フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[85: 物件比較中さん]

まだ竣工まで1年近くあり、総戸数4００戸以上もあれば、3０戸の販売に深い意味はないと思いますね。
気にしている物件なので、以前の折込チラシ残ってますが、第２期でも同戸数で販売してます。
（代理の倒産で、手付金放棄もしないでしょ。）

[86: 匿名はん]

ここなら、近くの戸建を買い叩いた方が、良くねえ？？

今後、周りの物件が中古になったら大変だじょ。

[87: 匿名ちゃん]

＞８６
こんな処で「西神南の建売住宅」でアラシしてた人を発見しました。
私と同じく暇な人ですね。

[88: 購入検討中さん]

人それぞれですので、長い目で見れば戸建のほうが資産性が良くとも初期投資できない人（予算２０００万円台）にとってはマンションも十分な選択肢ではないでしょうか。
マンションの資産性に疑問を投げかける方が時々いますが、そもそもマンションを資産目的で購入すること自体が筋違いのような気がします。（資産が潤沢に有り、御影や岡本の駅前の角部屋を購入を考えられる人は例外かもしれませんが）
転売を考えているなら様々な費用から考えて賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。だから、永住とはいかなくても、ほとんど価値がなくなるまで住み潰すという考え方でないとマンション購入のメリットは望めないのではないでしょうか。
将来のことはわかりませんが、現状では西神南は治安や教育の面では優れているので魅力ですし、安い賃貸にしてお金を貯めてから戸建をゲットするか、低金利で住宅ローンの税制優遇の今フィレールを購入するか考え中です。。
シーズやハピアスの100㎡くらいの部屋が中古として3000万程で売り出されないかなぁ。

[89: 匿名さん]

>>88

安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？
ローンを支払い、安い賃貸料で貯金など出来るだろうか？
西神地域に勤務なら、西神で探すだろうし、
三宮勤務なら、かなり不便だと考える。

それに、マンション・戸建てが乱立してるのは事実。
近い将来、価格が下がるの明白なのでは。
何故なら、中古物件として供給が増えるでしょうから。

2000万台で検討してるとすると、それはかなり手狭になり、
いずれ引っ越しを考えるようになるのではなかろうか。
それならば、もう少し我慢して予算を増やすろ努力をするか、
数年後の西神・西神南で、少し広めの中古を探すのもいいのでは。

>>88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

[90: 匿名さん]

賃貸だと西神南で７０～９０㎡で８～１０万／月程度。
２０年住むとすると２０００万強の持ち出し。

中古購入だと西神南で８０㎡で１６００万程度。
管理費・固定資産税が別途７００万程度、金利３％５００万とすると２８００万。

購入だと２０年後に転売できるのに対して賃貸はなにも残らない。
１０００万で転売できるとすると仲介手数料を除いても９００万程度は
手元に残る計算になる。都合１９００万の持ち出し。

しかし新築だと８０㎡で３１００万程度（手数料含）。
２０年後に１６００万で転売できるとしても３２００万の持ち出しになる
（管理費固定資産税７００万、金利１０００万も加算）。

中古購入＞賃貸＞新築となる。

中古の難点は古さだがリフォームを３００万ほどすれば新築並みになる。
その場合、賃貸より中古購入は割高になるが、頭金予算によっては金利が
下がる（上記はフルローンでの金利計算）＆自分のすきなリフォームできるメリットもあり。

１０～２０年落ちのマンション＆リフォームがお得と個人的には判断しています。
建売住宅が他スレのとおりほんとに２０００万台で買えるのならそっちの新古が得かも
とも考えていますが。

[91: 物件比較中さん]

中古リフォームも考えたけど（築２０年はちょっと…）、やっぱり新築の魅力も正直大きいし。
結局、その人・その家族が何に魅力を感じるかですよね。
（もちろん先の事も考えないといけませんが。）

[92: 購入検討中さん]

No91さんと同じように、中古マンション・新築マンションを検討しています。

私の感覚では、中古マンションで築20年では、外観からしてやっぱり新築とはかなり違いがある。
バルコニーが狭くて不便そう。
最近の新築マンションがいいと思いますが、中古なら築10年以内ぐらいで新築マンションと同じ条件(広さ、駅からの距離)で-1000万ぐらいの物件なら中古物件でもいいかなって考えています。


それと、マンションって何年ぐらい住めるんですか？50年ぐらいで建て直しとかするんですか？
よくわからないので知っている方いたら教えてください。

[93: 購入検討中さん]

88です。

＞89さん

＞安い賃貸にしたとして、借り手が見つかるだろうか？

文章がわかりにくくて申し訳ない。
これは、「自分が戸建住宅を購入するために現在のマンション購入を見送って安い賃貸をかりる」という意味です。
因みに「賃貸の方が総支払額もリスクも低く抑えられます。」というのも、マンションの購入より賃貸をかりる方が良いという意味です。

＞88の方は、販売を促進させたいのだろうが、購入側もちゃんと考えてると思うよ、色々と。

自分も購入する側なので、他の方のいろんな意見を聞きたいと思い投稿したのであって他意は有りません。

＞92さん

マンションはＲＣの耐力にもよりますが、計算上少なくとも５０年、長期耐久の仕様ですと１００年はもつと言われています。ただし、これは躯体の事であって設備等がもたないor進歩について来れないので、３０～４０年以上は住めない（かなり住みづらい）と考えられます。この意見には人それぞれ考え方の相違もあるとは思いますが。

