ディアエスタ ミオ 須磨関守 カーサ・アル・マーレはどうですか？

[物件比較中さん]

山陽電鉄本線「山陽須磨」駅 徒歩1分、JR神戸線「須磨」駅 徒歩2分
にある、海が望める立地に42戸（66.69m²〜111.07m² ）の小規模マンションが計画されています。
立地は良いと思いますが、皆さんのご意見はいかがですか。

所在地：兵庫県神戸市 須磨区関守町1丁目33番1、他3筆（地番）
交通：山陽電鉄本線「山陽須磨」駅から徒歩1分

[43: 匿名はん]

若木町の物件より価格は高くなっているが、仕様は落ちているような気がするのですが？
若木町の物件が良かっただけに少し踏ん切りがつかないです。

[44: ご近所さん]

若木町とここでは立地が違いすぎます。
　若木町は、山電の普通しか止まらない東須磨、しかも高速が目の前、渋滞する県道が直ぐ近くと仕様で勝負するしかなかった物件です。
　ここは、逆に立地だけで勝負になる物件。
　山電　特急停車、JR　快速停車駅まで　直ぐ近く。しかも目の前が須磨海岸ですよ。
　マンションの価値から言ったら、どちらが有利は自ずと分かると思いますが。

[45: 匿名はん]

44＞仕様で勝負するしかなかった物件？価格も安かったですよ？

逆に立地しか売りが無いという事ですか？

2号線、電車の騒音、海水浴シーズンの須磨海岸、塩害を考えるとどうなんでしょうか？

もう、無い物件なのでそんなに興奮する必要も無いと思いますけどね。

[46: 匿名はん]

いや〜ん！若木住民から教育的指導！

[47: いつか買いたいさん]

公示地価発表です。
関東地区では購入待ち。須磨地区は駅前物件なので買い？

しかし、岡本３丁目じゃないのに、、、
若木町と関守町は仲良くしましょう。

[48: 近所をよく知る人]

だいたい、若木町と聞いて、どこだか分かる人もおらんやろ。
共同住宅は所詮　立地が全て（中古になったら明らか）
仕様などいくらでも追加できるし、いまどきの住宅はそれほど差がない。
良い場所には金は出せても、どうでも良いところには出さんのが賢いということ。

[49: 匿名さん]

４４と４８は同一人物？そこまで言い切れる自信がわから無い。思い込みが激しい人とは会話が成立しないでしょうし、何を言っても無駄でしょう。ここのレスにも迷惑ですので勝手に検討する事にします。

[50: ビギナーさん]

検討できるだけでもすごいですね。
扶養家族は幼児複数、主婦です。

子供のことを考えると１００㎡は欲しいです。
このマンションに幼児、乳児家族っているのかな？
面積、価格からしていないような気がする。

だれの為のマンション？

[51: マンコミュファンさん]

年収900万以上のファミリー層のためのマンションでしょう。
神戸西地区では久しぶりの買いでしょうか。

[52: 周辺住民さん]

地方資産家のセカンドハウスに最高の立地です。

[53: 購入検討中さん]

今日チラシを見ました。抽選ではなくなったのでしょうか。
明日、現地の眺望を確認しにモデルルームへ行こうかと思っています。

実際の眺望を見た方っていらっしゃいますか。

[54: 近所をよく知る人]

抽選は最初だけで、今は申し込み順になっているようです。
まだ、良い間取りは残っているのでしょうか。

２階以上なら眺望は良さそうですね。

[55: サラリーマンさん]

駅前物件ですね。
標準で高級仕様にして欲しいです。

[56: 匿名はん]

確かに値段の割りに仕様が良くない。
よく考えた方が良いかも。

[57: 契約済みさん]

悩んで悩んで契約したのですが。私も値段の割に仕様が悪いのが気になりました。　防犯面もいまいち（駐車場にだれでも入れる）かなーと思うのですが皆さんから見て設備面はいかがでしょう？

[58: 昔購入経験者さん 今検討中]

防犯カメラの設置台数を増やすべきでしょう。
当然、録画設備も増設です。
ただし、現在の設置予定防犯カメラの代金はマンション価格に
入っていません。
リース方式で、共益費から出費するみたいです。
配線のこともあるので、将来の防犯カメラの増設用配線管を今から
要求するのも必要かもしれません。

管理人は、通いですので、、、

住宅品確法の施行どうりのマンションになってほしいです。

[59: 購入検討中さん]

そんなに仕様って悪くないと思いましたが、ウチだけでしょうか。
今まで見学してきたマンションと同じレベル位だと思いました。

若木町と比較して、悪いってことなんでしょうか？

[60: 近所をよく知る人]

値段の割りに良くないだけで、平凡なマンションと同じくらいと言うことでしょう。
坪単価の割には、高級仕様ではないと言うことでは。

[61: 57]

皆さんレスありがとうございます。
防犯カメラはリースなんですね。構造的な面は難しくても防犯カメラで対応すること可能なんですね。というかそうするしか方法がないということでしょうかね。
今から配線管増設の要求をすれば対応してくれるのでしょうか？

