ディアエスタ ミオ 須磨関守 カーサ・アル・マーレはどうですか？

[物件比較中さん]

山陽電鉄本線「山陽須磨」駅 徒歩1分、JR神戸線「須磨」駅 徒歩2分
にある、海が望める立地に42戸（66.69m²〜111.07m² ）の小規模マンションが計画されています。
立地は良いと思いますが、皆さんのご意見はいかがですか。

所在地：兵庫県神戸市 須磨区関守町1丁目33番1、他3筆（地番）
交通：山陽電鉄本線「山陽須磨」駅から徒歩1分

[63: 住まいに詳しい人]

高倉町の物件と比較すると（あくまで戸数平均ですが）

関守町　3334㎡x140千円(路線価)÷42戸＝11百万円/戸

高倉町　2529㎡x115千円(路線価)÷53戸＝ 5百万円/戸

上モノを仮に乱暴ですが20百万円/戸とすると
　
関守町は31百万円/戸、高倉町は25百万円/戸となります。
これに販売費を10%、利益率を30%とすると
関守町は43百万円/戸、高倉町は35百万円/戸です。

仮定を置いての計算なので正確ではありませんが、
両物件を比較してみると（同じデベなので条件は同じと推定できます）

関守町は高倉町にくらべ土地の値段が２０％以上も高く
また第一種低層地区で３階(地下含で４階)までの制限あり
それで値段が高くなっていると思われます。
（階数が減ると当然１戸あたりの土地取得価格が上がりますので）

仮定の計算ですが、値段の積算値も販売価格に近いもの
となっており、そんなに乖離している仮定でもないとも思います。

結論としては、関守町の場合は高級仕様を想定して高く値段設定
しているわけではなく土地代が高くついているということ。

それは駅近＆低層住宅街に住める対価と考えてみなさん購入されて
いるのでは？

私は不動産関係者ではありませんが、素人でもこの程度の知識は
もってないと物件比較は難しいと思います。

個人的にはいい物件とは思いますが・・・。
条件が揃いすぎて値段が阪神間でも買える値段となっているので
あとはなにを重視するかですかね。

[64: ビギナーさん]

63さん、すごいですね〜。これに消費税も入って…ってことになると
やっぱり関守町は土地値ってことですかね。

駅前だけでも条件がいいのに、海が見えるってことで価値もあがってるのでしょうかね。

[65: 近所をよく知る人]

でも、両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっているわけですから取得価格にそれほど差が出来ているとは思えません。
値付けはデベと営業が行いますから、周辺の売り出し情報を参考にしながら価格を設定しているだけだと思います。
駅前は強気の設定、少し遠いところはそれなりの設定にしています。
仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読みがあったからでしょう。
これを良しとするか否かは購入者の判断するところになるでしょう。

[66: 社宅住まいさん]

仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読み？

オプション価格を無くして、モデルルームが標準にして欲しいですね。

[67: 住まいに詳しい人]

両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっている＝
適正価格(=市場価格）で親子間の譲渡をしているはずです。
（そうしないと関係会社間取引で寄付と見なされ税務上否認されますので）

ですので、おおよその市場価格が物件の原価に反映
されていると思われます。

ただ６５さんのおっしゃられるとおり、まわりの売買事例や需要も
参考にして価格設定しているとも思います。
（コストと市場価格と利益がうまくマッチする水準ですね。
　マッチしないとそもそも事業そのものが実施されないので）

ただ最近の周辺事例から突出した価格設定となっているのは
事実で、仕様を安くしてもそうせざるえない
（=そうでないと利益がでない）状況であったか、
高値でも利便性・眺望立地等のプレミアで売れると考えたか。

利便性・眺望立地等プレミアはすでに土地市場価格に
反映されていると考えられます(=コストに反映されている)ので、
前者と考えるのが妥当かと(プレミアで利益を取れない。とったのは
親会社ということ）。

また別のマーケティング的視点(先述の需要の話ですね）から見ると
さらに価格を上乗せして仕様を上げた場合、この地区の購入層
をサラリーマンとするとニーズとアンマッチとなる可能性あります。

昔からの由緒ある土地なので高級マンションのニーズは
ある可能性はありますが・・・一般サラリーマンでない
医者・会社経営者・資産家等がこの物件が高級化したら
買うかどうかですね。

高級化したら一般層は買えなくなるので仕様は標準でよいのでは。

[68: 近所をよく知る人]

同価格で仕様が高級化したら一般層は買えなくなるのでしょうか？
ご契約オプションポイント（１００万円分相当）進呈！
などありませんか？あくまで購入者が任意で使えるポイントです。
高級マンション風が嫌な方は、無料ポイントオプションポイントを使わないでしょうから。

[69: 物件比較中さん]

物件の売れ残りが出た場合に、管理費は売主が負担するのでしょうか？
５月以降のカシータの動きも気になります。

[70: 匿名はん]