ですので90の方の意見のとおり築４０年の物件が１０００万で売却できるかは疑問です。持ち家になったとしても、あまりに古いマンションは修繕費が嵩むうえ、建替えをしようにも解体に費用がかかるので資産価値と相殺すれば赤字ということも考えられます。
４０年住み潰す覚悟があれば、新しいマンションに住めるという付加価値と合わせると新築購入もメリットがあると思います。ただ、賃貸にすれば手当てが大きいですし、89さんの仰るように新築ではいずれ手狭になり、引っ越しを考えなければならないのであれば賃貸をかりる方がメリットがあるような気もします。
ですから、自分としてはシーズやハピアスのような新古の100㎡くらいの物件が手ごろで購入できればと思いながら検討している次第です。。

[94: 入居予定さん]

だいぶ工事も進んでますね。外観はシーズよりもブラウン系が多目ですね。
入居はまだまだ先ですが、しっかり造ってほしいものです。

[95: 購入検討中さん]

＞No.94さん

お手数ですが、購入を決めた要因やフィレールの長所と短所をお聞かせ願えますでようか。

正直温泉による管理費増の感は否めないような気がするのですが、どんなもんなんでしょう？
また、修繕費の一時金を３０年で５回くらい徴収される計画になっているようですが、他のマンションでもあんなに一時金が必要なんですかね？

これ等を除いて考えれば、垂水や舞子の駅から遠いマンションに比べて価格は変わらないで三宮への利便性や住環境はフィレールの方が勝っているとは思うのですが…

[96: 入居予定さん]

初登場です。

私も、フィレールを申し込みました。
95さんへ＞　

私も、舞子、垂水らへんと地下鉄沿いの西神中央から学園らへんをさがしてました。

決め手の概要を羅列します。
・駅から徒歩10分以内が最低条件でした。
　(嫁も歩ける距離、通勤で徒歩時間を短くしたい)
・JRと比較した場合同じ徒歩なら価格が安い。
・JR沿いをあきらめた原因は、JRの舞子、垂水駅周辺の町並みが
　あまり綺麗じゃなかったことです。こまごましていたところ。
　西神南が新しい町で綺麗だった。
・管理費は若干高いような気はします。。。

不便だけど我慢する点
・通勤が不便ぐらいです。(西神中央のほうがよかった。朝座れるので・・・)
　あと、私の場合、新長田で乗り換えが必要なんで・・・。


あとまた思いついたら記載します＾＾。
入居予定の方いらしたら今後とも宜しくお願いします。

[97: 入居予定さん]

９５さんへ　９４です。

私も９６さんと少し似てますかね。

最初、新築数件のモデルルームを見た上で、築浅中古で充分だと思い、
JR須磨～舞子、地下鉄学園都市～西神中央で、築5年くらいの中古を探しました。
でもなかなか希望する物件（間取りや駅までの距離、中古として納得する価格）がなくて。

再度、新築物件を廻って、フィレールとなりました。
正直、温泉は無くてもという気がしてます（身内は気に入ってます）が、
気に入った間取りを選べたのと、価格の割りに部屋が広めで、環境もまずまず、駅にもなんとか徒歩で、
それと機械式駐車場がいやだったというのも結構大きいですかね。

修繕費の一時金については、私も高いと思います。
他のマンションのことは勉強不足でなんとも。（参考にならなくて申し訳ないですね。）

９６さん、よろしくお願いします。（たまにしかのぞいてませんが。）

[98: 入居予定さん]

フィレールに入居予定です。
そろそろローンをどうするか考えていますが、
皆さんの意見をおしえてください。
私は、
変動のみ　もしくは　変動＋固定のミックスをかんがえていますが・・・。

[99: 匿名さん]

借入額や頭金、収入等、人それぞれ。
ローンの種類は３種類なのだから、
自分達で判断しなさい。
第一、入居前になってローンを考えるなんて浅はか。
そんな大切な事は、ハンコを押す前に考えておくこと。

と、話題作りに関係者が上げたんだろうが、釣られてみた。

[100: 入居予定さん]

98です。

99さん⇒　適当な内容を記載してすみません。契約が一年ぐらいまえだったので、
そのときは変動金利のみを想定していました。(そのときが変動2.875の優遇が1.5で実質1.375)

ここ一年で、短期プライムが2.475までさがっているのと、長期固定があがっている状況で
金融機関の読みは
ここ数年は不景気がつづくがそこから景気回復する見込みとなるような感じでしょうか。

ここ一年で経済が大きく変わってしまって、個人的には変動金利の低さに魅力を感じつつも
金利があがっていくきがしていて、意見交換したいなって思いでした。

[101: 匿名さん]

分析出来てるなら、相談する必要無し。
聞いたところで、意見は分かれるだけ。
荒れるのも必至。
変動＋固定のミックスで考えてるなら、それでどうぞ。

[102: 契約済みさん]

98さん

私も同じ契約者さんと情報交換していきたいと思います。
自分はもともとフラットで考えていました。変動も十分魅力的ですが、金利上昇に合わせて返済額を上昇できないのでちょっと…
しかし、資金にやや余裕があり早期の繰越を計画していますので、短期固定とフラットのミックスに考えを改めつつあります。

全てが本当とは限りませんが↓によるとかなりの低金利で借りられる様です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29983/

まあ低金利の今長期固定金利で更にフラットＳによる０．３％優遇も魅力なんで、割合が問題ですが。。

確かに悩みどころです。ちなみに普通はどれくらいで返済を計画されているのものなんでしょうか？
私は２０年以内には返済したいですね。

[103: 匿名さん]

此処は検討板。
ローンの話なら、ローン板へ。
スレ違いの話です。

[104: 匿名さん]

>>98=100
>>102
活気づけたいのだろうが、そうはならず。
無駄にレスを付けて上げないように。
いかにも関係者と思われるよ。