていくと、どうしても４千万円から５千万円という価格になってしまうように思うのですが、そんなことないですか？　
わたしもはじめは一軒家志向でしたが、何かいろいろ考えているうちにめんどくさくなってしまって・・・。
立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

こんなことではいけませんね。

[65: ご近所さん]

西神中央近くに「ワコーレ」の建設予定地がありますけど分譲マンションなんでしょうか？
南より中央ですかねーやっぱり、、、

なんか情報があったら教えてください。

[66: 不動産購入勉強中さん]

64さんへ

自分は、逆に、マンション志向でしたが、一軒家志向に変化しているところです。
(現状は、マンションで快適に生活していますが...)

ただ、確かに、マンションに比べると比較的高いです。
しかし、子どもが大きくなった際を考えると、マンションはどうかなって思って、変化しました。
マンション -> 一軒屋になるとそれだけで、お金かかりますからね。

[67: サラリーマンさん]

＞立地条件、セキュリティ、近所付き合いなど・・・。

近所付き合い　や　騒音問題を考えるなら　戸建のほうが良いよ。

しっかりした環境のところを選べばよいので。

マンションは隣、上下にどんな人が来るか　賭けみたいなところがありますから。

築浅中古が良いと思いますが・・

[68: ５８]

５８です。さらに意見を添えます。

西神南は、本来人間がほとんど住んでいなかった山野を削って
建設した町でこういった街は、新興住宅地と呼ばれていますが、新興住宅地が
４０年経ったときにどういう状況になっているかを考えておく必要あります。

購入から10年は小学生とかいっぱいいて、30年くらいで子供は成人を迎え
巣立っていきます(結婚して同じ新興住宅地内に(中古買って)住むケースは少ないと思います)。

すると４０年後には老人のみで構成される世帯が多い街になります(永遠に新設住宅を供給
すれば別ですが。４０年経った新興住宅地に若い世帯が中古を買ってその確立されたｺﾐｭﾆﾃｨｰ
に入ってくることはあまりないと思います。子供の友達もほしいですよね）

新興住宅地の４０年後は、多摩や千葉ﾆｭｰﾀｳﾝの現状を調べればよくわかると思います。
関西でいえば北鈴蘭台とかですね。

老人を中心とした街は購買力が低くシャッター街になること多いです。
必然的に住みずらくなり、都心のﾏﾝｼｮﾝや特養ﾎｰﾑに引越しするケースも多いです。

先ほどは５千万でお話をしましたが、果たして３千万以上のローンを組んで老後に買い替えをする
余力のある人がどれくらいいるでしょうか。

物件を売ればいいじゃないかとの反論には、４０年後の新興住宅地の中古のニーズがどれくらい
あるかを考えればよいと思います(それは言い切れないのではと言う方には北鈴蘭台の数百万円台の
中古戸建をお薦めします）。

地下鉄があるのでそんなに不便ではないのではとも思われていると思いますが、４０年後
西神地下鉄沿線での通勤・通学客数がどれだけいるか想像してください。
大幅減便と運賃高騰は必然です（選挙もあるので路線廃止はないと思いますが）

結局どうすればいいんだとの声が聞こえそうですが、
キーポイントは４０年後に再生する街(再度若年層の流入が期待できるか)かどうかです。
そういった意味では、古くから（戦前からあるような）街で柄がそんなに悪くない
レベルの街ということになるのでしょうか。

ただ、西神南の子育てのしやすさは非常に大きなメリットでもありますので
子育ての期間はそのメリットを充分享受して、街の老齢化リスクにも対処できるような
住み方（賃貸や充分に余力を残したローン設定）もよいのではと思います。

[69: 近所をよく知る人]

マンションや戸建なら、地下鉄沿線なら学園までだと思います。

神鉄沿線の物件は、すでに悲惨な状況で　不動産屋は100万でも　いらん　といっています。

名谷でも高齢化は進んでいますが、UR賃貸、市営住宅等もたくさんあり世代交代も進みつつあります。
パティオなどもあり落ちぶれずにやっています。

南は住宅しかないところが、弱みになってくると思います。

中古が増加し、みんなが売りに出すと　とてつもない価格で供給されることになりえらいことです。

40年後より15年後が怖かったので、中古戸建にしました。

マンションのメリットは　冬場が過ごしやすいことぐらいでしょうか？？

[70: ５８]