そりゃ、完成在庫は売主負担でしょう。
ここも、あと200万ほど高くても良かったから高級仕様にした方が良かったですね。
今後のことを考えると。
モンテと同じくオール電化にしておけばさらに良かった。

[71: サラリーマンさん]

ガスのほうが、火力が強いと思います。
電磁波の心配もあると思います。
海外駐在中の電気コンロは電磁波でなくハロゲンでしたよ。
学術誌に電磁波による細胞の動きが昔掲載されていました。

[72: 匿名さん]

これだけ電化が普及してきているのに？？電気・ガスでの言い争いは醜いだけかと。

[73: ご近所さん]

しかし、須磨駅周辺は２号線から一歩入ると極端に道が狭いです。
何年生活していても慣れませんね。
これから、考える方も車を使うなら現地まで車で行かれると良いとおもいます。
まず、一見さんでは無理でしょう。

[74: 匿名さん]

逆に２号線が渋滞しても（よく西行きは渋滞します）、
狭いので抜け道に利用されないのも強みです（タクシーも嫌がる）。

[75: 周辺住民さん]

そうですか？須磨に住んでると、あの道は慣れると思いますが…。

[76: 匿名さん]

宅急便車輌の運転がうまいです。

[77: 近所をよく知る人]

ここは立地は良いが、逆に駅に隣接しているので電車、ホームの騒音、2号線の車の音は我慢しなければならないだろう。

[78: 匿名さん]

電車の音は山電なので夜間は大丈夫でしょう。
むしろ夜のJR貨物の轟音のほうが心配かも。

２号線は夜間はうるさいですね。
ただ一の谷のあたりでネズミ捕りをやっているので
それを意識しての走行も多いですね。

騒音は既存の須磨シーサイドヒルズとおんなじ感じでは。
あそこの住人の意見が聞きたいところですね。

[79: 住まいに詳しい人]

住宅性能評価書付きなら評価書をもらお。

[80: 購入検討中さん]

住宅性能評価は音に関しては申請してないんです。

なぜなのか聞くと
任意のもので必ずしもとる必要はない
と言われたのですが
調べます　
と言ったきり返事なしでした。。。

[81: 購入検討中さん]

現地眺望会？に行ってきました。
天気も良かったせいか、すごく海がきれいでした〜。

予算は少しオーバーしますが、ここに決めようかと思っています。

[82: 社宅住まいさん]

垂水〜須磨間でマンションを探しているものです、
こちらのマンションはとても気になっていました。

立地と眺望と予算があえば購入を検討してみようと思います。

小さな子どもがいるので周りの環境など詳しい方がいらっしゃれば教えてくださいますか？

とりあえずこの土日に見てきます。

[83: 買い換え検討中]

もう25／42戸ほど部屋は押さえられているみたいですね。
駐車場は半分ぐらい（１５台？）の希望があるとか。

１Ｆの庭付きの家ってどうなんでしょう。
庭が気になっているのですが、壁に囲まれてるから植物の栽培は難しいんでしょうかね…。

あと、夏の暴走族と海に来る観光客が心配です…。

[84: 匿名さん]

>83

夏は確かにガラの悪い人が須磨の海に来ますが
ＪＲ駅周辺までで山電周辺はそんなに影響ないかと。

特に山電の北の住宅街まで来ることはまずありませんね。

駅周辺はガラの悪いグループがたむろすることは
どこの駅でもあることですし、むしろローカル感の
漂う須磨駅はほのぼのとした感が強いです。

[85: ビギナーさん]

今日モデルルーム見に行きましたが、結構混んでいました。
部屋もかなり埋まっているみたい？でした。

８３さん庭付きの部屋は全部埋まってたような気がしますが。

[86: 物件比較中さん]

今日広告を見て、あさって見学予約しました〜。

何階から海って見えるんですかね？電話では1階から見えるとのことでしたが。

[87: 購入検討中さん]

83です。
85さん、埋まってますね、庭付き・・・

seaの方は海は1Fから見えそうな感じはします。
山電のホームでさえ、JR須磨駅方面の海が見えますから。
ただ、残り戸数は数個かも。

sunの1Fならば壁（境地の）のみ。
2Fでも屋根屋根かなあという気がします。

[88: 匿名さん]

ここ高級マンションで検索してたらヒット
しました。

[89: 不動産購入勉強中さん]

庭付き　１階？売れちゃたのですか？
来年　値引き売れ残り買う予定だったのに、、、

[90: 購入検討中さん]

管理費が高いのが悩みどころです。
カシータと比較すると月三千円以上高い。
近鉄住宅管理ってどうなんですかねえ。
自分たちの身の丈に合うのかどうか・・・

[91: 購入検討中さん]

↑上の管理費の件ですが

「管理費＋修繕積立（警備費も込み）」の間違いです。すみません。
総計で三千円ほど高くて、
中でも管理費が高めです。

[92: 匿名さん]