仕様は＞60さんのおっしゃるとおりです。
カシータや若木町を見て
この坪単価ならと期待していただけに残念です。

[62: 他デベにお勤めさん]

当物件は住宅性能表示制度を導入しています。

等級（３もしくは５が最高）が上がればそれだけ性能が高いことを示します。

１構造の安定　耐震等級　耐風等級
２火災時の安全
３劣化の軽減　劣化対策等級
４維持管理、更新への配慮　専用配管等級
５温熱環境　省エネルギー対策等級
６空気環境　ホルムアルデヒド発散等級
７光、視環境
８音環境　遮音対策を評価
９高齢者への配慮
１０防犯に関すること

http://www.house-quality.co.jp/
関西住宅品質保証株式会社
０６−６４５９−１６１１

[63: 住まいに詳しい人]

高倉町の物件と比較すると（あくまで戸数平均ですが）

関守町　3334㎡x140千円(路線価)÷42戸＝11百万円/戸

高倉町　2529㎡x115千円(路線価)÷53戸＝ 5百万円/戸

上モノを仮に乱暴ですが20百万円/戸とすると
　
関守町は31百万円/戸、高倉町は25百万円/戸となります。
これに販売費を10%、利益率を30%とすると
関守町は43百万円/戸、高倉町は35百万円/戸です。

仮定を置いての計算なので正確ではありませんが、
両物件を比較してみると（同じデベなので条件は同じと推定できます）

関守町は高倉町にくらべ土地の値段が２０％以上も高く
また第一種低層地区で３階(地下含で４階)までの制限あり
それで値段が高くなっていると思われます。
（階数が減ると当然１戸あたりの土地取得価格が上がりますので）

仮定の計算ですが、値段の積算値も販売価格に近いもの
となっており、そんなに乖離している仮定でもないとも思います。

結論としては、関守町の場合は高級仕様を想定して高く値段設定
しているわけではなく土地代が高くついているということ。

それは駅近＆低層住宅街に住める対価と考えてみなさん購入されて
いるのでは？

私は不動産関係者ではありませんが、素人でもこの程度の知識は
もってないと物件比較は難しいと思います。

個人的にはいい物件とは思いますが・・・。
条件が揃いすぎて値段が阪神間でも買える値段となっているので
あとはなにを重視するかですかね。

[64: ビギナーさん]

63さん、すごいですね〜。これに消費税も入って…ってことになると
やっぱり関守町は土地値ってことですかね。

駅前だけでも条件がいいのに、海が見えるってことで価値もあがってるのでしょうかね。

[65: 近所をよく知る人]

でも、両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっているわけですから取得価格にそれほど差が出来ているとは思えません。
値付けはデベと営業が行いますから、周辺の売り出し情報を参考にしながら価格を設定しているだけだと思います。
駅前は強気の設定、少し遠いところはそれなりの設定にしています。
仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読みがあったからでしょう。
これを良しとするか否かは購入者の判断するところになるでしょう。

[66: 社宅住まいさん]

仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読み？

オプション価格を無くして、モデルルームが標準にして欲しいですね。

[67: 住まいに詳しい人]

両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっている＝
適正価格(=市場価格）で親子間の譲渡をしているはずです。
（そうしないと関係会社間取引で寄付と見なされ税務上否認されますので）

ですので、おおよその市場価格が物件の原価に反映
されていると思われます。

ただ６５さんのおっしゃられるとおり、まわりの売買事例や需要も
参考にして価格設定しているとも思います。
（コストと市場価格と利益がうまくマッチする水準ですね。
　マッチしないとそもそも事業そのものが実施されないので）

ただ最近の周辺事例から突出した価格設定となっているのは
事実で、仕様を安くしてもそうせざるえない
（=そうでないと利益がでない）状況であったか、
高値でも利便性・眺望立地等のプレミアで売れると考えたか。

利便性・眺望立地等プレミアはすでに土地市場価格に
反映されていると考えられます(=コストに反映されている)ので、
前者と考えるのが妥当かと(プレミアで利益を取れない。とったのは
親会社ということ）。

また別のマーケティング的視点(先述の需要の話ですね）から見ると
さらに価格を上乗せして仕様を上げた場合、この地区の購入層
をサラリーマンとするとニーズとアンマッチとなる可能性あります。

昔からの由緒ある土地なので高級マンションのニーズは
ある可能性はありますが・・・一般サラリーマンでない
医者・会社経営者・資産家等がこの物件が高級化したら
買うかどうかですね。

高級化したら一般層は買えなくなるので仕様は標準でよいのでは。

[68: 近所をよく知る人]

同価格で仕様が高級化したら一般層は買えなくなるのでしょうか？
ご契約オプションポイント（１００万円分相当）進呈！
などありませんか？あくまで購入者が任意で使えるポイントです。
高級マンション風が嫌な方は、無料ポイントオプションポイントを使わないでしょうから。

[69: 物件比較中さん]

物件の売れ残りが出た場合に、管理費は売主が負担するのでしょうか？
５月以降のカシータの動きも気になります。

[70: 匿名はん]

