フィレール西神南

[購入検討中さん]

先日『フィレール西神南』のモデルルームを
見に行って来ました。
かなりたくさんの方が見に来てましたが、
どなたか見に行かれた方この物件について語りませんか？

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台北町1丁目17番1（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩7分

[2: 周辺住民さん]

かなり早くから売り出すようですね。
今ならまだ温泉付きは珍しいですからね。
管理等の現実問題があかるみになる前に
売ってしまいたいところでしょうか。
立地が良いだけに、どうしてあんなに
いろいろ共有施設を付けるのか、勿体無い感じです。

[3: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
色々説明を受けましたが
やはり共有施設がたくさんあるので
共益費がいくらか気になるとこですね〜

[4: ビギナーさん]

私もモデルルーム見てきました。
環境も立地も良いし、ステキなマンションだと思いました。
ただ、個人的には温泉よりも住民専用の託児所があればいいのになぁと思います。
管理費はやはり高めになるようですね・・・。

[5: 購入検討中さん]

ここの第１期の価格発表がありましたね。
建物、場所なんかを考えるとこの価格(建物、管理費など)はどうなんでしょうか？
ルーフテラス付きの部屋は希少価値があって、人気がありそうです。
西神南というところのメリット、デメリットなんかあったら皆さん教えてください。
個人的には、ごみごみしていなくて子供がすむには凄くよいと思いました。ただ、電車通勤を
考えると地下鉄は少し不便を感じそうです。

[6: 不動産購入勉強中さん]

西神南ですが、
場所的な資産価値としてみた場合ですが、
メリットは、近隣(西神中央や名谷など)に比べ、マンション価格がかなり安い点にありますが、近くの新築戸建てと価格的に差がありません。(かなり戸建ての販売が苦戦しているようです)
そのため(デメリットは)、売る際には、かなりの下落を考えないといけないと思われます。

子育て的には、
特に、井吹台北町では、大型マンションがフィレールが建つと４棟となり、さらに 戸建て次々と出来ており、かなりの児童数となる可能性がありますが、学校(中学校？)を建てる予定がなくなり、西神まで行く可能性が囁かれてます。

[7: 匿名さん]

広告を見ましたが、素敵なマンションだと思います！
戸数が多き過ぎるのは少し嫌かな。
価格については、鋼材価格も過去に無いほど高値を記録し、原油も同様で、その分をオンした価格なのかなと思います。
それだけに年数がたった時の下落巾は気になるところですが、まぁ、どこのマンションも中古は下落するもんだし、
そんなことを気にしていたら、家なんて買えませんよね。
温泉付きで、敷地内の緑も多そうだし、魅力的だと思います。

[8: 匿名さん]

温泉付きはそんなに魅力的か？？？
まるで販売関係者のような解説ですね。

[9: 匿名さん]

08さんへ　07です。

日経新聞を読んでる、お風呂好きの単なる主婦です。。。
私が広告をみて感じたことで、純粋にいいなぁと思っただけです。

[10: ビギナーさん]

明日いよいよ第１期締め切りですね。

[11: 匿名さん]

郊外のマンションの資産価値はあまり考えないほうが
いいのでは。

新興住宅地の住宅はあくまで消費財と割り切るべき。
（郊外マンションの中古価格は近隣の中古マンション相場を参考に。
　ただし現在の価格は人口流入中での価格なのでもう少し将来は
　流入が止まっている場合は下落することも想定必要かと）

３０年程度で郊外の環境のよい場所で子育てをして
あとは老後に便利のよい都心マンションか養老マンション
にでも移って優雅に暮らすのが最良と考えます。

[12: 物件比較中さん]

今日モデルルームを見に行ってきました。　モデルルームはリフォームされていたり、オプションがたくさんついていたりで、正直実際のイメージは湧きにくくて・・・
でも、環境、価格、施設充実度など、トータル的には私は満足のいく物件でした。
　ん〜、でもひとつだけ個人的に感じたのは、あそこまでの共用施設は必要ないかも・・・
その分管理費も上乗せされてくるんでしょうし★
第一期の分譲は終わってしまうようですが、第二期あたりで検討したいなと思っています。

　最後は、自分がどれだけ納得いくものかになるんでしょうけど、皆さんの率直な感想や、あのマンションを購入するのは賢い選択なのかどうかを知りたいです。　担当者さんは、資産価値のある物件だとおっしゃってましたが。。。
まだ動き始めたばかりで、わからない事ばかりなので・・・

　それから、ここは完成が22年2月ということで住宅ローン控除の対象外となりますが、そのあたり、皆さんは割り切っていらっしゃるのでしょうか？
家は、主人がそこを随分気にしていて、ここを購入することに踏み切れずにいるようなんです。
また皆さんのご意見をお聞かせください。

[13: 11]

>12

フィレールの分譲価格は、37万円/㎡〜41万円/㎡で
中古価格は築5年〜10年で西神南駅周辺平均で23.4万円/㎡。
築5年未満でも30.6万円/㎡（近畿レインズのインターネットで見れます)