管理費は日勤１名で合計で４百万円程度は必要です。
合計でそのくらいだと掃除は専用者ではなく
管理人が兼務で掃き掃除をするくらいになるかと。

[93: てょんだ]

管理費、修繕積み立て費はある程度払った方が、今後のためにも安心です。
マンションは管理が命ですから。
荒廃したマンションには資産価値はありません。

[94: 購入検討中さん]

シーの一階は半地下！？
北から見ると一階は埋まっているようですね。
ピットやドライエリアはあるけど、湿気対策が重要なのでしょうかね・・・。

[95: 購入検討中さん]

マンション見学してきました。
須磨区でいろいろ見ましたが、条件はいいですね。
検討中のみなさんはいかがですか。

主人の仕事が遅くて駅に近いところで探していました。
南向きですし海が見えて気に入りました。

予算を少しオーバーですけど、思い切って買いたいと
思っています。

[96: 物件比較中さん]

一番高い6200万の部屋も売れたようですね。
ある程度高いですが、立地が良いから目をつぶるかな。
悩ましいところです。

[97: 購入経験者さん]

実際、どれぐらい売れているのでしょうか。
マンション不況の中、善戦しているのかな。

[98: 購入検討中さん]

南東向きの3LDKを検討しています。
海は南向きほど綺麗には見えませんが、駅までの距離・日当たり等考えると
南東向きで充分かなと思っています。値段も南向きに比べると安くのに、広いですし…。

どなたか、南東向きを購入された方いらっしゃいませんか？
情報教えて下さい。

[99: 買いたいけど買えない人]

まだ、MR行ったことありません。
高そうなのでひやかしですが、
どれくらい売れたのでしょうかお教え下さい。

[100: 物件比較中さん]

たしかにこの立地は今まで見てきた中でトップクラスかな。
駅の近さのみ希望で海が見える見えないはあまり気にならない。
3000万ちょっとの安い部屋もあったのでバランスはいいと思うよ。

[101: サラリーマンさん]

どうなんでしょうか？　２／３くらいは売れてるみたいですね。。　所詮立地がすべてのマンションです　間取りも設備もレベル以下　値段だけが一流ですね

[102: 住まいに詳しい人]

今のマンションって、どこもそれなりに最新設備がついてますよね。

エアコンが埋め込みとかそんなマンションは一流だと感動しますね。友達の家がそうです。
そのわりに天井が低くなくて、すっきりしてます。

ここは、今出ている？マンションと同じレベルの
そこそこの設備がついてるマンションだとは思います。
それ以上でも、それ以下でもないかな。

[103: サラリーマンさん]

この間　モデルルーム見てきました　オプションの館といった感　あんまり参考になりませんね　ハッキリしてるのは　立地だけです　このマンションは。。。

[104: 買いたいけど買えない人]

ここって　結局何軒残ってるんでしょう〜
値下げってあるのかなー

[105: 匿名さん]

値下げはどうか分からないけど
南東向いてる棟ならたくさん残ってたと思う。
真南向きの棟の方は中途半端な部屋が残ってた。（中間階の中間？とか部屋の割りに高めの東角部屋とか）

ひょっとして、売れ残るんだろうか…

[106: 買いたいけど買えない人]

１０５さん　情報ありがとうございました
たくさん残っているんですね！
値下げを期待して　も少し様子見ようと思います
立地はいいので。。。。

[107: 購入検討中さん]

垂水・須磨区あたりでマンションをさがしています。
いろいろみてまわり正直、垂水区でこれというのは無かったかも・・
須磨区は少しですけど見学し、関守が一番よかったです。
主人も駅近いのが希望で、私は海が見たくて意見が一致したと思っています。
最後にもう一度見学してから決めていこうと思います。
私も南東向きの住戸です。十分いいと思いますよ。

[108: 購入検討中さん]

新井組倒産って出てましたけど．．．ここの施工業者？

[109: 契約済みさん]

そうですよ。
恐れていたことが現実になっちゃいました。
今後どうなるんでしょうね。

営業さん何かしらの説明してくれるのでしょうか？

[110: 契約済みさん]

頭金払っちゃったんだけど…
高値掴みだったかと思ってたらその上に…（泣）

とてもいい物件だと思ったのですが、新井組がもし倒産した場合
不具合などは三菱の方が直してくれるの？？
入居しても大丈夫なのでしょうか…

[111: 住まいに詳しい人]

というか工事中止になる可能性も否定できませんね。
困ったものですね。
ほかの業者も継続工事は難しいでしょうから・・

[112: 契約済みさん]

まあ、売主倒産よりは…

そのまま他の施工会社が継いでくれたらと素人考えで思ったんだけど
その資材も新井組のものってことか…
工事中止とかゼロに戻るとか！？

あぁ・・・終の棲家がー