中古いいですね。

どうも日本人は多額のローンをして、新築の高い家に住み
それを甲斐性と勘違いしている人が多いですね。
甲斐性があるとはそのローンを無事返済した人のことではと思います。

今後の将来不安を考えると固定費リスクは極小化すべきでは。

５０００万のローンを組める人は２０００万のローンで。
２０００万のローンしか組めない人は頭金を増やしてから購入と
いうリスクヘッジが必要と個人的には思っています。

[71: 匿名さん]

そろそろスレ違いなレスの応酬はやめませんか？
ここは「フィレール西神南」について語り合う場所です。
リスクがどうとかそういうお話は他でスレ立てして下さい。

[72: 匿名さん]

賛成。

[73: 匿名さん]

みんな先の事をよく考えているのですね～

[74: いつか買いたいさん]

65さんへ

板違いですが西神中央のどのあたりか知っていれば教えてください。

[75: いつか買いたいさん]

NO,６５です。
すいません板違いですが。。。
プレンティーの北西側、テニスコートの近くですよ。

皆さんあんまし気にならない？
南よりはるかに中央のほうが良くない？

[77: 購入検討中さん]

確かに掲示板閑散としていますね。
西神南は本当に環境が良くて子育てにはいい場所ですし、前向きに購入を考えていますが他の検討中の方及び契約者さんのご意見を伺いたいところなんですが…
先週モデルルームに行って来ましたが、他のマンションが苦戦している中にあってはまずまずの売れ行きなのかなとは思います。お客さんは少なかったですが。

[79: 不動産購入勉強中さん]

販売代理で、この物件およびシーズを手がけていた、ライフステージが倒産しました。
最後まで、面倒を見てもらえるのでしょうか？

[80: 匿名さん]

事業主と施工会社は大丈夫そうなので、販売代理倒産の影響はあまりないのでは？
加えて今年10月スタートの「住宅瑕疵担保履行法」の対象物件ということもありますし。
まあ、多少ケチがついた程度ではないでしょうか。

[81: 不動産購入勉強中さん]

オリックスも、政府の資金援助を検討しているし、販売がうまくいかないと、積立金や今後の買換えが....。
HPでは、30戸ほどの物件が出てますが、何か関係があるのでしょうか？？

[82: 匿名さん]

81さんへ
30戸ほどだと、どうなの？

[83: 不動産購入勉強中さん]

７８さんから、急に物件数が増えた気がする。
ライフステージが隠し持っていた物件 or 解約？？
どうなんでしょうか？

[84: 購入検討中さん]

＞不動産購入勉強中さん
７８さんの情報は４期分譲時であり現在５期分譲なので物件が増えるのは自然なことでは？？
続けて書込みされるのであれば想像の域を出ないネガティブな投稿ばかりではなく身のあるご意見を伺えませんでしょうか。
私も気になっているのですが、８２さんへのお答えは持ち合わせていないのでしょうか？

[85: 物件比較中さん]

まだ竣工まで1年近くあり、総戸数4００戸以上もあれば、3０戸の販売に深い意味はないと思いますね。
気にしている物件なので、以前の折込チラシ残ってますが、第２期でも同戸数で販売してます。
（代理の倒産で、手付金放棄もしないでしょ。）

[86: 匿名はん]

ここなら、近くの戸建を買い叩いた方が、良くねえ？？

今後、周りの物件が中古になったら大変だじょ。

[87: 匿名ちゃん]

＞８６
こんな処で「西神南の建売住宅」でアラシしてた人を発見しました。
私と同じく暇な人ですね。

[88: 購入検討中さん]

人それぞれですので、長い目で見れば戸建のほうが資産性が良くとも初期投資できない人（予算２０００万円台）にとってはマンションも十分な選択肢ではないでしょうか。
マンションの資産性に疑問を投げかける方が時々いますが、そもそもマンションを資産目的で購入すること自体が筋違いのような気がします。（資産が潤沢に有り、御影や岡本の駅前の角部屋を購入を考えられる人は例外かもしれませんが）
転売を考えているなら様々な費用から考えて賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。だから、永住とはいかなくても、ほとんど価値がなくなるまで住み潰すという考え方でないとマンション購入のメリットは望めないのではないでしょうか。
将来のことはわかりませんが、現状では西神南は治安や教育の面では優れているので魅力ですし、安い賃貸にしてお金を貯めてから戸建をゲットするか、低金利で住宅ローンの税制優遇の今フィレールを購入するか考え中です。。
シーズやハピアスの100㎡くらいの部屋が中古として3000万程で売り出されないかなぁ。