つまり、新築は買った直後に20%近い下落をします。
（これは一般的にどのマンション、一戸建もそうですが）

築5年〜10年では40%くらい下落します。
入居後5年〜10年で頭金を含め物件価格の40%を返済して
いれば家計は債務超過にならずにすみますが・・・。
(こんなスピードでローン返済する人は少ないのでほどんどの
人が家計債務超過という(一般的にも)事実あります）　

資産価値を考えれば、新築にこだわらず下落率低い
都心部の中古マンションか、都心部の中古一戸建がいいと思います。

実際にマンション購入希望者で西神南駅周辺で中古マンションを
検討された方がどれくらいいるか。そんな方は少ないと思います。
それほど売出物件に比べ買主が少ないということ。

ただ郊外での環境のよさは子育てに最適な部分もあるので
そういう部分をメリットとして購入されるのはいいと思います。

住宅ローン控除の件は、国の補助金がなくなる=実質購入価格upとなり
購入層が減るため、需給の関係で購入価格が安くなるとも考えられます。

ですので他物件と比べこの補助金削減分が充分価格反映されている
かどうかですね。もっとも他要因の土地価格の上昇と鋼材・燃料の
高騰があるのでそれも加味する必要もあります（実質わからないですね）

要はなにを重視して購入されるかが重要と思います。

[14: サラリーマンさん]

はじめまして、マンション検討中のサラリーマンです。
今、購入を具体的に考え中ですが、総合的に「無駄のない」住宅を
探しています。
場所は神戸市営地下鉄沿線。。。仕事先の関係と環境で。。。
価格は特に問題視してませんがとにかく「資産性」を考えて
購入したいのですが地下鉄沿線での一番資産性の高いマンションは
どこになるのでしょうか？
営業マンに聞いても「うちのマンションは、、、」という会話が
続くだけでうんざりです。

三宮から西神中央までで順番に教えてください。<m(__)m>
よろしくお願いします。

[15: 購入検討中さん]

この物件の購入を検討しているものです。

住宅控除は、いつ廃止になるかはまだきまってなかったと思います。
年々へってきてはいますが。なくならないことを期待してます。

また、消費税もＵＰされたら価格はどうなるのかも不安です。

[16: サラリーマンさん]

＞１５
住宅ローン控除は平成２０年入居分を最後に制度が廃止される予定です。

また消費税UPされたら契約が済んでいても支払額は増額になります。

計算方法は（建物価格×新税率）-（建物価格×0.05）です。

簡単に説明すると

　現在総額2600万円の部屋があるとします。
　内訳は　建物金額2,000万円
　　　　　土地金額　500万円
　　　　　消費税　　100万円
とします。
　消費税率が仮に20%になったら・・・
　　　　　建物金額2,000万円
　　　　　土地金額　500万円
　　　　　消費税　　400万円
　で総額2,900万円になります。

よって300万円支払いが増えることになります。

土地・建物の割合は契約前でも営業に聞けば教えてくれるでしょう。


ローンで購入する場合　35年返済　長期固定金利3.5％で計算すると

　約520万円返済が増えることになります。

消費税は契約時ではなく引き渡し時の税率が適用されます。
万一消費税UPを理由にキャンセルしても手付金は戻りません。
オプション代金も戻らないものが出ます。
戻らないどころか間取り変更などしている場合原状回復費を請求される場合もあります。

[17: 購入検討中さん]

15さん>情報ありがとうございます。

固定資産税ってどのようにきまるのでしょうか？
フィレールでは、どのくらいになるでしょうか。また、
一戸建てと比べるとどちらがたかくなるのかわかるかたいたら
おしえてください。

あ〜いろいろと悩みがつきません＾＾。

[18: ビギナーさん]

マンションと一戸建てメリット、デメリットをおしえてください。
マンション購入をかんがえていますが、マンションのデメリットは、
上下階の音の問題(子供など特に)と駐車場がすくない(お客さんがきたときなど)ぐらいかなって。思っています。
他に何かありますか？

[19: 不動産購入勉強中さん]

この販売会社のセルサス(親会社 ライフステージ)の株価が下がりっぱなしで、大丈夫なのでしょうか？
神戸港のポートタワーの西隣で計画している複合商業施設の建設も建設中断と...。

[20: 匿名はん]

>>19
工事は順調に進んでるみたいです。
販売会社なら問題ないんじゃないですか？

[21: 不動産購入勉強中さん]

>>20さん

８月 １４日 2008年6月期決算発表（予定） のようです。

これ次第では(現状でも)、資金調達のため、影で価格が変わってきそうな気がするのですが...。
(竣工前だから、今後の販売分かな？)
ただ、販売会社が変われば、大幅に変更されないでしょうか？

以前のシーズのモデルルームのあった場所も土地条件の見直しがあり、マンションが建つ用地に変更されてますし、西神南のマンションに関しては、もう少し様子を見た方が賢明ではないですかね？
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/39/042/housing/house_jp/minamimap.h...

一戸建てもかなり苦戦していますから、価格の下落があるとどうしても子供の生活環境的にはどうかと。