そりゃ、完成在庫は売主負担でしょう。
ここも、あと200万ほど高くても良かったから高級仕様にした方が良かったですね。
今後のことを考えると。
モンテと同じくオール電化にしておけばさらに良かった。

[71: サラリーマンさん]

ガスのほうが、火力が強いと思います。
電磁波の心配もあると思います。
海外駐在中の電気コンロは電磁波でなくハロゲンでしたよ。
学術誌に電磁波による細胞の動きが昔掲載されていました。

[72: 匿名さん]

これだけ電化が普及してきているのに？？電気・ガスでの言い争いは醜いだけかと。

[73: ご近所さん]

しかし、須磨駅周辺は２号線から一歩入ると極端に道が狭いです。
何年生活していても慣れませんね。
これから、考える方も車を使うなら現地まで車で行かれると良いとおもいます。
まず、一見さんでは無理でしょう。

[74: 匿名さん]

逆に２号線が渋滞しても（よく西行きは渋滞します）、
狭いので抜け道に利用されないのも強みです（タクシーも嫌がる）。

[75: 周辺住民さん]

そうですか？須磨に住んでると、あの道は慣れると思いますが…。

[76: 匿名さん]

宅急便車輌の運転がうまいです。

[77: 近所をよく知る人]

ここは立地は良いが、逆に駅に隣接しているので電車、ホームの騒音、2号線の車の音は我慢しなければならないだろう。

[78: 匿名さん]

電車の音は山電なので夜間は大丈夫でしょう。
むしろ夜のJR貨物の轟音のほうが心配かも。

２号線は夜間はうるさいですね。
ただ一の谷のあたりでネズミ捕りをやっているので
それを意識しての走行も多いですね。

騒音は既存の須磨シーサイドヒルズとおんなじ感じでは。
あそこの住人の意見が聞きたいところですね。

[79: 住まいに詳しい人]

住宅性能評価書付きなら評価書をもらお。

[80: 購入検討中さん]

住宅性能評価は音に関しては申請してないんです。

なぜなのか聞くと
任意のもので必ずしもとる必要はない
と言われたのですが
調べます　
と言ったきり返事なしでした。。。

[81: 購入検討中さん]

現地眺望会？に行ってきました。
天気も良かったせいか、すごく海がきれいでした〜。

予算は少しオーバーしますが、ここに決めようかと思っています。

[82: 社宅住まいさん]

垂水〜須磨間でマンションを探しているものです、
こちらのマンションはとても気になっていました。

立地と眺望と予算があえば購入を検討してみようと思います。

小さな子どもがいるので周りの環境など詳しい方がいらっしゃれば教えてくださいますか？

とりあえずこの土日に見てきます。

[83: 買い換え検討中]

もう25／42戸ほど部屋は押さえられているみたいですね。
駐車場は半分ぐらい（１５台？）の希望があるとか。

１Ｆの庭付きの家ってどうなんでしょう。
庭が気になっているのですが、壁に囲まれてるから植物の栽培は難しいんでしょうかね…。

あと、夏の暴走族と海に来る観光客が心配です…。

[84: 匿名さん]

>83

夏は確かにガラの悪い人が須磨の海に来ますが
ＪＲ駅周辺までで山電周辺はそんなに影響ないかと。

特に山電の北の住宅街まで来ることはまずありませんね。

駅周辺はガラの悪いグループがたむろすることは
どこの駅でもあることですし、むしろローカル感の
漂う須磨駅はほのぼのとした感が強いです。

[85: ビギナーさん]

今日モデルルーム見に行きましたが、結構混んでいました。
部屋もかなり埋まっているみたい？でした。

８３さん庭付きの部屋は全部埋まってたような気がしますが。

[86: 物件比較中さん]

今日広告を見て、あさって見学予約しました〜。

何階から海って見えるんですかね？電話では1階から見えるとのことでしたが。

[87: 購入検討中さん]

83です。
85さん、埋まってますね、庭付き・・・

seaの方は海は1Fから見えそうな感じはします。
山電のホームでさえ、JR須磨駅方面の海が見えますから。
ただ、残り戸数は数個かも。

sunの1Fならば壁（境地の）のみ。
2Fでも屋根屋根かなあという気がします。

[88: 匿名さん]

ここ高級マンションで検索してたらヒット
しました。

[89: 不動産購入勉強中さん]

庭付き　１階？売れちゃたのですか？
来年　値引き売れ残り買う予定だったのに、、、

[90: 購入検討中さん]

管理費が高いのが悩みどころです。
カシータと比較すると月三千円以上高い。
近鉄住宅管理ってどうなんですかねえ。
自分たちの身の丈に合うのかどうか・・・

[91: 購入検討中さん]

↑上の管理費の件ですが

「管理費＋修繕積立（警備費も込み）」の間違いです。すみません。
総計で三千円ほど高くて、
中でも管理費が高めです。

[92: 匿名さん]

管理費は日勤１名で合計で４百万円程度は必要です。
合計でそのくらいだと掃除は専用者ではなく
管理人が兼務で掃き掃除をするくらいになるかと。