[89: 匿名さん]

>>88

安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？
ローンを支払い、安い賃貸料で貯金など出来るだろうか？
西神地域に勤務なら、西神で探すだろうし、
三宮勤務なら、かなり不便だと考える。

それに、マンション・戸建てが乱立してるのは事実。
近い将来、価格が下がるの明白なのでは。
何故なら、中古物件として供給が増えるでしょうから。

2000万台で検討してるとすると、それはかなり手狭になり、
いずれ引っ越しを考えるようになるのではなかろうか。
それならば、もう少し我慢して予算を増やすろ努力をするか、
数年後の西神・西神南で、少し広めの中古を探すのもいいのでは。

>>88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

[90: 匿名さん]

賃貸だと西神南で７０～９０㎡で８～１０万／月程度。
２０年住むとすると２０００万強の持ち出し。

中古購入だと西神南で８０㎡で１６００万程度。
管理費・固定資産税が別途７００万程度、金利３％５００万とすると２８００万。

購入だと２０年後に転売できるのに対して賃貸はなにも残らない。
１０００万で転売できるとすると仲介手数料を除いても９００万程度は
手元に残る計算になる。都合１９００万の持ち出し。

しかし新築だと８０㎡で３１００万程度（手数料含）。
２０年後に１６００万で転売できるとしても３２００万の持ち出しになる
（管理費固定資産税７００万、金利１０００万も加算）。

中古購入＞賃貸＞新築となる。

中古の難点は古さだがリフォームを３００万ほどすれば新築並みになる。
その場合、賃貸より中古購入は割高になるが、頭金予算によっては金利が
下がる（上記はフルローンでの金利計算）＆自分のすきなリフォームできるメリットもあり。

１０～２０年落ちのマンション＆リフォームがお得と個人的には判断しています。
建売住宅が他スレのとおりほんとに２０００万台で買えるのならそっちの新古が得かも
とも考えていますが。

[91: 物件比較中さん]

中古リフォームも考えたけど（築２０年はちょっと…）、やっぱり新築の魅力も正直大きいし。
結局、その人・その家族が何に魅力を感じるかですよね。
（もちろん先の事も考えないといけませんが。）

[92: 購入検討中さん]

No91さんと同じように、中古マンション・新築マンションを検討しています。

私の感覚では、中古マンションで築20年では、外観からしてやっぱり新築とはかなり違いがある。
バルコニーが狭くて不便そう。
最近の新築マンションがいいと思いますが、中古なら築10年以内ぐらいで新築マンションと同じ条件(広さ、駅からの距離)で-1000万ぐらいの物件なら中古物件でもいいかなって考えています。


それと、マンションって何年ぐらい住めるんですか？50年ぐらいで建て直しとかするんですか？
よくわからないので知っている方いたら教えてください。

[93: 購入検討中さん]

88です。

＞89さん

＞安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？

文章がわかりにくくて申し訳ない。
これは、「自分が戸建住宅を購入するために現在のマンション購入を見送って安い賃貸をかりる」という意味です。
因みに「賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。」というのも、マンションの購入より賃貸をかりる方が良いという意味です。

＞88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

自分も購入する側なので、他の方のいろんな意見を聞きたいと思い投稿したのであって他意は有りません。

＞92さん

マンションはＲＣの耐力にもよりますが、計算上少なくとも５０年、長期耐久の仕様ですと１００年はもつと言われています。ただし、これは躯体の事であって設備等がもたないor進歩について来れないので、３０～４０年以上は住めない（かなり住みづらい）と考えられます。この意見には人それぞれ考え方の相違もあるとは思いますが。

