ディアエスタ ミオ 須磨関守 カーサ・アル・マーレはどうですか？

[物件比較中さん]

山陽電鉄本線「山陽須磨」駅 徒歩1分、JR神戸線「須磨」駅 徒歩2分
にある、海が望める立地に42戸（66.69m²〜111.07m² ）の小規模マンションが計画されています。
立地は良いと思いますが、皆さんのご意見はいかがですか。

所在地：兵庫県神戸市 須磨区関守町1丁目33番1、他3筆（地番）
交通：山陽電鉄本線「山陽須磨」駅から徒歩1分

[63: 住まいに詳しい人]

高倉町の物件と比較すると（あくまで戸数平均ですが）

関守町　3334㎡x140千円(路線価)÷42戸＝11百万円/戸

高倉町　2529㎡x115千円(路線価)÷53戸＝ 5百万円/戸

上モノを仮に乱暴ですが20百万円/戸とすると
　
関守町は31百万円/戸、高倉町は25百万円/戸となります。
これに販売費を10%、利益率を30%とすると
関守町は43百万円/戸、高倉町は35百万円/戸です。

仮定を置いての計算なので正確ではありませんが、
両物件を比較してみると（同じデベなので条件は同じと推定できます）

関守町は高倉町にくらべ土地の値段が２０％以上も高く
また第一種低層地区で３階(地下含で４階)までの制限あり
それで値段が高くなっていると思われます。
（階数が減ると当然１戸あたりの土地取得価格が上がりますので）

仮定の計算ですが、値段の積算値も販売価格に近いもの
となっており、そんなに乖離している仮定でもないとも思います。

結論としては、関守町の場合は高級仕様を想定して高く値段設定
しているわけではなく土地代が高くついているということ。

それは駅近＆低層住宅街に住める対価と考えてみなさん購入されて
いるのでは？

私は不動産関係者ではありませんが、素人でもこの程度の知識は
もってないと物件比較は難しいと思います。

個人的にはいい物件とは思いますが・・・。
条件が揃いすぎて値段が阪神間でも買える値段となっているので
あとはなにを重視するかですかね。

[64: ビギナーさん]

63さん、すごいですね〜。これに消費税も入って…ってことになると
やっぱり関守町は土地値ってことですかね。

駅前だけでも条件がいいのに、海が見えるってことで価値もあがってるのでしょうかね。

[65: 近所をよく知る人]

でも、両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっているわけですから取得価格にそれほど差が出来ているとは思えません。
値付けはデベと営業が行いますから、周辺の売り出し情報を参考にしながら価格を設定しているだけだと思います。
駅前は強気の設定、少し遠いところはそれなりの設定にしています。
仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読みがあったからでしょう。
これを良しとするか否かは購入者の判断するところになるでしょう。

[66: 社宅住まいさん]

仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読み？

オプション価格を無くして、モデルルームが標準にして欲しいですね。

[67: 住まいに詳しい人]

両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっている＝
適正価格(=市場価格）で親子間の譲渡をしているはずです。
（そうしないと関係会社間取引で寄付と見なされ税務上否認されますので）

ですので、おおよその市場価格が物件の原価に反映
されていると思われます。

ただ６５さんのおっしゃられるとおり、まわりの売買事例や需要も
参考にして価格設定しているとも思います。
（コストと市場価格と利益がうまくマッチする水準ですね。
　マッチしないとそもそも事業そのものが実施されないので）

ただ最近の周辺事例から突出した価格設定となっているのは
事実で、仕様を安くしてもそうせざるえない
（=そうでないと利益がでない）状況であったか、
高値でも利便性・眺望立地等のプレミアで売れると考えたか。

利便性・眺望立地等プレミアはすでに土地市場価格に
反映されていると考えられます(=コストに反映されている)ので、
前者と考えるのが妥当かと(プレミアで利益を取れない。とったのは
親会社ということ）。

また別のマーケティング的視点(先述の需要の話ですね）から見ると
さらに価格を上乗せして仕様を上げた場合、この地区の購入層
をサラリーマンとするとニーズとアンマッチとなる可能性あります。

昔からの由緒ある土地なので高級マンションのニーズは
ある可能性はありますが・・・一般サラリーマンでない
医者・会社経営者・資産家等がこの物件が高級化したら
買うかどうかですね。

高級化したら一般層は買えなくなるので仕様は標準でよいのでは。

[68: 近所をよく知る人]

同価格で仕様が高級化したら一般層は買えなくなるのでしょうか？
ご契約オプションポイント（１００万円分相当）進呈！
などありませんか？あくまで購入者が任意で使えるポイントです。
高級マンション風が嫌な方は、無料ポイントオプションポイントを使わないでしょうから。

[69: 物件比較中さん]

物件の売れ残りが出た場合に、管理費は売主が負担するのでしょうか？
５月以降のカシータの動きも気になります。

[70: 匿名はん]

そりゃ、完成在庫は売主負担でしょう。
ここも、あと200万ほど高くても良かったから高級仕様にした方が良かったですね。
今後のことを考えると。
モンテと同じくオール電化にしておけばさらに良かった。

[71: サラリーマンさん]

ガスのほうが、火力が強いと思います。
電磁波の心配もあると思います。
海外駐在中の電気コンロは電磁波でなくハロゲンでしたよ。
学術誌に電磁波による細胞の動きが昔掲載されていました。

[72: 匿名さん]

これだけ電化が普及してきているのに？？電気・ガスでの言い争いは醜いだけかと。

[73: ご近所さん]

しかし、須磨駅周辺は２号線から一歩入ると極端に道が狭いです。
何年生活していても慣れませんね。
これから、考える方も車を使うなら現地まで車で行かれると良いとおもいます。
まず、一見さんでは無理でしょう。

[74: 匿名さん]

逆に２号線が渋滞しても（よく西行きは渋滞します）、
狭いので抜け道に利用されないのも強みです（タクシーも嫌がる）。

[75: 周辺住民さん]

そうですか？須磨に住んでると、あの道は慣れると思いますが…。

[76: 匿名さん]

宅急便車輌の運転がうまいです。

[77: 近所をよく知る人]

ここは立地は良いが、逆に駅に隣接しているので電車、ホームの騒音、2号線の車の音は我慢しなければならないだろう。

[78: 匿名さん]

電車の音は山電なので夜間は大丈夫でしょう。
むしろ夜のJR貨物の轟音のほうが心配かも。

２号線は夜間はうるさいですね。
ただ一の谷のあたりでネズミ捕りをやっているので
それを意識しての走行も多いですね。

騒音は既存の須磨シーサイドヒルズとおんなじ感じでは。
あそこの住人の意見が聞きたいところですね。

[79: 住まいに詳しい人]

住宅性能評価書付きなら評価書をもらお。

[80: 購入検討中さん]

住宅性能評価は音に関しては申請してないんです。

なぜなのか聞くと
任意のもので必ずしもとる必要はない
と言われたのですが
調べます　
と言ったきり返事なしでした。。。

[81: 購入検討中さん]

現地眺望会？に行ってきました。
天気も良かったせいか、すごく海がきれいでした〜。

予算は少しオーバーしますが、ここに決めようかと思っています。

[82: 社宅住まいさん]

垂水〜須磨間でマンションを探しているものです、
こちらのマンションはとても気になっていました。

立地と眺望と予算があえば購入を検討してみようと思います。

小さな子どもがいるので周りの環境など詳しい方がいらっしゃれば教えてくださいますか？

とりあえずこの土日に見てきます。