ですので90の方の意見のとおり築４０年の物件が１０００万で売却できるかは疑問です。持ち家になったとしても、あまりに古いマンションは修繕費が嵩むうえ、建替えをしようにも解体に費用がかかるので資産価値と相殺すれば赤字ということも考えられます。
４０年住み潰す覚悟があれば、新しいマンションに住めるという付加価値と合わせると新築購入もメリットがあると思います。ただ、賃貸にすれば手当てが大きいですし、89さんの仰るように新築ではいずれ手狭になり、引っ越しを考えなければならないのであれば賃貸をかりる方がメリットがあるような気もします。
ですから、自分としてはシーズやハピアスのような新古の100㎡くらいの物件が手ごろで購入できればと思いながら検討している次第です。。

[94: 入居予定さん]

だいぶ工事も進んでますね。外観はシーズよりもブラウン系が多目ですね。
入居はまだまだ先ですが、しっかり造ってほしいものです。

[95: 購入検討中さん]

＞No.94さん

お手数ですが、購入を決めた要因やフィレールの長所と短所をお聞かせ願えますでようか。

正直温泉による管理費増の感は否めないような気がするのですが、どんなもんなんでしょう？
また、修繕費の一時金を３０年で５回くらい徴収される計画になっているようですが、他のマンションでもあんなに一時金が必要なんですかね？

これ等を除いて考えれば、垂水や舞子の駅から遠いマンションに比べて価格は変わらないで三宮への利便性や住環境はフィレールの方が勝っているとは思うのですが…

[96: 入居予定さん]

初登場です。

私も、フィレールを申し込みました。
95さんへ＞　

私も、舞子、垂水らへんと地下鉄沿いの西神中央から学園らへんをさがしてました。

決め手の概要を羅列します。
・駅から徒歩10分以内が最低条件でした。
　(嫁も歩ける距離、通勤で徒歩時間を短くしたい)
・JRと比較した場合同じ徒歩なら価格が安い。
・JR沿いをあきらめた原因は、JRの舞子、垂水駅周辺の町並みが
　あまり綺麗じゃなかったことです。こまごましていたところ。
　西神南が新しい町で綺麗だった。
・管理費は若干高いような気はします。。。

不便だけど我慢する点
・通勤が不便ぐらいです。(西神中央のほうがよかった。朝座れるので・・・)
　あと、私の場合、新長田で乗り換えが必要なんで・・・。


あとまた思いついたら記載します＾＾。
入居予定の方いらしたら今後とも宜しくお願いします。

[97: 入居予定さん]

９５さんへ　９４です。

私も９６さんと少し似てますかね。

最初、新築数件のモデルルームを見た上で、築浅中古で充分だと思い、
JR須磨～舞子、地下鉄学園都市～西神中央で、築5年くらいの中古を探しました。
でもなかなか希望する物件（間取りや駅までの距離、中古として納得する価格）がなくて。

再度、新築物件を廻って、フィレールとなりました。
正直、温泉は無くてもという気がしてます（身内は気に入ってます）が、
気に入った間取りを選べたのと、価格の割りに部屋が広めで、環境もまずまず、駅にもなんとか徒歩で、
それと機械式駐車場がいやだったというのも結構大きいですかね。

修繕費の一時金については、私も高いと思います。
他のマンションのことは勉強不足でなんとも。（参考にならなくて申し訳ないですね。）

９６さん、よろしくお願いします。（たまにしかのぞいてませんが。）

[98: 入居予定さん]

フィレールに入居予定です。
そろそろローンをどうするか考えていますが、
皆さんの意見をおしえてください。
私は、
変動のみ　もしくは　変動＋固定のミックスをかんがえていますが・・・。

[99: 匿名さん]

借入額や頭金、収入等、人それぞれ。
ローンの種類は３種類なのだから、
自分達で判断しなさい。
第一、入居前になってローンを考えるなんて浅はか。
そんな大切な事は、ハンコを押す前に考えておくこと。

と、話題作りに関係者が上げたんだろうが、釣られてみた。

[100: 入居予定さん]

98です。

99さん⇒　適当な内容を記載してすみません。契約が一年ぐらいまえだったので、
そのときは変動金利のみを想定していました。(そのときが変動2.875の優遇が1.5で実質1.375)

ここ一年で、短期プライムが2.475までさがっているのと、長期固定があがっている状況で
金融機関の読みは
ここ数年は不景気がつづくがそこから景気回復する見込みとなるような感じでしょうか。

ここ一年で経済が大きく変わってしまって、個人的には変動金利の低さに魅力を感じつつも
金利があがっていくきがしていて、意見交換したいなって思いでした。